敦化南北路及中山北路，這兩條林蔭大道都趕「都更、危老熱」

 

 (擷取8/24理財周刊(1200期-解碼房市)露出內文，文章來源)

台北市林立的高樓大廈雖多，但仍有64萬戶的屋齡超過30年以上，占全市比例達72%，北市老屋比例偏高，使得都市更新更加迫切。

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敦化南北路十大都更商辦案

 

據安信建經統計，台北市以敦化南北路的商辦重建案最多，光是十大指標案加起來的總案量保守估達一千四百億元以上，合計基地面積逾一．七萬坪，預估重建後，樓地板面積超過十七萬坪。

 

 

安信建經指出，敦化南北路及其兩側商辦類的十大指標重建案，分別是「台塑總部大樓」、「國泰寰宇大樓」、「國際大樓」、「台北學苑總部」、「華塑大樓」、「全錄大樓」、「蘇黎世產險大樓」、「松齡新村地上權都更案」、「敦南安和公辦都更案」及「敦南金融大樓」(表一)。

 

 

其中「台塑總部大樓」自二○一四年即開始籌備都更計畫，是目前全台規模最大的地主自辦都更案，重建後樓地板面積預估約六．五萬坪，開發後總價值上看千億，規劃為前端二棟商辦大樓、後端一棟住宅大樓，最快預計二○二八年進駐。

 

 

安信建經總經理張峰榮表示，不論是老舊住宅或是商辦，重建後最大利基點之一，是可增加更多的容積及使用空間，尤其是台北市主要商圈辦公室，現階段市場仍是需求大於供給，上半年空置率維持在3%以下的低水位。

 

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商用不動產投入重建，新大樓容積擴增，不僅可加入辦公室產品供給，若符合土地使用分區條件，商辦亦有機會改建為住宅類型，讓空間使用更具多元性。

 

 

舊商辦華麗轉身

 

另有房地產界人士分析，由台北學苑地上權案華麗轉身為中國人壽總部、松齡新村地上權案改建為玉山第二總部大樓，以及舊商辦的國際大樓改建為華固名鑄豪宅案、華塑大樓改為高級住宅的華固敦品等都更案來看，從傳統商辦大樓改為複合式商辦，或是豪宅，另也有從住宅案改為商辦大樓，都是迎合實施者的規劃外，至於轉身為豪宅案的每坪房價都衝高至接近二百萬元。

 

 

此外，目前正在興建中的敦南金融大樓，為霖園蔡家蔡鎮宇名下的寶豐隆興業所有，以前更因誠品二十四小時書店聲名大噪，該舊大樓已拆除重建中，日後將翻身為辦公室、商場及多功能展演空間的複合式商辦。

 

 

但最讓人矚目的是台塑總部大樓的都更案，更新的樓地板面積高達六萬五千坪，除了兩棟商辦大樓可供該集團使用外，未來該棟住宅案的房價，是否會衝破二百萬元？則為市場所期待。

 

 

此外，在政府大推「危老重建」政策後，張峰榮指出，都更案往往因流程耗時令人卻步，以台塑案為例，整體流程亦歷時近十年。另外，因商辦大樓屬於單一或少數產權人所持有，若一般企業法人想要快速重建，建議不妨「捨都更、走危老」，如蘇黎世產險大樓及全錄大樓就轉搭「危老」順風車。

 

 

張峰榮表示，由於都更需經過諸多計畫申請與審議等流程，程序較為冗長，流程平均需要五年以上，而危老重建依法規規定地方主管機關三十日內須完成審核，通過後一百八十日內即可申請建築執照，相較都更，危老重建模式更簡易快速，可省下繁複的行政程序、節省時間成本，也能拿到符合最高效益的容積獎勵。

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解鎖老屋重建 關鍵難題

 文章來源

(擷取8/25財訊特刊 p20內文露出，林進雄協理訪談)

 

打破舊有觀念 居住安全遠勝於計算價值

除外，現今營建成本上漲衝擊中小建商，偶傳爛尾樓一事，安信建經資深協理林進雄表示，目前銀行也開始資金緊縮，要求建商先有一筆自籌資金，再搭配融資款，甚至未來有可能規定結構體有6成完成度才能動用資金，對中小型建商自籌資金形成考驗，這也是地主必須要注意的。

 

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地主如欲自地自建，就必須委託專業管理團隊統籌執行全案重建過程的大小事務，就是所謂「全案管理」，一般常見有建經公司、中小型建商、建築團隊等，甚至都更推動師都有負責這項業務。

 

林進雄表示，建經公司可幫地主，從開始協助成立法人組織或更新會，協助籌措資金，到遴選建築師、營造廠、估價師、找融資銀行到營造監督、餘屋銷售管理等一條龍服務。在委託這類型專業團隊，最好抱持彼此是夥伴關係，在高度互信基礎下，專業團隊能分析各類型方案的利害關係，讓身為股東地主作出最後正確決策。

 

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在專業團隊的選擇上，公司新舊不是問題，重要是組成團隊的這群人所累積的經驗值，有順利完成的案件可供檢視。 當接觸的團隊願意代墊前期費用，有折讓空間，地主要思索對價關係是否合理，避免貪到便宜卻有損品質。此外，專業團隊合作的金融機構、建經公司及代銷公司也要納入評估項目。

【PODCAST 動口不動產13】快、狠、準分析！2023下半年房市景氣怎麼走？

2023上半年的房市可謂霧裡看花，打房政策、福利補貼百百款，終於到7月份確定平均地權條例、囤房稅、限貸令及青年房貸方案等都告一段落，集結利多及利空因素，下半年的房市景氣怎麼走？盤整期要多久？想要購置不動產的首購族適合進場嗎？還有再加碼雙薪小資族的購屋情境題，睽違一年，第二季首集絕對精采，千萬要聽到最後喔！

客座嘉賓：信義房屋企研室—曾敬德 經理

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本集重點：

# 2023上半年度房市政策、大環境重點回顧

# 2023下半年度，房價怎麼走？

# 建照案量減縮，進入景氣盤整期？

# 注意！下半年景氣可能的變動因素

# 對於推動危老改建及實務面的看法

# 專家傳授：小資購屋入門寶典

 

►2023上半年度房市政策、大環境重點回顧（00:23秒處）

 

今年上半的買氣大概比上不足，就是比去年的下半年稍微冷，但是比去年的下半年好蠻多的。整體的市況就是一個自用當道，因為上半年很多的政策推出，包括：7月1號上路的平均利權條例。這件事就改變很多生態，以後預售不能換約，那司法人購屋要採「許可制」，影響高端的市場。

 

但是同時間，也有租金補貼，8月實施的青年安心成家貸款，利率只有1.775%。所以政策會有兩個方向：第一點、非自用的投資，基本上是不鼓勵的，甚至會打壓。自用的政策上是會給予支持。所以整個政策算蠻中性的；第二點、畢竟房地產的價量在去年已達到一個高峯。所以今年來講的話房市大概就是從高檔進入一個盤整期

。

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►2023下半年度，房價怎麼走？（01:59秒處）

 

基本上下半年房市可能跟上半年不會差太多。央行連續升息五次，但房市其實還挺得住，修正的幅度也不太明顯。漲多的地區當然壓力會較大，所以市場就有一點是「以盤代跌」。

 

每次景氣在修正的時候對價格的領頭羊通常是建商。因為手上可能超過上百戶房子的時候，現金流是當下最重要的，所以每次在景氣轉折之時，帶風向的都是開發商，一般民眾房子不多，還有出租可以選擇。

 

 （04:00秒處）

 

大概在08年金融海嘯的時候，房價出現過短期的劇烈下跌，那時很多人放無薪假，金融出問題，導致影響工作，房價修正才會是一個短期有感的修正。但目前市場是蠻理性的，在景氣盤整期保守經營，先把手上案子順利銷售，讓資金回收，然後等待下一次起風的機會。

 

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►注意！下半年景氣可能的變動因素（05:45秒處）

 

現在的外債因素較不確定，再來是總統大選，不過開票那天就過了。解除不確定因素，對房市來講就是一個正面的訊號。過完年後，買氣大概又會開始呈現一個回流。

 

另外民俗月影響也不大，只要避開入厝和交屋即可。另外一因素，可能是報復性的出國潮，在海外置產。但目前第三季看起來，淡季的氛圍也不是特別的強。現在就是旺季不會太旺、淡季也不會太淡，平穩的狀態。

 

►對於推動危老改建及實務面的看法 （06:58秒處）

 

政府在推動改建，我認為能做的基本上都盡力去做了，第一個很重要的政績、第二個是關係到給市民安全性的問題。基本上只要願意改建，大方且快速的給予高額獎勵，

 

但實際上，住戶還是存在一坪換一坪的想法。這在推動上會造成一些困難。尤其近幾年造價成本提升，實務上開發商做整合時，可能兩三年前談的條件，到現況可能無法執行。但各方立場沒有對錯，以住戶立場，當然是希望能分多一點，改建之路真的是需要共識。

 

延伸閱讀知識文：不用靠建商也能ㄧ坪換一坪 安信「全案管理」如何把危老重建利益最大化！

 

►專家傳授：小資購屋入門寶典 （09:57秒處）

 

原則上其實小資族或首購族群，有幾個面向的建議，第一、若買方是比較沒有經驗。可參考原始屋況。但因近幾年裝潢費很貴。所以可參考第二種作法，不妨去挑自住客裝潢過的房子，好處是不用再掏額外的裝潢預算，裝潢的費用含在房價內。雖然單價可能偏高。但是換個角度而言，等於把裝潢的費用含在房貸裡面一起計算，可拉長到20年，30年分擔。

 

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害怕危老爛尾？ 採用「全案管理」地主可拿回主導權

台北市北投區重建案「泊山妍」，雖於已完銷，但今年7月突然宣布因公司營運困難與營造成本上升等緣故無法興建，引發外界對於「爛尾樓潮」問題擴大的擔憂。多數老屋地主都懷有老屋重建換新房的美夢，但若所選非人、遇到建商財務出狀況，地主可能落得房子被拆、土地也拿不回來的困境。筆者建議地主不妨透過委託有品牌、信譽良好的建經公司或專業顧問團隊，以「全案管理」模式興建，更能確保自己的權益。

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一般危老重建案的開發模式，建商通常會與地主簽訂合建或委建契約，有些會要求屋主同意將土地設定抵押、向銀行貸款，以利於建商取得較高成數的融資。然而，建商此舉容易借到錢，但地主所承擔的風險卻急劇升高，一旦重建案出現變數，或者建商落跑，最嚴重的情況，是土地可能被遭到法拍，地主恐將一無所有，美夢頓時成為噩夢。

※延伸閱讀：危老自建與重建分不清？教你如何分清楚！

倘若地主想要重建、且100％同意，建議考慮委託建經公司的「全案管理」委建之一站式服務方式重建，往往能降低建案停擺風險，且因是地主自建，產權及利潤均回歸地主本身，省去與建商周旋產權劃分及分配比例的問題。

 

※延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

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雖然「全案管理」不同於合建的優勢，由建商出資興建，一般地主會擔心資金壓力，但事實上是有解決的方式。以安信建經為例，由於長年來與國內超過20間金融機構保持合作關係，熟稔各銀行不動產放款作業程序與核貸條件，大多為能地主爭取到足額且優惠的融資及動撥條件，等於「地主借款當老闆蓋房子」，自己可以掌控全數的資金用途，及興建進度；若是與建商簽訂合建契約、並把土地設定抵押給銀行，則是「地主借款給建商蓋房子」，地主要承擔高風險而命運卻掌握在建商手上。

 

※延伸閱讀：危老自建不用怕沒錢　安信傳授如何籌措100％興建資金

因造成爛尾樓的原因，大多是主導權屬於開發商，地主僅能被動接受，而「全案管理」模式，強調地主享有參與遴選執行廠商，以及最終決策權，而全案管理團隊則身為個案代位執行者的角色，提供融資信託、建築規劃、工程發包興建、建案銷售及物業管理等一條龍地產活化模式，興建工程期間，地主只要按進度支付顧問服務費(約總銷5%~10%)，期間不僅把關個案進度的成本、品質及安全，更要使地主資產活化出最大的價值。

基本上，各種興建模式並無好壞之分，地主可以謹慎評估，衡量自身條件決定適合的方式，筆者提醒幾項要點：一、請切記先遴選有信譽、品牌的業者為主，盡量避免遇到不肖業者的風險；其二、千萬不要陷入「美好」的陷阱：合建分配條件好到「不合理」，或承造費用脫離市場行情，都有可能潛藏危機。

※延伸閱讀：舊屋重建該找誰幫忙?危老自建/申辦都更挑選建經公司3大關鍵才不吃虧!

雖然爛尾樓風暴看似山雨欲來風滿樓，但畢竟是少數個案，地主們也毋須過度緊張。截至到今年7月底為止，台北市已經核准850個危老重建案，目前僅有部份零星個案出現爛尾疑慮，在市場上仍是少數特例，大部份危老重建案仍順利推案完成、或正在興建當中。

危老重建是更新老舊建築物、提升居住安全的重要政策。在政策積極推動與民間業者協助之下，近年危老重建已大量開花結果，大幅促進老舊建物改建及都市再生的效率。筆者也呼籲官方可以提供地主自保的建議、或者協助爛尾重建案重生，以免老屋重建腳步因爛尾疑慮而停滯，那就頗為可惜了。

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商用不動產拚都更危老 安信建經：重建擠出多元新空間

全台房屋老化狀況日益嚴峻，政府積極推動都更或危老改建，帶動重建商機蓬勃發展。不僅老舊住宅重建火熱，商用不動產重建案更是與日俱增。據安信建經統計，台北市以敦化南北路的商辦重建案最多，光是十大指標案加起來的總案量保守估達1400億元以上，合計基地面積逾1.7萬坪，預估重建後，樓地板面積超過17萬坪。

 

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安信建經總經理張峰榮表示，不論是老舊住宅或是商辦，重建後最大利基點之一，是可增加更多的容積及使用空間，尤其是台北市主要商圈辦公室，現階段市場仍是需求大於供給，上半年空置率維持在3%以下的低水位；商用不動產投入重建，新大樓容積擴增，不僅可加入辦公室產品供給，若符合土地使用分區條件，商辦亦有機會改建為住宅類型，讓空間使用更具多元性。

 

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據安信建經統計資訊顯示，敦化南北路及其兩側商辦類的十大指標重建案，分別是「台塑總部大樓」、「國泰寰宇大樓」、「國際大樓」、「台北學苑總部」、「華塑大樓」、「全錄大樓」、「蘇黎世產險大樓」、「松齡新村地上權都更案」、「敦南安和公辦都更案」、「敦南金融大樓」；其中「台塑總部大樓」自 2014年即開始籌備都更計畫，是目前全台規模最大的地主自辦都更案，重建後樓地板面積預估約6.5萬坪，開發後總價值上看千億，規劃為前端2棟商辦大樓、後端1棟住宅大樓，最快預計2028年進駐。

 

延伸閱讀：老飯店紛紛走入歷史，危老都更拚華麗轉身

 

張峰榮指出，都更案往往因流程耗時令人卻步，以台塑案為例，整體流程亦歷時近10年。因商辦大樓屬於單一、或少數產權人所持有，若一般企業法人想要快速重建，建議不妨「捨都更、走危老」，因都更尚需經過諸多計畫申請與審議等流程，程序較為冗長，流程平均需要5年以上；而危老重建依法規規定地方主管機關30日內須完成審核，通過後180日內即可申請建築執照，相較都更，危老重建模式更簡易快速，可省下繁複的行政程序、節省時間成本，也能拿到符合最高效益的容積獎勵。委建模式亦可參考安信建經「全案管理」，整合信義企業集團資源，負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等一條龍服務，協助企業加速重建、嶄新又安全的大樓。

 

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*資料來源：安信建經彙整

 

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商用不動產拚都更危老 北市十大指標案總案量上看1400億

【聯合報  2023/8/9】

北市敦化南、北路為重建熱點 前10大指標案總值逾1400億元

【自由時報  2023/8/9】

商用不動產拚都更危老 北市十大指標案總案量上看1400億

【經濟日報  2023/8/9】

敦化南北路老商辦重建 未來5年11萬坪完工

【工商時報  2023/8/9】

敦化南北路老商辦重建 未來5年11萬坪完工

【旺得富  2023/8/9】

敦化南北路老商辦重建 未來5年11萬坪完工

【翻報  2023/8/9】

〈房產〉商用不動產拚都更危老 敦化南北路重建將新增17萬坪空間

【鉅亨網  2023/8/9】

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【yahoo運動  2023/8/9】

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【yahoo新聞  2023/8/9】

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【信傳媒  2023/8/9】

敦化南北路商辦重建熱 10案總銷上看1400億

【NOWnews今日新聞  2023/8/9】

房市／敦化南北路商用不動產　拚都更危老

【NOWnews今日新聞  2023/8/10】

房市／敦化南北路商用不動產　拚都更危老

【yahoo新聞  2023/8/10】

敦化南北路商辦重建熱 10案總銷上看1400億

【yahoo新聞  2023/8/9】

敦化南北路商辦重建熱 10案總銷上看1400億

【MSN  2023/8/9】

敦化南北路商辦重建熱 10案總銷上看1400億

【line宅品味  2023/8/9】

老人住老宅問題嚴重，都更大餅如何看得到吃得到

人老了，房子也老了，老房子要都更，但都更牛步化，政府再推「危老都更」加速都更腳步，但都更商機無限，如何吃得到，就得看整合能力。 根據國發會統計，台灣即將在2025年邁入超高齡社會，而在人老的情況下，台灣也有不少屋齡超過三十年的老屋待都市更新，但依據政府過往所核發的都更件數，有些單位粗估，恐需要一百多年才能都更得完，因此，都更如何擺脫牛步化，加快都更速度，已成為政府施政上的一大挑戰。

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全台每二間就有一間老屋

信義房屋根據不動產資訊平台資料顯示，今(2023)年第一季全台住宅平均屋齡已達三十二年，其中就有101萬戶屋齡在五十年以上，高達462萬戶的屋齡在三十年以上，比例達到51%，也就是每二間就有一間屋齡三十年以上。

統計顯示，今年第一季全台房屋稅籍住宅類共910萬戶，主要都會區平均屋齡最大的是台北市36.87年，六都僅台中市與桃園市的住宅屋齡平均不到三十年，而台北市有72%住宅屋齡都在三十年以上(表一)。

 

比較值得留意的是，全台住宅老化狀況越來越為嚴峻，全台有101萬戶屋齡超過五十年，比例最高的是台北市，有13.7%屋齡五十年以上，最少的是桃園市，僅有4.5%，顯見國人住在老房子狀況普遍。

台北市危老重建案遍地開花  

據內政部全台危老重建計畫統計，截至今年三月底止，台北市危老重建案核准件數達805件，占全國核准件數比例近三成。若以行政區來看，截至二月底，核准數量排名前五名依序為中山、大安、士林、大同、北投等區，而中山與大安核准件數更連袂達到百件，重建熱潮可見一斑(表二)。

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安信建經總經理張峰榮表示，危老重建因容積獎勵明確且執行效率快，在內政部積極推動之下遍地開花，台北市核准件數更是高居全國之冠。

外界普遍認為建商對房價高的地方重建案較感興趣，但實際上並非如此。數據顯示，房價相對低的大同、北投、萬華等地危老案並不少，反觀房價高昂的信義、松山則是倒數二、三名，而南港因住宅存量較少且住宅聚落分散，故歷來重建案不論數量或是密度皆敬陪末座。

張峰榮分析，危老案成敗的關鍵往往在「分回坪數期望值」與「住戶整合」上，信義與松山區因房價水準較高，地主對於分回坪數的期望值也較高，也因此較不易妥協建商給予的分回條件，以至於重建案數量遙遙落後。

以危老建案核准密度排名第一的大同區為例，該區近年受惠於西區門戶計畫，房價快速飆漲，南大同一帶已有數個建案每坪成交均價達到百萬元以上，引起市場關注。因房價高飛使得建商給予地主分回條件提高，地主重建意願隨之走揚，更易促成重建案。

張峰榮提醒，不管是與建商協議一般合建，或者危老重建，應篩選有信譽、實績良好的建商，若希望享有重建後的高額容積獎勵，但對申辦流程不夠熟悉，可透過建經公司以「全案管理」委建模式進行重建，以增加自己的資產價值。

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