「不動產管理」懶人包~五大必看重點總整理！

 不動產管理、建築融資、土建融…等超多種名詞，到底差別是什麼？該如何申請才會比較容易通過？安信建經整理以下5大重點，讓我們一起來看看吧！

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一、資金全到位-「建築融資」懶人包

Q、什麼是『建築融資』？土建融優缺點有哪些？

由於土建融的貸款金額相當高，因此銀行會比較嚴格謹慎，常聽到有些人苦惱著說：「申請土建融好難通過審核啊！」要如何讓自己申請土建融貸款的成功率提升呢？首先先了解兩者融資定義與差別吧！想看更多？速連常見QA

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Q、我需要『建築融資』，如何順利申請？

買房子需要貸款，蓋房子當然也需要貸款啊！關於貸款這件事，你一定聽過「土建融」！蓋房子之前首先要了解資金問題如何解決？想獲得較好的貸款條件和管道，必須先了解流程及注意事項，安信整理出重點精華內容，讓你一看就貸出好笑容！

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二、保障全方位-「不動產開發信託」懶人包

Q、什麼是『不動產開發信託』？

如果考慮買預售屋建案的民眾，千萬要記得「不動產開發信託」與自己買房權益息息相關，因為可以確保建商無法捲款落跑，不讓自己的血汗錢憑空消失哦！何種保障機制讓消費者安心選擇預售屋？分享給您市場上最普遍的兩大信託機制差別！

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Q、為何需要『不動產開發信託』？保障與優缺點有哪些？

比例最高的「不動產開發信託」是建商最愛採用的預售屋履約保證機制！當消費者看到建案標榜「不動產開發信託」可能會覺得心安了一半，但其實無論是買房子或是開發推案想保住血汗錢，預售履保機制搭配「建造執照起造人信託」之『全案信託』才是最佳選擇！重要關鍵安信告訴你！想了解更多？歡迎聯絡我們

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土建融2022可能升息 安信建經：地產活化應加速腳步

2020年以來，央行與金管會陸續針對國銀不動產放款進行專案金檢，國銀不動產放款無論利率與成數漸趨嚴格，以往常見的利率「破盤價」，或者是放款成數「模糊空間」幾乎已全消失。安信建經提醒，不管個人或企業行號申請「土地融資貸款」（簡稱土融）與「營建融資貸款」（簡稱建融），目前利率、成數、融資用途與動工期等相關規範多有變化，申辦前後都需要特別留意。

2020年間，國銀為了搶食不動產放款大餅，利率一度殺到「地板價」，甚至驚傳有銀行土融利率殺破1.5％。而銀行業者殺價搶客震驚央行，屢次找銀行業者「喝咖啡」，並與金管會多次啟動專案金檢，對放款違紀的銀行開罰或提出警告，要求限期改善。

央行與金管會出手後，公股行庫已把利率提高，其中，土融利率「紅線」在1.8％，並依各公股銀行規定與申貸戶的條件，多數介於1.8％～2.5％。

民營銀行部分，《銀行法》第72條之2規定，不動產放款額度「不得超過存款總餘額及金融債券發售額總和30％」，部分銀行因水位接近，以「篩選客戶」與「提高利率」方式來選擇性放款，土融利率與公股行庫一樣高；另一部份銀行，雖因距離上限較遠，土融還能談到低於1.8％以下的優惠利率，但前提是申貸戶「信用條件」要夠好。

至於土融貸款成數的部份，因政府頻頻金檢的緣故，目前全體金融機構多遵守「5成上限」原則，且其中1成需等到開工時才能撥款。

與土融相比，建融屬於無擔保放款，利率就高出不少，公股行庫與部份不動產放款比重過高的民銀，利率多介於2％～3％之間。

在土建融之外，通常還會搭配「周轉金」。若申貸戶提供擔保品，周轉金的利率通常與土融相同，但若申貸戶未提供擔保品，則利率與建融差不多。

安信建經指出，由於政府對於不動產放款越盯越緊，銀行業者不只放款把關趨嚴，對於融資用途、興建期限也不再馬虎。舉例來說，目前國銀土建融放款多要求申貸戶以「不養地」為原則；若申貸戶取得土融後遲遲不動工，即使繳息正常未違約，仍會受到銀行關切，若仍不動工，貸款可能會提高利率、縮減額度，最嚴重甚至會要求提前收回額度，並要求清償所有借款。

再者，由於政府調控房市的態度愈來愈積極，未來可能會進一步限縮放款成數，而央行總裁楊金龍日前更已指出，明年全球都在緊縮，央行也會朝緊縮方向走，暗示2022年有升息機會。因此，業者若有土建融貨需求，想順利、快速申請到土建融，首先要備妥相關文件，包括興建計畫、銷售計畫、公司營運狀況、財務計畫等文件，以免因資料不足而被要求不斷補件，以降低利率和政策面變動的風險。

文章來源: 土建融2022可能升息 安信建經：地產活化應加速腳步

不動產開發信託優缺點比較，慎選建經公司很重要！

據信託公會統計，截至今年第三季為止，全國金融機構辦理不動產信託餘額高達1兆595億元，創下歷史新高；光是今年前三季，新增不動產信託餘額竟突破1千億元大關，比去年同期大增約78%。不動產信託餘額大增的主因，來自於預售屋建案普遍辦理「不動產開發信託」。但房市專家提醒消費者，購買預售屋除了檢覆建案有無符合「預售屋履約保證機制」外，更要慎選一間可靠的「建經公司」，才能替消費者嚴格把關信託專戶。

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依照內政部規定，預售屋建案必須納入「預售屋履約保證機制」，俗稱「預售屋履保」。預售屋履保共有五種模式，建商須在五種中擇一辦理，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「不動產買賣價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」。其中，建商採用比例最高的履保正是「不動產開發信託」。

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消費者購買預售屋建案時，往往看到建案標榜「不動產開發信託」，可能就覺得心安了一半。然而，其實當中大有文章。因為「不動產開發信託」又能細分為以下二種類型：

①   「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」

②   「建商擔任起造人，未把建物交付信託」

而在上述二種不同類型，其各項比較表如下：

「不動產開發信託」類型比較表

比較項目	「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」	「建商擔任起造人，未把建物交付信託」
第三方監管效果	佳	弱
消費者保障力	絕佳	弱
資金專款專用	佳	弱
統一產權以減少開發糾紛	佳	弱
銀行核貸意願	絕佳	普通

 

從比較表上來看，明顯可看出「信託業者同時擔任土地、資金受託人」搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」的保障力最強。

 

所謂「信託業者同時擔任建物受託人及起造人」，建商把資金、承購戶繳納價金全交入信託專戶中，並把土地所有權移轉給受託業者。但民間多數信託業者沒有土地開發、工程營造經驗，因此台北市就曾發生建商未依工程進度請款，而信託業者因不熟悉工程進度便提早撥款，結果建商惡意倒閉的例子。

 

反觀建經公司大多具備土地開發與營造工程經驗，在監管、核撥款項方面更有經驗，且因建經公司擔任「公正第三方」，更能確保信託專戶內資金能「專款專用」，較受消費者信賴。

 

專家解釋，「不動產開發信託」若採用金融機構搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式，通常具備幾大優點：

⑴   信託專戶內資金專款專用，「承購戶」、「地主」、「核貸銀行」等三方權益都受到良好保障，不用擔心建商私自挪用款項。

⑵   統一產權，對於土地產權較複雜的「合建案」，把所有土地產權移轉給受託機構，第三方監管讓地主也能安心。

※延伸閱讀：【知識文分享】危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密！

 

⑶   依合約與工程進度撥款，建案工程蓋到什麼階段才能請款，建經公司會依合約、並視實際工程進度撥款，建商不會提早拿到錢。

⑷   建商容易爭取到銀行融資，銀行不動產放款會嚴格篩選客戶，若採用信託的建案，銀行比較會放心核貸。

 

雖然預售屋履保採用「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式開發，對消費者比較有利，但消費者仍須注意，建經公司在信託中擔任「總指揮官」的角色，因此「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」。因為太重要，所以要說三次！

 

唯有長久經營、公司信譽經歷時間考驗的建經公司，才能負責任地為消費者管理建案，若建案稍有風吹草動，建經公司還會盡可能保住消費者血汗錢。所以，如果您想買預售屋，先問問信託管理是由哪一家建經公司承做的吧！

土建融懶人包：辦理流程與注意事項一次了解！

 民間俗稱的「土建融」，其實是「購地貸款」（土融）與「建築興建工程貸款」（建融）的合稱。至於申請土建融的流程怎麼走，以及該準備資料、注意事宜有哪些？以下懶人包讓您一看就了解。

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土建融申請流程

土融、建融的申請(可一併或分開申請)，流程大致分為四個階段，審核時間長短視個案條件及申貸人準備的資枓齊全與否而定，若資料不足，則可能會需要不斷重複補件流程，所需時間更久。若在申貸之前，先向安信建經諮詢，可以更順利備妥申請文件與應對審核流程。

申請土建融需準備哪些資料

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土融申貸成數上限

土融為「實際成交總金額」和「銀行鑑價」二者中，取最低的一種作為放款基準。另外，依央行最新規定，一般購地貸款最高成數不得超過六成，其中一成保留至動工後撥付，工業區閒置土地抵押貸款最高成數不可超過五成
土、建融放款差異　

土融有土地作為抵押品，對銀行有保障，因此利率較低。但建融屬於無擔保放款，以「未來興建完成的房子」作為鑑價標的，所以利息較重。建融如需再續約展延借款期限，通常最長不得超過五年。

 

 

哪些土地可以申請土融

都市計畫內、畫定使用分區的住宅、商業、工業區如有興建計劃者大多可正常貸款，都市計劃外地目以建地較有機會貸款。至於郊區的山坡地、保護區等特殊用地，大多數銀行較不願承作放款。

 

建築物興建完成後，未償還完的貸款如何處理

土融利率較低，在央行管制前有的銀行土融利率甚至殺至1.8％以下，但建融屬於無擔保放款，有些利率可能高達2.5％～4％。若建物完工後，可轉為一般分戶貸款，利率有機會降至1.6％以內(視借款人條件而定)。

 

土建融資Know How大公開！用實例說要領

近年國內房地產市場景氣熱絡，投入不動產開發的業者與日俱增。不過，有的公司就算信用條件良好、營運正常，對不動產開發也有高度興趣，但因不知如何向銀行申貸，於是轉向民間金主融資，背負了高額的利息，讓開發利潤大幅縮水。安信建經表示，其實向銀行申辦「土建融」並沒有想像中那麼困難，而且利率較一般民間借貸低很多，更能享受房市多頭所帶來的紅利！

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Know How1、詳解「土建融」，成功的關鍵一定要看！

「土建融」是什麼？其實，它是土融、建融的合稱。土融指的是「購地貸款」，把已經擁有的土地、或者即將購入的土地抵押給銀行，以獲取一定額度的貸款，自然人、法人、公司均可以申請。

 

建融則是「營建貸款」，用途是「興建房子的費用」，但房子還沒蓋好該如何借呢？事實上，建融的抵押品是「未來興建完成的房子」；由於未興建完成的房子作為抵押品風險較高，因此銀行審查時較為嚴格，申辦者需準備詳細且具體的興建計劃書和償還計畫、財務計畫書、擔保品等資料，銀行核准放款的機率較高。

 

安信建經提醒有意申辦土建融的業者，多數申貸者在「土地買賣契約書」、「合建契約書」、「擔保品資料」等項目準備較充份，但時常敗北於「具體的興建計劃書和償還計畫」、「財務計畫書」等項目，以致於吃了銀行的閉門羹。

※延伸閱讀：土地與建築融資該如何辦理？安信速成教學！

 

有意申辦土建融的公司，最簡便、有效的方式，就是在申貸前儘量先向專業人員或機構諮詢；而安信建經提供的「土建融代辦」服務，二十餘年來不僅核貸率高、且通常能爭取到較好的利率條件，更省去往返補件的寶貴時間。

 

Know How 2、核貸依據要注意，不一定是成交總額

依央行最新規定，土融（購地貸款）最高上限不得超過六成，而所謂「六成」指的是成交總額、鑑價取最低者的六成。舉例來說：

「建設公司購地成交總額為10億元，向銀行申請貸款，銀行鑑價為9億元。若建設公司同意給該銀行承作貸款業務，則銀行放貸成數上限為『9億元 X 0.6 = 5.4億元』。另依央行規範，購地貸款需保留一成至動工後才能核撥，因此承辦銀行只能先撥款五成、即『9億元X 0.5 = 4.5億元』，剩下一成0.9億元須等到基地動工時才能撥款。」

 

一般來說，土融、建融會向同間銀行一併申貸，而建融核貸金額通常是「總工程費用的五成～六成」。同樣的，建融也會參酌土融的審核機制，會依據建商報價、銀行核估值作為放貸成數的參考。舉例：「建設公司在台北市推出新建案，RC構造報價為一坪20萬元，但銀行核估值為一坪16萬元、放款成數為50％，則會以16萬元x50%=8萬元/坪作為建融貸款結果。」

 

申辦土建融除了要準備完整的資料，辦理流程均可大致分為「申請→審核→設定→撥款」等四大階段；至於利率部份，目前大多數金融機構落在1.8％～3％之間。另外需注意的是，建融通常是「2~4年一約」，只還本息不還本金，2~4年屆滿時如尚未完工，則需展延續約，一般最長為5年。

 

安信建經指出，雖然央行針對土建融放款上限規範趨於嚴格，但像都更與危老等政策鼓勵重建項目，並不在相關規範之內，有意申貸者可向安信建經詢問詳情，以儘早作規劃。

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【建築融資】貸款一次過!安信教您如何準備不卡關!

近期建築融資真的好夯! 銀行紛紛積極搶進危老重建之土建融案，主要是建築融資比一般非專業性融資之資金借貸成本減輕不少，因此就有好多人提出不同疑問，我想貸款建築融資，但是應該要怎麼做才能更容易得通過審核拿到貸款呢?今天就來告訴您建築融資基本小知識以及注意事項!

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1.          什麼是建築融資? 不可不知的建築融資基本小知識!

l   定義: 建築融資是指，對於建築業或個人不動產投資業務之抵押或週轉性質貸款，為金融機構授信業務之一種，以建築物基地為擔保品向銀行申請，使建商或個人可以興建房屋作為出售、出租或自用等融資需要。

l 申請對象: 會需要申請建築融資的對象，就是以個人為單位提出申請，或是擁有土地所有權以及建築執照起造人資格的公司法人單位。

2.          建築融資貸款又是什麼? 想申請貸款必須知道的事!

        前面的小知識讓我了解了建築融資了，那麼想申請建築融資貸款應該要準備一些什麼，以及申請貸款又有哪些基本知識是想申請的我是需要知道的呢?

l   申請文件: 首先最基本的申請者要有建築計畫以及申請人之基本資料(如：票據信用、財力證明..等)，再來關於建物的營建計劃書、施工圖面、基地照片以及營建的合約、報價單等等，對需要了解建案是否能順利蓋好的銀行是非常重要的。最後是相關契約(如:「合建契約」或「委建契約」、「信託契約」..等)，一般利率會在2%~4%，個案及申請人條件佳者，利率會有機會在2%以下。

l   利率: 雖然會根據每個銀行及建案本身有所不同，但通常利率會在3％~8%。

l   貸款成數: 建築融資的貸款成數：

①    土地融資：擔保土地價值或銀行鑑價之5~6成(都更、危老融資不受此限)。

②    營建融資：約為總工程造價之5~7成。

l   貸款期限 : 還款期限一般來說大約在3~5年內。

l  注意事項 : 個人及公司的信用評等對銀行來說也是重要的評分項之一!因此維護好個人及公司的信用是大家容易忽略但重要的事項之一喔。另外土地如果是產權不清、占用、訴訟中以及無自備款等有爭議的情況下，是沒辦法申請建築融資貸款的!

3.          我想要建築融資可以通過什麼樣的幫助能更快速的通關?

        因為建築融資貸款的金額通常都比較高，所以銀行對於建築融資貸款通過率會比較謹慎，銀行其實想確認申請者是否有還款能力，所以通常資料繳交的越詳細通過率較高。那麼我是中小企業或是個人申請，比較沒有能力準備這麼多東西該怎麼辦?如果這時候有一個可以幫我完成這麼多規畫就好了~

       這時候安信建經就會是很好的選擇!

        安信建築經理股份有限公司在「代辦建築融資」業務方面，與國內主要銀行合作，能隨時掌握金融脈動，搶得市場的先機，為您掌握最有力的資訊，以最優惠的條件，順利取得充分資金。此外，針對客戶的開發案，我們提供事前的審查與事後定期的工程查核，以提高工程品質，降低工程成本，同時降低融資風險，金融機構債權得以確保，讓建築業者、金融機構同獲雙贏。

        安信建經代辦建築融資的項目包括: 建築融資規劃、財務稽核、興建計畫審查、不動產評估與徵信、代辦受益權轉讓以及工程進度查核，自民國85年安信建經推出代辦建築融資服務，由於銀行核准率高及精準的貸款額度，在業界已累積了專業的口碑，25年以上豐富經驗，累積承作融資金額突破貳仟億元，是建築融資界的權威，也深獲銀行業界的信賴。