【2021年1月份安信建經月中分享報】

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Hito 熱點新聞

北台灣預售、新屋 去年全漲

台北市第四季房價為每坪88.6萬元，年漲幅約4.5％。何世昌分析，台北市不論是單季或全年，上漲金額為北台灣之最，年漲幅也居北台第二名。至於房價表現較亮眼的多在蛋白區，如北投、士林、內湖與文山，主因是房價比市中心相對較低，吸引購屋族青睞，帶動房價走升。至於新北市，第四季房價持續走高至每坪40.7萬、年漲幅約3.8％，主要領頭羊在新興重劃區，如板橋江翠、新店央北、新莊頭前與副都心。

【2021/01/15工商時報 】

 

都更＋危老遍地開花   今年推案量上看3千億

受惠政府積極推動，北台灣都會區今年都更及危老案將遍地開花，全年推案量將超越去年2,000億水準，包括「鑽石塔Diamond Towers」總銷逾400億，冠德建設三重太子汽車舊廠案總銷100億，大陸建設馥敦飯店危老重建案40億等大案齊發，估計今年都更+危老重建案量上看3,000億元，可望再創史上最大量。

【2021/01/14工商時報 】

 

2020年12月大台北房價指數

台北市：月減-1.38%、年增6.71%

新北市：月增0.98%、年增5.52%

台北地區：月減-0.39%、年增6.21%

更新日期：2021.01.18

資料來源：信義房屋不動產企劃研究室

 

大台北地區住宅平均屋齡及30年以上老屋統計表

台北市：平均屋齡35.42；30年以上老屋佔比70%

新北市：平均屋齡29.34；30年以上老屋佔比46%

全台灣：平均屋齡31；30年以上老屋佔比49%

 

大台北地區危老重建計畫受理及核准案件數統計表

台北市：受理數580件；核准數404件

新北市：受理數335件；核准數261件

全台灣：受理數1,646件；核准數1,236件

 

危老重建個案

高記、台北教師會館　核准危老 均獲18％容積獎勵

根據北市建管處最新發布的危老核准案，其中去年停業的永康街「高記」，基地面積不到100坪、僅約88.94坪，在去年12月8日核准通過，並取得18%的容積獎勵，另外、位於南海路的「台北教師會館」、基地面積約440.74坪，在去年12月21日核准通過，同樣取得18%的容積獎勵。

【2021/01/13 自由電子報】

 

泰山區危老重建案　變身14層住商大樓 新北危老衝300件

新北市泰山區明志段危老重建案位於新北市泰山區明志路三段98~108號，數棟老舊建物透過危老重建條例，5日順利舉行動土典禮，該案歷經3年並整合了34位地主同意，未來將設計為地上14層地下3層之住商混合大樓。

【2021/01/5自由時報】

 

安信時刻

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年末裝潢熱潮 專家：搭配「裝修履約管理」保障交易安全

年底至農曆過年前本為裝修市場旺季，加上今年房產交易熱絡，帶動室內裝潢需求激增，但也引發糾紛案量攀升，根據行政院消費者保護協會統計，受理全國「室內設計及裝修類別」之申訴案件，今年上半年度統計，平均每月超過20起，預測到年底旺季，室內裝潢糾紛件數將再衝高。

在年關將近之際，隸屬於信義集團旗下之「安信建經」總經理張峰榮給予計劃裝修的民眾幾點提醒：一、應先挑選具備室內裝修業登記證之合格業者；二、合作時請務必簽訂白紙黑字的合約，詳讀並確認約內條文；三、再搭配公正第三方的裝修履約管理機制，讓每筆款項公開、透明，以降低裝修糾紛之風險，除了維護消費者自身權益外，亦保障裝修市場之交易安全。

張峰榮更提到：「網路的普及讓許多消費者會不斷比價、貪小便宜，因而忽略品質的重要！也讓『金錢』造成往後的糾紛，尤其透過傳統的雙方交易模式(即是消費者把款項直接匯入裝修業者或室內設計師的帳戶)，這時若遇到不肖業者(俗稱：裝潢蟑螂)，極為可能發生捲款潛逃、偷工減料、工期延宕及變相加價等狀況。」

因此為預防交易風險，可參考「裝修履約金流管理」服務，主要是由第三方專戶來控管裝修款，依照雙方簽訂的履約管理合約，按約定時間由消費者分次匯入專戶，若未收到款項，金流控管單位也會向消費者及裝修業者確認狀況，甚至視狀況居中協調，以致雙方有達到共識下才進行撥款，任一方均可清楚了解每一分錢的動向，保障裝修期間的款項安全。

現今民眾風險意識高漲，裝修業界也不例，「安信建經」所提供之裝修履約金流管理服務(稱：裝修寶)已穩定經營5年以上，目前所簽約合作之室內裝修設計業者共超過220間，且均領有國家認證牌照、合法經營之廠商。而安信經營房屋交易的「買賣價金履約保證」，累積超過25年以上之專業經驗，具備完整的資金管理體系，以及運作順暢控管機制，目前已安全把關數十萬件的不動產交易金流，控管金額累積超過30兆。

安信【全案管理】彙整網友常問的危老QA

 Q1、何種建築物可適用「危老條例」申請重建？

可適用「危老條例」申請重建之建築物，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關（文化局）指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，且符合下列各款之一者：

一﹅經建築主管機關（都市發展局）依法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

二﹅經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

三﹅屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益者。

四﹅屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且未設置昇降設備者。

(插圖)

*安信叮嚀：工業區不適用危老條例唷！(2019-05-31發布都市計畫工業區不得適用都市危險及老舊建築物加速重建條例申請重建之解釋令。).

Q2、「危老獎勵」的內容？

依「危老條例」申請重建，享有「建築容積獎勵」﹅「放寬高度及建蔽率」及「稅賦減免」等三項獎勵。

■ 建築容積獎勵

●最高可達建築基地 1.3 倍之基準容積或1.15 倍之原建築容積。

●時程獎勵與規模容積獎勵，兩者合計不得超過基準容積 10%的額度上限。

●合併之鄰接申請建築容積獎勵規定時，其面積不得超過危老建築物基地面積，且最高以 1000 ㎡為限。

■ 放寬建蔽率及高度限制

●授權由地方主管機關另訂標準酌予放寬。

●建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率。

■ 稅賦優惠

危老條例施行後 5 年內（111 年 5 月 13 日前）申請重建者，享有下列減免：

●重建期間，免徵地價稅。

●重建後地價稅及房屋稅減半徵收 2 年。

●重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間得延長 10 年。（合計最長 12 年）

Q3、依「危老條例」申請重建，有無申請期限？

按「危老條例」第 5 條規定，重建計畫之申請，施行期限至116 年 5 月 31 日止。

*稅賦優惠-地價稅及房屋稅之減免，申請期限：111 年 5 月 11 日

*危老期限-申請重建計畫最終期限，申請期限：116 年 5 月 31 日

Q4、詢問度超高-10%的時程獎勵還有嗎？

在「時程獎勵」部分，在條例施行後 3年內（即 109 年 5 月 11 日之前）容積獎勵為 10％，在往後5 年，容積獎勵逐年遞減為 8％、6％、4％、2％、1％。

 

Q5、辦理耐震能力評估可向市政府申請多少補助費呢？

申請人應檢具下列文件 向臺北市建築管理工程處﹙使用科﹚提出申請：

 一﹅申請書。二﹅初步評估報告書或詳細評估報告書。三﹅審查機構審查通過之證明文件。四﹅評估機構及審查機構開立予申請人之統一發票或收據正本。

１初步評估：

總樓地板未達 3000 ㎡者，每棟 12,000 元

總樓地板面積 3000 ㎡以上者，每棟 15,000 元

評估機構查核費，每棟 1000 元

２詳細評：

 每棟不超過評估費用之 30％或 40 萬元

３審查費用

初步評估結果未達最低等級，經檢附審查機構審查通過之證明文件者，每棟 6000 元。

詳細評估補助每棟評估費用 15％，但不得超過 20萬元

Q6、詢問度超高-「危老」或「都更」哪個好？

危老條例、都更條例在適用範圍、辦理程序、獎勵補助及稅捐減免等各有不同，申請人應考量基地現況、整合情形等擇一申請，各別的差異如下：

危老條例：

l   申請人：土地及建築物所有權人無限制， 1 戶也可以申請。

l   基地規模及條件：無面積限制條件(海砂屋﹅震損屋或 經建築物耐震能力評估 得適用危老條例申請重 建。)

l   容積獎勵：

(1)    不得超過法定容積 1.3 倍 或原容積 1.15 倍。

(2)    時程獎勵＋規模獎勵≦法 定容積 10%。

(3)    不得再申請其他獎勵。

l   實施期間： 116 年 5月 31日前受理。

l   同意比例：100%全體土地及建物所 有權人同意。

l   申辦程序：經評定符合危險及老舊 建築物後，提具重建計畫 報核，主管機關於 60 日 內審查完竣。

l   分配機制：由參與地主自行協商決 定。

l   稅賦優惠：111 年 5 月 12 日前申請 重建者，得減免地價稅及 房屋稅。

l   土地 增值稅：無減免。

l   契 稅：無減免。

l   地價稅：重建期間免徵、重建後減半徵收 2 年。

l   房屋稅：更新後減半徵收2年，減半徵收2年內未移轉者，得再延長 10 年。

都更條例：

l   申請人：實施者，如建設公司﹅所有權人 籌組設立之更新會﹅都更中心﹅ 公部門。

l   基地規模及條件：

規模：面積≧1000 ㎡。面積≧500 ㎡之更新單元需都更審議會同 意。

條件：公劃更新地區或符合自劃 更新單元標準或指標。

l   容積獎勵：

(1)    不得超過法定容積 1.5 倍或原容 積+0.3 倍法定容積。

(2)    可額外申請海砂屋﹅輻射屋﹅開 放空間等容積獎勵。

l   實施期間：無申請時效限制。

l   同意比例：採多數決，須土地及建物所有權 人 75%及 80%同意

l   申辦程序：須辦理公開展覽﹅公聽會﹅聽證 會﹅審議﹅核定公告等程序，視 意願整合及爭議處理而定。

l   分配機制：所有權人與實施者間透過權利變 換或協議合建方式分配房地。

l   稅賦優惠：得減免地價稅﹅房屋稅﹅土地增 值稅及契稅。

l   土地 增值稅：

(1)    抵付權利變換共同負擔部分免 徵。

(2)    權利變換土地第一次移轉減徵 40%。

(3)    權利變換現金補償者免徵或減徵 40%。

(4)    協議合建原所有權人與實施者間 辦理產權移轉時，減徵 40%。

l   契 稅：

(1)    抵付權利變換共同負擔部分免徵。

(2)    權利變換土地第一次移轉減徵 40%。

(3)    協議合建原所有權人與實施者 間辦理產權移轉時，減徵40%。  

l   地價稅：更新期間免徵，更新後減半徵收 2 年。

l   房屋稅：更新後減半徵收 2 年，減半徵收 2 年內未移轉者，得再延長至多 10 年。

資料來源： 台北市建築管理工程處