2024年2月29日 星期四

【張總專欄】時程容積獎勵將砍半 危老重建找專業避走冤枉路

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今年是《都市危險及老舊建築物加速重建條例 》實施的第七年,依照該條例規定,自2024512日後,時程容積獎勵將由2%砍半至1%,預計2025年歸零。由於容積獎勵將縮水的緣故,有些地主基於重建急迫性而送件申請並自主重建,卻因缺乏經驗而「踩雷」、遇到營造蟑螂;有的地主未事先進行完善的財務評估,導致重建費用失控。因近年全台營造成本高漲、缺工嚴峻,使得坊間部份包商、營造業者素質參差不齊,自主重建若所託非人,重建工程易淪為燙手山芋;若地主有意自行重建,對於營造廠篩選與花費要掌握「一評估、二信譽、三控制」的原則。


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由於自主重建的危老基地面積通常較小,如台北市的中正、大同、信義、內湖、大安等區,甚至有些危老重建案的基地小於100平方公尺,而雙北市區精華小基地的危老案又多緊鄰隔壁民宅,施工難度高,營造成本又比大規模基地來為昂貴,北市每坪發包成本動輒達30萬元以上。因而,屋主在重建之前,應該先進行完善的「興建計劃」與「財務評估」,詳細列出建築設計費、營造發包費用、行政規費等林林總總費用,如果自身財力或籌資能力可以承擔再進行重建也不遲。

延伸閱讀:自地自建程序簡單方便,安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮!

 

其次,營建工程發包時應慎選「信譽良好的營造廠」,同時要檢視該營造廠過去的實績,另需尋求律師幫助、謹慎簽訂契約。先前,便有一位網路名人自地自建,卻遇到營造廠未按圖施工、管線紊亂等情事,將其中的血淚史撰文分享。事實上,假如地主沒有經驗,倉促發包或未留意合約內容,遇到不肖廠商便很棘手。



第三,因為營造市場勞力吃緊,人工和建材、原物料等成本居高不下,若沒有「成本控制」意識與能力,可能得不斷追加預算致使花費超支。事實上,工程費用超支問題不只一般地主會遇到,就連有經驗的建商都難以避免。然而,建商口袋夠深還能可承受成本超支、或者轉嫁至售價,但一般地主卻只能自己吸收,如果手頭資金緊絀,工程便難以收尾,更遑論能順利完工交屋?

延伸閱讀:舊屋重建該找誰幫忙?危老自建/申辦都更挑選建經公司3大關鍵才不吃虧!

 

地主自主重建的動機大多源自於「一想、一不想」,一想是「想省錢」,一不想是「不想讓建商分」,期盼自己能獨享容積獎勵與坪數及利潤。然而,重建這檔事涉及事項可謂千絲萬縷,缺乏經驗的地主若遇到不良包商,很有可能得不償失。



總而言之,筆者衷心建議,危老重建還是要「交給專業的來」,屋主可藉由有品牌的建經「全案管理」服務,打造客製化的專案,透過專業團隊的一條龍服務,從重建初期評估到完工後的銷售與售後服務一手包辦,為地主控制風險、爭取最大利益,順利推動重建工程,另外僅收取部份比例的顧問費,不會瓜分走地主的產權或利潤。因此地主若有危老重建需求,建議儘快把握於今年512日前,趁時程容積獎勵尚有優惠之前遞件申請,才能把握政策利多及補助,讓重建後的資產價值最大化!

 

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2024年1月19日 星期五

【張總專欄】危老重建新趨勢 3大關鍵讓地主轉身變建商


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根據營建署統計,截至202310月底為止,全台危老重建案核准件數正式突破4千件大關,來到4,028件。雖然危老重建蔚為風潮,擋都擋不住,但據筆者觀察,危老重建案量正悄悄產生轉變,推測其原因可能是受到爛尾樓議題發酵波及、營造成本高漲,以及建商融資受限等因素,致使地主心生忌憚,轉向以「全案管理」委建模式進行重建的案子與日俱增,成為市場的一股新趨勢。

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20238月,台北市北投「泊山妍」、大同「嘉源埕驛」重建案無法依約完工,地主土地遭抵押血本無歸,另位於台北市區精華地段的大安區,亦又傳出的預售建案「大安文樺」跳票停工,使建商資金斷鏈問題浮上檯面。建商面臨的困境並非空穴來風,主要是經營環境出現以下幾個重大變化。

 

1.融資取得不易

由於金管會要求銀行減少不動產放款,以及央行選擇性信用管制限貸令的實施,使得部份建商無法順利取得開發所需的資金,以致於資金斷鏈而無以為繼。

 

2.營造成本居高不下:

早年鋼筋混凝土大樓每坪造價約10萬至20萬元,但近幾年營造成本位居高檔水位;以台北市為例,目前營造成本每坪造價約20萬至30萬元,視建案量體規模大小而有懸殊差異,甚至有小基地開發案每坪發包成本近40萬元的例子,錯估營造成本的建商付出極大代價。

 

3.缺工問題未解決:

因勞動市場普遍缺工,營造廠接案量能難以擴張,導致部份建案必須花高價搶工人,有的建案更找不著營造廠來承攬工程,工程延宕、成本暴漲成為心頭之痛。

 

延伸閱讀【YOUTUBE 動口不動產13】為何會有爛尾樓?傳授如何避免遇爛尾?

 

由於建築產業面臨以上三大困境,部份體質不佳的建商不支倒地,地主權益連帶受到影響。更有甚者,過去常有地主辦理「自建型重建」,唯在營造成本衝高後,小基地重建案每坪發包價格動輒飆到快40萬元,高成本令「自建型重建」逐漸消聲暱跡

 

不過,安信建經提供的「全案管理」委建服務,因長年來與多間銀行合作,針對業主需求,包裝客製專案,爭取優渥的融資條件,最高能取得100%興建資金。另外,「全案管理」也有長期配合的知名營造廠商,因為經驗豐富的緣故,營造工程不會因缺工與原物料高漲而停擺。

 

更關鍵的是,「全案管理」屬於「委建」性質,地主等同扮演建商的角色,建經公司依地主決定、授權與委託以進行重建開發、遴選合作廠商。如此一來,地主可以高度掌握開發案進度與決定權,還能夠分回更多的坪數,堪稱一石二鳥,所以「全案管理」開始在市場上掀起新旋風,逐漸成為地主青睞的重建途徑之一。

 

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2023年12月20日 星期三

【張總專欄】全案管理 助工業用地活化


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自政府推動危老重建以來,老屋重建在全台遍地開花,唯工業區廠房卻被排除在危老重建之外;雖然如此,並無法構成工業區廠房的障礙,而解套方案正是「向天借地」法——「工業區立體化」方案。筆者認為此政策也是未來工業區廠房改建的新趨勢,而安信建經「全案管理」委建模式能夠服務企業主活化土地和舊廠房,不僅能夠增加企業廠房的樓地板面積、強化企業經營及土地使用效益,對於資產增值或傳產轉型亦能大幅加分。

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由於內政部己於2019531日公告「工業區不得適用危老獎勵申請重建」,老舊廠房無法搭危老順風車。正所謂「山不轉路轉」,筆者建議企業主採用「工業區立體化」方案來進行重建

 

行政院在2018327日核定後日核定「都市型工業區更新立體化發展方案」,是藉由提升容積率方式強化工業區用地之使用效率,其中核定容積獎勵項目區分為兩大類,第一大類是「新增投資與能源管理」,合計容積獎勵上限20%另一類為「開放以捐贈產業空間或繳納回饋金方式取得容積額度」,額度以各工業區法定容積之30%為上限(含捐贈產業空間)。若同時符合以上兩大類的申請案,合併容積獎勵最高可達各工業區法定容積之50%。

 

雖然中央訂出實施辦法,唯各縣市容積獎勵項目仍略有差異。以新北市為例,「新北市工業區立體化方案」適用於「基準容積於240%」的產業專用區(基準容積於240%含以下)、且申請基地新增投資金額每公頃需逾45,000萬元(不含土地價款),而容積獎勵項目除了「新增投資(上限15%)」、和「能源管理(上限5%)」外,另外新增「營運總部(上限5%)」,此一部份容積獎勵總合上限為20%。其次,廠商還可以捐贈公益設施空間或繳納回饋金方式取得容積額度,額度上限為該工業區基準容積之30,與第一部份合併最高可達各工業區法定容積之50%。

 

據新北市政府統計,截至今年上半年為止,通過「新北市工業區立體化方案」的申請件數已達60件。另據國發會統計,自2019年至202310月止,已審查通過「工業區立體化方案」共計42案、新增樓地板面積(容積獎勵部分)約46,717.7坪,新增投資金額491.9億元。而安信建經2019年以來,便積極推動「全案管理VIP體驗列車」,協助企業主資產活化,並投入顧問團隊諮詢,在土城、三重、新莊、五股等區域已有服務成果,累計評估案量總銷金額已突破百億元以上,顯示「工業區立體化方案」商機蓬勃。

 

「新北市工業區立體化方案」實施日期至今年底為止,接下來新北市府將研擬並推出「新北市工業區立體化3.0方案」,融入使用權與媒合代租計畫;換言之,未來申請的個案,多餘樓地板空間可以交由市政府代為招商、招租,企業主還能夠增加一筆租金收益。

 

因都會區開發密度飽合,工業區土地也是寸土寸金,但若能資產活化,透過「向天借地」,申請工業區立體化或都更方案,獲得足額容積獎勵而進行廠房改建,便能增加更大的廠房、辦公空間,將是企業增加經營效益的關鍵選擇!

 

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全案管理 助工業用地活化【中時電子報】

全案管理 助工業用地活化【旺得富】

全案管理 助工業用地活化【yahoo新聞】

全案管理 助工業用地活化【天天要聞】

 

2023年12月12日 星期二

【YOUTUBE 動口不動產13】為何會有爛尾樓?傳授如何避免遇爛尾?

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缺工缺料、營建成本飆漲,造成市場上「財務失衡」嚴重,資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」,近期甚至連危老都更的建案都浮現,但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎?本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登,來破解為何會有爛尾樓?以及如何避免遇到爛尾的建案呢?千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓:國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登

 

為什麼會有【爛尾樓】發生呢?(00:22秒處)

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題,再加上政府要求銀行限縮貸款條件,讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去,不過因近期整個工料成本回溫,再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施,認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

延伸閱讀:【張總專欄】害怕危老爛尾?採用「全案管理」地主可拿回主導權

 

營建成本的漲幅?以台北市為例(00:48秒處)

具體說明工料雙漲的前後對比,以前在台北市可能基地200坪以內,蓋地上14層地下3層,以前評估造價大概就落在2324萬就可以蓋得起來,但近幾年評估這類型個案,發包單價會上升大概30~50%,可能就直接衝到2829

 

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獨家!還有可能未爆的爛尾樓?(01:07秒處)

即便在台北市這種精華區,有些建商因成本上升問題,沒辦法蓋下去的狀況是有的,建商發包給營造廠,營造廠是統包的概念,若成本控管出問題,甚至可能倒閉。

若建設公司造價成本上升,會需要更多資金,建經公司可以協助,向銀行溝通增貸;若遇營造廠倒閉,導致建案停擺,建商配合的建經公司,可在管理建案上提供更換營造廠的文件,並協助續建事宜。

 

延伸閱讀:土建融懶人包:辦理流程與注意事項一次了解!

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善,透過不動產開發型信託,保障土地、起造人及資金,甚至預售款項,都有嚴格的控管,萬一建設公司倒閉,貸款的興建資金也都在專戶內,可讓有意願接手的新建商或企業容易評估,亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀:不動產(開發)信託是什麼?一次搞懂服務角色與流程

 

對合建風險大?自建、委建、全案管理怎麼選? (02:07秒處)

認為建方式不是主要造成爛尾樓的關係,例如雙北市目前盛行地主自建,但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源,可以選「全案管理」的方式,但在選擇上可以評估幾點:

第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠?

第二、注重團隊組織內的完整性,若具全方位的管理團隊,他們可配有建築師、可能工務團隊或機電、土木機師等專業人士。

第三、觀察個案現場的管理及監工人員。

以上指標可提供參考判斷。

 

專家提醒:購買預售屋前,不能不知的注意事項!(02:59秒處)

 

建議購買預售屋的消費者可以問代銷業者或是建商,建案是否有搭配預售履保機制?目前坊間常見的是「不動能開發型信託」,預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶?可再更深入了解,若選擇「不動產開發信託」,是配合哪間銀行或融資機構?配合條件有哪些?還有信託單位是哪一家?確保建設公司能執行完整的信託架構,了解越多,預售款項越有保障!

 

延伸閱讀:害怕買到「爛尾樓」?不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

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2023年11月29日 星期三

【動口不動產ft. 吳睿登】為何會有爛尾樓?傳授如何避免遇爛尾?

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缺工缺料、營建成本飆漲,造成市場上「財務失衡」嚴重,資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」,近期甚至連危老都更的建案都浮現,但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎?本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登,來破解為何會有爛尾樓?以及如何避免遇到爛尾的建案呢?千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓:國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登


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本集重點:

00:06 開頭

01:05 為何會有爛尾樓發生?

01:51 土建融放款限縮?對於危老的影響?

03:18 營建成本的驚人漲幅?對於房價的影響?

04:24 獨家!還有可能未爆的爛尾樓?

06:25 合建風險大?自建、委建、全案管理怎麼選?

07:30 專家提醒:購買預售屋前,不能不知的注意事項!

08:47 建經公司是什麼?為您把關建案的哪些環節?

10:40 專家觀點:對於未來不動產市場發展的看法?

12:55 爛尾樓對於房價的影響?

 

為什麼會有【爛尾樓】的發生呢?

01:05秒處

 

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題,再加上政府要求銀行限縮貸款條件,讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去,不過因近期整個工料成本回溫,再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施,認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

土建融放款限縮?對於危老的影響?

01:51秒處

 

現在銀行限縮貸款的成數,大概就到五成,跟以往動輒七成八成其實落差蠻大的,不過對於危老個案並不會受太大影響,因在政府的鼓勵,加上民間企業的配合,對於有意願改建的地主會給予強力支持,只要符合危老重建個案,仍是可以籌措到100%興建資金。

 

延伸閱讀:【PODCAST 動口不動產4】夯危老第二彈:興建資金怎麼來

 

營建成本的驚人漲幅?對於房價的影響?

(03:18秒處)

 

具體說明工料雙漲的前後對比,以前在台北市可能基地200坪以內,蓋地上14層地下3層,以前評估造價大概就落在2324萬就可以蓋得起來,但近幾年評估這類型個案,發包單價會上升大概30~50%,可能就直接衝到2829,甚至超過30萬,基地越小、成本越高,且越難找到執行的營造業者,所以現在雙北市,尤其小規模的建案,成本的上升幅度算是相當高!

 

獨家!還有可能未爆的爛尾樓?

(04:24秒處)

 

即便在台北市這種精華區,有些建商因成本上升問題,沒辦法蓋下去的狀況是有的,建商發包給營造廠,營造廠是統包的概念,若成本控管出問題,甚至可能倒閉。

 

若建設公司造價成本上升,會需要更多資金,建經公司可以協助,向銀行溝通增貸;若遇營造廠倒閉,導致建案停擺,建商配合的建經公司,可在管理建案上提供更換營造廠的文件,並協助續建事宜。

 

延伸閱讀:土建融懶人包:辦理流程與注意事項一次了解!

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善,透過不動產開發型信託,保障土地、起造人及資金,甚至預售款項,都有嚴格的控管,萬一建設公司倒閉,貸款的興建資金也都在專戶內,可讓有意願接手的新建商或企業容易評估,亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀:不動產(開發)信託是什麼?一次搞懂服務角色與流程

 

合建風險大?自建、委建、全案管理怎麼選?

(06:25秒處)

 

認為興建方式不是主要造成爛尾樓的關係,例如雙北市目前盛行地主自建,但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源,可以選「全案管理」的方式,但在選擇上可以評估幾點:第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠,第二、注重團隊組織內的完整性,若具全方位的管理團隊,他們可配有建築師、可能工務團隊或水電、土木機師等專業人士,第三、觀察個案現場的管理及監工人員。以上指標可提供參考判斷。

 

延伸閱讀:自地自建程序簡單方便,安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮!

 

專家提醒:購買預售屋前,不能不知的注意事項!

(07:30秒處)

 

建議購買預售屋的消費者,可以問代銷業者或是建商,建案是否有搭配預售履保機制?目前坊間常見的是「不動能開發型信託」,預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶?可再更深入了解,若選擇「不動產開發信託」,是配合哪間銀行或融資機構?配合條件有哪些?還有信託單位是哪一家?確保建設公司能執行完整的信託架構,了解越多,預售款項越有保障!

 

延伸閱讀:害怕買到「爛尾樓」?不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

建經公司是什麼?為您把關建案的哪些環節?

(08:47秒處)

 

早期的建經公司,算是特許行業,有符合規格的建經公司,都有一定規模,也須要有銀行投資,若從業時間較久,相對在管理上的SOP亦較嚴謹。內部有專人負責資金控管,按工程進度撥付款項,以及設有專責的工程查核人員,控管建案的成本、品質與安全。

 

延伸閱讀:建經公司是什麼? 怎麼挑選建經公司才安全?

 

專家觀點:對於未來不動產市場發展的看法?

(10:40秒處)

 

爛尾樓造成不動產市場將「大者,恆大者?」,這是一種觀點,尤其合建的爛尾樓案,讓地主反而考慮自己來,但面對大企業,就會相對弱勢。另外,雖然企業規模是參考項目之一,但還是要評估內部專業團隊的完善程度,以及了解過往執行個案的品質,但對於整體不動產市場而言,還是抱持樂觀正面的態度。

 

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爛尾樓對於房價的影響?

(12:55秒處)

 

房價的趨勢仍是要回歸成本面,即便有爛尾樓,它也是屬零星個案,綜觀大局面,不會造成太劇烈影響。尤其原物料是會浮動的,現今價格已回穩,所以我覺得房價會越趨穩定狀態。

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