2021年10月7日 星期四

危老條例修正案有哪些獎勵或限制? 3大修正重點帶你一次看清!

 

立法院在20204月時拍板通過危老重建條例修正案,這次修正案哪些獎勵或是限制,是想申請危老重建的你要特別注意的呢?一起來看看吧!

文章來源

為什麼會有這次的危老條例修正案?修正的目的為何?

行政院內政部為了因應之前法規規定,即鄰地超過危老建築物基地面積部分不得合併重建,但此規定將使得重建效益受限,或間接造成畸零地或地籍零碎、小面積建築物設計不易或都市景觀不佳等問題,所以鬆綁合併鄰地規定

此外,之前危老條例規定,條例施行3年內,申請重建計畫得給予10%容積獎勵,但獎勵將於民國1095月屆期,加上目前已核准的重建案,約有39.45%僅申請時程獎勵及危險建築獎勵。獎勵到期後民眾願意申請危老重建的意願可能會降低許多,因此為了繼續鼓勵民眾申請危老重建以及兼顧公平性問題,所以提出延長時程獎勵及逐年調降獎勵額度

最後根據內政部數據統計,目前申請危老重建案的面積,約超過半數都在400平方公尺以下,並且小面積建築案有越來越多的趨勢,因此為了引導鼓勵民眾擴大申請重建面積,提高重建效益,所以增訂規模獎勵。

接下來一起來了解此次修正案之修正重點:

1.     取消基地合併鄰地限制,鼓勵擴大重建: 刪除合併鄰地面積的限制,但新增規定合併鄰地超過一定面積範圍的部分,將不適用容積獎勵及稅捐減免的規定,以符合公平性考量。

 

※危老條例原規定, 鄰地超過危老建築物基地面積部分不得合併重建,間接造成畸零地、小面積設計不易及都市景觀不佳等問題;在這次修法後,該限制予以取消,但鄰地整併還是維持11最高1000平方公尺的範圍,可獲得容積獎勵;超過1000平方公尺部分,雖無容積獎勵,但仍適用房屋稅、地價稅得減半徵收優惠。

2. 為加速促進民眾重建意願,時程獎勵減半逐年遞減:原最高可獲得10%的時程獎勵,自民國1095月起改為逐年遞減2%,施行的第4年為8%、第56%、第64%、第72%、第81%之方式遞減,並在20255月落日。


延伸閱讀:【知識文分享】危老重建條例是什麼?危老重建獎勵延長與目標懶人包

3. 新增規模獎勵以替代逐年遞減的時程獎勵:增訂危老建物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺,將給予基準容積2%獎勵,且面積每增加100平方公尺就再給予基準容積0.5%獎勵,不過時程與規模容積獎勵合計不得超過基準容積10%,與現行時程獎勵的額度上限相同。

 

看完以上危老重建的修法後新增的獎勵及條件有沒有對危老重建更心動了呢!心動不如馬上行動!趕快連絡安信建經來幫助您老屋重建!

2021年9月28日 星期二

【建築融資懶人包】建築融資到底是什麼? 定義、流程 安信一次告訴你!

 


建築融資是什麼?聽說可以申請建築融資來紓解蓋房子資金不夠的情況,那我應該符合什麼條件呢?安信建經建築融資懶人包,讓您從定義到流程一次搞清楚!

文章來源



Q1、什麼是建築融資?建築融資定義告訴你!

建築融資是指,對於建築業或個人不動產投資業務之抵押或週轉性質之專案融資,為金融機構授信業務之一種,以建築物基地為擔保品向銀行申請,使建商或個人可以興建房屋作為出售、出租或自用等融資需要。

Q2、了解建築融資後,達到什麼條件或有什麼限制才可以申請呢?

l   目的: 取得建築基地所有權及建築執照起造人之企業及個人,申請建築融資必須以興建建築為目的。

l   擔保人: 除了擔保品外,申請人為個人者,一般依銀行授信風險考量通常會要求尋找兩位以上作為連帶保證人,而申請人若為公司組織為單位,除其公司主要負責人必須負連帶保證責任,一般銀行也會依授信額度及風險考量要求借戶,另外提供連帶保證人作為信用加強之機制。

l   時間: 貸款年限一般銀行會以興建期考量,一般為2-4年。

額度: 建築融資分為:貸款成數約為擔保土地和建物的價格以內。

1、土地融資6.5(危老重建融資除外,可至7-8)

2、營建融資5-7

l   利率: 通常利率會在2%左右(危老融資最低可低於1.8%以內)

 

Q3、那建築融資的申請流程有哪些呢?

先備好文件資料後向辦理建築融資的銀行或是民間金融機構申請

準備擔保品、個人或公司申請條件,開始進行現場勘查、擔保品估價及審核

確認貸款成數、可貸金額與利率等相關資料後進行簽約對保及土地權設定。

以上流程結束後即可進行撥款。

看完以上資訊有沒有對建築融資更了解了呢?如果在建築融資這方面有幫助的需求,歡迎接洽安信建經之專業諮詢!

安信建築經理股份有限公司在「代辦建築融資」業務方面,與國內各主要金融機構合作,能隨時掌握金融脈動,搶得市場的先機,為您掌握最有力的資訊,以最優惠的條件,順利取得充分資金。此外,針對客戶的開發案,我們提供金融機構事前的興建計畫審查與事後定期的工程進度查核,以確保工程順利進行,降低工程成本,同時降低融資風險,金融機構債權得以確保,讓建築業者、金融機構同獲雙贏。

自民國84年安信建經推出不動產融資服務,由於銀行核准率高及精準的貸款額度,在業界已累積了專業的口碑,25年以上豐富經驗,累積承作融資金額突破貳仟億元,是建築融資界的權威,也深獲銀行業界的信賴。

2021年9月23日 星期四

不動產(開發)信託是什麼? 一次搞懂服務角色與流程

 

文章來源

很多民眾也許聽過「不動產開發信託」這個詞彙,但大部份人是有聽沒有懂,而且容易跟其他類信託混淆。但如果考慮買預售屋建案的民眾,千萬要記得「不動產開發信託」這個東西與自己買房權益息息相關,因為可以確保建商無法捲款落跑,讓自己的血汗錢憑空消失。安信建經建議購屋族,買預售屋簽約之前,若能確認該建案有辦理「預售房屋履約機制」,才能買得安心,以免簽約後提心吊膽。



    根據內政部規定,預售屋建案必須辦理「履約保證」機制,而履約保證機制有「價金信託」、「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」等五種類型,建商可擇一辦理。

 

    房產專家解釋,「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」對開發商較為有利,但對消費者保障程度差。「價金返還之保證」對消費者保障力最強,但使用的預售屋案少之又少。因而,「價金信託」和「不動產開發信託」成為實務上相對有效的預售屋履保機制,其中又以「不動產開發信託」最為普遍採用。

 

    不動產開發信託」又可細分為三種方式,分別是「信託業者同時擔任建物受託人及起造人」、「建經公司擔任建物受託人及起造人」、「建商擔任起人」,其中又以前兩項對消費者的保障程度較高

 

    「不動產開發信託」是指建商或地主把建案的土地、興建資金信託給信託業者(金融機構),起造人信託給建經公司,銀行負責土地產權信託及信託專戶資金保管




安信解釋,建經公司的角色會執行

   協助業主與合作銀行開設一個信託專戶,開發商把土建融資貸款、自備資金存入信託專戶之內。

   消費者的訂金、簽約金、開工款與每期繳納的工程進度期款,並非直接給建商,而是全數先匯至信託專戶內。

   當開發商預售屋建案動工,建經公司會視工程之完成進度,並出具查核報告。

   請銀行從信託專戶提撥款項給建商或廠商。這樣做的最大好處,是建商如實興建房子才能拿得到錢。

若建商遲遲不動工,則建經公司依約控撥不會請銀行核撥相關款項。換言之,在「預售屋履約保證機制」之「不動產開發信託」當中,銀行擔任「保管資金」的角色,但無權利私自動用資金建經公司擔任「協助管理與查核、動用資金」之角色建商則擔任「蓋房子」的角色,只能依工程進度請款,不能逕自占有、運用預售款買方支付的錢,因此搭配專業的建經公司,有效控管興建資金,就避免發生捲款倒閉的事了。

 

那麼,開發商申辦「不動產開發信託」有什麼好處?

    安信建經指出,開發商使用此機制可提升消費者信任度,如果消費者信任度愈高,則購買的機率愈高,建案銷售速度可望加速。

    同時提醒購屋族,依照法規規定,凡辦理「不動產開發信託」、「價金信託」者,銀行必需在網站設定「專戶查詢」專頁,以利買方查詢。因此,買方隨時可上開設信託專戶的銀行,進到頁面並輸入帳密後,即可查詢自己繳納的價金有無進到專戶內,大大提升買房的保障力。

2021年9月16日 星期四

老屋重建之稅賦(土地增值稅、地價稅、房屋稅) 減免最高12年? 安信帶你總整理!

想要申請老屋重建的你擔心重建稅務(土地增值稅、地價稅、房屋稅)很麻煩或還不清楚有什麼優惠呢?別擔心!安信帶您釐清危老條例中有那些稅賦減免的優惠,想省錢的您千萬別錯過了喔!

申請危老重建時需要繳那些稅務項目?

l   土地增值稅:出售土地應繳納土地增值稅,土地增值稅是針對土地所有權人之土地,於移轉時因自然漲價所課徵的稅。通常由地主負擔。

l   地價稅已規定地價之土地,除了依法應課徵田賦者外,即是地價稅的課徵標的,應課徵地價稅。

l   房屋稅:對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅,課稅範圍包括房屋及附屬於該房屋並增加其使用價值之建築物。

l   營業稅:意指國家對營利事業按營業額徵收的稅。由地主與建商自行協議銷售之營業稅由誰負擔。

l   契稅是在房屋所有權移轉時所徵收的租稅,房屋所有權如因買賣、贈與、交換等原因而移轉,取得房屋所有權的人,就必須在契約成立之日起30內,向房屋所在地之鄉鎮市公所申報繳納契稅。

l   其他稅務:建物登記規費、代書費、印花稅等等。這些稅務可能按照房屋分配的比率分擔。

危老稅賦優惠減免根據在哪裡?

根據都市危險及老舊建築物加速重建條例 第 8 -

本條例施行後五年內申請之重建計畫,重建計畫範圍內之土地及建築物,經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得依下列規定減免稅捐。但依第三條第二項合併鄰接之建築物基地或土地面積,超過同條第一項建築物基地面積部分之土地及建築物,不予減免:

一、重建期間土地無法使用者,免徵地價稅。但未依建築期限完成重建且        可歸責於土地所有權人之情形者,依法課徵之。

二、重建後,地價稅及房屋稅減半徵收二年

三、重建前合法建築物所有權人為自然人者,且持有重建後建築物,於前        款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者,得延長其房屋稅減半徵收期        間至喪失所有權止。但以十年為限。

依本條例適用租稅減免者,不得同時併用其他法律規定之同稅目租稅減免。但其他法律之規定較本條例更有利者,適用最有利之規定。第一項規定年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以一次為限。

真的最高可免12?危老重建稅賦優惠總整理!

l   地價稅重建期間免徵收,重建後減半徵收兩年

l   房屋稅:重建後減半徵收兩年,減半徵收二年期間內未移轉者,得延長但以十年為限

l   申請時效申請重建者,得減免以上稅務,但申請期限至民國11159日止。

以上就是有關危老重建稅賦減免的資訊啦!大家趕快記好申請時間,有規劃老屋重建的你千萬不要錯過了喔危老自建.首選安信!

2021年9月8日 星期三

履約保證是什麼? 對房屋買賣雙方的強力保障

文章來源

台灣中古屋買賣是房市交易的大宗,占整體交易量約七到八成左右;而透過仲介業者買賣房子的屋主、買方,往往會聽到仲介說一句話:「我們為了保障交易安全,都要作履約保證喔。」很多人會有個疑問,履約保證是什麼?而它真的能保證交易安全嗎?房產專家表示,履約保證是最能確保不動產交易安全的重要機制,建議不論是想賣房、或想買房的民眾,要把履約保證當成買保險一樣「花小錢、保安全」

履約保證是什麼? 對房屋買賣雙方的強力保障


一般民間房產交易,難免會遇到交易糾紛。其中,詐騙行為更是屢見不鮮,無論買、賣雙方都會受害;如果沒有履約保證,買、賣房子的民眾若遇到不肖份子,要嘛被騙走房子、或者被騙走血汗錢。而有的糾紛,則是屋主不配合辦理塗銷抵押權,或是辦理過戶過程拖拖拉拉、搞失蹤,甚至還有房屋過戶手續還未辦妥就被查封的情事發生。

 

履約保證機制的產生,恰好可以大幅降低交易的不確定性與提升安全性。履約保證的大致運作過程,是「由一個公正的第三方機構當中間人(通常由建經公司與銀行合作,開設一個專戶),保管買方支付的購屋價金;買方依約定陸續把購屋款匯入專戶當中,而在房屋過戶點交之後,第三方機構再依約將款項匯給賣方」。

 

在這個機制當中,第三方機構扮演極為重要的角色;由於第三方機構保持公立,它主動監督雙方依約執行交易,而不偏袒買、賣方任何一方,於確認「買方把購屋款陸續匯至專戶」及「賣方房產權利移轉至買方名下」後,再將「購屋款由專戶中提撥給賣方」。每一個步驟都照SOP進行,完成上一步,才會進行下一步。而這麼做,才能真正保障買、賣雙方的交易。

 

國內指標性的建經公司「安信建經」指出,當買賣雙方簽訂買不動產買賣契約後,需再簽訂一份履約保證契約;以安信建經為例,由玉山銀行擔任保證人,並設立專戶,交易價金就在專戶中,由安信建經負責專業控管。在交易過程中,依約定期程付款、稅費繳納、完稅、交屋款,買賣雙方依據「資金交易總表」及「結案單」,逐一核對專戶的收出款明細,清楚掌握專戶內的款項餘額及結清狀況。安信建經強調,履約保證交易過程一清二楚且又有書面詳載資訊,雙方權益都不會受損。

 

由於國內消費者權益抬頭,而不動產買賣動輒數千萬、甚至上億,若不慎產生糾紛可是悔不當初。如果民眾有買賣不動產的需求,最好搭配買賣價金履約保證服務,房產交易才能安心。

2021年8月31日 星期二

安信建經預測下半年度市場復甦,不動產資金益增

文章來源

雖然國內本土疫情於5月大爆發,對房地產市場造成干擾,但安信建經預期,在外銷產業出口強勁成長的帶領下,加上國內資金充沛,遞延性買盤將持續出籠,進而帶動建商推案信心,至年底前推案量將會穩定成長,土建融需求亦會同步走揚,土建融餘額可望攀升至2.7兆元,再創歷史新高紀錄。



安信建經總經理張峰榮表示,自7月以來,安信「代辦建築融資」服務詢問熱烈,代辦融資金額月評估約增三到四成,多數建商的推案動機來自於「剛性與置產需求穩定」、「遞延性推案」、「寬鬆貨幣及低利率之資金行情」以及「經濟成長帶動房市」等因素。因近年國際原物料價格與工資高漲推升營造成本,建商對於土建融需求更甚以往,尤其中、小型建商的資金需求壓力較往年更大

 

安信建經認為,「經濟、資金、通膨」將成為鼓動下半年房市持續復甦的動力來源;受到這三大因素影響,民眾購屋信心上揚,房市將能維持熱絡的榮景。在房市持續復甦之下,建商推案信心將告別疫情陰霾,全台推案量穩步走揚,對於土建融資金需求將會明顯增加。

 

截至今年六月底止,國銀土建融餘額已來到2.621兆元,接下來若建商積極推案,年底前土建融餘額可望飆破2.7兆元大關,締造歷史新紀錄。不過,安信建經提醒開發商,由於營造成本持續攀升(延伸閱讀【安信-張總專欄】危老自建築夢 先苦後甘)、且政策面可能隨著市場的熱度而進一步緊縮融資管制,業者若推案有資金需求,可盡早諮詢建經公司,了解「代辦建築融資」的條件及行情,以免因資金缺口而錯過下波房市復甦的熱潮。

 

由於5月本土疫情爆發與7月兩項不動產新制上路影響,使得建商推案較為保守、延後推案,土建融餘額增幅較年初來得小。不過,隨著疫情趨緩,房市將漸回歸原有交易秩序,在剛性的自住需求及遞延性買盤回籠下,新預售市場漸已恢復推案動能,國內不動產將續演資金行情。

 

展望下半年,安信建經認為整體經濟環境有利於房市復甦成長,利多面有「經濟成長率坐五望六」、「低利、貨幣寬鬆」、「海外匯回資金逼近3千億元」、「外銷出口暢旺」、「景氣燈號續亮紅燈」,以及「民間購屋信心轉強」等有利因素拉抬,市場榮景是可以期待的。

 

2021年8月26日 星期四

【知識文分享】合建是什麼? 「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」的差別?

 

文章來源

台灣都會區開發大多已經飽和,如果在市區擁有一塊素地的地主,應該時常遇到建商上門談「合建」。但對大多數地主而言,面對建商的說辭難免惴惴不安,畢竟不知建商說的話可不可信,也不清楚怎麼合建對自己權益最有保障。就讓安信建經來告訴您,合建的眉眉角角。

安信建經表示,「合建」簡單說,就是地主出地、建商負責蓋房子的合意興建機制。而依照合作方式的不同,合建可以區分為「合建分售」、「合建分屋」與「合建分成」等三種模式。三種模式都是由地主出地、建商規劃興建,最大差別在房子蓋好後、如何分回銷售與分潤。


合建分售

房子出售時,建商賣出「房子」、地主賣出「土地」雙方簽訂房屋買賣契約,地主則與買簽訂該戶房子的土地持分,雙方除了和買方各自簽訂契約外,通常也會各自收取購屋款、土地款;合建分售通常由建商負責銷售,而管銷成本要如何分攤,就由雙方合意約定,不過,這種合建模式在銷售、簽約上比較複雜,採用此方式的人相對較少。

合建分屋

此為常見的模式,房子蓋好後建商、地主依約定比例分戶(房屋面積),再各自賣掉分回的戶別。

例:某「合建分屋」大樓案蓋100戶,建商分回40戶,俗稱「建商戶」、地主分回60戶,俗稱「地主戶」,雙方各自賣掉分回戶,這就是為什麼有些建案有地主戶的原因。而在實務上,地主戶可自售,也可與建商戶一起委託代銷公司代理銷售。

合建分成

不會先過戶,而是雙方約定好,房地價金的分配比例,等房子賣掉後,建商、地主再依約拆款分賬;如果約定價金分配比是,建商45:地主55,如果成交總額是一億元,則建商會分到4,500萬、地主分回5,500萬。至於管銷成本,通常也會依比例分攤唷~

安信在這邊提醒大家

合建案通常在房屋完工後或在合建契約上有特別約定,地主才需要把土地所有權依約移轉至建商或特定人名下

不會在房子還沒開始蓋,就要地主移轉土地哦!

這點地主要特別注意!!!

如果地主仍然看得「霧煞煞」,那該怎麼辦?

地主若對合建案有疑慮,若有足夠的經濟條件,不仿考慮委建型式,安信建經提供的「全案管理」服務,從建築規劃、工程興建、銷售與物管售服,完整的ㄧ條龍的作業模式,大幅減少地主的困擾,現已成為土地活化的主要方式之一!