【動口不動產ft. 吳睿登】為何會有爛尾樓？傳授如何避免遇爛尾？

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缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，近期甚至連危老都更的建案都浮現，但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎？本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登，來破解為何會有爛尾樓？以及如何避免遇到爛尾的建案呢？千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓：國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登

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本集重點：

00:06 開頭

01:05 為何會有爛尾樓發生？

01:51 土建融放款限縮？對於危老的影響？

03:18 營建成本的驚人漲幅？對於房價的影響？

04:24 獨家！還有可能未爆的爛尾樓？

06:25 合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選？

07:30 專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！

08:47 建經公司是什麼？為您把關建案的哪些環節？

10:40 專家觀點：對於未來不動產市場發展的看法？

12:55 爛尾樓對於房價的影響？

 

►為什麼會有【爛尾樓】的發生呢？

（01:05秒處）

 

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題，再加上政府要求銀行限縮貸款條件，讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去，不過因近期整個工料成本回溫，再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施，認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

►土建融放款限縮？對於危老的影響？

（01:51秒處）

 

現在銀行限縮貸款的成數，大概就到五成，跟以往動輒七成八成其實落差蠻大的，不過對於危老個案並不會受太大影響，因在政府的鼓勵，加上民間企業的配合，對於有意願改建的地主會給予強力支持，只要符合危老重建個案，仍是可以籌措到100%興建資金。

 

延伸閱讀：【PODCAST 動口不動產4】夯危老第二彈：興建資金怎麼來？

 

►營建成本的驚人漲幅？對於房價的影響？

（03:18秒處）

 

具體說明工料雙漲的前後對比，以前在台北市可能基地200坪以內，蓋地上14層地下3層，以前評估造價大概就落在23、24萬就可以蓋得起來，但近幾年評估這類型個案，發包單價會上升大概30~50%，可能就直接衝到28、29，甚至超過30萬，基地越小、成本越高，且越難找到執行的營造業者，所以現在雙北市，尤其小規模的建案，成本的上升幅度算是相當高！

 

►獨家！還有可能未爆的爛尾樓？

（04:24秒處）

 

即便在台北市這種精華區，有些建商因成本上升問題，沒辦法蓋下去的狀況是有的，建商發包給營造廠，營造廠是統包的概念，若成本控管出問題，甚至可能倒閉。

 

若建設公司造價成本上升，會需要更多資金，建經公司可以協助，向銀行溝通增貸；若遇營造廠倒閉，導致建案停擺，建商配合的建經公司，可在管理建案上提供更換營造廠的文件，並協助續建事宜。

 

延伸閱讀：土建融懶人包：辦理流程與注意事項一次了解！

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善，透過不動產開發型信託，保障土地、起造人及資金，甚至預售款項，都有嚴格的控管，萬一建設公司倒閉，貸款的興建資金也都在專戶內，可讓有意願接手的新建商或企業容易評估，亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀：不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

►合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選?

（06:25秒處）

 

認為興建方式不是主要造成爛尾樓的關係，例如雙北市目前盛行地主自建，但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源，可以選「全案管理」的方式，但在選擇上可以評估幾點：第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠，第二、注重團隊組織內的完整性，若具全方位的管理團隊，他們可配有建築師、可能工務團隊或水電、土木機師等專業人士，第三、觀察個案現場的管理及監工人員。以上指標可提供參考判斷。

 

延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

 

►專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！

（07:30秒處）

 

建議購買預售屋的消費者，可以問代銷業者或是建商，建案是否有搭配預售履保機制？目前坊間常見的是「不動能開發型信託」，預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶？可再更深入了解，若選擇「不動產開發信託」，是配合哪間銀行或融資機構？配合條件有哪些？還有信託單位是哪一家？確保建設公司能執行完整的信託架構，了解越多，預售款項越有保障！

 

延伸閱讀：害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

►建經公司是什麼？為您把關建案的哪些環節？

（08:47秒處）

 

早期的建經公司，算是特許行業，有符合規格的建經公司，都有一定規模，也須要有銀行投資，若從業時間較久，相對在管理上的SOP亦較嚴謹。內部有專人負責資金控管，按工程進度撥付款項，以及設有專責的工程查核人員，控管建案的成本、品質與安全。

 

延伸閱讀：建經公司是什麼？　怎麼挑選建經公司才安全？

 

►專家觀點：對於未來不動產市場發展的看法？

（10:40秒處）

 

爛尾樓造成不動產市場將「大者，恆大者？」，這是一種觀點，尤其合建的爛尾樓案，讓地主反而考慮自己來，但面對大企業，就會相對弱勢。另外，雖然企業規模是參考項目之一，但還是要評估內部專業團隊的完善程度，以及了解過往執行個案的品質，但對於整體不動產市場而言，還是抱持樂觀正面的態度。

 

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►爛尾樓對於房價的影響？

（12:55秒處）

 

房價的趨勢仍是要回歸成本面，即便有爛尾樓，它也是屬零星個案，綜觀大局面，不會造成太劇烈影響。尤其原物料是會浮動的，現今價格已回穩，所以我覺得房價會越趨穩定狀態。

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注意危老重建陷阱！如何簽訂平等委建合約是關鍵權

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正如內政部花敬群次長所言：「危老重建是一條高速公路」。近幾年來，政府積極推動危老重建，使民間危老重建案如雨後春筍般出現，重建效率因而高歌猛進，效率顯著。唯可惜的是，有數起合建的重建案糾紛浮上檯面，導致部份地主擔心受怕，從積極參與重建轉為觀望不前。筆者個人建議，地主須先釐清「合建」與「委建」之差異，「委建」對地主而言相對有保障，但契約內容仍有不少「眉角」需要留意。

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所謂「合建」，係由建商出資且主導重建過程，完工後的房屋按合建協議的比例分回給地主；由於部份建商不願讓地主得知容積獎勵細節、或者有財力不足的隱憂，以及在合建契約中暗藏對地主不利的條款，所以容易衍生爭議。反觀「委建」是由地主擔任主導角色，地主就是老闆，只是把營造工程、建築規劃、建案銷售等事務委託建商，或專業廠商執行；雖然「委建」對地主較為利，但如何與建商簽訂平等條款、避免踩雷，筆者認為有以下幾個重點需要注意。

 

 

一、「重建共同協議書」：地主（甲方）意見分歧是很常見的事，為了避免意見不一影響重建進行，受委託的廠商（乙方）應協助甲方訂定「重建共同協議書」，載明召開會議方式、採用多數決等決議規範。

 

二、「選屋分配方式」：在「重建共同協議書」，應由甲方決議並詳細寫清楚「選屋分配方式」，以免地主都想挑好的戶別而亂成一團。筆者個人建議，「選屋分配方式」最好是找三家估價師來估價，並依照估價的價值來選屋。因三家估價價值必有所不同，地主可約定認定方式，可用「平均法」計算三家估價平均值，並依平均值高低選屋，或者用「中位法」，刪除估最高、最低的二家，採用位於中間值的估價為基準來選屋。

 

三、「明訂決策權」：為了避免接受委託的廠商（乙方）恣意妄為，合約書應載明當「乙方執行興建計畫時，須以甲方之共同決議為依歸」。

 

四、「述明權利和義務」：委建案若想順利進行，甲方、乙方各自承擔的權利和義務理當劃分清楚並載入合約之中，例如乙方代辦貸款、負責申領使用執照、辦竣建物所有權登記，以及乙方何時請領工程款項等等事務。

 

五、「違約罰則」：即使委建契約規範清楚甲、乙雙方權利與義務，但仍無法保障兩造都有契約精神、依約執行，因此必須詳細羅列各項違約的罰則。

 

委建模式雖然對地主較為有利，地主不用與他方分配產權，但在這個美夢達成之前，謹慎訂定完善的契約是成功的第一步。然而，對大多數地主而言，契約文字密密麻麻、繁鎖難懂，筆者建議地主們不妨委請業界信譽良好的不動產專業顧問協助訂定、審閱合約內容，亦可向「安信建經」諮詢委建及全案管理的相關細節。

 

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