近期缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，造成資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，消費者該如何避免買到「爛尾樓」的建案呢？安信建經這回要公開「四大眉角」，並提醒廣大購屋族買預售屋一定要注意「履約保證，尤其要學會查核「不動產開發信託」真偽，才能保住自己辛苦賺來的血汗錢！
Q：為什麼預售屋需要「履約保證」？
✓購屋者繳納的「訂金、簽約金、開工款」（俗稱「訂簽開」與「工程款」），為預防款項如丟石頭進海一樣，噗通一聲拿不回來。因此，內政部自2011年5月1日起，開始實施「預售屋履約保證機制」，俗稱「預售履保」，以保障購買預售屋的購屋族權益。
在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，內政部訂定預售屋建案必須從五種履約保證模式中擇一辦理，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」，而「同業連帶擔保」、「不動產開發信託」是目前預售屋建案最常見的履約保證方式。
Q：什麼是「不動產開發信託」？
✓ 不動產開發信託由金融機構、建設公司、建經公司及購屋者等四方簽訂信託契約，在金融機構開設「信託專戶」，由建商負責「工程興建」，建經公司擔任「專戶管理者」；建案工程達到某一階段時，建經公司視工程進度通知銀行予以撥款，避免專戶內價金遭建商挪用。
Q：什麼是「爛尾樓」，買預售屋如何避免遇到「爛尾樓」？
✓ 安信建經解釋，所謂「爛尾樓」指的是房子未竣工，興建方因資金不足、糾紛、產權爭議等問題，導致後續工程完全停擺而蓋到一半的建築遭到閒置。
安信建經提醒購屋族，以下幾種方式可以大幅降低遇到預售屋建案爛尾的風險：
選擇好口碑的建商：「事先打聽，以免事後傷心」。挑戰可靠、口碑良好的建商，或者老字號的優質建商，建案爛尾的機率愈低。
避開「一案建商」：有些不肖人士會設立新公司，有的建商則會設利新的子公司，再用新公司名義推出建案銷售；這類新創公司雖然不一定就差，但因首次推案、沒有過往實績可循，難保不會成為「一案建商」，因此購買新建商的建案風險是比較高。
查詢訴訟與裁罰紀錄：俗話說「江山易改，本性難移」，一家紀錄不良、消費訴訟多且坑殺消費者的建商，大多可以透過法院公布的訴訟資訊，以及政府各主管機關裁罰紀錄中查詢得知。
確認有無「預售屋履約保證機制」：購屋者應主動向銷售人員詢問有無預售屋履約保證機制，如果銷售方口頭上說有，消費者應該進一步查核真偽。過去曾發生銷售方訛騙消費者有預售屋履保，但事後發現是一場騙局。
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Q：預售屋五種履約保證，哪一種保障力較強？
✓ 安信建經說明，「價金返還之保證」對消費者保障程度最高；「價金返還之保證」大概內容，是指若建商未能履行交屋，則受託的銀行會把繳納的所有價金退還給消費者，消費者不會有任何損失。然而，因「價金返還之保證」成本頗高，且無法動用預售價金，建商極少會採用。
除了「價金返還之保證」，「公會辦理連帶保證協定」也甚少建商使用。相對之下，「同業連帶擔保」的使用頻率稍高。然而，也有可能「同業連帶擔保」對消費者保障力恐較低，因為有不肖建商可能透過旗下子公司作連帶擔保，一旦捲款落跑則所有子公司都惡性倒閉，即使連帶擔保也沒用，消費者一毛錢都拿不回來。
「不動產開發信託」則是使用頻率高、保障力道也相對足夠的方式。同時，「不動產開發信託」中還可勾選「續建機制」，進一步降低建案爛尾的機率。
Q：消費者該如何確認「不動產開發信託」是真的？
✓ 安信建經指出，銀行若接受辦理「不動產開發信託」除基地產權、興建資金需全部交付信託外，亦須在網站設立「專戶查詢」專頁；若建商口頭聲稱有使用「不動產開發信託」，購屋者可立即至該受託銀行查詢真實與否。
安信建經進一步說明，不動產開發案只要有辦理公開預售，所有配合預售履保機制的金融機構之官網，通通都可查到購屋者所繳納的價金。購屋者只要進到該建案配合之金融機構首頁，至上方「信託」項目中點選「預售屋信託查詢」，點選完「選案名稱」、並輸入「繳款帳號」，即可證明信託專戶真偽，且專戶內的金流一清二楚。
