【YOUTUBE 動口不動產7】專家觀點：2022下半年房市預測！

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回顧2022上半年全球通膨、戰爭及本土疫情增溫，對於不動產市場會帶來怎樣的影響呢？現今疫情逐漸趨緩，房市會如去年觸底反彈嗎？央行升息對於不動產開發業及一般民眾又會有怎樣的影響呢？本集邀請專家精闢預測，下半年不動產走勢及展望！

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回顧2022上半年全球通膨、戰爭及本土疫情增溫，對於不動產市場會帶來怎樣的影響呢？現今疫情逐漸趨緩，房市會如去年觸底反彈嗎？央行升息對於不動產開發業及一般民眾又會有怎樣的影響呢？本集邀請專家精闢預測，下半年不動產走勢及展望！

 

【YOUTUBE】｜EP7專家觀點：2022下半年房市預測！

客座嘉賓：信義房屋不動產企研室專家-曾敬德 經理

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►評論上半年度房地產市場影響 (約00:17秒處)

上半年的房地市場可說是冰火二重天啊！今年第一季的房市非常旺，其中對台灣影響最大的是「疫情」，受疫情影響買氣開始呈現衰退，往買的數量很明顯比疫情前少了三成左右，跟之前三級管制有點像，而目前上半年房市的狀況是「先熱後冷」的狀態。

 

想聽更多？【PODCAST 動口不動產5】2022房價到底會不會漲?打房政策的重大影響有哪些?

 

►買氣可望於疫情高峰時收斂回流嗎？(約00:39秒處)

我覺得會有「一半」機率，軌跡會跟去年很像，疫情一但趨緩之後買氣就會回升，近日觀察發現往買數量值跌回升！這次回來力道不會像上次一樣猛烈，對比去年來講是天差地別，去年所有消息都是好消息，而今年消息都是偏差的。現在信心來說較為保守一點，因房價現在還是偏高檔，包括股市及升息都受到影響，以經驗來看，現在的狀況跟之前有點類似。

 

►了解新政策(限縮30年房貸、預售屋禁止換約、升息)（01:28秒處）

限縮30年房貸這件事情其實立場很簡單，大原則都是以不影響自用為主，央行最討厭利用便宜資金去炒作的投資客，較容易是針對多屋族、法人、建商、土地開發者等等…政策對首購族並無影響到，所以說如果首購要帶30年房貸還是可以的！

 

可以說明打炒房預售禁止換約政策嗎？

簡單來說例如一個投資客五月先買房，想說政策上路時間是明年1/1，然後打算11月就賣掉，現在已不能這樣玩了，大家都知道政府在盯預售屋，所以投資客不會去碰預售，造成預售市場降溫，過去預售案操作模式就是，預售案上市後很快秒殺，下個案子出來價格又上來了，所以波動快造成房價漲幅也很快，但因現在市場不一樣了，只剩下「自用」，但因自住客對品質及環境會較挑，所以在市場轉速上會慢了下來，使得市場很明顯呈現「降溫階段」。

 

延伸閱讀：【土地與建築融資該如何辦理？安信速成教學！】

 

►升息對於企業法人及一般大眾的各別影響（02:30秒處）

升息基本上只要有借錢的，都會受到一些影響，對於投資業來說影響很大，因為這幾年其實市場好，因為以前一個開發案如是十幾億的價值是有一定規模的，但現在案子動輒推出五十、六十億以上，當分母變多時，若升息一碼、二碼是非常有感的！假如以後案子賣不出去，借款壓力就會很龐大，但大家也別太緊張，在升息過程中，開發商在資金籌措過程上較傷腦筋，建議可尋找專業的團隊安信建經 ，協助您在建築融資這塊，為您爭取到良好的條件，包括：成數、利率等…（延伸閱讀：【建築融資貸款一次過!安信教您如何準備不卡關!】）讓專業又信賴的安信建經專業團隊與您並肩作戰，避免走上冤旺路！

 

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對一般民眾「升息」造成什麼影響呢？

最明顯的就是「房貸」！每個月要付的金額變多了，假設貸款1000萬、有30年期房貸，兩次累計升1碼半的狀況之下，每個月金額會多出1800元，負擔會明顯增加，這是最有感又直接的體悟！

 

►預測2022下半年市場行情（04:00秒處）

目前推測房貸升息還會再「升息2%」，只要在兩次半碼升息大概就2%了，會這樣說是有計算的，現在升息壓力大，台灣面臨到的是「升升不息」、「升不由己」的狀態，因美國升息若台灣不升息的話，台幣就會貶值，進口東西就會變更貴，為了避免輸入型通膨的狀況下，因此被迫、防禦性升息，這次美國一口氣升息三碼來看，預估可能會再升息2~3碼，未來台灣的房貸利率可能會到2%的水準，但大家不用太緊張，因為利率總是浮動的，面對這件事心裡要先做好試算，然後評估生活是否會造成影響並調適它。

 

面對升息房貸負荷變大，是否會造成交易量提升？

基本上不太會！因每個月的實際支出是有限的，不會因為這樣就把房子賣掉，有可能因為預期支出增加，或是預期未來還會升息，對房市看法不樂觀的時候，交易量這時就會呈現限縮的狀況，價格部份會再需要整理一陣子。

 

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土建融逾放比率創新低 安信建經：爛尾樓潮機率偏低

 

安信建經彙整今年上半年度的逾期放款比率(以下簡稱逾放比率)，我國建築貸款餘額雖來到3兆2,546億元歷史高點，但還款品質卻相當優異，四月逾放比率僅約0.05％；相較之下，國銀整體貸款同期約0.16％，呆帳比率遠高於土建融。

安信建經總經理張峰榮表示，今年以來土建融逾放比率處於歷史新低，代表歷經過好幾波的景氣循環下，已淘汰許多財務狀況不佳的建商，目前整體上來看，建商財務體質普遍穩定健康，還款尚屬正常，除非未來央行大幅升息，就以現狀推估，下半年會有爛尾樓潮的機率仍偏低。

安信建經表示，所謂「逾放比率」是指在一定期限未正常繳納本息的放款占總放款的比率，若數值越高，代表銀行越難收不回本息、放款品質不佳，銀行會面臨較多的風險。

安信建經彙整金管會數據顯示，自2021年年中以來，國銀整體貸款逾放比率多介於0.16％-0.21％之間，但土建融同期的逾放比率卻僅約0.05％-0.13％，整體優於其他貸款。另外，央行於三月決定升息1碼，面臨新政策的衝擊，但出乎意料的是，四月土建融逾放比率不升反降，回到0.05％的歷史低點，顯示整體建商經營狀況似乎比外界想像得好。

張峰榮解釋，雖然央行連續升息，但若將時間線拉長來看，今年利率仍處於低點，建商負擔利息雖然加重，但企業資本較佳的建設公司不至於被壓垮。其次，仍有許多持續推案的優良建商，過去累積十幾年的雄厚實力，又對升息已早有準備，近來因疫情影響、原物料價格上漲，以及央行管控政策，財務計畫趨於保守，所受衝擊相對較小。

再者，在2014年土建融逾放比率曾一度衝高到0.21％，當時市場上並未出現爛尾樓潮，可見建設公司在好不容易開發整合完成後，放棄建案的狀況並不普遍，更遑論現今逾放比率僅0.05％，目前台灣經濟體質尚佳，央行仍採溫和升息，尚不致發生惡性通膨，因此會衍生出爛尾樓潮的機率，依各項數據顯示相對較低。

延伸閱讀：害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

張峰榮針對下半年的展望表示，雖然上半年因央行升息、疫情與打炒房政策影響，使得建商購地暫趨於保守，若下半年疫情減緩，建商的開發腳步及購地力道可望回升。

另外，土地開發過程中，開發商與地主最怕碰上銀行核貸時間長、營造商財務出狀況、貸款不順利等問題，造成有些原本體質不差的開發商或地主，因不了解申貸流程，而錯過商機，而安信建經與國內約20家銀行誠信配合，熟悉申貸業務各個流程與所需文件，因此能替地主快速爭取到興建資金，以及相對彈性的還款條件。例如：安信建經為地主「全案管理」代建的「延平北路危老自建案」，僅花22個工作天就為地主籌措到興建資金，讓工程順利進行。

延伸閱讀：掌握危老重建黃金期 安信建經全攻略

安信建經彙整金管會資料

年/月	土建融逾放比率(%)	國銀整體貸款逾放比率（％）
2021年6月	0.13	0.21
2021年7月	0.12	0.21
2021年8月	0.08	0.20
2021年9月	0.07	0.19
2021年10月	0.08	0.19
2021年11月	0.08	0.19
2021年12月	0.09	0.17
2022年1月	0.05	0.16
2022年2月	0.05	0.18
2022年3月	0.06	0.16
2022年4月	0.05	0.16

 

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【YOUTUBE 動口不動產6】危老重建獎勵拿到滿 如何申請全攻略！

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這集請到安信建經全案管理顧問-陳超彥經理來剖析危老重建計畫未核准的原因，以及萬眾敲碗的危老容積獎勵全攻略，傳授如何把最高40%的危老容積獎勵值拿好拿滿！千萬別錯過本集精彩內容！

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這集請到安信建經全案管理顧問-陳超彥經理來分享什麼是危老？符合危老重建的資格為何？剖析危老重建計畫未核准的原因，以及萬眾敲碗、詢問度破表的危老容積獎勵全攻略，傳授如何把最高40%的危老容積獎勵值拿好拿滿！千萬別錯過本集精彩內容！

 

【YOUTUBE】｜EP6掌握危老重建黃金期 安信建經全攻略！

客座嘉賓：安信建經【全案管理】顧問-陳超彥 經理

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▌什麼是危老重建？(約00:31秒處)

從政策面來說統整為三大類，「非歷史、危險、老舊」等建物，非歷史建物例如說：「大稻埕」或是「剝皮寮歷史建築」被列為古蹟文化區，就不能申請危老重建;而「危老」顧名思義就是「危險＋老舊」，從危險的認定上可透過結構安全評估幫建物來打分數，那另外「老舊」簡單來說是超過30年以上危險及老舊的建物，基本上就符合這樣的條件。

 

回顧重點：【YOUTUBE 動口不動產1】危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

 

▌危老重建計畫未核准的原因？ (約01:01秒處)

有蠻多地主可能會想自己申請危老重建，但只是說危老重建的申請流程及法規面上較複雜且繁瑣，就一般地主來說會產生蠻多疑問，不像專業單位那麼地理解，在危老或都更的程序裡其中最重要的是撰寫「重建計畫書」！

 

延伸閱讀：【危老懶人包】危老重建自己來 八大步驟告訴你)

 

公單位透過審查計畫書，讓個案在重建計畫完成之後，後續建照圖出來才有辦法完整去發包給營造廠做施工，但是依重建個案來講，除了規劃面之外還有施工面，甚至蓋好房子之後，有些物業管理、甚至中間有很多結構消防安全等等，裡面包含很多專業性質，就一般地主來說，甚至是一個領域從業人員，都不見得可以handle走完案子，建議尋找專業團隊來協助，對整個案子執行較為完善，成功核准率也會提高哦！

 

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▌危老容積獎勵有哪項目？ (約02:04秒處)

危老獎勵其實是蠻多項目去組成，可以知道危老獎勵上限為40％，從我們一開始知道的「時程獎勵」以及「基地退縮、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙設施等…」這些都是算在獎勵項目裡面。

 

延伸閱讀：【知識文】自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

 

▌危老容積獎勵如何拿好拿滿40％？(約02:34秒處)

那危老獎勵有沒有優先順序或是攻略，可以來拿好拿滿40%的獎勵呢? 

第一個部份「時程獎勵」，對於剛頒布政策到現在，危老時程獎勵從109年5月9日起逐年遞減，而今年已遞減至4％;第二個部份「結構安全評估」，依照評估危險程度的高低，得知取得的獎勵值是多少，第三個部份「基地退縮」，這需要看個案的條件去評估，有些小基地的退縮條件沒有很多，這可能要先跟建築師討論才會知道，而這幾項都是可以先拿的獎勵值哦！

 

另外包括「耐震標章、綠建築、智慧建築」這些是需要先繳納保證金的，但保證金不是說繳納後就拿不回來，當然政府釋放出獎勵值的美意，較希望未來在興建裡面能達到標準，而後建築蓋起來，這些設施都有了，政府會把保證金退還給您，只是說政府設置一些門檻，提供地主多重選擇的方式。

 

延伸閱讀：【媒體報導】掌握危老重建黃金期 安信建經全攻略

 

尤其像現在，安信建經推出「全案管理」一條龍整合服務模式，協助地主在自地自建的過程中，安信擔任是「顧問」的角色，提供建議讓地主參考並下定決策，當然建議方案之前，會提供方案的優劣或是未來可能會遇到的風險，這些都會事先讓地主、業主很明確地知道，才來做成決議哦！

 

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▌專業分享個案成功之道(約03:58秒處)

 

實際個案-「延北景星案」獎勵值比例說明

有些獎勵值牽涉到保證金的部份，那取得獎勵值一定要符合政府的評鑑標準，才會把保證金退還，比如說：「大同區延平北路案」拿了40％獎勵值，申請到最高上限！另外之前有做過「結構安全評估」取得了危險及老舊建物8%獎勵值、綠建築、智慧建築各取得6％獎勵值、甚至還有「結構安全評估」這比較特別，選擇最高上限10%獎勵值，取得「耐震標章」，對於地主來說，居住安全是非常重要的！所以最後選擇用最高上限來執行，總計起來共拿了40％上限危老獎勵值。

 

安信建經全案管理承作之「大同區延平北路案」容積獎勵：

容積獎勵項目	容積獎勵值
基地規模獎勵(4%)	10%
時程獎勵(6%)
符合危險及老舊建物	8%
綠建築銀級	6%
智慧建築銀級	6%
結構安全性能評估取得「耐震標章」	10%
總計	40%

  

▌【提醒事項】時程獎勵今年遞減4%(約04:55秒處)

如果民眾要自己用危老重建實際上是非常難處理且棘手的事，真的需要專業團隊的幫忙，才能活化土地資產，這邊提醒一下觀眾，危老時程獎勵逐年遞減2%，今年已遞減到4%，所以有重建需求的民眾，要盡快把握時間申請，或者可以洽詢安信建經專業團隊協助申請哦！

 

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