北市飯店危老重建 安信建經：首重耐震安全

 

因新冠疫情嚴重影響觀光產業，促使老飯店業者興起轉型念頭，加上危老重建獎勵政策，北市老飯店掀起改建浪潮。安信建經總經理張峰榮表示，自民國108年至110年間，台北市危老核准名單中，包含北市十三間指標性之飯店，而其中之十間，選擇在「耐震設計」項目之獎勵值為「拿好、拿滿」達10％，即取得「耐震標章」認證，顯示地主相當重視未來新建物之抗震安全性。

因新冠疫情嚴重影響觀光產業，促使老飯店業者興起轉型念頭，加上危老重建獎勵政策，北市老飯店掀起改建浪潮。安信建經總經理張峰榮表示，自民國108年至110年間，台北市危老核准名單中，包含北市十三間指標性之飯店，而其中之十間，選擇在「耐震設計」項目之獎勵值為「拿好、拿滿」達10％，即取得「耐震標章」認證，顯示地主相當重視未來新建物之抗震安全性。

 

安信建經統計台北市建管處資料，截至去年11月底止，危老「耐震設計」超級夯，高達約85.83％的危老重建案申請「耐震設計」容積獎勵項目；尤其是飯店、或是小基地危老案，更積極申請「耐震設計」容積獎勵。

 

延伸閱讀：老飯店疫情重建　汰舊換新提升安全

 

據安信建經「全案管理」顧問團隊(聯絡安信)指出，台北市飯店危老重建案約13間中，有10間在「耐震設計」項目取得最高10%之危老容積獎勵值，即可獲得「耐震標章」認證，而此認證所代表之意義，適用於建築工程，自建案規劃設計、興建到完工交屋，以及使用執照取得之結構物耐震性能的察證，包含「耐震設計品質」與「現場施工品質」。

 

延伸閱讀：【專欄】張峰榮：「全案管理」幫助危老重建品質把關

 

張峰榮認為，飯店業者在評估重建時，不論未來考慮轉型或是產業升級，注重建物品質的初衷並不會有所差異，且國人日益重視居住安全，較願意提高預算購買建材品質優良的房產，例如「台北馥敦飯店（南京館）」改建案「鐫萃」，實價登錄揭露成交價約145.7～167.5萬元／坪不等，成交均價約為157.04萬元／坪，締造南京東路新天價。

▲安信建經總經理張峰榮表示，自2019年至2021年間，台北市危老核准名單中，包含北市13間指標性飯店，而其中的10間，選擇在「耐震設計」項目之獎勵值為「拿好、拿滿」達10％，即取得「耐震標章」認證。

 

張峰榮最後提醒，危老核准後可申請建照，建照核准後360日(含展期1次)內必須要動工，否則即會失去效力。尤其在營造成本節節飆升，加上央行之融資政策限制，興建資金之融資條件日益緊縮，建議有意願重建之業主，可尋求市場上具有良好品牌形象之專業顧問團隊協助，代辦建築融資及委託興建工程，不僅較有保障且能節省時間成本，以及解決專業性問題。

 

了解更多？聯絡安信

 

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【PODCAST 動口不動產8】危老重建獎勵拿到滿！如何申請全攻略！

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這集請到安信建經全案管理顧問-陳超彥副理來分享什麼是危老？符合危老重建的資格為何？剖析危老重建計畫未核准的原因，以及萬眾敲碗、詢問度破表的危老容積獎勵全攻略，傳授如何把最高40%的危老容積獎勵值拿好拿滿！千萬別錯過本集精彩內容！

客座來賓：安信建經【全案管理】顧問-陳超彥 副理

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本集重點：

#什麼是危老？

#危老重建計畫未核准的原因？

#危老容積獎勵有哪些項目？

#危老容積獎勵如何拿好拿滿40％？

＃專業分享個案成功之道

 

▌什麼是危老重建？(約00:59秒處)

從政策面來說統整為三大類！「非歷史、危險、老舊」等建物，而非歷史建物像是：「大稻埕」，被列為古蹟文化，就不能申請危老重建;而「危老」顧名思義就是「老舊」，透過結構安全評估來打分數是不是夠危險，這部份可洽詢專業人士來協助;那另外「老舊」簡單來認定，就是超過30 年以上危險及老舊的建物，基本上就能符合這樣的條件了。

 

想聽更多？【PODCAST 動口不動產2】危老重建是什麼? 我可以申請嗎?

想看重點？【YOUTUBE 動口不動產1】危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

 

▌雖核准率不低但仍有約2成申請案遭打回票，詢問未核准的原因？ (約01:57秒處)

蠻多地主可能會想自己申請或是找專業單位、建築師來申請，其實都可以！但因危老重建的申請流程較為複雜且繁瑣，其中最重要的是撰寫「重建計畫書」！(延伸閱讀：【危老懶人包】危老重建自己來 八大步驟告訴你)，其中包含了許多法規、書圖、測量…等，這些資料都要寫非常清楚且詳細，因為重建一個房子需要面臨的流程非常多，公單位透過審查計畫書，後續建照圖出來要發包給營造廠去做施工，建議透過專業團隊的協助，對整個程序上可以很順利去進行，不僅成功核准率高且更加完善哦！

 

危老個案評估？聯絡安信

 

▌危老容積獎勵有哪些項目？ (約03:46秒處)

一開始重建之後若想知道可以得到多少量體及規劃方向，可以請建築師協助，只要我們確定基地範圍、使用分區、容積率、建蔽率(延伸閱讀：什麼是危老重建建蔽率?解析「建蔽率」影響與計算方式)等法規，就可做出量體的評估表，甚至危老裡面還有更細節的部份，包括：綠建築、智慧建築、耐震標章及無障礙空間等等…這些都能請相關單位去作承辦，透過建築師協助量體評估及外觀規劃，再整合團隊的討論，才能融合到整個建案內，後續規劃完成要發包給營造廠，但這邊牽涉到的一個課題就是，施工面跟實際面會有些介面上的落差，如果一般的地主沒有專業背景，較難去銜接到建築師的規劃面及營造廠的施工面，甚至是完工後，要銷售出去的代銷面，從規劃到施工，比較大的廠商就是「建築師」、「營造廠」、「代銷公司」裡面還有很多綠建築、智慧建築等，這些都是非常專業的領域，有很多專業性的地方需要去第三方去協調，而安信建經「全案管理」一條龍整合服務，通通包辦在內，讓您不必擔心危老重建繁瑣的過程，方便輕鬆好省事。

 

延伸閱讀：【知識文】自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

 

▌危老容積獎勵如何拿好拿滿40％？(約05:51秒處)

 

（本集重點！！！）

想問一下危老容積獎勵有包含哪些項目？

其實裡面包含了「時程獎勵、結構安全評估、基地退縮、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙設施等…」

 

那危老獎勵有沒有優先順序，有沒有一個攻略，如何拿好拿滿40%呢? (約06:14秒處)

答：其實沒有所謂的優先順序，只是說現在一定可以拿到的就是「時程獎勵」，自109年5月9日起逐年遞減，一直到114年都有獎勵可拿，但像現在今年5月已遞減至4％，尚有危老重建需求者，得要盡快爭取獎勵了;而第二個部份「結構安全評估」會打分數，依造上述評分可得知獲得多少獎勵;再者「基地退縮」需要看個案的條件，像小基地的退縮條件並不是這麼多，這可能要跟建築師討論一下，而這幾項都是可以先拿的獎勵值。另外，包括「耐震標章、綠建築、智慧建築」這些是需要先繳納保證金的，而後若建築蓋起來，這些設施都有了，政府會把保證金退款給您，只是說設置一些門檻，讓地主可去做選擇。

 

延伸閱讀：【媒體報導】掌握危老重建黃金期 安信建經全攻略

 

▌專業分享個案成功之道(約07:33秒處)

 

個案說明-「延北景星案」

用實際個案來說明好了，當時個案的「時程獎勵」、「規模獎勵」拿到上限10%，「結構安全評估」符合危老8%獎勵值，而「綠建築、智慧建築」都各拿了6%，另外在「結構安全評估」比較特別，地主選擇最高上限10％，取得耐震標章，大同區業主認為居住安全是非常非常重要的！當然我們就以這個條件來為地主進行規劃，總計起來共拿了40％上限危老獎勵值。

 

安信建經全案管理承作之「北市延平北路案」容積獎勵：

容積獎勵項目	容積獎勵值
基地規模獎勵(4%)	10%
時程獎勵(6%)
符合危險及老舊建物	8%
綠建築銀級	6%
智慧建築銀級	6%
結構安全性能評估取得「耐震標章」	10%
總計	40%

 

▌若想自己申請危老重建，會遇到什麼問題？(約08:20秒處)

一開始房子拆掉後，會需要重新設計規劃，對於美醜的主觀彼此會產生不同的見解，不同的價值觀及不同的領域會有很多意見分歧的狀況發生，再來，等建物蓋好後，地主可能會面臨到抉擇分配樓層及位置，這邊必須要有個領頭羊來替地主做最好的判斷！而安信的角色雖然無法直接幫地主做決策，但會提供「專業的建議」以及「客製化規劃」依造業主的想法及構想去規劃出心目中所夢想的藍圖！

 

延伸閱讀：危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密！

 

另外在蓋房子也會遇到「成本面」的產生，對於需求性的看法，每個地主也都有不同的見解，其實整個建案最重要的是「地主跟地主之間能不能達成共識」這才是最重要的方向！包括自己基地內規劃或分配，成本決定之類的…有時還會遇到鄰仿之間佔用土地需要協調的事件，如果溝通不成會走到訴訟階段，安信建經「全案管理」也因此介入不少此相關事件，所以啊！其實自己去用危老重建真的是非常難處理且棘手的事，還是真的需要專業團隊的幫忙，才能活化土地資產呢！

 

危老個案評估？聯絡安信