安信建經 blogger: 7月 2021

2021年7月27日星期二

【2021年7月份安信月中分享報】

歡迎下載完整檔案：2021-7月【安信建經】月中分享報

【Hito焦點新聞】

金融業拚危老都更加速度

【2021/06/17 經濟日報】

我國政府積極推動都更危老政策，以加速國內老屋翻新，各家金融機構也響應政府政策、踴躍辦理都更危老案件，而像是公股行庫在都更危老案方面就擔任了重要角色，其中華南金控子公司華南金AMC於上（5）月與新店一地主完成危老重建合作簽約，洽談到簽訂更僅花費半年時間，速度可說是相當快。

《經濟》上月房貸、土建融餘額再衝新高

【2021/06/26 時報資訊】

5月房市買氣將受疫情衝擊，但根據中央銀行最新公布的當月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，房貸達8.325兆元，土建融為2.582兆元，續雙創歷史新高，其中房貸餘額年增率9.99％、創近15年新高，主要因4月房市熱絡，交易移轉的遞延效應。

《傳產》賴正鎰：Q4房市拉尾盤全年總推案量1.1兆元

【2021/07/06 經濟日報】

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰說，政府推出的實價登錄與房地合一「雙2.0」打房原子彈，因本土疫情爆發影響淡化，尤其歷經半年預告，建商遞延推案，消費者自我調適後，目前來看，只是推案銷售與購地放緩，對基本盤的房價並無影響。

【信義房價指數】

大台北房價指數

【危老專區】

大台北地區住宅平均屋齡及30年以上老屋統計表

圖5 0622.PNG

大台北地區危老重建計畫受理及核准案件數統計表

0720-老屋重建統計表.png

【危老重建個案】

清朝存在的龍雲寺核准危老締造全國人瑞級個案紀錄

【2021/06/18 自由時報】

連寺廟也趕搭危老重建熱潮，去年5月清朝便存在的逾百年寺廟龍雲寺核准危老重建，堪稱當前最老的人瑞級危老案…

華南銀行助力陽明戲院現新貌

【2021/06/28 經濟日報】

陽明戲院為士林夜市商圈地標，也是台北市歷史最悠久的戲院。經過了70年，因環境改變及建築物、設備老舊，業主為給士林夜市一個全新的樣貌…

【安信時刻】工商時報總經理專欄

老屋重建基本功張峰榮分析危老、都更五大差異

老屋重建已經成為台灣不動產的新顯學，不論是都市更新或危老重建，兩種老屋翻新的模式都各有擁護者。然而，不少民眾分不清都更、危老二者差別，或者不知如何選擇才適合自身條件。筆者以「容獎、規模、門檻、效率、租稅」等五大要點，來分析危老、都更的差異…

2021年7月19日星期一

危老老屋重建補助FAQ：重建貸款利息補助申請流程、所需文件與注意事項，一次看！

危老重建需要花大錢，危老重建補助可申請呢？安信建經帶你了解危老老屋重建耐震評估補助、危老重建優惠貸款利息補助、危老危老老屋重建優惠貸款利息補貼申請所需文件！

文章來源

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危老重建這麼夯，但不是每個人都有這麼好的經濟能力可以直接付出那一大筆錢，該怎麼辦

才好呢？北市政府祭出危老屋重建補助，讓想危老重建的居民有了一個好機會，2021年度危老重建計畫補助，即日起至2021年11月1日止或2021年度補助款550萬元用完為止。另外申請期限內，「自重建計畫核准後，領得使用執照前」，均可申請重建計畫補助，補助金額上限55,000元，北市建管處再表示，申請重建計畫者可申請相關費用補助，其中，提具重建計畫且經報核者，若符合相關條件及規定，最高每棟補助1000萬元！以下整理各種政府危老屋重建補助供大家參考：

民眾務必把握時間進行意願整合，已獲重建計畫核定者，歡迎踴躍向台北市建築管理工程處申請危老重建計畫補助，要把握機會，千萬別錯過申請時機。

一、危老老屋重建耐震評估補助金額

(一)、初步評估補助：

(1) 總樓地板面積未達三千平方公尺者－每棟最高12,000元

(2) 總樓地板面積三千平方公尺以上者－每棟最高15,000元

(3) 審查費：每棟1,000元

(4) 行政作業費：每棟500元

(二)、詳細評估補助：

(1) 每棟依評估費用15%估算或最高至40萬元(依內政部營建署代辦建築物耐震能力詳細評估工作共同供應契約（簡約）標價清單之評估費用)

(2) 審查費：每棟依評估費用之15%估算。但補助額度以不超過新臺幣20萬元為限

(3) 行政作業費：每棟5,000元

(三)、重建計畫費用補助：自重建計畫核准後，領得使用執照前，每案補助金額上限55,000元。

(四)、結構補強費用補助：經耐震初評未達一定等級，或有軟弱層潛在倒塌風險建物，在整合重建前進行局部結構補強者，補助工程款上限金額為1000萬元(補助工程款之45%)。

延伸閱讀：【知識文分享】老屋重建申請擔心要花大錢?危老重建申請初評，政府有補助!

二、危老屋重建優惠貸款利息補貼細節

(1) 申請期間：即日起至民國110年12月31日

(2) 每戶重建工程貸款利息補貼：最高350萬元

(3) 優惠利率按中華郵政股份有限公司二年期存款額度未達500萬元定期儲金機動利率（以下

簡稱郵儲利率）減0.533%計算 (郵儲利率調整時，應即隨同機動調整)

(4) 承貸金融機構貸放利率按郵儲利率加百分之零點九計算(郵儲利率調整時，應即隨同機動

調整)

(5) 政府補貼利率為1.433% (承貸金融機構貸放利率減優惠利率)

(6) 貸款期限最長20年，寬限期(繳息不還本)合計最長5年

(7) 補貼期間為承貸金融機構撥付第一筆貸款或依前點第二款轉貸為本貸款開始利息補貼之

日起3年內，適用第一款所定優惠利率，第4年起停止優惠利率及利息補貼，由借款人即

受補貼者與承貸金融機構重新議定利率

延伸閱讀：【知識文分享】老屋危老重建貸款申請2大注意事項(重建實際金額、貸款成數)，安信建經報你知！

三、危老老屋重建優惠貸款利息補貼申請所需文件

(1) 申請書點此下載

(2) 直轄市、縣(市)主管機關依都市危險及老舊建築物加速重建條例核准重建計畫函影本

(3) 重建前住宅之建物所有權狀影本、建築物使用執照影本、測量成果圖影本或建物登記謄

本；如建物資料主要用途均為空白，應提供房屋稅單影本或稅捐單位證明文件

(4) 申請日前1個月內請領之全戶紙本或電子戶籍謄本；夫妻分戶者，應同時檢具申請人配偶

之全戶紙本或電子戶籍謄本

(5) 申請日前1個月內請領之家庭成員最近年度綜合所得稅各類所得資料清單正本

(6) 申請日前一個月內請領之家庭成員財產歸屬資料清單正本

(7) 持有面積未滿四十平方公尺之共有住宅者，應檢附該住宅之建物所有權狀影本或房屋稅

籍證明

(8) 家庭成員為外籍人士、大陸地區人民、香港或澳門居民者，除應檢附出入國(境)紀錄等相

關證明文件外，並應檢附外僑居留證(外籍人士)、依親居留證或長期居留證(大陸地區人

民)、臺灣地區居留證或臺灣地區居留入出境證(香港或澳門居民)

申請書件以掛號郵寄者，其申請日以郵戳為憑

預約危老重建免費諮詢>> 危老申辦宅急便

資料參考：

中央主管機關補助結構安全性能評估費用辦法

都市危險及老舊建築物重建住宅貸款利息補貼作業規定

2021年7月12日星期一

危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密!

危老重建大家有著許多疑問，那麼身為地主會分到多少房屋或土地?那我適合合建分屋、合建分售、合建分成哪種方式呢？快來看安信整理好幾種的合約方式以及地主權益!

文章來源

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針對危老條例，政府提供的三大獎勵及四大配套措施:

凡經評估可適用「危老條例」重建者，即協助提具重建計畫申請重建。藉由「危老輔導團」及「危老重建推動師」提供宣導、諮詢、輔導、整合等有關事務，全程「一條龍」服務，絕無只做半套之情形，希望透過輔導團之協助整合，加速都市老舊建築物之更新﹅改善市容觀瞻，並達到都市防災之目的。

延伸閱讀：危老重建推動師是什麼？對於改建的幫助有多大？

類別	項次	項目	說明
三大獎勵	一	容積獎勵	●最高可達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積。 ●時程獎勵：在109年5月12日起，則逐年從10%遞減2%(隔年為8%...以此類推)，直至民國114年5月11日歸零。規模獎勵：替代逐年遞減的「時程獎勵」，危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者，給予基準容積2%獎勵，每增加100平方公尺，另給予基準容積0.5%獎勵；時程獎勵與規模容積獎勵，兩者合計不得超過基準容積10%的額度上限。
	二	放寬高度及建蔽率	●授權地方主管機關得放寬建築物高度及住宅區之建蔽率。
	三	稅賦優惠	●本條例施行後5年內申請重建者，享有重建期間免徵地價稅﹅重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年﹅重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收得再延長10年。
四大配套	一	資金補助	●補助結構安全性能評估費用。 ●補助提具重建計畫費用，每案5萬5000元。延伸閱讀：危老獎勵多多　一籮筐優惠補助報你知
	二	信用保證	●經建築主管機關通知或評估需限期拆除重建但資金取得困難者﹅自主重建且經地方政府認定須協助者﹅地方政府指定優先推動重建地區等，提供必要之融資貸款信用保證。延伸閱讀：老屋危老重建貸款不知該如何申請、注意事項、準備資料有哪些呢？
	三	弱勢保障	●經濟或社會弱勢者提供社會住宅或租金補貼。
	四	提供協助	●提供重建相關法令﹅融資管道及工程技術等諮詢及協助。

資料來源: 臺北市建築管理工程處

選擇危老條例的話，我可以簽哪種合約?

合建契約：就是指危老協議合建(合作興建)，依照地主與建商之雙方合約定義，分配房屋的比例也是由雙方協議比例分配，並依照雙方選屋規則公開進行選屋，由建商或第三方估價師來決定房屋價格。而此合約方式也是通常採用危老條例最常見的方式。
委建契約：所謂委建是指委託興建，就是地主委任營造業者興建房屋，而選配房屋以及制訂房屋價格都是由地主自行決定，所以分配房屋的比例也由地主全拿，地主可以分回所有的坪數，但需要出錢，且須負擔興建期間之營建管理和賣屋風險。

延伸閱讀：危老自建不用怕沒錢　安信傳授如何籌措100％興建資金

協議合建的分配問題(合建分屋、合建分售、合建分成)，我應該怎麼分?

而大家最關心的問題就是，針對重建後的分配問題，目前協議合建分配方式有下列三種:

合建分屋：是指地主與投資者，按照當初協議直接分配合建的房地結合體，有可能是以棟數或樓層面積來分配，銷售方式則會再另行約定。
合建分售：分配則須依賴房地結合體之銷售，通常會有兩份銷售契約書，分別是土地和建物的契約書，因為消費者的土地部分是向地主購買，建物是向建築業者購買的。
合建分成: 一樣是分配房地結合體之銷售價值比例，分配方式是由地主及建築業者約定，依各自投入資產(地主)及資金、技術(建商)比例決定，出售房地結合體時的價值比率。

那地主通常能分配到的房屋或土地比例是多少呢?

通常地主能分配到的比例會因為選屋規則細節、當時房價、興建造價以及容積率等等受到影響，所以沒有一定的比例。但新成屋房價與分配比例有一定趨勢，例如：房價100萬時，地主比例大約70%、房價70萬時，地主比例大約60%、房價50萬時，地主比例大約50%、房價35萬時，地主比例大約40%......以此類推。

延伸閱讀：危老重建分屋比例怎麼算？破解「一坪換一坪」的迷思！

以上就是整理過後關於危老重建地主權益的資訊!

而安信建經積極推動「全案管理」服務，一條龍整合信義企業集團之不動產資源，在建商、地主、金融機構及消費者之間，擔任專業之公正第三人，從協助興建到完工結案，憑藉安信全案管理模式，達到降低風險、順利完工之目的。

歡迎線上留言諮詢危老重建

2021年7月8日星期四

【FB知識懶人包】lesson1-什麼是危老重建推動師？

一鍵下載完整懶人包

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危老重建推動師扮演什麼角色？

推動師就像啟動火車引擎的司機。

認識危老重建推動師：

協助政府推動老屋重建、都市翻新的目標，民間企業也全力相挺，透過開立危老重建推動師證照課程，訓練不動產相關的專業人士，協助成為危老推動師。

危老重建推動師服務面向

1.協助政府推動危老重建、老屋改建專業諮詢協助，協助社區住戶整合意願與提供法令解說及提具重建計畫，激發市民對危老建物之重建意願。

2.屋齡30年以上的危老建築物，協助輔導整合住戶意願與提供法令解說及申請耐震能力評估，最後申請危老重建計畫。

危老重建推動師要具備什麼能力？

1.溝通協調力：整合是危老推動最困難之處，需要統合住戶分歧的意見，並居中協調，因此與社區的管委會相互配合是很重要的！

2.公正判斷力：只要所有權非單人，即會需要產權劃分，屋主最常會問「改建後可以分到多少？重建要花多少錢？」因此需要站在公正客觀的立場，了解各住戶的權益，不偏頗任一方，給予最正確的公平回饋。

3.專業實務力：可謂推動師要具備的基本功，這也是為何政府會先以不動產業界人士為首選，需要熟稔各項法規，關切危老政策的變動，熟悉申請流程及懂得業界行情，因此行家的專業、經驗，可以快速為屋主解決很多問題！

危老重建推動可以為民眾做什麼呢？首先當然是協助地主取得最高的容積獎勵，以下細項工作包括：

（一）整合住戶意見。

（二）協助評估基地條件，包括建蔽率、容積率、鄰路條件、獎勵值…等。

（三）協助執行產權劃分。

（四）協調拆除前的搬遷安置。

（五）協助申辦耐震能力初評、詳評。

（六）協助接洽建築師，規劃繪製3D圖。

（七）擬具重建計畫及掛件公單位。

（八）協助地主爭取獲得最高危老容積獎勵

而取得危老獎勵後，最後重大的任務，就是完成重建工作了！

（九）營造興建廠商的推薦遴選。

（十）興建資金的取得。

（十一）向公家單位申請/取得拆照、建照、使照。

（十二）興建過程之監督把關。

（十三）協助銷售及還清工程款。

（十四）確保新大樓順利完工。

（十五）協助成立管委會及物管售服。

危老自建首選安信

由信義房屋、台新銀行共同投資的「安信建經」，推出一條龍作業的型式，幫地主處理複雜繁瑣的大小事，不僅培育「全案管理」危老重建推動團隊，顧問更是受邀擔任危老培訓課程的授課講師，想要自身坐擁新大樓的危老屋主，歡迎洽詢「安信建經」！

延伸閱讀：【知識文分享】危老重建推動師是什麼？對於改建的幫助有多大？

危老重建條例是什麼?危老重建獎勵延長與目標懶人包

文章來源

危老重建條例為什麼要成立?背景與目的是什麼?危老重建條例延長是什麼意思呢?那就來看看安信幫你整理好，有關危老重建條例的背景及政府延長補助的內容吧!

了解危老條例之前，先來看看當初立法背景!

根據都市危險及老舊建築物加速重建條例第一條，由於台灣地震頻繁，老舊建築物容易倒塌，再加上高齡化社會來臨，對於無障礙的居住環境需求的增加，所以為了因應潛在災害風險及提高居住品質，因此加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，政府訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)去改善居住環境，以提升建築安全與國民生活品質。

危老重建條例的目標是什麼呢?

l 加速和獎勵危老屋重建:

危險老舊建物經過100%土地及合法建築物所有權人同意後，不用經過都市更新審查程序，申請獎勵後即可重建。

l 提供小面積的危險建物重建管道:

讓無法透過都市更新方式辦理的小基地也可以進行重建，解決危險及老舊建物的問題。

l 打造樂齡住宅:

關懷高齡化社會，老屋重建可以改善高齡者生活品質，符合高齡者居住需求。

加速重建的危老條例的三大獎勵內容有什麼呢?

1. 容積獎勵:

#最高為基準容積的1.3倍，或原建築容積的1.15倍。