不動產開發信託優缺點比較，慎選建經公司很重要！

據信託公會統計，截至今年第三季為止，全國金融機構辦理不動產信託餘額高達1兆595億元，創下歷史新高；光是今年前三季，新增不動產信託餘額竟突破1千億元大關，比去年同期大增約78%。不動產信託餘額大增的主因，來自於預售屋建案普遍辦理「不動產開發信託」。但房市專家提醒消費者，購買預售屋除了檢覆建案有無符合「預售屋履約保證機制」外，更要慎選一間可靠的「建經公司」，才能替消費者嚴格把關信託專戶。

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依照內政部規定，預售屋建案必須納入「預售屋履約保證機制」，俗稱「預售屋履保」。預售屋履保共有五種模式，建商須在五種中擇一辦理，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「不動產買賣價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」。其中，建商採用比例最高的履保正是「不動產開發信託」。

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消費者購買預售屋建案時，往往看到建案標榜「不動產開發信託」，可能就覺得心安了一半。然而，其實當中大有文章。因為「不動產開發信託」又能細分為以下二種類型：

①   「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」

②   「建商擔任起造人，未把建物交付信託」

而在上述二種不同類型，其各項比較表如下：

「不動產開發信託」類型比較表

比較項目	「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」	「建商擔任起造人，未把建物交付信託」
第三方監管效果	佳	弱
消費者保障力	絕佳	弱
資金專款專用	佳	弱
統一產權以減少開發糾紛	佳	弱
銀行核貸意願	絕佳	普通

 

從比較表上來看，明顯可看出「信託業者同時擔任土地、資金受託人」搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」的保障力最強。

 

所謂「信託業者同時擔任建物受託人及起造人」，建商把資金、承購戶繳納價金全交入信託專戶中，並把土地所有權移轉給受託業者。但民間多數信託業者沒有土地開發、工程營造經驗，因此台北市就曾發生建商未依工程進度請款，而信託業者因不熟悉工程進度便提早撥款，結果建商惡意倒閉的例子。

 

反觀建經公司大多具備土地開發與營造工程經驗，在監管、核撥款項方面更有經驗，且因建經公司擔任「公正第三方」，更能確保信託專戶內資金能「專款專用」，較受消費者信賴。

 

專家解釋，「不動產開發信託」若採用金融機構搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式，通常具備幾大優點：

⑴   信託專戶內資金專款專用，「承購戶」、「地主」、「核貸銀行」等三方權益都受到良好保障，不用擔心建商私自挪用款項。

⑵   統一產權，對於土地產權較複雜的「合建案」，把所有土地產權移轉給受託機構，第三方監管讓地主也能安心。

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⑶   依合約與工程進度撥款，建案工程蓋到什麼階段才能請款，建經公司會依合約、並視實際工程進度撥款，建商不會提早拿到錢。

⑷   建商容易爭取到銀行融資，銀行不動產放款會嚴格篩選客戶，若採用信託的建案，銀行比較會放心核貸。

 

雖然預售屋履保採用「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式開發，對消費者比較有利，但消費者仍須注意，建經公司在信託中擔任「總指揮官」的角色，因此「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」。因為太重要，所以要說三次！

 

唯有長久經營、公司信譽經歷時間考驗的建經公司，才能負責任地為消費者管理建案，若建案稍有風吹草動，建經公司還會盡可能保住消費者血汗錢。所以，如果您想買預售屋，先問問信託管理是由哪一家建經公司承做的吧！