安信建經預測下半年度市場復甦，不動產資金益增

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雖然國內本土疫情於5月大爆發，對房地產市場造成干擾，但安信建經預期，在外銷產業出口強勁成長的帶領下，加上國內資金充沛，遞延性買盤將持續出籠，進而帶動建商推案信心，至年底前推案量將會穩定成長，土建融需求亦會同步走揚，土建融餘額可望攀升至2.7兆元，再創歷史新高紀錄。

安信建經總經理張峰榮表示，自7月以來，安信「代辦建築融資」服務詢問熱烈，代辦融資金額月評估約增三到四成，多數建商的推案動機來自於「剛性與置產需求穩定」、「遞延性推案」、「寬鬆貨幣及低利率之資金行情」，以及「經濟成長帶動房市」等因素。因近年國際原物料價格與工資高漲推升營造成本，建商對於土建融需求更甚以往，尤其中、小型建商的資金需求壓力較往年更大。

 

安信建經認為，「經濟、資金、通膨」將成為鼓動下半年房市持續復甦的動力來源；受到這三大因素影響，民眾購屋信心上揚，房市將能維持熱絡的榮景。在房市持續復甦之下，建商推案信心將告別疫情陰霾，全台推案量穩步走揚，對於土建融資金需求將會明顯增加。

 

截至今年六月底止，國銀土建融餘額已來到2.621兆元，接下來若建商積極推案，年底前土建融餘額可望飆破2.7兆元大關，締造歷史新紀錄。不過，安信建經提醒開發商，由於營造成本持續攀升(延伸閱讀：【安信-張總專欄】危老自建築夢 先苦後甘)、且政策面可能隨著市場的熱度而進一步緊縮融資管制，業者若推案有資金需求，可盡早諮詢建經公司，了解「代辦建築融資」的條件及行情，以免因資金缺口而錯過下波房市復甦的熱潮。

 

由於5月本土疫情爆發與7月兩項不動產新制上路影響，使得建商推案較為保守、延後推案，土建融餘額增幅較年初來得小。不過，隨著疫情趨緩，房市將漸回歸原有交易秩序，在剛性的自住需求及遞延性買盤回籠下，新預售市場漸已恢復推案動能，國內不動產將續演資金行情。

 

展望下半年，安信建經認為整體經濟環境有利於房市復甦成長，利多面有「經濟成長率坐五望六」、「低利、貨幣寬鬆」、「海外匯回資金逼近3千億元」、「外銷出口暢旺」、「景氣燈號續亮紅燈」，以及「民間購屋信心轉強」等有利因素拉抬，市場榮景是可以期待的。

 

【知識文分享】合建是什麼？ 「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」的差別？

 

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台灣都會區開發大多已經飽和，如果在市區擁有一塊素地的地主，應該時常遇到建商上門談「合建」。但對大多數地主而言，面對建商的說辭難免惴惴不安，畢竟不知建商說的話可不可信，也不清楚怎麼合建對自己權益最有保障。就讓安信建經來告訴您，合建的眉眉角角。

安信建經表示，「合建」簡單說，就是地主出地、建商負責蓋房子的合意興建機制。而依照合作方式的不同，合建可以區分為「合建分售」、「合建分屋」與「合建分成」等三種模式。三種模式都是由地主出地、建商規劃興建，最大差別在房子蓋好後、如何分回銷售與分潤。

合建分售

房子出售時，建商賣出「房子」、地主賣出「土地」雙方簽訂房屋買賣契約，地主則與買簽訂該戶房子的土地持分，雙方除了和買方各自簽訂契約外，通常也會各自收取購屋款、土地款；合建分售通常由建商負責銷售，而管銷成本要如何分攤，就由雙方合意約定，不過，這種合建模式在銷售、簽約上比較複雜，採用此方式的人相對較少。

合建分屋

此為常見的模式，房子蓋好後建商、地主依約定比例分戶(房屋面積)，再各自賣掉分回的戶別。

例：某「合建分屋」大樓案蓋100戶，建商分回40戶，俗稱「建商戶」、地主分回60戶，俗稱「地主戶」，雙方各自賣掉分回戶，這就是為什麼有些建案有地主戶的原因。而在實務上，地主戶可自售，也可與建商戶一起委託代銷公司代理銷售。

合建分成

不會先過戶，而是雙方約定好，房地價金的分配比例，等房子賣掉後，建商、地主再依約拆款分賬；如果約定價金分配比是，建商45：地主55，如果成交總額是一億元，則建商會分到4,500萬、地主分回5,500萬。至於管銷成本，通常也會依比例分攤唷~

安信在這邊提醒大家

合建案通常在房屋完工後或在合建契約上有特別約定，地主才需要把土地所有權依約移轉至建商或特定人名下

不會在房子還沒開始蓋，就要地主移轉土地哦！

這點地主要特別注意！！！

如果地主仍然看得「霧煞煞」，那該怎麼辦？

地主若對合建案有疑慮，若有足夠的經濟條件，不仿考慮委建型式，安信建經提供的「全案管理」服務，從建築規劃、工程興建、銷售與物管售服，完整的ㄧ條龍的作業模式，大幅減少地主的困擾，現已成為土地活化的主要方式之一！

【知識文分享】住家是危老建築該怎麼申請?想要老屋改建看這邊！

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家裡危老建築好危險，政府提供多種改建資訊該選哪一種呢？

安信這邊整理兩種都市更新計畫的方案，想要改造老舊建築物看這邊了解自己是否符合這些條件！

 

危老建築大改造辦法：參加都市更新

根據都市更新條例第一條，政府為了促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。

老舊建築的條件何種適用都市更新？

首先，要參加都市更新，基地範圍必須要在「都市計畫範圍內」。像是保護區或農業區都不在都市更新的計畫範圍內要特別注意喔！要看自家是否劃在都市更新的範圍內，可以到都市更新入口網查詢。

若是不在都市更新的範圍內也可以自行申請！看自家老舊建築是否符合申請規範，更新單元範圍的決定要符合臨路情形、面積規模、屋齡、建築物投影比率及環境指標等條件。

以新北市為例，臨路情形部分至少要臨接一條8公尺以上的計畫道路或現有巷道，而且臨街總長度也要大於20公尺。面積部分原則規定最小規模是1000平方公尺，而在103年5月1日後已有條件放寬到500平方公尺(須經都市更新審議委員會同意)。環境指標是指在符合一定狀況的環境條件下，就可以申請辦理都市更新，例如：更新單元內範圍內，合法建物及98年6月23日建造完成之違章建築物面積須佔更新單元面積1/3，其中30年以上屋齡之建物須達前述合法及違章建物面積之1/2。(外縣市或詳細申請範圍可至各縣市網站查詢!)

若無法達到都更條件 是否有其他辦法呢？

因為政府提出的都市更新計畫範圍通常都是大面積，居民們之間互相喬不攏，有些人想改建，有些人卻不願意，造成都市更新計畫無法進行，但建築物又有危害民眾生命財產安全上的疑慮，該怎麼辦呢？ 只有都市更新計畫這條路可以選擇嗎？別怕！還有危老重建！

都市更新是較適合較大建築基地面積的重新興建或整理，危老條例適用於危老建物直接重建，換句話說，若是原基地只有1~2棟合法建築物也可以重建喔！

等一下喔！那危老重建又是什麼呢？

根據內政部營建署的法規公告，「危老重建」是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的簡稱，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，政府為了鼓勵民眾多申請為危老重建，特別提供容積獎勵、費用補助以及稅務減免等措施。

最後是危老建築判定標準大公開！

那我要怎麼看建築物是否符合危老重建的判定並且提出申請呢？首先是要看是否符合申辦資格： (1)位於都市計畫地區之建築物。(2)非歷史建築，不具文化歷史紀念藝術價值須保存。(3)危險或老舊的合法建築。

申辦資格都符合後，還分成：(一)「危險房屋」判定及(二)「老屋」判定：

(一)   「危險房屋」指的是經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋，以及經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

 (二)   「老屋」是指屋齡30年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者，或屋齡30年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。

比起申請條件複雜，申請過程繁複的都市更新，想要改建危老建築的你，危老重建也是一個很棒的選擇！看完以上資訊後，有沒有想申請危老條例呢？那麼歡迎大家，想要了解更多可以來電諮詢！

延伸閱讀：【知識文分享】危老重建自己來　安信公開八大步驟

慎防買賣房屋詐騙！「買賣價金履約保證」詳細入門說明與解析

 

國內房屋交易詐騙案層出不窮，有的民眾遭騙走大半輩子積蓄，有些人則是被騙走房子，就連藝人薔薔的爸爸賣房子也遇到詐騙集團偽裝假買方，真的讓人防不勝防。專家建議，買賣房子除了要慎選可靠的仲介之外，採用「買賣價金履約保證」更能確保銀貨兩訖。

為保障成屋交易買賣的款項安全，由台新銀行及信義房屋共同投資的「安信建經」，擁有超過25年以上的金流管理經驗，自民國85年起與信義房屋合作，參考美國施行已久的ESCROW制度，因應國內市場交易實況，率先研發出符合台灣的「買賣價金履約保證」制度，為台灣房仲交易安全制度的一大創舉。

履約保證運作流程、階段匯款支付價金

「履約保證」大致運作流程，是由第三方公正機構開設價金保管專戶，買方依照簽約、用印、完稅等不同階段，依次把購屋款匯進專戶中，等到房屋過戶手續辦竣、買方確認取得房屋所有權後，再將專戶內款項提撥給賣方。

房屋買賣的交易金額何其龐大，如何順利完成「一手交錢、一手交屋」呢？

「履約保證」最重要的即是保障不動產交易金流安全，讓買賣雙方安心，因此採用分階段匯款，通常房屋會分為「簽約、用印、完稅、交屋」四大階段，買方在各階段支付價金是成交總價的「10％、10％、10％、70％」，整個金流管理的過程約莫1-2個月，期間款項在專人的控管下，入帳時即會給予通知，讓買賣雙方更加放心。

房屋買賣交易安全 信義房屋提供「履保免費」揪感心

「履約保證」可以有效預防買賣詐騙、收不到尾款或拿不到房產權狀等爭議，因此國內大部份房仲業者皆已提供相關服務。

通常「履約保證」收取手續費，手續費大多為「成交總價的萬分之六」，而買、賣雙方各付一半。舉例來說，王大強委託Ａ房仲賣房子，以總價二千萬元賣給林小明，履約保證費用為二千萬元的萬分之六，即一萬二千元，買、雙兩方各付六千元。

「履約保證」可有效保障不動產交易安全，目前買賣不動產之消費者也具有避免交易風險的觀念，為此信義房屋提供「履保免費」加值服務，只要透過信義房屋成交買賣，即可免費獲得安信建經履約保證服務，一律免收萬分之六手續費，令許多購屋族大喊「揪感心」！

【知識懶人包】危老自建不用怕沒錢，輕鬆取得100％重建資金 地主不愁沒

針對熱門關鍵字「危老自建」、「老屋重建資金」本篇提供您「四種籌資管道優缺點分析」讓您不用和建商合建，擔心分回來房子坪數縮水；也不用申請自主重建煩惱重建費用的問題，如何輕鬆取得100％重建資金！一起來看看吧！

一鍵下載完整懶人包

地主自籌

地主自籌經費是最直接的方式，但並非每個人手上都有那麼多現金，且需預先籌措，因此循此管道的成功案例並不多。

適合對象：手頭現金多者

優點：最單純、免利息

缺點：1.若地主人數多，易引起金錢糾紛、2.若無第三方控管帳目易引起紛端

建經公司

地主透過建經公司向銀行申請「危老重建融資」，此管道是目前危老重建最常見的籌資模式，藉由信託機制及透過安信建經的「全案管理」信託機制，最高可快速取得100%興建資金。

適合對象：信用優良 個人(企業)

優點：1.可比較多間銀行借貸方案、2.第三方專戶控管資金，收支管理有保障、3.借貸對象為大型金融機構，具信用保障

缺點：1.業主需配合銀行放款SOP、2.支付銀行利息及建經公司服務費

歡迎洽詢>>>>安信專業顧問團隊一條龍幫您搞定重建大小事！

都更信保基金

由中央都市更新基金撥款10億元專款提供100億元額度的保證，作為危老重建工程經費信用保證，若符合危老重建條例規範，就能向信保基金申請貸款！唯需注意的是，信保基金「每戶貸款額度上限為300萬元」哦！

適合對象：僅欠缺少額資金

優點：利率低

缺點：有上限額度300萬

民間借貸

針對信用違約的民眾，可能要考慮「民間借貸」的方式，雖然借貸條件較寬鬆，且審核不像銀行那麼嚴格，但缺點是利息高，起碼都在10％以上，年利率介於12％~24％，甚至有三分利、30%以上的高利貸，利滾利易造成借款人的沉重負擔。

適合對象：1.無資金籌措能力者、2.債信不良者

優點：貸款條件寬鬆

缺點：1.利率超高、2.風險大缺乏保障，若遇不肖業者，可能有危及生命安全

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