2021年12月29日 星期三

不用靠建商也能ㄧ坪換一坪 安信「全案管理」如何把危老重建利益最大化!

老屋重建「一坪換一坪」不是夢!許多老屋地主心中都有重建夢,但不管建商來談了幾次都無法圓滿成真,從期望變成失望。不過,屋主們別失望太早,「老屋重建的新選擇」-全案管理」一條龍服務模式越來越普及,成功重建的老社區案例正快速成長當中。業者表示,只要「區分所有權人100%」同意,即可交由建經公司依「全案管理」模式重建,從申請危老重建程序到建築完工,都由建經公司一手包辦,屋主有機會能實現「一坪換一坪」的期望,甚至透過銷售,賣掉房子抵付成本及費用,剩餘利潤則由土地所有權人共享。





※延伸閱讀【知識文分享】危老重建分屋比例怎麼算?破解「一坪換一坪」的迷思!

目前市場上提供「全案管理」業者雖然與日俱增,但服務素質不一。以「安信建經」來說,是目前歷史較悠久、口碑較好的建經公司;該公司由國內仲介業唯一上市的信義房屋、與台新銀行合作成立,累積25年以上的經驗,並有專業危老重建顧問團隊,在大台北地區已順利幫助多個危老屋進行重建。

 

安信建經總經理張峰榮指出,安信建經結合整個信義集團的資源,再次讓台北市中正區的一棟老舊透天,成功申請危老重建計畫及取得建造執照,未來將興建危一棟嶄新及安全的住宅大樓,幫地主爭取到40%最高容積獎勵上限,預估地主獲利上億元。而與安信建經緊密合作的金融機構約有20家,可以為地主取得足夠資金,並談到最佳的貸款條件。

※延伸閱讀安信建經信義路危老案動土 打造安心耐震建築

 

雖然「危老自建」搭配「全案管理」越來越夯,但仍有部份民眾不懂和地主選擇與建商都更、有何不同?安信建經解釋,建商整合都更權利變化或協議合建模式,是由建商出資並全權掌控,地主只能被動分回房子。

※延伸閱讀【知識文分享】合建是什麼? 「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」的差別?

 

「全案管理」一條龍代建服務對地主而言,具備三大優勢

   全權掌控:地主=老闆,可以決定產品規劃、分配比例等事務,執行面事務則由建經公司專業團隊一手包辦。

   公開透明:與建商合建,地主大多無法得知建案細節,但「全案管理」重建各項流程、財務都公開透明,地主全程知悉。

   利潤自享:重建增加的容積獎勵利潤,歸全體地主所有,不必分給建商,因此利潤也歸全體地主享有。

 

如果地主對於建築規劃沒有特別想法,安信建經可提供一站到位的服務,前期作業到後續統籌完整執行,服務內容包括以下五大面向:

 

部份老屋地主對於重建是朝思暮想,但既苦於手上沒錢,又擔憂如果「遇人不淑」,房子蓋到一半營造廠倒閉落跑,所以遲遲不敢進行重建。

 

安信建經總經理張峰榮強調,安信建經累積逾25幾年的經驗,深諳地主顧慮,因此安信建經提供或協助爭取「優先核貸」、「協助續建機制」、「優惠的撥付條件」三大服務,能夠協助地主重建工程從頭到尾一條龍服務、圓滿結案。

※延伸閱讀安信建經服務危老自建案 攜手瑞興銀行省錢又快速

   優先核貸:安信建經與瑞興銀行已簽訂合作備忘錄(MOU),給予地主優先核貸服務,承作的個案有最快在一個月內即可撥款。

   協助續建機制:重建過程中若遇建商或營造廠商因故無法履約而工程中斷,安信建經或信託業者將依信託契約約定啟動續建機制,或得依續建條款之契 約約定,協助讓建案持續取得銀行後續撥付資金,避免資金斷鏈危機。

   優惠的撥付條件:向策略合作銀行爭取到優惠的付款條件(額度高、利率低,動撥方便),可有效減輕地主的財務負擔。

※延伸閱讀危老自建不用怕沒錢 安信傳授如何籌措100%興建資金

 

對大多數老屋地主而言,重建或許是個遙不可及的夢想,但實際上並沒那麼艱難;只要100%所有權人同意,剩下的事通通交給「全案管理」,危險老屋變成嶄新又安全的居住空間,一次搞定!

※延伸閱讀舊屋重建該找誰幫忙?危老自建/申辦都更挑選建經公司3大關鍵才不吃虧!

2021年12月23日 星期四

不動產開發信託優缺點比較,慎選建經公司很重要!

據信託公會統計,截至今年第三季為止,全國金融機構辦理不動產信託餘額高達1595億元,創下歷史新高;光是今年前三季,新增不動產信託餘額竟突破1千億元大關,比去年同期大增約78%。不動產信託餘額大增的主因,來自於預售屋建案普遍辦理「不動產開發信託」。但房市專家提醒消費者,購買預售屋除了檢覆建案有無符合「預售屋履約保證機制」外,更要慎選一間可靠的「建經公司」,才能替消費者嚴格把關信託專戶。

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依照內政部規定,預售屋建案必須納入「預售屋履約保證機制」,俗稱「預售屋履保」。預售屋履保共有五種模式,建商須在五種中擇一辦理,包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「不動產買賣價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」。其中,建商採用比例最高的履保正是「不動產開發信託」

※延伸閱讀:【知識文分享】不動產(開發)信託是什麼?一次搞懂服務角色與流程

 

消費者購買預售屋建案時,往往看到建案標榜「不動產開發信託」,可能就覺得心安了一半。然而,其實當中大有文章。因為「不動產開發信託」又能細分為以下二種類型:

   「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」

   「建商擔任起造人,未把建物交付信託」

而在上述二種不同類型,其各項比較表如下:

「不動產開發信託」類型比較表

比較項目

「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」

「建商擔任起造人,未把建物交付信託」

第三方監管效果

消費者保障力

絕佳

資金專款專用

統一產權以減少開發糾紛

銀行核貸意願

絕佳

普通

 

從比較表上來看,明顯可看出「信託業者同時擔任土地、資金受託人」搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」的保障力最強

 

所謂「信託業者同時擔任建物受託人及起造人」,建商把資金、承購戶繳納價金全交入信託專戶中,並把土地所有權移轉給受託業者。但民間多數信託業者沒有土地開發、工程營造經驗,因此台北市就曾發生建商未依工程進度請款,而信託業者因不熟悉工程進度便提早撥款,結果建商惡意倒閉的例子

 

反觀建經公司大多具備土地開發與營造工程經驗,在監管、核撥款項方面更有經驗,且因建經公司擔任「公正第三方」,更能確保信託專戶內資金能「專款專用」較受消費者信賴。

 

專家解釋,「不動產開發信託」若採用金融機構搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式,通常具備幾大優點

   信託專戶內資金專款專用,「承購戶」、「地主」、「核貸銀行」等三方權益都受到良好保障,不用擔心建商私自挪用款項

   統一產權,對於土地產權較複雜的「合建案」,把所有土地產權移轉給受託機構,第三方監管讓地主也能安心。

※延伸閱讀:【知識文分享】危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密!

 

   依合約與工程進度撥款,建案工程蓋到什麼階段才能請款,建經公司會依合約、並視實際工程進度撥款,建商不會提早拿到錢

   建商容易爭取到銀行融資,銀行不動產放款會嚴格篩選客戶,若採用信託的建案,銀行比較會放心核貸

 

雖然預售屋履保採用「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式開發,對消費者比較有利,但消費者仍須注意,建經公司在信託中擔任「總指揮官」的角色,因此「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」。因為太重要,所以要說三次!

 

唯有長久經營、公司信譽經歷時間考驗的建經公司,才能負責任地為消費者管理建案,若建案稍有風吹草動,建經公司還會盡可能保住消費者血汗錢。所以,如果您想買預售屋,先問問信託管理是由哪一家建經公司承做的吧!

2021年12月17日 星期五

老屋重建好處有哪些?危老重建補助報你知!

  歡迎下載完整檔案:FB懶人包lesson5危老老屋重建補助FAQ (正式版).pdf


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針對熱門關鍵字-「耐震評估」、「危老補助」本篇提供您「危老重建耐震評估補助、優惠貸款利息補助、利息補貼申請所需文件」就讓小編來告訴你吧!


一、危老重建補助

想申請危老重建,首先確認自己房子是合法建物而非違章建築,一起來看看有哪個補助可申請吧!

1.「耐震補助」分為初步評估和詳細評估,在這兩階段的評估都可以申請評估費和審查費的補助哦!

2.「重建計畫」因為重建計畫需要專業的建築師去製作,所以費用就會比較高。針對重建計畫,政府最高補助每案5萬5千元以及行政作業費5,000元。


二、耐震評估

俗稱「老屋健檢」民眾向政府提出申請後,由專業技師到家裡進行耐震評估,評估分為初評和詳評兩種。


初步評估耐震級別分類:



1.「甲級」很安全,不需進行重建

2.「乙級」屬於瀕危級別,符合下面任一條件,需進行詳評

3.「未達乙級」確定不安全,無需再進行詳評,可直接申請重建計畫


初評和詳評的費用差距很大,初評大約要花1萬5千元到2萬元,而詳評最低從15萬元起跳,面積越大費用越高哦


三、耐震評估流程

(圖表請參考檔案內文。)


四、重建計畫補助項目

為了鼓勵潛在危險及老舊建築物,在結構安全性能初步評估原每棟補助6,000-8,000元,政府提高每棟補助12,000-15,000元,為大家省下一筆費用哦!


五、重建貸款與利息補貼

申請資格:依都市危險及老舊建築物重建住宅貸款利息補貼作業規定


(1) 申請期間:公告日起至民國110年12月31日

(2) 每戶重建工程貸款利息補貼:最高350萬元

(3) 優惠利率按郵局二年期存款額度未達500萬元郵儲利率減0.533%計算 

(4) 承貸金融機構貸放利率按郵儲利率加百分之零點九計算

(5) 政府補貼利率為1.433% (承貸金融機構貸放利率減優惠利率)

(6) 貸款期限最長20年,寬限期(繳息不還本)合計最長5年

(7) 補貼期間第一款所定優惠利率第4年起停止補貼需重新議定利率


六、利息補貼申請文件

1.都市危險及老舊建築物重建住宅貸款利息補貼申請書

2.都市危險及老舊建築物加速重建條例核准重建計畫函影本

3.建物所有權狀影本、建築物使用執照影本及測量成果圖影本或建物登記謄本。

4.申請日前 1 個月內戶籍謄本

5.綜合所得稅各類所得資料清單正本

6.申請日前 1 個月內家庭成員財產歸屬資料清單正本

7.面積未滿 40 平方公尺建物所有權狀影本或房屋稅籍證明

8.外籍人士需檢附出入國(境)紀錄及居留證或居留入出境證 



文章延伸閱讀→【知識文分享】危老老屋重建補助FAQ:重建貸款利息補助申請流程、所需文件與注意事項,一次看!

2021年12月9日 星期四

土建融優缺點大分析!帶您了解自身是否適合申請?

近年來國內房地產景氣雖好,但新聞仍不時可見建商與民間融資業者有財務糾紛。事實上,不動產開發商或有意進軍房市的業者,可以循正常管道,擅用銀行之建築融資服務,即所謂的「土建融」,同樣可以獲取土地開發所需資金,還能享有較優惠的利率條件,對於公司營運利大於弊。

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安信建經指出,國銀提供的「土建融」放款,最大優點是「利率低」、且「利率穩定」,除非央行升息,否則銀行不會無故加息,這點對於建商而言相當重要。再者,如果是都更、危老重建申請土建融,更不受央行最高上限六成「限貸令」限制,可大大降低建商的自備資金水位。

 

至於建融的優點更多,建融屬於「無擔保貸款」,而且「只還息不還本金」,建商資金壓力不高。雖然建融利率有些可能達2.5%至3%,但完工後轉為分戶貸款,利率便會降至2%以下。

 

建商申辦土建融可謂好處多多,但安信建經表示,土建融對大多數業者而言是利大於弊,但也不是適合所有人。從實務上來劃分,信用良好、營運穩健的公司行號最有利於申辦土建融,這類公司獲得核貸成數高、利率低。在房市景氣好的環境下,業者可以放大財務槓桿,以有限的資金搏得更大化報酬。但若是信用有瑕疵的業者,銀行徵信時若發現該公司財務狀況有問題,該公司申辦土建融可能會受到限制。

 

安信建經提醒,銀行業授信往往會根據「5P授信準則」來承作放款,所謂「5P」指的是「貸款戶」People)、「資金用途」Purpose)、「還款來源」Payment)、「債權保障」Protection)與「授信展望」perspective);如果申貸者的「5P」均符合要求,不僅可以快速獲得核貸、且通常能爭取較好的貸款條件。

 

安信建經解釋,「貸款戶」People)是指貸款方的信用、營運狀況,銀行會以此評估貸款戶是否重視信用狀況?是否違約風險高低?

 

「資金用途」Purpose)為銀行方要了解貸款戶資金運用計畫,是否在合理範圍之內,最忌諱借款「以短支長」;由於不動產開發屬於資產變現,因此銀行在

 

「還款來源」Payment)大多會衡量存貨銷售未來轉換為現金的時間長短、銷售狀況而定,有時也取決於景氣、產品規劃與定價策略。

 

「債權保障」Protection)則視貸款方能提供擔保品、保證人,降低違約倒債所衍生的風險;「授信展望」perspective)除了預估放款後的風險和預期報酬外,另一部份則會評估貸款力未來營運的發展性,若是營運、獲利穩健的企業更易受青睞。

 

符合「5P」標準的公司行號,在銀行業者眼中屬於「優質客戶」,申辦土建融往往能貸到較高成數、利率及動用條件也較優惠。但若是不熟悉申辦土建融、或是剛起步的公司,可以向安信建經諮詢解決方案。

 

安信建經建議,無論是個人或企業行號申辦土建融之前,務必先盤整自身信用狀況,若是近年內有借款遲繳、逾期未繳、債務協商、遭到催收,或者票據退補,以及一年內遭退票三次且未辦理清償註記者,若想申請貸款就會相對困難。

 

國銀「土建融」優缺點比較

 

土融(購地貸款)

建融(興建建築貸款)

優點

利率較低。

無擔保貸款

一般只需準備4成購地自備款,

其餘可貸款。

一般只需準備4-5  工程款,其餘可貸款

可加貸營運周轉金。

同左

可提高資金槓桿,增加資金運用靈活度。

都更、危老等可貸成數不受六成限制。

放款條件依契約走,銀行不會無故加息,對貸款方更有保障。

缺點

申請前置作業與需準備的資料多,銀行審核嚴格,

信用不佳者不易申貸。

銷售狀況不佳時,易有銀行關切還款來源的壓力。

製表:安信建經。

2021年12月2日 星期四

土建融懶人包:辦理流程與注意事項一次了解!



 民間俗稱的「土建融」,其實是「購地貸款」(土融)與「建築興建工程貸款」(建融)的合稱。至於申請土建融的流程怎麼走,以及該準備資料、注意事宜有哪些?以下懶人包讓您一看就了解。

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土建融申請流程

土融、建融的申請(可一併或分開申請)流程大致分為四個階段,審核時間長短視個案條件及申貸人準備的資枓齊全與否而定,若資料不足,則可能會需要不斷重複補件流程,所需時間更久。若在申貸之前,先向安信建經諮詢,可以更順利備妥申請文件與應對審核流程。

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申請土建融需準備哪些資料

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土融申貸成數上限

土融為「實際成交總金額」和「銀行鑑價」二者中,取最低的一種作為放款基準。另外,依央行最新規定,一般購地貸款最高成數不得超過六成,其中一成保留至動工後撥付,工業區閒置土地抵押貸款最高成數不可超過五成
土、建融放款差異 

土融有土地作為抵押品,對銀行有保障,因此利率較低。但建融屬於無擔保放款,以「未來興建完成的房子」作為鑑價標的,所以利息較重。建融如需再續約展延借款期限,通常最長不得超過五年。

 

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哪些土地可以申請土融

都市計畫內、畫定使用分區的住宅、商業、工業區如有興建計劃者大多可正常貸款,都市計劃外地目以建地較有機會貸款。至於郊區的山坡地、保護區等特殊用地,大多數銀行較不願承作放款。

 

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建築物興建完成後,未償還完的貸款如何處理

土融利率較低,在央行管制前有的銀行土融利率甚至殺至1.8%以下,但建融屬於無擔保放款,有些利率可能高達2.5%~4%。若建物完工後,可轉為一般分戶貸款,利率有機會降至1.6%以內(視借款人條件而定)

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