2020年5月31日 星期日

5/27【今周刊】1223期-「危老重建瘋全台」專題露出

引述分享5/27【今周刊】1223-「危老重建瘋全台」專題,安信建經露出部份:

除了帶旺營建、建材等需求之外,危老也帶出了「平台業者」全新商機。舉例來說,信義房屋關係企業安信建經,就開始切入危老市場的「全案管理」服務,目前輔導中的危老案就有四件,均是地主委託自建。

所謂「全案管理」,是指業者為有意申請危老重建的地主,進行「一條龍」的後續服務。「百分之百同意很簡單,但要執行才是關鍵。」

安信建經總經理張峰榮說,信義房屋直營店預計將有部分據點複合經營「危老工作站」,旗下有三十位危老推動師輪值;歸納起來,地主不論是面對棘手的產權切割、流程問題,或是與銀行洽談融資等,都算是建經公司提供全案管理的服務範圍。


2020年5月28日 星期四

【安信張總專訪】2020/4/17理財周刊1025期

大家搶危老都更40%獎勵   10%規模獎勵將接續登場

由政府點燃的危老重建熱潮,雖然面臨時程獎勵將截止的問題,但政府再加碼推「規模獎勵」,預計在未來10年內依然是市場關注焦點。

【解碼房市-危老都更】專題 文.顏瓊真

安信建築經理公司總經理張峰榮表示,以前《都更條例》需要一個「實施者」,大都由最後整合成功的建商扮演,但《危老都更》並沒有「實施者」角色,大都由想危老重建的住戶或地主擔任。但以往,都更整合之所以曠日廢時,主要是整合難度高,不管是「權利變換」或是「協議合建」,整合者都要召開數十次,甚至上百次的說明會,但都更不易,還有「釘子戶(不同意戶)」問題。以前,還有整合者跟老舊建築的住戶進行溝通、協調,但如今,沒有「實施者」,即便政府加強培訓「危老推動師」,但緩不濟急,此外,各縣市政府也都在官網上設有「危老重建專區」、「懶人包」,但很多人還是霧煞煞!中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥以其專長,多次獲各縣市地政相關單位邀請去演講,光是「危老重建之法制與開發整合之技巧與策略」,就列出「危老vs.都更沿革、危險老屋現況、危險老屋政策與本質、危險老屋重建條例(法制)、危險老屋問題、危險老屋後勤支援(平台)及開發整合之突破與技巧」等,就七大項,有時連房地產開發商都不太懂,更何況一些平民百姓。

建經公司積極推動危老重建因此,除了各縣市政府的危老推動師四處幫民眾解答及協助申請作業之外,現在還有更多建築經理公司加入,從以前只是支援《都更條例》,大都是各「實施者」所需「金融援助」的角色,一躍成為危老都更「建築開發總舵手」的推動角色。張峰榮表示,根據內政部統計,去年危老申請案較前年成長逾三倍,且在老屋基地面積有限的前提下,「自地自建」逐漸取代傳統「合建模式」成為地主老屋重建的新選擇。過去的都更,開發公司會整合完案件,然後讓渡給建設公司,賺取整合佣金,但安信所設計的「全案管理」,主要是協助地主(或開發商)自地自建,開發商可直接轉型為建商,而建經公司就成為該案的合作夥伴。

安信建經接獲不少危老屋主希望協助取得危老重建容獎的需求,也在去年受理四件危老自建個案,包含重建計畫已核准的新北市「鶯歌案」、北市「信義路二段案」,以及計畫申請中的北市「延平北路案」及「長安東路二段案」。安信建經所推廣的「全案管理」服務內容採自地自建的客製化模式,針對地主的需求及想法協助規劃出最適合的重建方案,以大同區「延平北路案」的危老重建個案來看,因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合,執行過程中較難以達成共識,易導致案件胎死腹中。最後,針對「延平北路案」,安信建議地主們成立法人主體、建立股東會來執行重建,即可簡化重建及融資信託流程,並利用決議機制解決意見分歧問題,提升成案機率。張峰榮說,此案基地約一百五十坪,為數棟屋齡平均超過五十年以上之建物,其中有一棟還有九十年屋齡,總銷量體逾千坪,為地主量身打造地上十二層、地下二層之全新住宅大樓,目前已掛件危老重建計畫,預計今年請照動工,達成地主多年來的重建心願。

危老戶數少也有難溝通者曾從事都更長達一、二十年經驗的張峰榮指出,大家都以為都更不易,是因為有一兩百戶,意見不易整合,但即便是危老重建所針對,四樓高的老舊建築,一個樓梯共八戶來說,意見整合只要一戶難溝通,照樣沒辦法達成「一○○%」的基本門檻。張峰榮另分享了建經公司在危老重建,易受地主青睞的關鍵在於過往向銀行「融資」的錢脈關係。以占地約六百二十坪住商混合的「鶯歌案」重建案來說,地主本身就是旭碁開發,在危老條例剛開始推行時,因該家族祖產的產權所有人就是父子共三人,原想自地自建,但詢問多家銀行爭取融資,仍無法獲得滿意的條件,之後,為爭取最優惠的融資條件,找上安信建經。安信建經透過「全案管理」替客戶代建執行,歷經一年多良好互動,此案成功取得上海銀行融資撥付,危老重建計畫也順利核准,計畫打造地上七至八層、地下一至二層的電梯華廈,預計明年完
工。




2020年4月19日 星期日

安信建經-張峰榮總經理專欄:老屋潛危機 危老重建助防疫


安信建經-張峰榮總經理專欄:老屋潛危機 危老重建助防疫

工商時報2020/04/17】


 
張峰榮:老屋潛危機 危老重建助防疫
全台屋齡逾三十年以上的老屋已超過400萬戶,若以目前老屋攀升的速度計算,預估再過十年將超過600萬戶,即占全台總戶數之75%,急遽的老化趨勢,對位處於地震帶上的台灣,危老(危險及老舊建築物)必成為公共安全的最大威脅,危老的隱憂不僅於此,現今最熱議的新冠狀病毒問題,老屋亦是容易造成疫情擴散的幫兇。
筆者認為近期病毒肆虐,少外出、待在家應該是最安全的避風港,但若是住在老舊建物中,平時可聞到隔壁的煙味、家門密閉時潮濕不通風,或是樓上沖馬桶有聲音、臭氣等狀況,請小心病菌或許已悄悄滲入居住環境中,嚴重可能傳播至整棟社區,造成集體感染。
在老屋不重建的前提下去改善,應多注重社區環境清潔、消毒電梯走道、定期清洗水塔、加強檢查管線狀況…等,如果通風不良,建議可裝設全熱交換器,讓室內外空氣交換,改善空氣品質。另外,「潮濕」絕對是細菌孳生的最佳溫床,除在廁所安裝抽風機外,可於頂樓管道間加裝排風器,讓環境盡量保持乾燥。
但在老屋破損多的缺陷下,病毒也有可能透過管道間擴散至整棟社區大樓,因此,光是防禦就是大工程,其實補強所花費的成本及時間,真的還倒不如打掉重練最安全。
政府兩年前推行的《危老條例》,透過容積獎勵政策,鼓勵住戶重建,申請重建計劃前,無立即危險的老屋須進行耐震評估,從建物結構層面來檢查其安全性,近來建物的打造上因經歷社會幾次重大事件,不論結構、建材、工法技術上均順應時勢,亦不斷日新月異的進化,業界紛紛推出防疫宅、抗菌宅、健康宅…等來包裝,不少標榜有換氣設備(如當層排氣或當戶排氣)、排水設備的新建大樓,其實也就是打造戶戶隔絕的功能,落實真正的居住安全。

2020年4月9日 星期四

危老重建最高獎勵倒數 安信建經看好大同萬華增值空間

危老重建最高獎勵倒數 安信建經看好大同萬華增值空間

       老社區開發早,禁不起歲月的洗禮,整排連棟的老透天厝,在未經過縝密的都市規劃下,巷弄狹窄環境髒亂,易影響公共安全,安信建經表示,老屋數量持續成長,加上《危老條例》申請重建中的10%時程容積獎勵又將在今年5月9日截止,已催出危老送件熱潮,估計危老重建在未來10年內依然是市場關注焦點,尤其北市大同、萬華區更會是焦點熱區。

       根據內政部不動產資訊平台統計去年第四季全國房屋稅籍住宅屋齡,台北市屋齡50年以上的危老建築數量有近7.8萬棟,其中大同區占比20.78%、萬華區15.70%,分居一、三名;另外,根據台北市地政局公布109年公告地價與現值,大同區、萬華區因西區門戶計畫及都更的推動,平均調幅為2.54%及2.30%,亦排名在前三名裡,綜合以上二項數據來看,大同區、萬華區的老社區增值空間不菲極具改建價值,安信建經收到的危老個案中大同、萬華區的比例亦偏高。

        安信建經負責承作的大同區「延平北路案」,連三棟透天老宅並排同列,其中一棟屋齡就將近90年。再加上早期政府未強制實施建物所有權登記制度,造成現今住戶間使用權與產權難以界定的窘境,因而增加重建整合的困難度。安信建經總經理張峰榮看好老社區前景,樂觀表示,地主面對棘手的產權切割問題,一般都不知從何而起,安信建經可提供25年的專業及業界資源,協助地主改建。

        安信建經去年受理四件危老個案,均是地主自建的需求。張峰榮分析,老屋在結構體嚴重破損的狀況下,造成居住風險大,相對讓地主戶改建意願越發積極,尤其超過50年以上的高齡透天宅,將是危老重建首推的核心區域。安信建經所提供的「全案管理」,整合信義企業集團及不動產業界資源,負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等項目,針對危老個案擬訂重建計劃,替地主快速爭取最高之危老獎勵。

        2020年安信建經鎖定北市逾50年的高齡、高風險危老建物,擬推行「重建曙光計劃」,於信義房屋大同、萬華等特定門市內部設立危老工作站,安排超過30位以上的危老推動師輪番駐點,提供住戶最即時的諮詢服務;另外亦不定期聯合舉辦社區說明會,現場說明最新的危例法令及容獎機制,以促進危老重建的推動,落實都市翻新的願景。
「安信建經」總經理張峰榮看好老社區前景,安信可提供25年的專業及業界資源,協助地主改建。

安信鎖定台北市大同區整排連棟「逾50年以上之高齡透天老宅」,為危老重建首推的核心區域


2020年3月4日 星期三

買賣價金履約保證 降低房屋買賣風險

買、賣屋牽涉到的金額較高,稍有不慎損失可能是一輩子的積蓄,交易安全格外受到消費者重視,安信建經建議買、賣方在購、售屋簽約時,可簽署申請「買賣價金履約保證」服務,這樣即可在買賣雙方同意保證責任範圍的情況下,由銀行出面保證,讓買方可以得到清楚的產權,屋主也得到應有的價款。

早期買屋時,還沒交屋,買方就要把價款分期匯到賣方指定帳戶,賣方可能不交付房屋還捲款潛逃,讓買方風險增加。另一方面,賣方也會擔心,萬一交屋時買方尾款沒付清,就可能丟了房屋,錢也沒拿到,買、賣方在交易流程中都膽顫心驚。安信建經表示,所謂的「買賣價金履約保證」就是由建經公司以公正第三人角色處理所有事項,做好資金保管、監控與流程控管,如果交易過程中任何一方有違約的狀況發生,導致沒辦法履約,只要一經查證屬實,則銀行將出面,依保證書約定,負應有的責任,將買賣交易風險降到最低。

right-img-2@2x.png
再進一步說明,在買賣方簽立「買賣價金履約保證」後,賣方交易須支付的稅金,如:土地增值稅….等、還有雙方都要支付的仲介服務費、價金清償賣方原有房貸等,都會從履保專戶支出,這樣一來除了可加速交易進行,亦能節省買賣雙方時間,當產權過戶完成時,買方已經把所有價金都匯入履保專戶,買、賣雙方就可以簽履約保證結案單,這個時候買方能拿到房屋權狀,賣方就能要求銀行從履保專戶匯款到指定帳戶。

如果買方在交易過程中單方違約,賣方不用擔心失掉產權還拿不到錢,經過賣方完成法律程序後,保證銀行會保障賣方拿到全額價款;如果換成是賣方違約,經買方完成法律程序解除買賣契約確定後,履約保證專戶將歸還買方已支付的買賣價款,所以履約保證是一項真正能事先預防、避免交易風險發生、維護交易價金安全的制度。

履保「信託帳戶」、「一般帳戶」分不清 建經公司:都有一定保障

未命名.png購售屋透過建築經理公司進行「價金履約保證」可以多一層保障,但建經公司執行「價金履約保證」時又有「一般帳戶」及「信託帳戶」之分,許多消費者認為「信託帳戶」一定優於「一般帳戶」,事實上「一般帳戶」只要有銀行保證,和「信託帳戶」一樣都具有一定保障。

所謂的購售屋「價金履約保證」即是買賣屋時,購屋的款項不由買方直接支付給賣方,而是將這筆錢交給建經公司,確定辦妥售屋流程後,才會撥款給賣方,確保買賣方交易的安全。許多消費者質疑,購屋的款項交給建經公司到底安不安全?一般而言,建經公司收到款項後會入帳戶,帳戶分為二種,一種是進入建經公司的一般帳戶,另一種則是進入銀行的信託帳戶。

玉山.png

使用一般帳戶的安信建經表示,透過「信義房屋」成交的客戶,買賣價金雖是存入安信建經一般帳戶,但卻有玉山銀行保證,也就是說玉山銀行擔保安信建經佰億元的償債能力,萬一交易發生風險時,將會由玉山銀行出面償還消費者買賣價金。且安信建經為「台新銀行」直接投資設立,再由「玉山銀行」擔任買賣價金保證人,更是在「中華民國建築經理商業同業公會」中,唯一由銀行擔任保證的建經公司,有資產近仟億的強力後盾,給予客戶最高全額買賣價款的保證責任,擁有高強度的保證能力,安全性及保障程度無庸置疑。

所以並非信託帳戶才是唯一安全的選擇,一般帳戶若有銀行保證,一樣有保障,消費者在選擇建經公司進行價金履約保證時,亦可多做了解、比較,以確保購售屋交易安全。

2020年2月26日 星期三

安信建經「全案管理」常見QA

全案管理常見Q&A

  • 1. 什麼是全案管理?
    全案管理其實是協助地主自地自建,經由安信建經團隊配合執行整個建案的操作流程,地主無需委託建商,即可自行改建活化資產,利潤也極大化。
  • 2. 合建跟全案管理有什麼不同?
    傳統合建就是建商出資金,地主出土地共同合作興建,而出資方為主導方通常地主無法參與建案設計決策,只能被動分配房子,而建商出資需有一定獲利(通常為該建案總成本的25~30%),進而稀釋掉地主原本的利潤,而全案管理是安信建經協助地主自地自建,開發完全部獲利都留在原地主身上,不用與建商分配,又有專業團隊協助配合,地主全程可以參與過程以及自行決策,全案成本和進度公開透明。
  • 3. 地主需要自籌資金嗎?
    原則上經評估後安信建經可承做全案管理的案件,且土地價值能自給自足總興建成本狀況下,地主幾乎不用準備自籌資金的,只有簽約款要自籌。
  • 4. 土地基地要多大?地點不限嗎?
    全案管理承做地點為雙北市,其他地區因人力暫無提供服務。新北市大約250坪以上,台北市150坪以上即可承做。(承作條件依實際個案狀況為主)
  • 5. 安信會幫整合鄰居嗎?
    全案管理是協助地主自地自建,原則上整合完成可以協助地主召開說明會,先與地主說明開發合作方式,但不涉及到各戶整合及地主分配。
  • 6. 蓋完後房子賣不掉怎麼辦?
    原則上幾乎沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格,如果蓋完後當下市場不好,可以轉為低利的成屋貸款,再慢慢銷售。
  • 7. 全案管理怎麼收費?
    全案收費依總銷金額的5-10%
  • 8. 全案管理會分我多少房子?
    全案管理是建築開發的總舵手,只賺取固定的管理費,不分配地主房屋。
  • 9. 開發商或建商,也可以來做全案管理嗎?
    開發公司一般來說會整合完案件然後讓渡予建設公司,賺取服務佣金,而全案管理經評估過該案適合承做後,可協助該開發商自行開發該案,直接轉型當建商,而安信就是該案的合作夥伴囉。
    中小型建設公司,與全案管理合作模式也雷同,如一宗基地開發完成,而建設公司本身品牌不足,或是公司規模不夠,以及興建資金尚有缺口,案件經評估可承估後,安信可當成該建商的合作夥伴共同開發,而安信所收取的服務報酬,不會超過該建案開發利潤的50%。
  • 10. 全案管理有包含協助營建管理嗎?
    既然為「全案管理」,當然有包含協助營建管理啦。
  • 11. 安信在全案管理業務中扮演的角色是什麼?
    安信是整合一個建案大小事的顧問團隊,也就是業主(地主、建商)協助執行的合作夥伴,無論是對廠商或是公家機關的行政流程,均由安信協助聯繫。
  • 12. 蓋完以後營建貸款沒有銷售完畢。是否可以轉為一般成屋貸款?
    如興建完成後,無完銷或暫無銷售打算,是可以轉為成屋貸款的。