信義房訊專訪：【危老自建與重建分不清？教你如何分清楚！安信-全案管理服務】

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危老自建跟重建到底是什麼？近期這麼熱門的危老重建議題與都市更新有什麼不同？危老重建的流程、獎勵制度和優缺點都不太清楚怎麼辦？重建、自建、合建方式的具體差別在哪呢？就讓小編來告訴你吧！

危老自建跟重建到底是什麼？根據營建署統計，自危老條例上路累計至2020年9月底，全台已受理1,491件申請案，2020下半年7至9月每月約以25件申請案量穩定成長，可見民眾對危老重建仍有穩定需求。但近期這麼熱門的危老重建議題與都市更新有什麼不同？危老重建的流程、獎勵制度和優缺點都不太清楚怎麼辦？重建、自建、合建方式的具體差別在哪呢？就讓小編來告訴你吧！

▌ 危老重建說明：

符合都市計畫範圍內，並通過危老建築評估後的合法建築物，經重建計劃範圍內土地及合法建築物所有權人100％同意後，即可申請進行危老重建。

相比起都更條例，基地面積和建蔽率上的限制更有彈性，而且政府為了鼓勵民眾進行危老重建，也將都更裡原有舉辦公聽會等耗時的評估程序簡化，更提供結構安全性能評估補助、容積獎勵及賦稅減免等多項配套措施！

▌ 危老自建說明：

危老自建多分為四種，自地自建、委建、合建及全案管理，從負責人、分配到的土地比例及坪數到最重要的資金來源及分潤都不相同，跟著小編來看看他們的差異吧！

→ 「全案管理」跟「委建、合建」哪個好？危老自建方式大PK

Q. 什麼是「自地自建」？

「自地自建」就是指從申請到最後銷售及利潤都是地主自己處理，但往往因為地主非不動產、建築相關專業出身，較容易走冤枉路，常導致耗時較長、成本過高，更重要的是獲利降低！若本身無相關經驗、專業背景或是重建計劃規模龐大，較不建議一般民眾嘗試，或建議可尋求專業之興建管理顧問團隊操刀執行。

Q. 什麼是「委建」？

「委建」全名為委託興建，顧名思義是由地主委託建商興建，建設過程由建商主導、把關控制成本，除此之外皆由地主負責，包含自行籌備資金、施工品質檢核及驗收等，比較適合擁有營造相關專業及擁有資金地主。

Q. 什麼是「合建」？

又多稱為「地主合建」，同樣是地主提供土地，建方參與興建，但建方會負擔興建過程所有費用，最後再按照約定地分配比例分回房地。簡單來說就是，「地主出地、建商出錢」，因此地主也要考慮到最後分回的房地空間可能不符合期待或是分到的利潤較少。

Q. 什麼是「全案管理」？

則是由專業建經公司以顧問的角色，協助地主執行整個自地自建的流程，從融資、重建評估、設計、施工到銷售，甚至是交屋後的維護管理及裝修，一條龍式的整合服務。以收取服務費的方式與地主合作，讓您保有有百分之百的土地產權，不需與建商分配利潤。讓專業顧問為您剩下大把時間、心力，把關每個細節，快速爭取最高獎勵！

 

危老重建，交給專業!!

安信建經為想「自地自建」的地主提供一條龍整合服務，

擔任代位執行顧問，為您快速爭取最高獎勵！

安信建經積極推動「全案管理」服務，一條龍整合信義企業集團之不動產資源，

在建商、地主、金融機構及消費者之間，擔任專業之公正第三人，

從協助興建到完工結案，憑藉全案管理模式，

達到降低風險、順利完工之目的。

→ https://www.an-sin.com.tw/events/reconstruction/

【安信建經】秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱，信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司；希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究，不斷為市場導入新的觀念與管理制度，以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場，建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。

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安信建經服務危老自建案 攜手瑞興銀行省錢又快速

安信建經張峰榮總經理(右)結盟瑞興銀行陳建豪總經理(左)簽訂合作備忘錄(MOU)。(信義房屋提供)

在危老重建推動過程中，地主最怕碰上核貸時間長、營造商出狀況、貸款利息多…等問題，因此安信建經與瑞興銀行簽訂合作備忘錄（MOU），自2020年9月開始，委由安信建經「全案管理」興建之物件，且經由瑞興銀行提供完善的興建融資案，將給予地主「優先核貸」、「協助續建機制」、「分段撥付計息」三大利多，未來在各方配合順利的情況下，最快能在一個月內為地主籌措到所需的興建資金；同時，相較一次動撥需支付高額借貸利息，透過分段撥付工程款項通常可少約3~4成左右，減輕地主還款負擔。

安信建經總經理張峰榮表示，安信建經「全案管理」替地主代建的危老重建個案，在與瑞興銀行合作之下，可提供「優先核貸」保障，以雙方合作之「延平北路危老自建案」為例，傳統銀行核貸最久需費時45個工作天，而此案第一階段融資貸款約22個工作天，即一個月內快速為地主籌措到興建資金。

將可獲得「續建完工機制」的保障

另外，在重建過程中，若營造廠商出狀況，地主就會面對工程停擺、資金不足….等問題，如透過安信與瑞興的合作方案，將可獲得「續建完工機制」的保障，意即當有上述狀況發生時，在安信與瑞興的全案管理與信託保障之下，將協助撥付未撥完之興建資金，一旦續建工程啟動即會協助興建完成，避免地主因遭遇業者停工，而無法取得銀行後期可撥付的款項續建，而造成龐大損失。

更特別的是，過往銀行面對單純地主的借款條件，大多以一次動撥為原則，因此產生的借貸利息較高，安信建經為減輕地主須繳付龐大利息的負擔，安信建經與瑞興銀行可依個案條件來規劃符合地主期待的「分段撥付計息」優惠條件，款項得依工程階段之資金需求分批匯入，累計所產生之利息，通常會較一次動撥少約3~4成左右。（相關報導：「日薪1萬，感情談不下去了」…大缺工，建商最擔心交不了屋｜更多文章）

共同強化地主危老自建案流程

張峰榮提到：「這次能與瑞興銀行共同為危老自建的地主提供更多的服務，也是我們積極提升對『全案管理』附加價值的目標。」安信建經與瑞興銀行自2011年政府實施「預售屋履約保證機制」時，即開始合作，當時搭配瑞興銀行辦理「價金信託」，負責控管預售屋主之價金信託管理，期間合作約14件個案，總銷約180億元；此外，近年合作之「不動產開發信託」，包括：融資信託、危老重建個案，例如：北市松河街案、三重中央北路案、汐止樟樹二路案及北市延平北路案等，總銷約60億元，更是奠定雙方未來長期合作之契機。

安信建經積極推動「全案管理」服務，一條龍整合信義企業集團之不動產資源，服務期間由安信負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等專業項目，相信未來與瑞興銀行的合作，兩者相輔相成，共同強化地主危老自建案流程，加速改善居住環境安全，在危老自建的推動上更能相得益彰。

文章來源: 安信建經服務危老自建案　攜手瑞興銀行省錢又快速

危老重建 安信建經看好「北市雙區」增值空間

 

安信鎖定台北大同區整排連棟逾50年以上之高齡透天老宅，為危老重建首推的核心區域(圖：安信建經) MyGoNews房地產新聞 市場快訊

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】老社區開發早，禁不起歲月的洗禮，整排連棟的老透天厝，在未經過縝密的都市規劃下，巷弄狹窄環境髒亂，易影響公共安全，安信建經表示，老屋數量持續成長，加上《危老條例》申請重建中的10％時程容積獎勵又將在2020年5月9日截止，已催出危老送件熱潮，估計危老重建在未來10年內依然是市場關注焦點，尤其北市大同、萬華區更會是焦點熱區。

根據內政部不動產資訊平台統計2019年第四季全國房屋稅籍住宅屋齡，台北市屋齡50年以上的危老建築數量有近7.8萬棟，其中大同區占比20.78％、萬華區15.70％，分居一、三名；另外，根據台北市地政局公布2020年公告地價與現值，大同區、萬華區因西區門戶計畫及都更的推動，平均調幅為2.54％及2.30％，亦排名在前三名裡，綜合以上二項數據來看，大同區、萬華區的老社區增值空間不菲極具改建價值，安信建經收到的危老個案中大同、萬華區的比例亦偏高。
安信建經負責承作的大同區「延平北路案」，連三棟透天老宅並排同列，其中一棟屋齡就將近90年。再加上早期政府未強制實施建物所有權登記制度，造成現今住戶間使用權與產權難以界定的窘境，因而增加重建整合的困難度。安信建經總經理張峰榮看好老社區前景，樂觀表示，地主面對棘手的產權切割問題，一般都不知從何而起，安信建經可提供25年的專業及業界資源，協助地主改建。

安信建經2019年受理四件危老個案，均是地主自建的需求。張峰榮分析，老屋在結構體嚴重破損的狀況下，造成居住風險大，相對讓地主戶改建意願越發積極，尤其超過50年以上的高齡透天宅，將是危老重建首推的核心區域。安信建經所提供的「全案管理」，整合信義企業集團及不動產業界資源，負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等項目，針對危老個案擬訂重建計劃，替地主快速爭取最高之危老獎勵。

2020年安信建經鎖定北市逾50年的高齡、高風險危老建物，擬推行「重建曙光計劃」，於信義房屋大同、萬華等特定門市內部設立危老工作站，安排超過30位以上的危老推動師輪番駐點，提供住戶最即時的諮詢服務；另外亦不定期聯合舉辦社區說明會，現場說明最新的危例法令及容獎機制，以促進危老重建的推動，落實都市翻新的願景。

文章來源: 危老重建 安信建經看好「北市雙區」增值空間

【2020年11月份安信月中分享報】

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內政部部務會報通過「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」修正草案，增訂重建計畫範圍內，建築基地未達200平方公尺（約60.5坪），且鄰接屋齡均未達30年的合法建築物基地者，給予基準容積2%的容積獎勵，以提供誘因，加速危老重建。 

土建融利率殺破頭 驚見1.45％

土建融利率下殺到空前新低水準，金融人士透露，在市場激烈競爭下，土建融利率跌破1.7％已經不新奇，「近來已驚見1.45％的利率現身江湖」。行庫指出，由於憂心房市過熱，土建融業務已成為主管機關接下來新一波擬金檢的重點。

2020年11月05日   工商時報

危老新利多來了！內政部修法給予小基地2%容積獎勵

為促進被已建築完成基地包圍的小型危老建築基地重建，內政部部務會報通過「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」修正草案，增訂重建計畫範圍內，建築基地未達200平方公尺（約60.5坪），且鄰接屋齡均未達30年的合法建築物基地者，給予基準容積2%的容積獎勵，以提供誘因，加速危老重建。2020/10/22   經濟日報

台北土地小又貴，建商瘋危老重建！昇陽建設花7.8億元買北市老華廈卡位

根據實價揭露最新資料顯示，台北市重慶北路四段的一棟老華廈大樓，今年7月有高額的轉手紀錄。對比上市櫃建商的公開資訊資料顯示，7月昇陽建設在此地號購入地上建物與土地約260坪，成交總價約7.8億元，換算每坪土地成交金額達300萬元，顯見趁著這波政府積極推動都更與危老政策下，開發商們也都積極整合推案。

2020年11月11日   風傳媒

安信時刻-

2020/11/13工商時報-安信張總專欄

張峰榮：「全案管理」幫助危老重建品質把關

引述內文：在危老重建的過程中，怎麼挑選營造業者至關重要，但一般大眾對營造業者較為陌生，常常會因為不瞭解廠商在業界的評價而出狀況，如果透過專業的評鑑機制及遴選流程，就能大幅減少地主四處洽詢的時間，另外若透過企業（專業顧問）去對企業（廠商）談價格，也會比個別地主去談更有議價空間…

信義「嘉品｣盛大開工！甫公開即熱銷3成 旗開得勝

 

信義「嘉品｣盛大開工！甫公開即熱銷3成　旗開得勝

#安信擔任信託起造人及建經業務   #工程查核及銷售率查核

坐落於新北核心地帶的板橋，其新興重劃區吸引不少剛性需求買盤，而信義集團旗下的信義開發，推出全新預售案「信義嘉品」，且於今（12）日舉辦開工動土典禮，開案以來已銷售逾3成，而已購客以板橋在地客居多，除了銀行金融及科技業買方之外，也不乏自營商購買。

位於板橋藝文街、藝文一街口的「信義嘉品」，規劃地上24層、地下6層住宅大樓，1~4樓規劃為商場，5樓為公設，6~24樓為37~55坪景觀住宅。

該案專案經理龔仲豪指出，「信義嘉品」於928檔期開案以來已銷售3成，總戶數114戶，規劃37~55坪的3~4房，開價50~63萬元，總價落在2000~3500萬元，總銷30億元，買方以換屋族為主，也有部分退休族，其中有5~6成為板橋在地客，其他則有鄰近的新莊、中永和、北市萬華等的區域買方。

信義代銷觀察，選擇江翠A、B區的購屋者，多數是被四周環繞的六座公園綠意以及14000坪的高綠覆率所吸引，從空中俯瞰「信義嘉品｣彷彿是一座長在公園裡的建築，擁抱無限綠意，加上信義獨有的人文社造DNA，優越的地理環境與人文品牌底蘊，使該案成為江翠水岸人氣焦點。

「信義嘉品」除了得天獨厚的環境優勢之外，信義開發提供戶戶完整「建物生產履歷｣，深受客戶肯定，從原料溯源到施工過程皆嚴格把關，10月更邀請第一期「信義嘉和.｣已購客戶參觀工地，由工務團隊及營造團隊全程說明導覽，現場120位已購客參觀後都紛紛表示，「信義真的很用心、有注意到每個細節｣、「你們的細心與用心是我們對信義的信任｣、「非常感謝這樣的安排，讓我們很安心｣、「這就是我們選擇信義品牌的原因｣。

「信義嘉品」為信義開發自地自建案，過去的自建案還包括天母「信義謙石」規劃18~45坪，1~3房格局；以及同樣在板橋江翠的「信義嘉和.」，格局規劃25~49坪、2~3+1房。

新聞全文(2020年11月12日 ET-today)：https://reurl.cc/d5Ad62

信義房屋推動社造16年 無畏疫情與社區齊力讓家園更好

 

【深耕校園類-中學師生組】由萬芳高中再次獲得，學生與老師以文山區歷史背景為主，在景美集應廟廣場前玩自製廟宇大富翁。(信義房屋提供)

2020年全球遭遇新冠肺炎疫情衝擊，國內也因此暫停群聚活動，信義房屋改採「全線上」方式舉辦全民社造行動計畫徵選，避免群聚感染，讓有心想要改善社區的民眾，不因疫情而放棄。今年度提案量也創下1,222件的歷史新高，共選出3件首獎、84件楷模獎，以及145件種子獎，頒獎典禮也首度以線上方式呈現；信義企業集團創辦人周俊吉先生、全民社造行動計畫評審長柴松林教授、文化部李永得部長、教育部青年發展署陳雪玉署長與行政院農業委員會水土保持局李鎮洋局長等嘉賓，都透過影音方式為今年得獎者期勉與祝福。

 

全民社造主要推手信義企業集團創辦人周俊吉表示，今年全球受到疫情影響，大概只有台灣在民間與政府充份合作下，還能維持一個比較接近正常生活的狀況，這正是有賴臺灣的居民與社區們互相協助，所得來不易的成果，全民社造行動計畫今年收到1,222件提案量，打破紀錄，也代表這十幾年來信義房屋一直推動社區營造，已經吸引到不同的世代、不同地區的人，都願意一起投入，讓他們所在的地方、社區能夠更好。

 

全民社造評審長柴松林教授更以長期的觀察指出，可以看到台灣幾乎一半以上的社區都變成我們社區一家的朋友，也看到許多年輕人進入鄉村，提升了整體的知識水準、道德水準、善心、愛心，使這個社會更趨於團結；同時也擴大了影響力。

 

【深耕校園類-中學師生組】首獎萬芳高中學生實際深入社區進行現地踏察，並設計相關遊戲活動。(信義房屋提供)

 

今年「深耕校園類」由萬芳高中師生再次獲得中學師生組首獎，藉由樂高積木融入在地文化，從集應廟到整個文山區，翻轉了歷史課程的學習方式，結合環境教育走讀行程與居民重新認識在地，從知識的獲取者轉變為分享者，獲得在地居民與團體的響應及參與。

 

【築夢個人類】首獎，宜蘭三星國中校長張煇志先生，與社區將閒置的派出所空間轉型為學生圓夢的實踐基地，協助弱勢學生學得一技之長。(信義房屋提供)

 

獲得「築夢個人類」首獎的張煇志先生，是現任宜蘭三星國中校長，將閒置的派出所空間轉型為學生圓夢的實踐基地，打造多元學習空間，幫助弱勢及學習低成就學生學得一技之長，更讓學生成為偏鄉巡迴教學服務的小老師，找回學習的自信與成就。

 

【築夢個人類】張煇志校長，和社區一起以有溫度的陪伴方式，協助弱勢孩子找到學習興趣、習得一技之長。(信義房屋提供)

 

【幸福社區類】首獎的苗栗縣泰雅北勢群文化協會，串聯在地部落、學校與公部門，共同傳承泰雅族文化。(信義房屋提供)

 

獲得「幸福社區類」首獎的苗栗泰雅北勢文化協會，長期致力於傳承泰雅族的傳統文化，串聯社區、學校以及行政體系，以祖靈祭為出發點，保留影像紀錄祭典及習俗，並將相關書籍數位化，建構完整的泰雅族北勢群知識系統與教育模式，紮根泰雅族部落文化。

 

信義房屋自2004年起舉辦社區一家計畫，提供社區改造家鄉的經費，舉辦迄今已累計11,883件報名，共有2,608個社區提案獲得實質經費挹注，參與提案的社區已遍及全台99.46%鄉鎮市區，更是目前唯一民間企業榮獲社造界最高榮耀 「第九屆總統文化獎-在地希望獎」的殊榮。十六年來透過共學資源與機制，協助提案單位不斷調整、優化、升級自己的計畫，未來仍會持續走進每一處不易觸及的社會角落，鼓勵大家從每一件微不足道的生活大小事開始，重塑里仁為美的淳厚人情，尋回台灣民間的能動性與生命力，盼獲獎單位能持續深化提案能量外，也期許鼓勵全民一起加入社造行列，實現改變自己家園的無限可能。

文章來源: 信義房屋推動社造16年　無畏疫情與社區齊力讓家園更好

 

【2020年11月份市場研展月報】

 

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中經院上修GDP成長率至1.76% 經濟內平外溫
中經院發布最新經濟預測，上修2 0 2 0年經濟成長率至1 . 7 6 %，成長趨勢呈現V型發展，整體經濟則為內平外溫情勢，並預測2 0 2 1年經濟成長率為3 . 4 2 %。中經院上修今年經濟預測為1 . 7 6 %，較7月發布的基準預測值1 . 3 3 %，增加0 . 4 3個百分點；今年第2季為這波經濟成長的谷底， 下半年便顯著回溫，第3 、4 季經濟成長率分別為2 . 7 7 % 、2 . 5 5 % 。至於上修原因，中經院院長張傳章說明，全球主要國家經濟活動因武漢肺炎疫情趨緩而逐漸回復，多數機構近期多上修2 0 2 0年經濟成長率，台灣下半年也一掃上半年的陰霾，在內外需求回溫帶動回升成長。中經院認為今年經濟呈現「內平外溫」，張傳章說明，上半年民間消費因為隔離、管制而呈現負成長，下半年因經濟活動回復且有三倍券挹注有所好轉，但是全年度觀察，民間消費仍負成長1 . 4 8 % ， 不過內需維持正向貢獻， 主要仰賴國內投資挹注。
國內Q 3 G D P亮眼   
謝金河：台灣經濟內外皆美！
【2 0 2 0 - 1 0 - 3 1 / E t t o d a y新聞雲】
主計總處公佈第三季G D P 概估年成長達3 . 3 % ， 財信傳媒董事長謝金河在臉書發文表達遠高過預期， 並點出促成G D P 亮眼表現的主要來自出口表現與國內消費成長，一個是第三季出口有兩個月超過3 0 0億美元的好成績，另一個是三倍券推動的國旅引爆的內需，第三季的國內消費成長5.09%，使得在疫情籠罩下的台灣經濟內外皆美。今年台灣的的三個季度經濟成長率分別是1 . 5 3 % ，- 0 . 7 3 % ，及3 . 3 3 % ，如果第四季也保持好成績，今年的數字會很好看。
青年安心成家貸款再延長實施2年    
一段式利率擬再降
【2 0 2 0 - 1 0 - 2 7 / Y a h o o新聞）】
財政部2 7日召集8家公股銀行副總級以上代表開會研議，與會財政部官員表示，為持續協助民眾，有共識青安貸款將再延長實施2年，至2022年底截止；在利率方面，考量市面上房貸利率走低，「一段式機動利率方案還有調降空間。」對一段式機動利率是否如外傳的降至1 . 4 % ， 財政部官員說，會中討論利率降幅，但仍要等各公股銀行代表回去討論才能確定，雖然想儘量幫忙民眾，但也不能對公股銀行帶來太大負擔，使利差縮減太多，待公股回報後，會再報行政院核定。
央行：台商回流  
房市有基之彈
【2 0 2 0 - 1 0 - 2 7 /經濟日報】
政府該不該出手抑制高房價？央行官員2 6 日分析， 以中科、南科為例，政府鼓勵台商返台投資，商辦、廠辦與住宅需求全面提振，屬於「有基之彈」，對產業發展將有正面幫助，但政府不樂見投資炒作，未來將密切關注房市發展。央行指出，由於台商回台投資，置產投資需求增，加以政府推動都更政策，以及市場資金充裕，今年初以來，房市交易量增加，房價也呈上漲，不過房價指數漲幅均低於上波房價擴張初期的漲幅，六都「南熱北溫」，以台中市新案價格漲幅最大。
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【危老重建三級跳 全年衝500億】

 

住展雜誌2020/10/29日調查指出，累計至10月25日為止，北台灣危老重建已公開案量達447.6億，遠超乎預期，在政策大灑幣下，預期全年將爆量至500億元。不過，受限危老案多為迷你基地，超過65％以上危老案單戶坪數都不到30坪，「紙片屋」、小宅成為趨勢。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年來北台灣危老新案共推出38個，比去年全年11個激增245％；推案金額累計達447.6億元，年增3.7倍。其中，台北市危老案量高達384億，占比高達86％；可售戶數也比去年攀升3.46倍至1,699戶。

何世昌表示，危老重建條例實施四年多以來，今年五月開發時程獎勵落日前，地主、建商紛紛催油門搶著掛照；內政部於落日後再度祭出基地規模容積獎勵，提供60.5坪以下小基地若周邊鄰房未達30年，再加碼2％容積獎勵，容積獎勵可謂「給好給滿」。他預期全年可輕易突破500億元，締造歷史新高。

何世昌指出，危老容獎給得大方，更免經都審程序，甚至有都更案乾脆直接改申請危老，因此快速在台全遍地開花；其中，台北市是危老案最熱門戰區，今年已推出29個新案，房價愈高的地方建商愈有利可圖、屋主改建意願愈大；其次是新北市五個，桃園市、新竹市各一個。

有趣的是，今年開賣的38個危老案中，高達32個是30坪以下小宅。何世昌分析，危老建案大多規劃首購型小宅，原因與市場需求、基地條件有關。近年相對低總價小宅成交最熱絡，業者自然會跟著市場走，才能創造最大利潤、加快銷售速度；其次，部份危老案基地面積過小，臨路寬太窄，建築需退縮或有建築削線等限制，室內格局可能不太漂亮，若規劃小宅銷售阻力較小。

何世昌認為，危老已成為政策寵兒，頻頻釋出容積獎勵等利多來鼓勵民間重建。業者在因勢利導之下，更是一窩瘋往危老衝。在可見的未來，若危老推案量彎道「超車」贏過都更案，也不會太意外。

資料來源：2020/10/30 工商時報https://www.chinatimes.com/newspapers/20201030000288-260204?chdtv