【2021年2月份安信月中分享報】

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Hito 熱點新聞

都更熱潮推升土建融   5大銀行資本支出借款飆十年半新高

【2021/01/15經濟日報】

中央銀行公布五大銀行新增房貸，去年12月五大銀行新增資本支出借款1,236.91億元，創2010年6月以來、十年半新高，單月暴增381.17億元。去年12月五大銀行新承作資本支出貸款大增，主要是銀行土建融與購地貸款增加，以及投資公司增加股權投資所致。由於土建融利率較高，帶動去年12月，五大銀行資本支出貸款利率落於1.739%，較去年11月上漲13.8個基本點。

Q4經濟成長率  有機會超過3.28%

【2021/01/25 自由時報】

主計總處將發布GDP（國內生產毛額）概估統計，在出口持續熱絡下，去年第四季經濟成長率有機會優於預估值3.28%，2020年經濟成長率達2.5%以上，續居亞洲四小龍之冠。央行認為，第四季受惠於消費性電子新品上市、5G通訊、遠距及宅經濟等商機持續發酵，外需動能將可延續，帶動GDP成長3.43%。

 

中小企業「辛苦了」！國銀承作放款創新高　新增逾9千億、13.53萬戶

【2021/02/14 工商時報】

2020年國銀放款全年共增加近1.78兆元，兩大增加重點，一是房貸及土建融放款增逾1兆元，二就是中小企業放款。金管會公布2020年國銀承作中小企業放款，全年共增加9,145億元，且戶數增加13.53萬戶，目標是單年增加3千億元放款，超額達成目標304.83％，創史新高數字。

 

房市開紅盤 賞屋潮爆棚

【2021/02/17 工商時報】

2021農曆新春連續七天假期，由於全球疫情未解除，人、錢全部鎖在島內消費，房市也開出紅盤，賞屋客平均增加二至三成，從豪宅到小宅，買氣平均釋放。海悅國際總經理王俊傑表示，今年農曆新年連假七天中，海悅全台75案，有一部分案場自初三陸續開張營業，其中以新北市表現最旺，來人組數比往年激增二成；台北市則以中高總價頂級客層居多，像大安區「敦南御所」每天都超過五組，另外潛銷新案的關注度也頗高，總計北部案場在這三天成交約7億多元水準。

 

2021/1月大台北房價指數

台北市：月增1.42%、年增6.09%

新北市：月增0.67%、年增5.15%

台北地區：月增1.09%、年增5.68%

 

大台北地區住宅平均屋齡及30年以上老屋統計(至109年Q3)

台北市：平均屋齡35.42；30年以上老屋佔比70%

新北市：平均屋齡29.34；30年以上老屋佔比46%

 

大台北地區危老重建計畫受理及核准案件數統計

台北市：受理數591件；核准數440件

新北市：受理數340件；核准數270件

 

危老重建個案

北市危老首案完工　長安東路老透天蛻變8字頭華廈

【2021/02/03 蘋果日報】

該基地109坪，位於長安東路1段40號的2層樓老透天，經3年施工，蛻變為10層樓嶄新華廈，共36戶，單坪開價85~90萬，總價998~1800萬間，，2/2完工取得使照，成為北市首件危老完工的里程碑，意味北市危老案進入開花結果期。

 

危老重建將新變革！ 三重老屋化身12層住商大樓

【2021/02/10 自由時報】

新北市三重區長樂段危老重建案日前動土，該危老建案位於新北市三重區三和路2段，鄰近三重國小及光榮國中、正義公園，未來將規劃興建為地上12 層、地下3層的住商混合大樓。

 

安信時刻

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安信建經代建信義路透天 速獲40%危老容積獎勵

        位於台北市中正區信義路二段的48年透天老宅，在安信建經協助代建之下，北市危老都更成功案例再添一筆。本案於民國109年9月建築執照核准，並於110年1月4日進行拆除、重建，預計112年完工，打造地上十樓、地下二樓的全新住宅大樓，經過多年漫長的等待，屋主一家人即將擁有夢寐以求的嶄新智慧住宅，扣除地主自住部分，其餘將進行銷售，亦可獲得銷售後之收益。

 

       信義路二段的透天老宅，屋齡48年，地上四層、地下一層，基地面積為90.45坪，目前為地主及家人自住，住宅外觀及內部陳設尚且得宜，但畢竟房屋老舊，加上歷經多次地震撼動，壁面已出現多處裂痕，深怕居住安全受到威脅，地主在三年前即有重建意願，並與建設公司洽談合建，但發展並非想像中順利，所遇建商掌握主控權，卻遲遲未有動作，眼看即將錯過危老時程獎勵，地主心急如焚卻求助無門。

 

       安信建經張峰榮總經理表示：「此案即為『全案管理』典型承作案例，所有權單純的透天厝，所在地段及基地大小亦符合開發經濟效益，重點是安信可滿足及解決地主有關重建所有問題的需求。」因此安信建經從合作銀行得知此案的狀況，立刻與地主接洽，協助申請危老重建作業，至108年11月重建計畫正式核准，期間僅花三個多月，即順利為地主爭取到最高40%的危老容積獎勵。

 

       安信建經從接受代建委託後，即陸續提供地主危老自建的相關服務，期間除了邀請優質建築師，針對地主需求量身訂作，進行建築規劃設計，且高效率地通過危老重建計畫，同時攜手長期合作金融機構，順利取得融資。一站到位的全方位服務，讓地主坐享資產增值的利益，除了扣除地主自住部份，其餘將進行銷售，以當地的預售行情每坪約120~130萬元，預估地主可獲利上億元，相較自建前資產增值近二倍。

 

       安信建經為信義集團所投資的企業，旗下「全案管理」服務，一條龍整合集團內部及外部之不動產資源，服務期間安信負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等專業項目，主要為協助地主危老自建，改善居住安全、帶動市容翻新為使命。

「危老重建懶人包」整理起來！

都更推不動、讓危老重建來！

自從政府推動危老重建以來，老屋重建變得更簡單、且獎勵明確。但危老重建到底該怎麼做、條件是什麼，又有何獎勵與補助項目呢？安信整理了懶人包讓您一次看清楚。 

 什麼條件的房子適用危老重建？

1.基地座落在「都市計畫範圍內」。

2.非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建物。

3.屋齡達30年以上，耐震能力未達一定標準，且改善不具效益、或未設置升降設備的建物。

4.結構安全評估未達最低等級，或主管機關依法通知限期拆除、逕予強制拆除，以及評估有危險之虞的建物。

 

承上第三點，屋齡計算標準為何？

自「領得使用執照之日」起算，至「向主管機關申請重建之日止」。

 

認定屋齡有無其他方式？如果我的房子沒有使用執照，該如何計算屋齡？

主管機關依下列文件之一認定建築物興建完工之日起算，至申請重建之日止：

（一）建物所有權第一次登記謄本。

（二）合法建築物證明文件。

（三）房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據或電費收據。

（四）其他證明文件。

 

如果危險或老舊房子已先拆除，還能申請危老重建嗎？

不行，除已依建築法第81條、82條拆除之危險建築物且基地未完成重建者，得於危老條例施行日起三年內申請重建。否則申請危老重建需有申辧標的，老舊建築的存在是必要條件，需「先申請核准、後拆除」，不可「先拆除、後申請」。

 

危老申請時間？

2027年5月31日以前均可提出申請。

 

危老申請程序？

Step1：擬具重建計畫。

Step2：取得重建計畫範圍內100％土地及合法建物所有權人同意。

Step3：向地方主管機關申請核准。

Step4：依建築法令向建管處申請建築執照。

 

較常見的危老重建途徑？

1.與建商合建，建商擔任實施者全權主導。

2.地主自建，社區住戶自己申請、出資，找建築師、營造商、代銷等協力廠商。

3.委託建經公司「全案管理」興建，按住戶意願規劃建案、找尋協力廠商並管控成本。

 

危老容積獎勵限制？

1.最高可達基準容積1.3倍獎勵

2.原建築面積1.15倍。（可自選最有利方式）

3.整併鄰地也可獲得容積獎勵，但給予容獎鄰地不得超過重建總面積二分之一，且上限為1000平公尺。

 

容積獎勵項目表，最高40%為上限：

獎勵項目	容積（％）	獎勵項目	容積（％）
時程獎勵	0～10	無障礙設施	3～5
規模獎勵	2～10	綠建築標章	2～10
智慧建築	2～10	符合危老建物	6～10
退縮建築	8～10	開放空間	5
耐震設計	2～10	原容大於法容	10 (或以原容建築)

註：「時程獎勵」與「規模獎勵」，兩項容積獎勵合計上限為10％，其他項均單可單獨計算。

 

建蔽率與建築高度限制？

1.地方主管機關另訂標準酌予放寬。

2.建蔽率放寬以住宅區基地為限，且不得超過原建蔽率。

稅賦獎勵項目？

危老條例施行後五年內申請重建計畫獲准者，可享稅賦獎勵。

(1).重建期間，免徵地價稅。

(2).重建後持有，地價稅、房屋稅減半2年。

(3).重建前所有權人為自然人，且持有重建後建築物，於房屋稅減半徵收二年期間未轉移者，房屋稅滅半徵收得延長至喪失所有權止，但以10年為限。（合計12年）

 

資金融通與補助項目？

1.經濟或社會弱勢者，可申請社會住宅或租金補貼。

2.需限期拆除重建但資金取得困難、且經地方政府認定須要協助者，提供必要融資貸款信用保證。

3.結構安全性能評估費用、擬具重建計畫費用均有提供補助。

【2021年02月份市場研展月報】

 

2021年GDP成長台經院上修至4.30％

台灣經濟研究院發布2 0 2 1年國內經濟預測，觀察整體內需與外需同步轉好，預測全年經濟成長幅度較2 0 2 0年為高，預測2 0 2 1年國內經濟成長率為4 . 3 0％，較2 0 2 0年1 1月的預測上修0 . 2 9個百分點。台經院表示，儘管全球新冠肺炎確診案例已正式突破9 , 6 0 0萬人，但隨著各國陸續批准疫苗上市並接種，疫情影響可望在2 0 2 1年逐步淡化，加上美歐政治不確定性消除，配合低基期因素，國際主要預測機構皆認為2 0 2 1年全球經貿成長將明顯優於2 0 2 0年表現。台經院指出，受到疫情影響逐漸緩解、部分生產線轉移回台、新興科技需求暢旺等影響，使得台灣出口表現將大幅成長。其次，半導體廠商持續投資先進製程，加上受惠全球供應鏈重組，政府大力推動綠能建設，吸引外商來台投資，均有助於帶動內需表現。

 

防疫有成！台灣去年G D P成長   有望是3 0年來首次超越中國

【2 0 2 1 - 0 1 - 2 9 /自由時報】

在去年的武漢肺炎疫情中，台灣防疫成績全球有目共睹，加上全球電子產品需求暴增，《彭博》指出2 0 2 0年可能是3 0年來台灣經濟成長再度超越中國的一年。台灣上次G D P 成長超過中國是在1 9 9 0 年。彭博調查經濟學家的估計中值為增長2 . 5 5 % ， 而中國為2 . 3 % 。台灣避免了封鎖措施，使其不像大多數經濟體陷入停滯；台灣的企業、辦公室、學校除少數例外幾乎全年保持運轉。5 G 、電動車、半導體、伺服器設備等電子產品的需求激增也讓台積電、鴻海等公司飆漲。

 

景氣趨熱       國發會：上月亮出近十年首顆黃紅燈

【2 0 2 1 - 0 1 - 2 7 /聯合報】

國家發展委員會2 7日公布2 0 2 0年1 2 月景氣對策信號綜合判斷分數為3 4分，較上月增加4分，燈號從代表景氣「穩定」的綠燈轉為「趨熱」的黃紅燈。國發會官員表示，展望未來，受新冠肺炎帶動遠距商機需求延續，且隨5 G 通訊、車用電子等新興科技應用持續擴展，加上國內半導體進階產能陸續開出，出口動能可望續溫；投資方面，國內外科技業廠商接續來台投資，均有助推升國內投資動能。不過，新冠肺炎變種肆虐，各國重啟嚴格管控措施，恐限制全球經濟復甦。

 

2 0 2 0年1 2月新增房貸土建融創新高

【2 0 2 1 - 0 1 - 2 9 /時報資訊】

銀行局2 8日公布，2 0 2 0年1 2月底國銀房貸餘額首度突破8兆元， 達8 兆1 7 5 億元，建築融資餘額則達2 兆7 , 9 1 1 億元， 亦創新高。單月國銀房貸與建築融資增加1 , 4 3 4億元，應創單月淨增加金額的新高，銀行局表示，應該是新政策後，銀行加速核給已受理的申貸案。中央銀行在2 0 2 0年1 2月7日祭出新的信用管制措施，即對公司法人購置不動產、自然人購置第三戶、購地貸款及餘屋貸款，管制貸款成數及寬限期；金管會在1 2 月1 5 日針對銀行建築融資占其總放款比重。

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【危老夯糾紛增 安信建經分享：怎麼重建最有利？】

全台灣瘋危老！但隨著掀起危老重建熱潮，重建糾紛與爭議也不斷出現。很多擁有老屋的民眾也想參與危老重建，又擔心遇到不肖業者而使權益受損、上當；究竟要選擇選哪一種方式，才能讓自己的利益最大化、且又能獲得權益上的保障？

自從《危老重建條例》施行以來，全台灣開始瘋危老。隨著全台掀起危老重建熱潮，重建糾紛與爭議也不斷出現。很多擁有老屋的民眾也想參與危老重建，又擔心遇到不肖業者而使權益受損、上當；究竟要選擇選哪一種方式，才能讓自己的利益最大化、且又能獲得權益上的保障，已成為廣大老屋屋主關注的事情。

據內政部統計，截至去年底為止，全台灣危老申請案高達1,646件，而且申請數量還在快速成長當中。當危老重建越來越熱絡，相關爭議也多了起來。去年有位北市地主控訴，原與建商談妥合建，建商卻逕自申請危老，導致地主權益受損。而高雄更有危老建案在2018年開工，但二年多來卻被踢爆沒在動工。

目前危老重建方式，大多以「合建」、「自建」兩種途徑居多。所謂合建，通常是與建商合建，建商擔任實施者，負責出資金、營造，而地主只要出土地；與建商進行危老合建最大的好處是地主不用出資，但缺點是分回的土地持分減少、多數容積獎勵被建商賺走，且主控權掌握在建商手中；若遇到無信譽或沒有實績的建商，一旦爆發爭議後整個案子恐會卡住動彈不得，屋主無家可歸。

如果選擇危老自建，則掌控權在地主手上，不會有「暗盤交易」的問題，而且土地持分也不會被稀釋。更重要的是，自建地主可以享受高額容積獎勵，不必被建商分走。雖然自建好處多多，但因自建程序複雜、專業性高，大多數地主做不來，只能無耐放棄。

近年以來，民間業者看中危老自建的龐大需求，紛紛提出各種方案來輔導地主自建，經營不動產顧問行業超過25年，由信義房屋、台新銀行投資的「安信建經」也加入服務行列，張峰榮總經理表示：「其中，又以「全案管理」詢問度最高、最受地主青睞。「全案管理」的意思用白話來說，就是「地主自己當老闆，把重建案委託給建經公司處理」。如此一來，建經公司就是地主聘用的顧問，幫地主處理危老自建的大小事。」

危老自建「全案管理」，其統籌事務內容可以說是包山包海的「一條龍」式服務，包括初期的協助統籌資金、建築設計，以後成案後的協助營造興建、銷售計畫，再到末端的物業管理和售後服務，統統都包括在內。因為地主是老闆角色，若對建經公司規劃、營造廠商選擇上有所疑慮，可以自己決定全案方向與細節，不像合建那樣全由建商說了算。

目前來說，安信建經的「全案管理」服務模式已發展成熟，既具備傳統與建商合建的優點，也同時擁有自建的優點，集兩種重建方式優點於一身，毋須擔心遇到不肖建商的問題，現已成為危老自建的熱門方式之一。

	合建	自建	全案管理
主控權	建商	地主	地主為決策者， 全案管理業者(如建經公司)提供專業建議與協助。
優點	地主只要出土地不用出資	1.地主100%獨享土地持分及銷售後的利潤。 2.地主享受全額容積獎勵。	1.地主100%獨享土地持分及銷售後的利潤。 2.地主享受全額容積獎勵。 3.一條龍式服務地主，處理興建期間的大小事務。
缺點	若遇不肖建商，可能出現「暗盤交易」或「分產爭議」。 土地持分需與建商拆分。 多數容積獎勵被建商賺走。 主控權掌握在建商手上。	1. 地主負擔所有費用。 2.興建程序複雜、專業性高，大多數地主無法應對。	地主須出資負擔所有費用(全案管理業者可協助籌資)。