老飯店轉型潮 安信建經全案管理助業者再迎高峰

 文章來源

受疫情影響，觀光旅館黯然退場家數與房間數銳減，根據觀光局資料統計2022年與十年來最高點之2018年相比，均減少逾二成，北中南包括華國、首都、國賓等至少有10家大型飯店退場熄燈，中小型業者更不計其數，如何轉型、活化資產成為業者共同課題。台灣以「全案管理」模式協助地主進行危老重建的知名業者「安信建經」，於昨(13)日舉辦「2023年不動產市場發展趨勢」講座，聚焦「旅館活化•重建希望」，講座現場邀來國內知名專家，發佈今年總經與房市展望，吸引上百位金融機構從業人員及飯店業者熱烈參與。

想看更多？安信市場研究

 

總經理張峰榮表示，疫情重創各國觀光旅遊業，雖近二年國旅商機蓬勃，但老舊的中小型旅館考量其競爭力較弱，可獲商機有限，多數選擇轉售變現；實際上老飯店可塑性非常高，並非只有求售套現一途，重建不僅可活化資產，更可讓價值大幅攀升。張峰榮進一步指出， 坊間認為只有住宅才能改建，其實不然，自2019年至2022年，四年來台北市有超過20間、屋齡超過30年以上的老飯店申請危老重建，並已獲核准取得容積獎勵；且早期旅館飯店因開發較早，往往位於都會區精華地段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價，例如全國首件飯店危老個案─由「台北馥敦飯店南京館」改建為酒店式公寓的「鐫萃」，近一年實價登錄成交價約156~158萬元，創南京東路新高，諸多利多吸引老飯店業者考慮資產活化，期望以長期佈局的角度作為新營運方針、創造更多價值。

飯店危老？接洽安信

 

針對重建可能面臨的危老開發時程容積獎勵逐年遞減以及央行土建融限貸令等問題，張峰榮進一步解釋，安信建經「全案管理」可為委託人作好前置規劃，爭取到足額容積獎勵；再者，內政部預計將祭出預鑄工法最高可多給5％容積獎勵，所以現在飯店若採危老重建仍有極高利基，飯店業者不妨趁此時重建，重建後無論新建為飯店、商辦或住宅，都能有效提高資產價值與收益。至於限貸令緊箍咒雖未解除，但都更、危老等老屋重建並不受限貸令影響，銀行核貸意願仍高，坊間部份重建案遭到拒貸，大多是準備文件不足、和不熟悉相關流程所致。安信建經「全案管理」特色，是與委託人一同備妥授信申請書、公司資料表、近三年公司之財簽報表等十餘種書表文件，並依個案條件交由選定的金融機構承件，為委託人爭取到最佳放款條件；以申請危老重建之土融來說，核貸成數約六至八成，而建融則約可核貸七成左右，透過安信建經「全案管理」的委託案皆已順利取得融資並重建。

掌握新訊？加入安信line@

 

受海外地震影響，危老建築安全議題再起，且全台屋齡在30年以上的戶數約達450萬戶，台北市更有7成以上屬於老屋，自中央至地方政府對此皆有相應政策推動都更或危老重建，以維護民眾生命財產安全。預期安信「全案管理」將比往去年高出一至二成，可望迎向業務新高峰。

了解更多？接洽安信

 

 

台北市觀光旅館資訊統計：

資料來源：安信建經彙整自交通部觀光局。

安信建經Podcst節目【動口不動產】ft.安信建經全案管理顧問-葉智勳 經理

EP1危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

文章來源

快速導讀

台灣老屋數量年年創新高，為了鼓勵民間老屋重建，政府祭出許多獎勵與補貼措施，來提升民眾參與重建的意願，「動口不動產」特別邀請「安信建經 葉智勳經理」來說明危老獎勵以及挑選建經公司！本集重點以「容積獎勵」、「危老融資」為主，除了帶您認識危老獎勵項目、更直接教你如何計算容積獎勵；在蓋房子的決定成千上百個，挑選適合的專業團隊才是首要關鍵！請記得收看到最後唷～

 

【動口不動產】EP1｜危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

客座嘉賓：安信建經全案管理顧問-葉智勳 經理

立即觀看：YOUTUBE

 

▌獎勵項目有哪些？ （約00:10秒處）

獎勵項目有分好幾種，列舉三個大家常使用的項目：

其一：屋齡要達到30年以上，基本上就取得危老改建門檻。

其二：設立友善人行步道，無障礙設施可得3-5%容積獎勵。

其三：符合「耐震」標準。

同時有「綠化、智慧建築、無障礙設施」等三項獎勵項目。

 

▌危老容積獎勵怎麼算？ （約00:53秒處）

前面有講到幾種獎勵項目，以下用簡單案例來試算：這塊土地屬於第三種住宅區，地點在永吉路、屋齡50多年4棟透天老宅，有4個地主、基地面積100坪、容積率225%、容積獎勵40%、銷坪係數1.6，一起來看如何做試算吧！

 

▌銷坪係數是什麼？（約01:26秒處）

所謂的銷坪係數為容積面積轉換為重建後可售坪(產權坪)之係數，也就是說，加上公設所使用的空間，一般大約為1.5~1.7倍，那這邊抓1.6來試算。

 

▌案例試算說明 （約01:40秒處）

計算公式為：「基地面積×容積率×容積獎勵×銷坪係數=權狀面積」

EX：100(坪)×2.25×1.4×1.6 = 504(權狀面積)

504÷4(地主) = 126坪/每人

126(坪)/每人 × 80(萬)/坪(房價) = 10,080萬元(總銷價值)

上面的計算就是100坪乘上第三種住宅區的容積率225%，乘上案件容積獎勵申請40%，再乘上銷坪係數1.6，大概可以蓋出500坪左右的權狀面積，劃分為四等份，因有四位地主，平均一人可分到126坪建物權狀面積；若未算車位的狀況下，每戶換算房價80萬，大概可分到1億多的總銷價值。

 

▌ 有地沒錢怎麼蓋啊？ （約02:09秒處）

所謂資金來源因危老政策是中央頒布的，民間八大行庫積極力推融資專案，稱為「危老融資貸款」。

在貸款的過程中，地主會產生搬家、租金補帖等費用，故前期會事先規劃在貸款項目裡，基本上融資都能滿足重建的需求。

 

▌蓋房子好麻煩，誰可以幫我處理呢？ （約02:44秒處）

蓋房決策分為六大項目：「意見分歧、建材挑選、坪數規劃、建築師挑選、選用營造廠、銷售價格議定」而地主並不是專業角色，需仰賴「專業單位」做規劃。

傳統的專業單位就是「與建商合建」，一切主導權多在建商身上，主要就是跟建商洽談比例條件，雙方皆同意，即可達成合議；而目前市場上主推的模式叫做「自建」，傳統建商的角色，原是建設公司，現在是地主擔任建設公司，由建經公司協助地主完成案件的改建過程。

#最後，智勳經理提到，安信建經提供從頭到尾一條龍服務，讓地主在改建過程中都不用擔心，可以順利把房子蓋好，交給安信建經就對了！快一起來看吧！

【危老夯糾紛增 安信建經分享：怎麼重建最有利？】

全台灣瘋危老！但隨著掀起危老重建熱潮，重建糾紛與爭議也不斷出現。很多擁有老屋的民眾也想參與危老重建，又擔心遇到不肖業者而使權益受損、上當；究竟要選擇選哪一種方式，才能讓自己的利益最大化、且又能獲得權益上的保障？

自從《危老重建條例》施行以來，全台灣開始瘋危老。隨著全台掀起危老重建熱潮，重建糾紛與爭議也不斷出現。很多擁有老屋的民眾也想參與危老重建，又擔心遇到不肖業者而使權益受損、上當；究竟要選擇選哪一種方式，才能讓自己的利益最大化、且又能獲得權益上的保障，已成為廣大老屋屋主關注的事情。

據內政部統計，截至去年底為止，全台灣危老申請案高達1,646件，而且申請數量還在快速成長當中。當危老重建越來越熱絡，相關爭議也多了起來。去年有位北市地主控訴，原與建商談妥合建，建商卻逕自申請危老，導致地主權益受損。而高雄更有危老建案在2018年開工，但二年多來卻被踢爆沒在動工。

目前危老重建方式，大多以「合建」、「自建」兩種途徑居多。所謂合建，通常是與建商合建，建商擔任實施者，負責出資金、營造，而地主只要出土地；與建商進行危老合建最大的好處是地主不用出資，但缺點是分回的土地持分減少、多數容積獎勵被建商賺走，且主控權掌握在建商手中；若遇到無信譽或沒有實績的建商，一旦爆發爭議後整個案子恐會卡住動彈不得，屋主無家可歸。

如果選擇危老自建，則掌控權在地主手上，不會有「暗盤交易」的問題，而且土地持分也不會被稀釋。更重要的是，自建地主可以享受高額容積獎勵，不必被建商分走。雖然自建好處多多，但因自建程序複雜、專業性高，大多數地主做不來，只能無耐放棄。

近年以來，民間業者看中危老自建的龐大需求，紛紛提出各種方案來輔導地主自建，經營不動產顧問行業超過25年，由信義房屋、台新銀行投資的「安信建經」也加入服務行列，張峰榮總經理表示：「其中，又以「全案管理」詢問度最高、最受地主青睞。「全案管理」的意思用白話來說，就是「地主自己當老闆，把重建案委託給建經公司處理」。如此一來，建經公司就是地主聘用的顧問，幫地主處理危老自建的大小事。」

危老自建「全案管理」，其統籌事務內容可以說是包山包海的「一條龍」式服務，包括初期的協助統籌資金、建築設計，以後成案後的協助營造興建、銷售計畫，再到末端的物業管理和售後服務，統統都包括在內。因為地主是老闆角色，若對建經公司規劃、營造廠商選擇上有所疑慮，可以自己決定全案方向與細節，不像合建那樣全由建商說了算。

目前來說，安信建經的「全案管理」服務模式已發展成熟，既具備傳統與建商合建的優點，也同時擁有自建的優點，集兩種重建方式優點於一身，毋須擔心遇到不肖建商的問題，現已成為危老自建的熱門方式之一。

	合建	自建	全案管理
主控權	建商	地主	地主為決策者， 全案管理業者(如建經公司)提供專業建議與協助。
優點	地主只要出土地不用出資	1.地主100%獨享土地持分及銷售後的利潤。 2.地主享受全額容積獎勵。	1.地主100%獨享土地持分及銷售後的利潤。 2.地主享受全額容積獎勵。 3.一條龍式服務地主，處理興建期間的大小事務。
缺點	若遇不肖建商，可能出現「暗盤交易」或「分產爭議」。 土地持分需與建商拆分。 多數容積獎勵被建商賺走。 主控權掌握在建商手上。	1. 地主負擔所有費用。 2.興建程序複雜、專業性高，大多數地主無法應對。	地主須出資負擔所有費用(全案管理業者可協助籌資)。

【2020年10月份安信月中分享報】

 

8月房貸、土建融餘額 續飆新高

民俗月效應，8月自住客紛紛提前完成交易，根據中央銀行公布的全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額，當月各增至7.738兆元及2.293兆元，續雙創歷史新高，且餘額年增率分別上揚至7.18％及15.49％，各創121個月及106個月來年新高，房市買氣熱烘烘。

2020年9月26日   工商時報

內政部射三箭 拚危老、都更

內政部推動危老及都更持續射三箭，包括都更條例修法、國家住都中心公辦都更、續推危老等。根據營建署最新統計，今年9月全台危老重建申請件數共受理29件，核准64件，較上月受理24件、核准64件大致持平，申請狀況雖較上半年趨緩，但全年受理件數仍可望突破1,200件，危老主要火力仍集中在雙北及台中。

2020/10/18   經濟日報

六都危老都更南市最小　「市中心將蓋紙片屋」

危老重建風起雲湧，六都核准面積大不同，甚至可差到3倍之多，據內政部統計，全台危老核准平均面積約205坪，六都以台中342坪最大，台南97坪最小，專家分析，房地價、區位不同，關係各地危老案的基地面積，不過，基地較小的危老案日益增加，意味未來市中心的紙片屋將越來越多。

2020年9月15日   蘋果日報

 

安信時刻-

安信建經服務危老自建案　攜手瑞興銀行省錢又快速

在危老重建推動過程中，地主最怕碰上核貸時間長、營造商出狀況、貸款利息多…等問題，因此安信建經與瑞興銀行簽訂合作備忘錄（MOU），自2020年9月開始，委由安信建經「全案管理」興建之物件，且經由瑞興銀行提供完善的興建融資案，將給予地主「優先核貸」、「協助續建機制」、「分段撥付計息」三大利多，未來在各方配合順利的情況下，最快能在一個月內為地主籌措到所需的興建資金。

【中國時報專欄】危老重建增值 透天老宅炙手可熱

作者：安信建經總經理張峰榮

自2016年政府推出「危老條例」，大方給予最高40%之容積獎勵政策奏效，不僅刺激危老屋主改建的決心，亦活絡不動產業至金融業的商機，「全民夯危老、重建動起來」不再是口號，集結政府及民間企業的力量推動，已付諸實現。除了自住的重建需求外，亦帶動起老屋的交易市場，尤其是整棟的透天厝或產權結構單純的公寓，因危老改建成功機會大，相繼傳出許多買賣成交的捷報。

根據內政部實價登錄之統計資料顯示，2017年台北市屋齡30年以上的透天厝交易量為179件，2018年提高至191件，2019年更增長至228件，這一年來飆升將近20%，除了整體交易的順勢成長外，顯見危老重建獎勵政策對於產權單純的老宅的投資與改建有推波助瀾之效。

但面對供大於需的透天老宅市場，筆者認為在自行改建上有幾樣課題仍須關注，首先是「重建前，基地規劃之評估」，透天老宅雖具上述之改建優勢，但若獨棟透天厝，自身基地過小時，在興建上很難設計坡道平面的車位產品，如果未來有銷售的需求，亦會影響未來增值的空間。通常會建議與鄰地或併排透天協調，整併面積達至百坪以上，若趕在明年5月11日前掛件危老重建計畫成功，仍可獲得最高40%之獎勵，整體在開發上也較符合經濟效益。

其次是「籌措興建資金，身分不同差很多」，自地自建絕對需要先準備一筆可觀的資金，才能完成坐擁新大樓的夢想，若自備款不足只能找銀行借貸，再用銷售的利潤去還款。一般地主用個人身份洽談，所談到的利率條件約為2%-2.5%(若條件差者，甚至在2.5%以上)，而安信會建議並協助地主成立法人，用企業的條件，如個案及借款人條件皆佳的狀況，甚至利率可降至1.8%以下，透過建經公司與多家銀行洽談，為地主爭取到最佳的融資條件，最終由地主選擇配合銀行。目前土建融的利率已殺到1.8%，創歷史新低，搭配優渥的危老容獎，難怪重建案量不斷攀升。

筆者經營都更危老重建事業超過15個年頭，評估及經手過上百件之案例，包含著名的：永春都更案、泰坤新莊案…等，但可實際成功重建者仍在少數，而多年的經營心得，產權單純之「透天老宅」絕對是最符合當下危老政策最快能執行之獎勵對象，產權單純、百分之百同意下地主說了算，讓興建流程更加順暢。不論是自住需求或者置產投資，透天的老宅可謂危老重建市場上最炙手可熱的標的。

5/27【今周刊】1223期-「危老重建瘋全台」專題露出

引述分享5/27【今周刊】1223期-「危老重建瘋全台」專題，安信建經露出部份：

除了帶旺營建、建材等需求之外，危老也帶出了「平台業者」全新商機。舉例來說，信義房屋關係企業安信建經，就開始切入危老市場的「全案管理」服務，目前輔導中的危老案就有四件，均是地主委託自建。

所謂「全案管理」，是指業者為有意申請危老重建的地主，進行「一條龍」的後續服務。「百分之百同意很簡單，但要執行才是關鍵。」

安信建經總經理張峰榮說，信義房屋直營店預計將有部分據點複合經營「危老工作站」，旗下有三十位危老推動師輪值；歸納起來，地主不論是面對棘手的產權切割、流程問題，或是與銀行洽談融資等，都算是建經公司提供全案管理的服務範圍。

危老重建夯 安信建經：自地自建漸取代傳統合建

根據內政部統計2019年危老申請案較2018年成長逾3倍，且在老屋基地面積有限的前提下，「自地自建」逐漸取代傳統「合建模式」成為地主老屋重建的新選擇。安信建經近年來不止接獲不少危老屋主希望協助取得危老重建容獎的需求，也在去年受理4件危老自建個案，包含重建計劃已核准的新北市「鶯歌案」、北市「信義路二段案」，以及計劃申請中的北市「延平北路案」及「長安東路二段案」。

安信建經「全案管理」服務採自地自建的客制化模式，針對地主的需求，規劃出最適合的重建方案

安信建經所推廣的「全案管理」服務內容採自地自建的客制化模式，針對地主的需求及想法協助規劃出最適合的重建方案，以大同區「延平北路案」的危老重建個案來看，因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合，執行過程中較難以達成共識，易導致案件胎死腹中。

安信建經建議「延平北路案」成立法人主體、建立股東會來執行重建，即可簡化重建及融資信託流程，並利用決議機制解決意見分歧問題，提升成案機率。此案基地約150坪，為數棟屋齡平均超過50年以上之建物，總銷量體逾千坪，為地主量身打造地上12層、地下2層之全新住宅大樓，目前已掛件危老重建計畫，預計今年請照動工，達成地主多年來的重建心願。

「安信建經」代建危老個案-台北大同區延平北路三段案

而重建計畫中，佔地約620坪住商混合的「鶯歌案」為地主旭碁開發的家族祖產，在危老條例剛開始推行時，地主詢問多家銀行爭取融資，仍無法獲得滿意的條件，為爭取最優惠的融資利率，立即委託安信建經篩選洽談合作的融資銀行，並同步進行危老重建的申請。安信建經透過「全案管理」替客戶代建執行，歷經一年多良好互動，此案成功取得上海銀行融資撥付，危老重建計劃也順利核准，計劃打造地上7~8層、地下1~2層的電梯華廈，預計2021年完工。

「安信建經」代建危老個案-新北市鶯歌案

回顧安信建經在承辦危老重建案件的過程，將傳統合建開發商的利潤透過「全案管理」直接回饋到地主身上，同時對工程施工品質確實把關，讓地主在重建後能居住在更安全、舒適的環境裡，達到真正資產增值的效益。

安信建經代建危老個案-新北市鶯歌案之危老重建計劃已獲核准

【中國時報專欄】危老市場百花齊放 小心不肖業者矇騙

根據內政部統計，2019年第三季雙北市屋齡50年以上超老宅達14.2萬宅，較五年前大增逾八成。未來十年內，預估全國超老宅將達220萬間，其中雙北市就高達70萬宅，將是目前14萬宅的五倍，面對龐大的重建市場，加上政府的推動助力，引發不動產業、金融業紛紛投入人力及資源，活絡了整個不動產的景氣往上攀升，對於都市老舊社區的翻新及改建美化，筆者抱持著樂觀其成的正向看法。

面對商機破兆的都更危老重建市場，不動產相關業者，早已躍躍欲試想分食這塊大餅，原本經營土建融資、專業在興建管理的建經公司也加入戰場，紛紛以一條龍作業的「全案管理」服務來突顯其獨特性，可以幫地主遴選建築師、嚴選營造廠商，並為地主爭取最好的融資條件，不同於建設公司的合建型態，「全案管理」僅收取顧問服務費，不會與地主分產權，而建經公司鎖定的族群為想要自地自建(委建)的地主，並尋求專業顧問團隊的協助，實現地主自主興建的願望。

而在這蓬勃發展的重建市場裡，相對也會出現濫竽充數的不肖業者，坊間就曾出現以「危老」的議題舉辦投資說明會，但卻是要攬客集體吸金。另外雙北市超過上萬人的危老推動師，品質參差不齊，也造成市場上的亂源，竟出現為了賺不法獲利的中人及為了獎勵金的推動師，不擇手段的去說服住戶，匆忙促成案子，實際上根本沒溝通清楚，造成整合上的糾紛，出現了種種因危老誘因而衍生的亂象。

因此筆者呼籲政府單位應該聯合民間企業共同不斷的「教育」住戶建立正確觀念，讓一般民眾在申請危老重建時，懂得正確選擇有品牌、有牌照的業者，且面對危老獎勵的申辦法規，能秉持著「多聽、多問、多查證」的精神，或者委請正派的承辦業者處理繁瑣的程序，老屋改建畢竟是個複雜且高度專業的工程，最終還須依地主自身需求及土地條件，來選擇適合的興建方案。