2020年2月26日 星期三

安信建經「全案管理」常見QA

全案管理常見Q&A

  • 1. 什麼是全案管理?
    全案管理其實是協助地主自地自建,經由安信建經團隊配合執行整個建案的操作流程,地主無需委託建商,即可自行改建活化資產,利潤也極大化。
  • 2. 合建跟全案管理有什麼不同?
    傳統合建就是建商出資金,地主出土地共同合作興建,而出資方為主導方通常地主無法參與建案設計決策,只能被動分配房子,而建商出資需有一定獲利(通常為該建案總成本的25~30%),進而稀釋掉地主原本的利潤,而全案管理是安信建經協助地主自地自建,開發完全部獲利都留在原地主身上,不用與建商分配,又有專業團隊協助配合,地主全程可以參與過程以及自行決策,全案成本和進度公開透明。
  • 3. 地主需要自籌資金嗎?
    原則上經評估後安信建經可承做全案管理的案件,且土地價值能自給自足總興建成本狀況下,地主幾乎不用準備自籌資金的,只有簽約款要自籌。
  • 4. 土地基地要多大?地點不限嗎?
    全案管理承做地點為雙北市,其他地區因人力暫無提供服務。新北市大約250坪以上,台北市150坪以上即可承做。(承作條件依實際個案狀況為主)
  • 5. 安信會幫整合鄰居嗎?
    全案管理是協助地主自地自建,原則上整合完成可以協助地主召開說明會,先與地主說明開發合作方式,但不涉及到各戶整合及地主分配。
  • 6. 蓋完後房子賣不掉怎麼辦?
    原則上幾乎沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格,如果蓋完後當下市場不好,可以轉為低利的成屋貸款,再慢慢銷售。
  • 7. 全案管理怎麼收費?
    全案收費依總銷金額的5-10%
  • 8. 全案管理會分我多少房子?
    全案管理是建築開發的總舵手,只賺取固定的管理費,不分配地主房屋。
  • 9. 開發商或建商,也可以來做全案管理嗎?
    開發公司一般來說會整合完案件然後讓渡予建設公司,賺取服務佣金,而全案管理經評估過該案適合承做後,可協助該開發商自行開發該案,直接轉型當建商,而安信就是該案的合作夥伴囉。
    中小型建設公司,與全案管理合作模式也雷同,如一宗基地開發完成,而建設公司本身品牌不足,或是公司規模不夠,以及興建資金尚有缺口,案件經評估可承估後,安信可當成該建商的合作夥伴共同開發,而安信所收取的服務報酬,不會超過該建案開發利潤的50%。
  • 10. 全案管理有包含協助營建管理嗎?
    既然為「全案管理」,當然有包含協助營建管理啦。
  • 11. 安信在全案管理業務中扮演的角色是什麼?
    安信是整合一個建案大小事的顧問團隊,也就是業主(地主、建商)協助執行的合作夥伴,無論是對廠商或是公家機關的行政流程,均由安信協助聯繫。
  • 12. 蓋完以後營建貸款沒有銷售完畢。是否可以轉為一般成屋貸款?
    如興建完成後,無完銷或暫無銷售打算,是可以轉為成屋貸款的。

安信建經-「全案管理」

安信逾25年不動產管理顧問經驗

超過20間合作銀行、代辦融資超過2,000億!

#整合信義集團資源提供全方位服務
安信擔任「信義集團」內整合相關單位之要角,運用信義集團強大之品牌資源全力支援您的物件完銷!

#資源整合丶發揮平台綜效,提供建商或地主多元丶完整土地開發全案服務,成為建商的策略夥伴丶消費者最值得信任的品牌。


全案管理介紹

不動產開發全領域專案整合方案

安信建經擁有豐富之資源與管理實務經驗,在建商、
地主、金融機構及消費者之間,擔任專業之公正第三人,
從協助興建到完工結案,憑藉全案管理模式,
達到降低風險、順利完工之目的。

安信和業主關係是「合作夥伴」,是代位執行者,
集結信義集團資源,讓地主快速享有增值利益!

「安信建經」裝修寶


裝修寶的誕生-

裝潢訴訟糾紛 近三年破3600件:司法院法學資料檢索系統的統計資料顯示,全台近三年室內裝修消費糾紛相關案件已破3600件,106年更高達1553件,超過五成為雙北市案件,顯見室內裝修交易糾紛層出不窮,且有逐年升高的趨勢。

什麼是裝修寶-

避免雙方裝修交易糾紛、以公正第三方金流管理,保障裝修款交易安全!!!
安信建經以公正第三方立場,提供消費者及廠商一個公正的資金交易平台,將設計/工程裝修款存放在銀行專戶中,專業團隊管理,保障雙方的權益,達到雙贏的局面。

裝修寶的特色-


裝修款、專人管:每案皆有專屬匯款帳號,款項暫存於銀行專戶,專人依約管理裝修款。
裝修優惠貸款專案:與台新銀行、玉山銀行洽談企業優惠方案。
信義房屋集團、台新銀行投資:2017年獲得台灣企業永續獎-創新成長獎,再次肯定裝修寶對於社會所帶來之正面價值!

TAID台北市室內設計裝修商業同業公會-2019年1月Ttalk月報報導

裝修寶的流程-


「履約保證」常見Q&A

【買賣方】

Q1. 辦理買賣價金履約保證需要支付費用嗎?
凡透過信義房屋成交之買、賣方客戶,不用負擔任何費用即可辦理買賣價金履約保證,所需費用均由信義房屋支付。
Q2. 買賣價金履約保證提供客戶的保證金額責任範圍為何?
履約保證提供買賣價款的收、付款之安全保證,保證責任以不動產買賣契約總價款為上限。
《說明》有關「物之瑕疵」或「權利瑕疵」及「違約金」都不在履約保證範圍內。
如涉及以上的問題,請參酌信義房屋所提供的購屋保障服務內容及買賣契約書。
Q3. 買賣價金履約保證的保證責任期限為何?
自不動產買賣契約簽約日起,至交屋結案且完成專戶結清出款或保證銀行履行保證責任時終止。
Q4. 買賣價金履約保證對買、賣雙方有何保障?
【買方】風險發生時,保障買方依約所支付購屋款的安全。
【賣方】因買方違約,致無法回復產權或無法排除非賣方的權利負擔時(如:房貸或查封等),可確保賣方取得全數售屋應得價款。
Q5. 買賣價金履約保證專戶為何不能以買、賣雙方之客戶開戶?
履約保證制度最重要之精神:由第三方公正單位獨立保管價金,如開立個人帳戶,遇債信問題,帳戶可能會有被假扣押、查封、凍結等等的法律問題,可能會增加買賣流程的交易風險。


【賣方】

Q1. 房屋點交完成後,賣方何時可以取得售屋款?
銀行營業日下午三點前,透過地政士將完整結案資料提供給安信建經,賣方當日可以收到售屋款。
一般銀行約需1個半小時的出款作業時間,專戶於出款後也會立刻發送簡訊通知賣方。
Q2. 賣方交屋領取的台幣支票可以存至國外銀行帳戶嗎?
不可以。新台幣非國際流通貨幣,台幣支票僅能在國內兌現,是不能在國外銀行存入的。


【買方】

Q1. 履約保證專戶會先代扣賣方仲介服務費,對買方有保障嗎?
履約保證會保障買方購屋款的安全。如遇賣方違約,解約須返還買方價款,專戶會依約返還買方已支付之購屋款並加計利息。
Q2. 買賣價金履約保證專戶可否收受國外匯款或國外支票?
履約保證專戶是以新台幣為收、付之帳戶,故買方之境外資金可先匯(存)入本人在台帳號,依法向央行結匯申報完成後,再以新台幣支付予履約保證專戶。


【利息所得】

Q1. 買賣價金履約保證專戶中價金之利息如何計算?
依價金實際存放專戶期間,以保證銀行(玉山銀行)牌告的活期儲蓄存款利率計息,於專戶結清時併同結算總金額給付給客戶。
Q2. 買賣價款存於履約保證專戶所產生之利息在申報綜合所得稅時,可否列入「儲蓄投資特別扣除額」中扣除?
因為履約保證專戶的戶名是「安信建築經理股份有限公司」,非客戶個人在銀行開戶,而安信建經並非金融機構,所給付的利息不符合「儲蓄投資特別扣除額」的規定項目,故無法列入扣除。

「安信建經」履約保證-特色&優勢



「安信建經」履約保證的特色--

1.領航台灣履約保證安信於民國85年參酌美國制度,並評估台灣實際市場情況,進而研發出不動產交易安全制度。為台灣房屋買賣價金履約保證的創新者。

2.即時查詢交易資訊採用E化服務平台,提供即時交易資訊,透過個人專屬帳號密碼登入網路專區即可隨查隨看,並發送簡訊通知入款訊息

3.銀行投資值得信賴:台新銀行直接投資,由專業金融機構參與經營,交易資金之控管作業詳實穩當。

4.承作履保經驗豐富:承作履約保證超過20年,了解買賣雙方需求,承作履保經驗為業界最資深。




「安信建經」履約保證的優勢--

保障:

1.由玉山銀行擔任交易價金的保證人(同業多是建經公司自行擔任保證人)。
2.保證銀行每日做交易資金及契約資料的審查監管。

公正:1.安信建經為公正的第三方,為買、賣雙方控管交易資金及流程監督。
2.透過「一手交屋、一手給錢」的方式,充分的保障房屋交易金流風險。

安全:
1.最高保證額度為不動產買賣契約成交總價。
2.個案均有專屬履約保證繳款帳號,確保買賣價金安全性及獨立性。

尊榮:
1.信義客戶享有免付費的履約保證服務(同業一般以成交價的萬分之六計收保證費)。
2.價金依存放期間以保證銀行較高的活期儲蓄存款利率計息(同業多以活期存款計息)。

為何要履約保證?

一般買賣交易風險期:

房屋買賣,對買方或賣方而言,所承擔的價金風險各自不同。 過戶前,買方會擔心付了錢,無法交屋的問題;而賣方則會擔 憂過戶後,買方不支付尾款的問題。所以,「房屋買賣成交之 後」才是買方與賣方擔心金錢糾紛風險的開始。



常見買賣糾紛類型:

買賣房屋如遇到買賣詐欺;或交易中屋主的房屋被債權人查封;或房屋已被買方過戶而拿不到尾款;或突然悔買、悔賣??該是多令人煩惱的事?早期房屋買賣交易習慣,是由買方將購屋期款直接交給屋主收取,若發生屋主捲款逃跑或一屋多賣爭議,相對於買方保障是不夠周全。對賣方而言,常見的糾紛是自售屋主遭買方詐騙,買方向銀行或地下錢莊辦理高額貸款後捲款潛逃,被害屋主遭受房財兩空的損失。



公正第三方保障交易安全

為降低購屋風險,「買賣價金履約保證」是透過安信建經公司擔任公正第三方,保管買 方給付的價金,當房屋過戶點交後,履約保證專戶才會撥付專戶裡的買賣屋款給屋主。


對買賣方的保障說明


2020年2月25日 星期二

安信買賣價金履約保證

安信建經於民國85年起與信義房屋合作,參考美國施行已久的ESCROW制度,因應國內市場交易實況,率先研發出符合台灣
的「成屋履約保證」制度,為台灣房仲交易安全制度的一大創舉。並於民國108年1月正式更名為「買賣價金履約保證」。

安信建經由台新銀行直接投資設立,「買賣價金履約保證」服務,則由玉山銀行擔任交易價金的保證人,兩大專業金融機構參與經營與監管,資金交易控管詳實又穩當,客戶存款安全信賴有保障。安信以超過20年承作履約保證的豐富經驗,充分保障了不動產交易金流安全,成功守護百萬的家庭幸福。

安信買賣價金履約保證-

由玉山銀行擔任保證人,安信為公正第三方控管交易價金,買賣進行時,買方依約須將購屋款存入履約專戶,賣方則須將產權文件交付地政士辦理過戶,透過履約專戶的資金監管能保障屋款的安全,為房屋交易做更嚴密的保護。

買賣價金流程-

買方依照買賣契約將各期價金存入履保專戶中,除了契約約定的費用可由專戶代付外,其餘屋款要等房屋過戶點交完成後,始由專戶結案並加計利息交付賣方應得的售屋款。

快速看懂履約保證-


「愛心不落人後,送幸福進鹿耳」志工活動紀實

【文/信義房屋】

天氣越來越熱,別忘了花點時間為長輩整理一個更舒服的生活空間!信義房屋關系企業安信建經組成志工團隊,17日來到台南鹿耳社區,捲起袖子為當地的獨居長者們整理居家環境,讓他們能夠清爽一夏!安信建經同仁此次擔任一日志工,不止出力也發起內部捐款及募集物資活動,同仁積極參與,捐出不少小家電、愛心米等多項生活用品,總計募得13萬元將供鹿耳社區做為愛心餐費使用。


台南鹿耳社區資源匱乏,社區內沒有任何工廠、商家,只有一家雜貨舖,當地居民原以曬鹽為生,鹽田徵收後居民多半失業,年輕人口外移嚴重,隔代教養、單親、老年人口是現在社區結構現象,更有部份長者因早期受到汞污染因素,健康受到影響行動不便,原本已要凋零的社區,直到居民提出「五分車鐵道復建計劃」,藉計劃推動讓居民忘記汞污染帶來的苦痛,讓社區的鄉親共同參與五分車鐵道復建工程,社區才漸漸活絡起來,更獲得信義房屋2011年「社區一家幸福行動計劃」贊助,信義房屋關係企業安信建經則是二度前往鹿耳社區擔任志工。

安信建經總經理周素香表示,去年安信建經志工們拜訪鹿耳社區獨居長者時,爺爺奶奶們抓著志工的手,述說著他們生活的困難及需求,讓大家十分心疼,所以今年再次拜訪鹿耳社區,除了協助打掃環境、給予實質的陪同之外,也帶來了所有安信建經同仁捐贈的愛心物資及13萬元捐款,希望能夠提供社區長輩更好的生活協助。周素香強調「服務,也是一種學習」,在參與服務的過程中,同仁領悟到個人的一己之力,就可以帶來美好的改變,也因此點燃更多人共同付出的熱情,而願意幫助別人、為別人付出的態度,則正是成事的基礎。


「看到爺爺奶奶們開心的笑容,就會忘記在大熱天底下打掃的辛苦!」安信建經副總經理張峰榮邊說邊擦去額上的汗珠,更進一步提到長久以來信義房屋都鼓勵同仁參與志工活動,越來越多同仁加入志工的行列,回來後分享他們的付出與收獲,感動了不少人,安信建經同仁亦主動積極的希望到有需求的社區提供幫助,並且期待這份愛心不止從信義房屋擴及到安信建經,更能夠感染社會上更多的人,讓愛散佈到台灣的每個角落!

危老重建夯 安信建經:自地自建漸取代傳統合建


根據內政部統計2019年危老申請案較2018年成長逾3倍,且在老屋基地面積有限的前提下,「自地自建」逐漸取代傳統「合建模式」成為地主老屋重建的新選擇。安信建經近年來不止接獲不少危老屋主希望協助取得危老重建容獎的需求,也在去年受理4件危老自建個案,包含重建計劃已核准的新北市「鶯歌案」、北市「信義路二段案」,以及計劃申請中的北市「延平北路案」及「長安東路二段案」。

安信建經「全案管理」服務採自地自建的客制化模式,針對地主的需求,規劃出最適合的重建方案
安信建經所推廣的「全案管理」服務內容採自地自建的客制化模式,針對地主的需求及想法協助規劃出最適合的重建方案,以大同區「延平北路案」的危老重建個案來看,因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合,執行過程中較難以達成共識,易導致案件胎死腹中。

安信建經建議「延平北路案」成立法人主體、建立股東會來執行重建,即可簡化重建及融資信託流程,並利用決議機制解決意見分歧問題,提升成案機率。此案基地約150坪,為數棟屋齡平均超過50年以上之建物,總銷量體逾千坪,為地主量身打造地上12層、地下2層之全新住宅大樓,目前已掛件危老重建計畫,預計今年請照動工,達成地主多年來的重建心願。
「安信建經」代建危老個案-台北大同區延平北路三段案
而重建計畫中,佔地約620坪住商混合的「鶯歌案」為地主旭碁開發的家族祖產,在危老條例剛開始推行時,地主詢問多家銀行爭取融資,仍無法獲得滿意的條件,為爭取最優惠的融資利率,立即委託安信建經篩選洽談合作的融資銀行,並同步進行危老重建的申請。安信建經透過「全案管理」替客戶代建執行,歷經一年多良好互動,此案成功取得上海銀行融資撥付,危老重建計劃也順利核准,計劃打造地上7~8層、地下1~2層的電梯華廈,預計2021年完工。
「安信建經」代建危老個案-新北市鶯歌案

回顧安信建經在承辦危老重建案件的過程,將傳統合建開發商的利潤透過「全案管理」直接回饋到地主身上,同時對工程施工品質確實把關,讓地主在重建後能居住在更安全、舒適的環境裡,達到真正資產增值的效益。

安信建經代建危老個案-新北市鶯歌案之危老重建計劃已獲核准

「安信志工」協同「狗醫生」 關懷社區長輩度中秋

在月圓人團圓的中秋節前夕,信義集團旗下企業-「安信建經」舉辦一年一度的志工日,號召將近50位公司同仁自願犧牲假日時間,化身一日愛心志工,並與「台灣狗醫生協會」合作,偕同專業台灣狗醫生協會人員,前進貢寮澳底、和美社區,陪伴在地高齡長輩。貢寮地區因在地年輕人大多離家打拼,當地長輩多為獨居,左鄰右舍相互照應,因此安信志工與狗醫生協會特別安排手工DIY活動及與狗醫生的互動遊戲,不僅有助長輩地身體復健,狗醫生更用愛療癒近60位長者的心靈,提前共度溫馨的中秋佳節。

「安信志工」與貢寮社區長輩一同合影,共度難忘的志工日
   「請安信志工幫忙阿公、阿嬤把棉花塞滿,再用線繞6圈拉斷,就會做出白胖胖的臉頰囉」,按著講師說明,安信志工與長輩通力完成一隻隻可愛的柚子兔,這看似簡單的DIY步驟,可以幫助長輩增加手部的運動。而溫馴的狗醫生登場時,長輩露出孩子般的燦爛笑容,開心的撫摸牠們,並進行多個趣味的互動遊戲,讓現場充滿了歡樂的笑聲,安信同仁也被現場的氣氛療癒了,實為難忘的志工日回憶。
安信志工與長輩一同進行DIY手做活動,過程中也幫助長輩增加手部的運動
專業溫馴的狗醫生為長輩療癒心靈

   
2012年起,「安信建經」已經連續7年由張峰榮總經理帶領公司同仁親身投入志工行列,張峰榮表示:安信同仁上班各自為工作努力、下班家奉獻於家庭,鮮少有機會齊聚一堂,因此透過每年一次的公益活動,不僅能回饋社會,發揮實質的正向意義,也可凝聚同仁的向心力,培養手心向下、先義後利的服務精神。

「安信建經」偕同「台灣狗醫生協會」關懷貢寮社區長輩,提前共度溫馨中秋節 

【中國時報專欄】危老市場百花齊放 小心不肖業者矇騙


根據內政部統計,2019年第三季雙北市屋齡50年以上超老宅達14.2萬宅,較五年前大增逾八成。未來十年內,預估全國超老宅將達220萬間,其中雙北市就高達70萬宅,將是目前14萬宅的五倍,面對龐大的重建市場,加上政府的推動助力,引發不動產業、金融業紛紛投入人力及資源,活絡了整個不動產的景氣往上攀升,對於都市老舊社區的翻新及改建美化,筆者抱持著樂觀其成的正向看法。

面對商機破兆的都更危老重建市場,不動產相關業者,早已躍躍欲試想分食這塊大餅,原本經營土建融資、專業在興建管理的建經公司也加入戰場,紛紛以一條龍作業的「全案管理」服務來突顯其獨特性,可以幫地主遴選建築師、嚴選營造廠商,並為地主爭取最好的融資條件,不同於建設公司的合建型態,「全案管理」僅收取顧問服務費,不會與地主分產權,而建經公司鎖定的族群為想要自地自建(委建)的地主,並尋求專業顧問團隊的協助,實現地主自主興建的願望。

在這蓬勃發展的重建市場裡,相對也會出現濫竽充數的不肖業者,坊間就曾出現以「危老」的議題舉辦投資說明會,但卻是要攬客集體吸金。另外雙北市超過上萬人的危老推動師,品質參差不齊,也造成市場上的亂源,竟出現為了賺不法獲利的中人及為了獎勵金的推動師,不擇手段的去說服住戶,匆忙促成案子,實際上根本沒溝通清楚,造成整合上的糾紛,出現了種種因危老誘因而衍生的亂象。

因此筆者呼籲政府單位應該聯合民間企業共同不斷的「教育」住戶建立正確觀念,讓一般民眾在申請危老重建時,懂得正確選擇有品牌、有牌照的業者,且面對危老獎勵的申辦法規,能秉持著「多聽、多問、多查證」的精神,或者委請正派的承辦業者處理繁瑣的程序,老屋改建畢竟是個複雜且高度專業的工程,最終還須依地主自身需求及土地條件,來選擇適合的興建方案。


【中國時報專欄】從成屋到裝修 第三方金流趨勢當道


根據司法院法學資料統計,全台室內裝修消費糾紛相關案件在2017年共計1553件,其中最常見的三大糾紛首先就是裝修款項的問題,工程細目不清、事後被追加費用;第二是驗收與原先想像設計落差;第三則是工程一再延宕,最後發現是無照的裝修公司,要減少糾紛、導正交易秩序,應該把市場上運用已經十分成熟的「第三方保障」觀念,延伸到裝修市場。

現今隨處可見的手機結帳、網路購物,都是運用第三方支付平台,方便快速的提供個人帳務管理,防堵詐騙及減少交易風險,台灣不動產業早在23年前就開始施行如此機制,即「成屋履約保證」制度,最近更名為「買賣價金履約保證」。履保是如何保障房屋買賣的交易安全呢?即買賣屋時,購屋款不會由買方直接支付給賣方,而是買方先將錢分期匯入安全的專屬履保帳戶,待代書辦妥所有房屋過戶程序後,才會將錢撥款給賣方,為房屋交易做嚴密的控管。

目前國內房屋交易的履保機制,在仲介及代書的配合推行下,運作已相當成熟,可以開始把這種觀念,延伸到不動產相關領域,而裝修市場的金流管理正是要導正交易秩序的下個目標。安信建經已開始將多年的履保運作經驗應用在裝修款的金流管理,依施工期間由專業人員分期控管款項進出,消費者不用擔心被捲款潛逃、拖延施工進度或隨意追加款項等問題,另一方面也保障裝修業者收到尾款。

筆者在推廣以公正第三方金流管理來保障交易安全的同時,最常被問:「如果透過熟人或親戚友人介紹,雙方在溝通及交易上似乎更省事方便,是否就不需要第三方支付平台了?」基本上「熟人好辦事」的傳統觀念是大錯特錯,若遇到金錢及事關本身權益時,反而熟人關係更有苦難言,通常撕破臉的狀況居多,建議凡有「交易」時,請務必簽訂白紙黑字的合約,簽訂前若有不瞭解之處,也請記得與相關單位諮詢,切勿隨意找網路比價,如遇到非法的裝修蟑螂,反而得不償失,建議一開始就找合法、有牌有照的室內設計業者,並搭配第三方之裝修款金流履約管理,來保障工程及款項的安全。

自地委建需求增 安信建經「全案管理」件數年增2成

安信建經「全案管理」首興建個案「盛元裕土城案」(以下簡稱本案),今(16)日舉辦上樑大典,趕上台商回流的熱潮,為位於土城、新板地區尋求廠房的業主給予即時的助力,解決廠房用地不足的窘境,本案預計明年5月完工,以延伸為「永寧第二工業園區」為願景,其中第一期工程佔地約520坪,打造十九戶之高級廠辦大樓,總銷售坪數約一千六百多坪,總銷金額約六億元,預計若串聯整個永寧工業園區,可創造上仟個就業機會,帶動周邊上億商機。

 除了「盛元裕土城案」,安信建經「全案管理」目前已簽進5件委建個案(3件台北市、2件新北),總銷將近30億,可以發現「委託興建」的模式,已是地主重點考量的選項之一。安信建經總經理張峰榮表示:「不論工業用地或住宅商辦的改建,在資產增值極大化考量,一般地主不願再讓建商分配利潤,又或者建商認為利潤低不願投入,這時地主反而可選擇擁有高自主性、利潤較大的委建型式,交給專業顧問操刀,可協助遴選廠商、處理法令問題、行政流程,而建經公司又具備興建管理及融資信託的優勢,因此近期接獲想要自地委建的需求明顯增加,以安信內部取得可評估的案件數統計,今年較去年成長約21%,更比前年多44%。」

張峰榮進一步說明,市場上透過第三方重建的方式除了「委建」之外,其實還有「合建」,主要需視「土地條件」、「地主需求」及「建商承接意願」等面向來考量,對於手邊現金不足或信貸額度太低的一般個人地主來說,選擇「合建」較不會有背負資金的壓力,但最後興建完成的建物面積須要與建商分配產權,比例通常為地主5~7成,建商3-5成,但也有可能地主最後分回的空間更為狹小。

若不願地產被建商分配掉、面對繁文縟節的法令及興建過程,則可透過建經公司或專業都更公司協助,以安信建經為例,不僅提供本行專業:建築融資、信託、執行履約管理及工程查核等,現在更可涵蓋協助地主興建管理、銷售,甚至售後物管等一站式「全案管理」服務,不過張峰榮也強調,通常建經公司不參與前端的意見整合,若住戶眾多的狀況下,地主自身會耗費較多的心力在取得各住戶間的重建共識。

「安信建經」為信義集團及台新銀行共同投資,逾二十五年的不動產顧問經驗,合作銀行超過20間、建案管理之資產超過2000億,「全案管理」專業顧問服務,為地主快速激活資產。目前安信建經鎖定「雙北地區」以及「所有權人不超過三位」的土地資產做為主要開發條件,積極經營老舊社區的危老重建,配合政府打造安全的居住環境為使命。


盛元裕股份有限公司林隆元董事長(左五)與安信建經張峰榮總經理一同出席盛元承天科技園區廠辦工程上梁典禮

中美貿易戰越演越烈 新北市工業地產蓄勢待發


工業區立體化方案  吸引廠商地主關注
美中貿易戰衝擊及市場趨勢發展,工業地產話題持續發燒,許多科技業大咖積極回台投資,新北市政府,針對工業區立體化發展方案,積極爭取10倍以上產業樓地板面積,納入新店、汐止、三重、新莊、泰山、鶯歌等29行政區工業區,將可新增樓地板面積約691萬平方公尺,「信義全球資產」及「安信建經」亦於13日下午舉辦「舊廠房‧新進化」主題講座,期待政府與民間企業能串聯共享各方產業資源,加速帶動工業區內整體經濟發展,現場超過上百位工業區地主蒞臨,座無虛席。


三環三線帶動工業區行情  新北市工業區轉型科技廠辦 
近年中國製造業經營成本提升,部分則回台投資設廠,加上中美貿易戰影響,關稅再度提高,產業出現巨大的轉變,使得台商積極回台尋地。在區域方面,台北、新北及桃園成為企業家投資首選。信義全球資產專案經理賴志瑋表示,許多上市櫃及大型廠商持續投資新北工業地產,買地蓋廠房趨勢日漸明顯,而近三年新北市工業土地交易熱區在林口及新莊,廠辦則是中和及汐止,其中又以新北產業園區土地漲幅最高。新北市重大建設持續推動下,三環三線若通車預估帶動沿線工業區行情上漲,而許多工業區開始轉型為科技廠辦型,未來純製造業將會往中南部外移。信義全球資產總經理柯宏安表示,工業地產因個案條件因素影響大,行情價格紊亂客戶往往難以評估,信義全球資產擁有專責工業地產團隊,具備工業地產豐富經驗及土地法規專業服務,能替客戶挑選適合標的及設廠條件評估。


「安信」為地主爭取最大獎勵值  興建籌資一手包辦!
「安信建經」近期密集推廣工業區舊廠翻新升級的理念,接軌此次新北市工業區立體更新方案議題,「安信建經」站在協助地主角度,為其獲取最大獎勵值,安信「全案管理」顧問葉智勳副理表示:針對希望透過自地自建來活化自身地產之工業區地主,安信顧問團隊會先去了解土地及產權的狀況,包含:基地位置、面積、類型及所有權人等資料,並試算各獎勵方案套用於個案操作模式下所獲效益,最後提供給地主最適合的專業建議。「安信建經」總經理張峰榮現場也表示:新北市政府致力於工業區立體化的推廣,以打造新北新經濟為願景,希望能讓原本的老舊工業區翻轉成為新型態的科技園區,利用提升容積率方式,鼓勵新北廠商更新重建增加投資意願,活化產業用地、創造經濟效益,改造整體產業環境,政府對於土地活化更新的策略,正與安信的理念不謀而合,都是希望能改變現有舊廠房的”市容”,藉由安信「全案管理」,幫工業區地主將大規模的低矮舊鐵皮廠房,翻新改建為高聳的科技新商辦大樓,另外也向黃副局長致意,期待政府與民間企業能串聯共享各方產業資源,加速帶動工業區內整體經濟發展。

「信義全球資產」及「安信建經」6月13日下午舉辦「舊廠房•新進化」主題講座,吸引上百位工業區地主到場,座無虛席。

信義集團品牌聯手 傳授新北工業用地活化術

新北市政府積極推動工業區立體化擴大適用區域,欲擴及至29個行政區都市計畫工業區,讓新舊工業地之容積率上限達到315%,並與民間企業建立都市更新共識,加速私人工業區的開發腳步,以因應工業區用地供不應求的現況。

信義集團旗下「安信建經」及「信義全球資產」致力於工業區的活化發展,「安信建經」今年度啟動新北工業區巡迴說明會,提供傳產工業區地主自地自建之優勢,「信義全球資產」具備工業地產專業經驗,涵蓋倉庫、廠房及工業土地等產品,發掘閒置土地之潛力,信義集團整合旗下品牌的專業,滿足地主多元化的需求,聯手打造新北新型態科技園區為目標。

    為快速讓雙北傳產工業區地主更能了解市場動態及如何讓自身地產獲利最大化,「安信建經」及「信義全球資產」於6月13日,周四下午一點到五點,首度聯合舉辦「舊廠房 ‧ 新進化」主題講座,現場提供工業地產最新趨勢行情、地產增值要領、產業政策說明等主題,並邀請新北市經濟發展局副局長黃正誠副主講,歡迎雙北工業區欲重建活化之企業型地主踴躍參加!電洽報名:(02)2345-3377#3872廖小姐(週一至週五9:30~12:00、13:30~17:30來電)


信義集團旗下「安信建經」張峰榮總經理(左)及「信義全球資產」柯宏安總經理(右)攜手合作舉辦「舊廠房 ‧ 新進化」主題講座,致力於雙北工業區的活化發展

安信全案VIP體驗列車啟動 巡迴新北工業區主打在地服務

政府陸續推出工業區立體化方案、危老建築及都更獎勵,傳產工業用地轉型進化是未來發展趨勢,安信建經統計發現,新北市私人開發工業區合計超過50處,評估交通機能、活化效益及舊廠房規模後,以三重、新莊….等地增值幅度較大,活化後獲利最高可增2.5倍,安信建經新推出的「2019-2021全案管理VIP體驗列車」將帶領危老推動顧問團,先鎖定三重「頂崁工業區」開始巡迴,主打「深耕在地、便利諮詢」,來服務當地想地產活化的工業區地主。

安信建經全案管理團隊評估,新北市三重工業區因為有「臨近北市」、「地域廣大」、「交通發展成熟」三大優勢,將會是活化效益最大的區域,由於房價支撐點高,且工業區離交通運輸據點不遠,不管是改建商辦或住宅,未來在銷售或出租上都容易受到消費者喜愛,更特別看好「頂崁工業區」、「中正北路工業區」、「三和工業區」。


以「頂崁工業區」工業區為例,佔地142公頃,產業以金屬製品製造、機械設備製造為大宗,安信建經總經理張峰榮表示,以目前接獲當地的個案為例,陳姓地主經營的汽車零組工廠,土地面積約1500坪,曾考慮每坪以60萬元賣出,全數約9億元,近期委請安信初評,倘若經由全案管理的方式規劃包裝,再透過現行都更或危老的容積獎勵加乘,翻新改建為新廠辦後坪數增加至約7,324坪,以房價每坪33萬元計算,總銷可上看24億元,比單純出售土地的價值倍增至266%。

若陳姓地主新建物不賣收租,以每坪700元租金計算,預計每月租金收入超過512萬元,而整個頂崁工業區集結超過1500個廠商,傳產舊廠大概就佔7成以上,若多以「全案管理」模式自地重建,形成新興商辦生活圈,亦可帶動工業區內之商業機能,預估整體最少可增加上千億產值。

張峰榮表示,台商回流投資潮、政府力推工業區立體化,再加上危老獎勵期限在即…等時事議題發酵,加速工業用地企業主力拼翻新的意願,想改建的需求也隨之激增,安信今年配合改以「2019-2021全案管理VIP體驗列車」來服務,即舉辦多場小型體驗說明會,與工業區地主採近距離服務,希望能深度經營、解決地主活化土地的需求。

「2019-2021全案管理VIP體驗列車」首發在三重工業區,下一目標則是新莊工業區,安信全案管理團隊今年度已承接3件,預計2020年將累計10件,以每件總銷5~10億計算,至2020年累計承作案量總銷可上看100億。

安信全案管理VIP體驗列車首站選定三重「頂崁工業區」,預估工業區舊廠翻新之商機獲利上看千億 
安信建經「全案管理」張峰榮總經理成立「2019-2021全案管理VIP體驗列車」正式啓動,將舉辦多場小型體驗說明會,與工業區地主採近距離服務,希望能深度經營、解決地主活化土地的需求。




安信建經「全案管理」由張峰榮總經理領軍專業顧問團隊,前進新北重點區域之工業區,主打在地服務。

安信危老推動師團隊坐鎮 「全案管理」講座三百人擠爆全場

  危老議題持續發燒,安信建經組成「危老推動師顧問團」,協助地主可以循「全案管理」模式獲取危老獎勵,安信建經提醒有興趣的地主,不管住戶多寡,在承作「全案管理」前,需先確認住戶間是否達到90%以上同意之共識,安信不會干涉住戶間的整合,興建時程通常為二年至三年,收費為總銷之5%-10%,不少中小企業、傳產企業主、地主反應熱烈,安信特舉辦說明會統一說明,現場出席人數超過300人,座無虛席。


熱烈提問自身狀況  顯現地主急欲改建老屋之期盼
  由「安信建經」主辦、「中華民國全國中小企業總會」協辦的「土地現在蓋,財能富三代」講座活動,主要針對現今正夯的危老議題加以說明,並探討如何運用「全案管理」模式助攻地主獲取危老獎勵,現場來賓也踴躍地以自身狀況提問欲尋求諮詢:「位於北市精華土地388坪、42年的老舊建物,總共72戶,若配合『全案管理』需要多久時間?費用多少?」、「500坪的海砂屋、住商混合、部份合建、部份買賣,請問是申請危老還是都更?」、「50坪的危老基地、輻射屋,獎勵值上限是?」、「雙北土地15坪的倒塌老舊建物、兩邊不願意合建,全案管理是否可承作?」、「自地自建的各地主怎麼分?」等紛紛爭相發問

安信「危老推動師顧問團」專業解惑  助攻企業主加速土地改建活化
   安信「危老推動師顧問團」全員到齊回答地主諮詢,「全案管理」專案主管林達康統一回覆:「『全案管理』並非建商,不會有興建完後分配利潤的問題,而是依危老獎勵,建物拆掉重建後,創造出來的價值讓地主去分擔興建期間之成本,產權最終仍是屬於地主所有。」
    林達康經理強調『全案管理』目前以承接「企業型地主」(中小型企業或傳產業者)為優先,若地主希望獲取更精準的評估,請先準備:基地位置、面積、類型及所有權人等物件資料,安信「危老推動師顧問團」將視個案成熟度初步提供個案總銷、建築量體及融資計劃等建議,若雙方確立採行「全案管理」模式,安信「危老推動師顧問團」將全力協助業主在期限內快速獲取危老獎勵
   「安信建經」主要信義集團台新銀行聯合投資成立,深耕不動產業界已超過23餘年,期間擔任企業或私人之顧問服務不勝枚舉,內部亦成立「危老推動師顧問團」,培訓同仁取得專業聘書,目前組成人數已超過10位,協助地主評估自身物件,加速獲取危老獎勵。
安信「危老推動師顧問團」坐鎮現場,以因應地主諮詢

安信「全案管理」講座逾三百人擠爆全場