自政府推動危老重建以來，老屋重建在全台遍地開花，唯工業區廠房卻被排除在危老重建之外；雖然如此，並無法構成工業區廠房的障礙，而解套方案正是「向天借地」法——「工業區立體化」方案。筆者認為此政策也是未來工業區廠房改建的新趨勢，而安信建經「全案管理」委建模式能夠服務企業主活化土地和舊廠房，不僅能夠增加企業廠房的樓地板面積、強化企業經營及土地使用效益，對於資產增值或傳產轉型亦能大幅加分。
由於內政部己於2019年5月31日公告「工業區不得適用危老獎勵申請重建」，老舊廠房無法搭危老順風車。正所謂「山不轉路轉」，筆者建議企業主採用「工業區立體化」方案來進行重建。
行政院在2018年3月27日核定後日核定「都市型工業區更新立體化發展方案」，是藉由提升容積率方式強化工業區用地之使用效率，其中核定容積獎勵項目區分為兩大類，第一大類是「新增投資與能源管理」，合計容積獎勵上限20%；另一類為「開放以捐贈產業空間或繳納回饋金方式取得容積額度」，額度以各工業區法定容積之30％為上限（含捐贈產業空間）。若同時符合以上兩大類的申請案，合併容積獎勵最高可達各工業區法定容積之50％。
雖然中央訂出實施辦法，唯各縣市容積獎勵項目仍略有差異。以新北市為例，「新北市工業區立體化方案」適用於「基準容積於240%」的產業專用區（基準容積於240%含以下）、且申請基地新增投資金額每公頃需逾4億5,000萬元（不含土地價款），而容積獎勵項目除了「新增投資（上限15%）」、和「能源管理（上限5%）」外，另外新增「營運總部（上限5%）」，此一部份容積獎勵總合上限為20%。其次，廠商還可以捐贈公益設施空間或繳納回饋金方式取得容積額度，額度上限為該工業區基準容積之30％，與第一部份合併最高可達各工業區法定容積之50％。
據新北市政府統計，截至今年上半年為止，通過「新北市工業區立體化方案」的申請件數已達60件。另據國發會統計，自2019年至2023年10月止，已審查通過「工業區立體化方案」共計42案、新增樓地板面積（容積獎勵部分）約46,717.7坪，新增投資金額491.9億元。而安信建經自2019年以來，便積極推動「全案管理VIP體驗列車」，協助企業主資產活化，並投入顧問團隊諮詢，在土城、三重、新莊、五股等區域已有服務成果，累計評估案量總銷金額已突破百億元以上，顯示「工業區立體化方案」商機蓬勃。
「新北市工業區立體化方案」實施日期至今年底為止，接下來新北市府將研擬並推出「新北市工業區立體化3.0方案」，融入使用權與媒合代租計畫；換言之，未來申請的個案，多餘樓地板空間可以交由市政府代為招商、招租，企業主還能夠增加一筆租金收益。
因都會區開發密度飽合，工業區土地也是寸土寸金，但若能資產活化，透過「向天借地」，申請工業區立體化或都更方案，獲得足額容積獎勵而進行廠房改建，便能增加更大的廠房、辦公空間，將是企業增加經營效益的關鍵選擇！
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