【YOUTUBE 動口不動產13】為何會有爛尾樓？傳授如何避免遇爛尾？

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缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，近期甚至連危老都更的建案都浮現，但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎？本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登，來破解為何會有爛尾樓？以及如何避免遇到爛尾的建案呢？千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓：國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登

 

►為什麼會有【爛尾樓】發生呢？（00:22秒處）

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題，再加上政府要求銀行限縮貸款條件，讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去，不過因近期整個工料成本回溫，再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施，認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

延伸閱讀：【張總專欄】害怕危老爛尾？採用「全案管理」地主可拿回主導權

 

►營建成本的漲幅？以台北市為例（00:48秒處）

具體說明工料雙漲的前後對比，以前在台北市可能基地200坪以內，蓋地上14層地下3層，以前評估造價大概就落在23、24萬就可以蓋得起來，但近幾年評估這類型個案，發包單價會上升大概30~50%，可能就直接衝到28、29！

 

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►獨家！還有可能未爆的爛尾樓？（01:07秒處）

即便在台北市這種精華區，有些建商因成本上升問題，沒辦法蓋下去的狀況是有的，建商發包給營造廠，營造廠是統包的概念，若成本控管出問題，甚至可能倒閉。

若建設公司造價成本上升，會需要更多資金，建經公司可以協助，向銀行溝通增貸；若遇營造廠倒閉，導致建案停擺，建商配合的建經公司，可在管理建案上提供更換營造廠的文件，並協助續建事宜。

 

延伸閱讀：土建融懶人包：辦理流程與注意事項一次了解！

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善，透過不動產開發型信託，保障土地、起造人及資金，甚至預售款項，都有嚴格的控管，萬一建設公司倒閉，貸款的興建資金也都在專戶內，可讓有意願接手的新建商或企業容易評估，亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀：不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

►對合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選? （02:07秒處）

認為建方式不是主要造成爛尾樓的關係，例如雙北市目前盛行地主自建，但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源，可以選「全案管理」的方式，但在選擇上可以評估幾點：

第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠？

第二、注重團隊組織內的完整性，若具全方位的管理團隊，他們可配有建築師、可能工務團隊或機電、土木機師等專業人士。

第三、觀察個案現場的管理及監工人員。

以上指標可提供參考判斷。

 

►專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！（02:59秒處）

 

建議購買預售屋的消費者，可以問代銷業者或是建商，建案是否有搭配預售履保機制？目前坊間常見的是「不動能開發型信託」，預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶？可再更深入了解，若選擇「不動產開發信託」，是配合哪間銀行或融資機構？配合條件有哪些？還有信託單位是哪一家？確保建設公司能執行完整的信託架構，了解越多，預售款項越有保障！

 

延伸閱讀：害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

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【動口不動產ft. 吳睿登】為何會有爛尾樓？傳授如何避免遇爛尾？

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缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，近期甚至連危老都更的建案都浮現，但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎？本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登，來破解為何會有爛尾樓？以及如何避免遇到爛尾的建案呢？千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓：國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登

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本集重點：

00:06 開頭

01:05 為何會有爛尾樓發生？

01:51 土建融放款限縮？對於危老的影響？

03:18 營建成本的驚人漲幅？對於房價的影響？

04:24 獨家！還有可能未爆的爛尾樓？

06:25 合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選？

07:30 專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！

08:47 建經公司是什麼？為您把關建案的哪些環節？

10:40 專家觀點：對於未來不動產市場發展的看法？

12:55 爛尾樓對於房價的影響？

 

►為什麼會有【爛尾樓】的發生呢？

（01:05秒處）

 

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題，再加上政府要求銀行限縮貸款條件，讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去，不過因近期整個工料成本回溫，再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施，認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

►土建融放款限縮？對於危老的影響？

（01:51秒處）

 

現在銀行限縮貸款的成數，大概就到五成，跟以往動輒七成八成其實落差蠻大的，不過對於危老個案並不會受太大影響，因在政府的鼓勵，加上民間企業的配合，對於有意願改建的地主會給予強力支持，只要符合危老重建個案，仍是可以籌措到100%興建資金。

 

延伸閱讀：【PODCAST 動口不動產4】夯危老第二彈：興建資金怎麼來？

 

►營建成本的驚人漲幅？對於房價的影響？

（03:18秒處）

 

具體說明工料雙漲的前後對比，以前在台北市可能基地200坪以內，蓋地上14層地下3層，以前評估造價大概就落在23、24萬就可以蓋得起來，但近幾年評估這類型個案，發包單價會上升大概30~50%，可能就直接衝到28、29，甚至超過30萬，基地越小、成本越高，且越難找到執行的營造業者，所以現在雙北市，尤其小規模的建案，成本的上升幅度算是相當高！

 

►獨家！還有可能未爆的爛尾樓？

（04:24秒處）

 

即便在台北市這種精華區，有些建商因成本上升問題，沒辦法蓋下去的狀況是有的，建商發包給營造廠，營造廠是統包的概念，若成本控管出問題，甚至可能倒閉。

 

若建設公司造價成本上升，會需要更多資金，建經公司可以協助，向銀行溝通增貸；若遇營造廠倒閉，導致建案停擺，建商配合的建經公司，可在管理建案上提供更換營造廠的文件，並協助續建事宜。

 

延伸閱讀：土建融懶人包：辦理流程與注意事項一次了解！

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善，透過不動產開發型信託，保障土地、起造人及資金，甚至預售款項，都有嚴格的控管，萬一建設公司倒閉，貸款的興建資金也都在專戶內，可讓有意願接手的新建商或企業容易評估，亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀：不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

►合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選?

（06:25秒處）

 

認為興建方式不是主要造成爛尾樓的關係，例如雙北市目前盛行地主自建，但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源，可以選「全案管理」的方式，但在選擇上可以評估幾點：第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠，第二、注重團隊組織內的完整性，若具全方位的管理團隊，他們可配有建築師、可能工務團隊或水電、土木機師等專業人士，第三、觀察個案現場的管理及監工人員。以上指標可提供參考判斷。

 

延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

 

►專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！

（07:30秒處）

 

建議購買預售屋的消費者，可以問代銷業者或是建商，建案是否有搭配預售履保機制？目前坊間常見的是「不動能開發型信託」，預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶？可再更深入了解，若選擇「不動產開發信託」，是配合哪間銀行或融資機構？配合條件有哪些？還有信託單位是哪一家？確保建設公司能執行完整的信託架構，了解越多，預售款項越有保障！

 

延伸閱讀：害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

►建經公司是什麼？為您把關建案的哪些環節？

（08:47秒處）

 

早期的建經公司，算是特許行業，有符合規格的建經公司，都有一定規模，也須要有銀行投資，若從業時間較久，相對在管理上的SOP亦較嚴謹。內部有專人負責資金控管，按工程進度撥付款項，以及設有專責的工程查核人員，控管建案的成本、品質與安全。

 

延伸閱讀：建經公司是什麼？　怎麼挑選建經公司才安全？

 

►專家觀點：對於未來不動產市場發展的看法？

（10:40秒處）

 

爛尾樓造成不動產市場將「大者，恆大者？」，這是一種觀點，尤其合建的爛尾樓案，讓地主反而考慮自己來，但面對大企業，就會相對弱勢。另外，雖然企業規模是參考項目之一，但還是要評估內部專業團隊的完善程度，以及了解過往執行個案的品質，但對於整體不動產市場而言，還是抱持樂觀正面的態度。

 

看更多市場研究？

 

►爛尾樓對於房價的影響？

（12:55秒處）

 

房價的趨勢仍是要回歸成本面，即便有爛尾樓，它也是屬零星個案，綜觀大局面，不會造成太劇烈影響。尤其原物料是會浮動的，現今價格已回穩，所以我覺得房價會越趨穩定狀態。

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不動產開發信託 創造多贏共好模式

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【2022/03/19 中國時報】 安信建經總經理  張峰榮

「不動產開發信託」日漸受到重視，也日漸普及，例如「預售屋履約保證」的五種機制之中，不動產開發信託對於購屋族、開發商，甚至是金融市場等三方都有好處，因此也成為最常見的預售屋履保方式之一。

 

不動產開發信託是以開發為主要宗旨的信託類型，在不動產交易中，最常用於預售屋履約保證。內政部規定，2011年5月1日起，預售屋建案都必須使用「履約保證機制」，官方所提供的方式有五種，包括「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」、「不動產開發信託」，其中，「價金信託」及「不動產開發信託」這二種方式最為常見。

 

對消費者而言，不動產開發信託之優點有三。第一，建商、銀行、建經公司三方簽訂信託契約，建商將興建資金、承購戶繳納的購屋價金、土地與建物全都交付信託，銀行負責管理信託專戶，建經公司負責監督建案工程進度，工程達到契約約定進度才會通知銀行撥款給建商，避免承購戶血汗錢遭建商捲走。

 

第二，若信託契約約定承諾續建，或者事先無約定而建商倒閉，但受託機構與建經公司評估可以續建，建經公司、受託機構與原建商、營造商、融資銀行等其他關係人就會進入協調程序，重新找尋後續專業續建者接手並完成續建，房子將不至於淪為爛尾樓。

 

第三，專款專用，減少建商無端挪用資金的風險。對開發商來說，不動產開發信託也有好處。首先，若是土地產權為多人持有，信託後移轉給受託人即可把產權統一化，避免開發過程中地主意見不合、或因糾紛造成開發中斷，大大提升開發成功的機率；再者，如果地主或建商欠債，債權人對地主、建商追索債務，但因其土地與建物均已信託，不會遭到債權人追索，整件開發案仍可持續進行；最後，與建經公司合作的金融機構眾多，比如和「安信建經」合作的金融機構達二、三十家，建經公司可利用金融專業與合作夥伴，為建商取得更好的融資條件，節省資金成本。

 

至於對金融市場而言，建商倒閉落跑情事減少，有效降低銀行逾放比，國銀土建融逾放比長期低於0.2％以下，不良債權也變少，放款風險既大幅降低，銀行每年穩賺利息，帶來更穩定獲利。可以說，「不動產開發信託」儼然成為銀行業眼中的新藍海，市場商機勃蓬，產值逐年放大，算是銀行、消費者、建商、地主與建經公司「多贏共好」的良好模式。

 

害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

近期缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，造成資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，消費者該如何避免買到「爛尾樓」的建案呢？安信建經這回要公開「四大眉角」，並提醒廣大購屋族買預售屋一定要注意「履約保證，尤其要學會查核「不動產開發信託」真偽，才能保住自己辛苦賺來的血汗錢！

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Q：為什麼預售屋需要「履約保證」？

✓購屋者繳納的「訂金、簽約金、開工款」（俗稱「訂簽開」與「工程款」），為預防款項如丟石頭進海一樣，噗通一聲拿不回來。因此，內政部自2011年5月1日起，開始實施「預售屋履約保證機制」，俗稱「預售履保」，以保障購買預售屋的購屋族權益。

　  在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，內政部訂定預售屋建案必須從五種履約保證模式中擇一辦理，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」，而「同業連帶擔保」、「不動產開發信託」是目前預售屋建案最常見的履約保證方式。

Q：什麼是「不動產開發信託」？

✓ 不動產開發信託由金融機構、建設公司、建經公司及購屋者等四方簽訂信託契約，在金融機構開設「信託專戶」，由建商負責「工程興建」，建經公司擔任「專戶管理者」；建案工程達到某一階段時，建經公司視工程進度通知銀行予以撥款，避免專戶內價金遭建商挪用。

Q：什麼是「爛尾樓」，買預售屋如何避免遇到「爛尾樓」？

✓ 安信建經解釋，所謂「爛尾樓」指的是房子未竣工，興建方因資金不足、糾紛、產權爭議等問題，導致後續工程完全停擺而蓋到一半的建築遭到閒置。

安信建經提醒購屋族，以下幾種方式可以大幅降低遇到預售屋建案爛尾的風險：

1. 選擇好口碑的建商：「事先打聽，以免事後傷心」。挑戰可靠、口碑良好的建商，或者老字號的優質建商，建案爛尾的機率愈低。

2. 避開「一案建商」：有些不肖人士會設立新公司，有的建商則會設利新的子公司，再用新公司名義推出建案銷售；這類新創公司雖然不一定就差，但因首次推案、沒有過往實績可循，難保不會成為「一案建商」，因此購買新建商的建案風險是比較高。

3. 查詢訴訟與裁罰紀錄：俗話說「江山易改，本性難移」，一家紀錄不良、消費訴訟多且坑殺消費者的建商，大多可以透過法院公布的訴訟資訊，以及政府各主管機關裁罰紀錄中查詢得知。

4. 確認有無「預售屋履約保證機制」：購屋者應主動向銷售人員詢問有無預售屋履約保證機制，如果銷售方口頭上說有，消費者應該進一步查核真偽。過去曾發生銷售方訛騙消費者有預售屋履保，但事後發現是一場騙局。

※了解更多？線上聽：EP3｜【動口不動產】想要輕鬆買房？先了解預售市場！

 

Q：預售屋五種履約保證，哪一種保障力較強？

✓ 安信建經說明，「價金返還之保證」對消費者保障程度最高；「價金返還之保證」大概內容，是指若建商未能履行交屋，則受託的銀行會把繳納的所有價金退還給消費者，消費者不會有任何損失。然而，因「價金返還之保證」成本頗高，且無法動用預售價金，建商極少會採用。

除了「價金返還之保證」，「公會辦理連帶保證協定」也甚少建商使用。相對之下，「同業連帶擔保」的使用頻率稍高。然而，也有可能「同業連帶擔保」對消費者保障力恐較低，因為有不肖建商可能透過旗下子公司作連帶擔保，一旦捲款落跑則所有子公司都惡性倒閉，即使連帶擔保也沒用，消費者一毛錢都拿不回來。

　「不動產開發信託」則是使用頻率高、保障力道也相對足夠的方式。同時，「不動產開發信託」中還可勾選「續建機制」，進一步降低建案爛尾的機率。

Q：消費者該如何確認「不動產開發信託」是真的？

✓ 安信建經指出，銀行若接受辦理「不動產開發信託」除基地產權、興建資金需全部交付信託外，亦須在網站設立「專戶查詢」專頁；若建商口頭聲稱有使用「不動產開發信託」，購屋者可立即至該受託銀行查詢真實與否。

　

   安信建經進一步說明，不動產開發案只要有辦理公開預售，所有配合預售履保機制的金融機構之官網，通通都可查到購屋者所繳納的價金。購屋者只要進到該建案配合之金融機構首頁，至上方「信託」項目中點選「預售屋信託查詢」，點選完「選案名稱」、並輸入「繳款帳號」，即可證明信託專戶真偽，且專戶內的金流一清二楚。

何謂「建造執照起造人信託」？其優點為何？ 安信加碼分享起造人變更的四大好處！

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自從「預售屋履約保證機制」制度上路以來，「不動產開發信託」已成為建商最普遍採用的履約保證方式之一；而「不動產開發信託」中，又以「土地與資金信託」搭配「建造執照起造人信託」及「續建機制」，受到消費者與建商的信任度最高。現在，就讓我們來認識，究竟什麼是「建造執照起造人信託」，它又具備什麼優點，既對建商有利、又能保障消費者呢？

一般來說，不管是建商購地自建，或是與地主協議合建等開發案，傳統上通常由建商擔任「起造人」；建商一手包辦興建主要事務，包括建案初期的建築規劃設計、請照委託代銷銷售、工程發包，再到後期完工交屋等。

 

建商擔任起造人，卻未把「興建資金」、「土地」與「建物」交付信託，如果在興建過程中倒閉，不僅貸放的銀行會面臨呆帳風險，建案承購戶的血汗錢也恐不保。而建案蓋到一半，倘若無法順利找到接手續建的業者，房子將會變成「爛尾樓」。

延伸閱讀：【知識文】不動產開發信託優缺點比較，慎選建經公司很重要！

 

銀行為了確保債權，往往會與較專業且值得信賴的「建經公司」合作，希望建商改為「建造執照起造人信託」、並把「起造人變更為建經公司」，銀行核貸意願較高。

 

國內最具指標的建經公司「安信建經」解釋，所謂「建造執照起造人信託」，意指不動產融資信託銀行、建經公司、建商及地主等四方共同簽訂信託契約，由建經公司擔任名義上「起造人」，受託銀行則管理土地與興建資金帳戶。另一種方式，則是建商分別與受託銀行、建經公司簽訂信託契約，由受託銀行管理土地和興建資金，而建經公司擔任建照、起造人之受託人，並且將建經公司名義變更為起造人；完工後建經公司除了可以辦理建物追加抵押權設定外，在建物完工之後，亦由建經公司辦理建物所有權第一次移轉登記之所有權人。

延伸閱讀：【知識文】不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

安信建經指出，「建造執照起造人信託」且起造人名義變更為建經公司有以下幾項優點：

①   較易較得融資：對融資銀行而言，「建造執照起造人信託」因為有建經公司協助監督工程進度與撥款，且因興建資金與土地均交付信託的緣故，放款風險相對較低，所以銀行核貸意願較高。而建商若欲取信於銀行、取得興建資金，「建造執照起造人信託」就成了重要條件。

②   承購戶有保障：由於承購戶定期繳納的工程款，皆會匯入信託專戶當中，而信託專戶是「專款專用」，建商必須「依工程進度向建經公司請款」，建經公司會視工程實際狀況通知受託銀行撥款。因此，承購戶所繳的價金不會無端被建商挪用，

③   工程不受建商債務影響：由於建案土地與興建資金均已信託，且起造人亦已變更，假如建商在興建期間破產，建案之信託財產不會遭到建商債權人聲請查封。

④   更有效率續建：由於工程興建時起造人已變更為建經公司，若建商途中倒閉，毋須重新申請變更起造人，建經公司可協助與承購戶、融資銀行協商，取得最大共識後即可尋找續建的專業第三者(如：營造廠或其他開發商)繼續興建至完工交屋。

 

看完安信建經解碼之後，相信您對「建造執照起造人信託」與「起造人變更」有更深一層的認識。無論是買房子或是開發推案，「預售履保機制」搭配「建造執照起造人信託」或許是最佳選擇！