客座嘉賓：
全案管理界動力火車-安信建經專案經理 吳立仁、副理 陳冠曄
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本集重點：
02:50 近期地震頻繁，關於老舊廠房，地主的詢問熱度？
03:59 老舊廠房的地主類型？
05:10 工業區重建對地主有什麼好處？容積獎勵分析！
06:38 改建工業用地，該從何開始？事先能做什麼準備呢？
08:12 工業用地改建對地主的實際效益？
09:15 案例分享！
10:00 雙北地區老舊資產活化(重建)後，未來價值將上升的區域！
10:45 比起地主自建，或找建商合建，選擇 [全案管理] 的3大優勢！
12:09 地主重建，能保留自己的需求設計嗎？改建後廠房的附加價值？
12:58 工業區重建時，地主提過的特別要求？
13:43 執行 [全案管理]，需要花費多長時間？
►近期地震頻繁，關於老舊廠房，地主的詢問熱度？
地震過後不管是住宅區或工業區的改建，其實來電詢問的都非常多，大概平均一個禮拜會接到至少一通工業區來電。一個月其實都會有十幾通來電做詢問。
因為每個個案的狀況都不一樣，所以我們會針對工業區的地主去做規劃，大概每個月會有一場協助地主做說明。
據新北市經發局統計，推動工業區立體化四年約已通過60案。
►老舊廠房的地主類型？
歸納可分為二代接班、夕陽傳產與閒置土地三種：
➊二代接班
許多傳產製造業在二代接班後，突破製造思維，打造B2C自有品牌，並將土地資產變成更有價值的資本。
➋夕陽傳產
加速產業轉型，傳產跟上國際低碳化、智慧化的腳步，必須為產業導入數位科技，做好淨零。
➌閒置土地
全台閒置土地近1000公頃。政府針對閒置土地活化策略，民間呼籲應多推動廠房立體化更新，強化土地使用效率，並因應創新產業發展之時效需求。
►工業區重建對地主有什麼好處？容積獎勵分析！
政府針對住宅區或工業區都有相關容積獎勵，那政府在針對工業區的獎勵主要分為兩個部分：
➊都市更新：
不管住宅區或工業區都可以執行。那都更其實就是循一般都更條例，最高上限是法定容積的1.5倍或是原容積加上0.3倍的法定容積，所以主要是看個案去做分析，然後協助地主做規劃，取得比較多的容積獎勵。
➋工業立體化：（容積獎勵皆為上限值）
譬如說像新增投資案，投資金額到一定規模，即有15%的容積獎勵；如果使用綠能，則有5%；設置營運總部也有5%的獎勵（上限共20%）。另外，捐贈空間回饋或繳回饋金可得30%容積獎勵。以上容積獎勵加總上限為50%。
►改建工業用地，該從何開始？事先能做什麼準備呢？
如果有一大片土地，那最主要看他的條件。
➊先看土地大小，是不是有符合最小建築基地的開發面積？
如果有符合，將來重建後也是要自地自用的話，建議是用工業立體化的這個方案來做，如果有的地主本身土地比較小，沒有辦法達到一定的開發範圍跟規模，建議走都市更新的模式來申請重建，比較有利。
➋確認土地價值與財務規劃
接著就是要重建的部分因為工業區本身土地價值比較低，也因為這一兩年造價的成本都大幅提升，所以改建之前必須要先做好整個財務規劃，確認我們本身土地的價值，是否能夠成為我們自地自建在規劃時的成本來做使用？
►工業用地改建對地主的實際效益？
改建之後，第一個你的資產價值會提升，開發後的價值會出來。比如說，在規劃設計時，如果搭配綠建築或一些相關的智慧建築的認證（台灣綠建築標章、智慧建築標章；美國LEED綠建築認證；國際WELL健康建築認證），以目前這個ESG的浪潮下，後續一些廠商如果在找承租物件的話，通常會尋求有符合綠建築、智慧建築或是符合ESG的目標的物件。
所以如果說能配合改建的話，其實包括租金都會有所提升，耐震係數也會提高，還有有些銀行其實也有針對綠色金融有做融資規劃的部份。
►案例分享！
我們近期有一個本案是屬於二代接班，本身的產業也算是夕陽產業，原本價值只有3億，透過我們全案管理做整個規劃之後，未來上看他這整個總資產的價值有到10億。
►雙北地區老舊資產活化(重建)後，未來價值將上升的區域！
針對新北市，有幾個地方目前工業區的部分其實滿夯的，包括最近很紅的新店裕隆城，工九、工六周圍也都非常夯，不管是工業立體化或者是工變住的變更，其實都是老舊資產活化。雙北非常熱門的還有像是三重或是新莊溫仔圳周圍，或是汐止工業區，也有滿多地主或是企業主在做詢問。
►比起地主自建，或找建商合建，選擇[全案管理]的3大優勢！
那我們安信建經有三大優勢：
➊品牌
其實我們公司是信義集團的關係企業，與台新銀行共同投資，所以說我們在品牌上對於自地自建的地主是有非常加分的效果。
➋資金
公司有近30年的不動產管理跟代辦融資的經驗，也合作過超過20間的銀行，累積承作金額超過2,400億，在針對融資規劃跟土建融的部分，其實我們非常專業。
➌技術
蓋房子其實不是一件那麼容易的事情，那我們公司的團隊其實也不輸建設公司，包括我們有自己的建築師、工務與機電團隊、規劃設計人員與相對應的後勤與土開人員。
所以說我們團隊其實是跟建設公司一樣非常完整，可以提供業主或是老闆們做全方位的諮詢。
►地主重建，能保留自己的需求設計嗎？改建後廠房的附加價值？
工業區的地主們或是老闆們針對改建的部分，對於廠辦其實都希望可以保留自己需求的規劃設計，通常跟建商合建的話是要聽建商的，所以說，如果有自用需求的地主們，其實非常適合透過安信建經全案管理這種專業顧問團隊，來協助依照自己的需求去做規劃，然後把自己的廠房做更新。
更新後其實不只自己可以做使用，多的空間部分可以拿來銷售底付工程款，剩餘還有多的話，其實也可以拿來做出租，這樣能增加公司額外的收入。
如果要做改建，其實可以選這個安信建經做諮詢。
延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！
►工業區重建時，地主提過的特別要求？
有關這些工業地自地自建，一般業主們都會以產業別來做規劃，比較特別像是工業業者在一樓高度的部分，因為須要放機台或一些貨物，還有需要配工業上所需的天車，高度有可能會做到六米或七米，這是比較特殊的部分。
►執行[全案管理]，需要花費多長時間？
從開始正式委託我們，到整個開發期程：申請獎勵、拿到使照、全案規劃……，從資金面到技術面一直到最後，依照我們的期程來排定，大概在三到四年就可以完成。
