2023年12月20日 星期三

【張總專欄】全案管理 助工業用地活化


 文章來源

自政府推動危老重建以來,老屋重建在全台遍地開花,唯工業區廠房卻被排除在危老重建之外;雖然如此,並無法構成工業區廠房的障礙,而解套方案正是「向天借地」法——「工業區立體化」方案。筆者認為此政策也是未來工業區廠房改建的新趨勢,而安信建經「全案管理」委建模式能夠服務企業主活化土地和舊廠房,不僅能夠增加企業廠房的樓地板面積、強化企業經營及土地使用效益,對於資產增值或傳產轉型亦能大幅加分。

定期收到新訊?加入安信line@

 

由於內政部己於2019531日公告「工業區不得適用危老獎勵申請重建」,老舊廠房無法搭危老順風車。正所謂「山不轉路轉」,筆者建議企業主採用「工業區立體化」方案來進行重建

 

行政院在2018327日核定後日核定「都市型工業區更新立體化發展方案」,是藉由提升容積率方式強化工業區用地之使用效率,其中核定容積獎勵項目區分為兩大類,第一大類是「新增投資與能源管理」,合計容積獎勵上限20%另一類為「開放以捐贈產業空間或繳納回饋金方式取得容積額度」,額度以各工業區法定容積之30%為上限(含捐贈產業空間)。若同時符合以上兩大類的申請案,合併容積獎勵最高可達各工業區法定容積之50%。

 

雖然中央訂出實施辦法,唯各縣市容積獎勵項目仍略有差異。以新北市為例,「新北市工業區立體化方案」適用於「基準容積於240%」的產業專用區(基準容積於240%含以下)、且申請基地新增投資金額每公頃需逾45,000萬元(不含土地價款),而容積獎勵項目除了「新增投資(上限15%)」、和「能源管理(上限5%)」外,另外新增「營運總部(上限5%)」,此一部份容積獎勵總合上限為20%。其次,廠商還可以捐贈公益設施空間或繳納回饋金方式取得容積額度,額度上限為該工業區基準容積之30,與第一部份合併最高可達各工業區法定容積之50%。

 

據新北市政府統計,截至今年上半年為止,通過「新北市工業區立體化方案」的申請件數已達60件。另據國發會統計,自2019年至202310月止,已審查通過「工業區立體化方案」共計42案、新增樓地板面積(容積獎勵部分)約46,717.7坪,新增投資金額491.9億元。而安信建經2019年以來,便積極推動「全案管理VIP體驗列車」,協助企業主資產活化,並投入顧問團隊諮詢,在土城、三重、新莊、五股等區域已有服務成果,累計評估案量總銷金額已突破百億元以上,顯示「工業區立體化方案」商機蓬勃。

 

「新北市工業區立體化方案」實施日期至今年底為止,接下來新北市府將研擬並推出「新北市工業區立體化3.0方案」,融入使用權與媒合代租計畫;換言之,未來申請的個案,多餘樓地板空間可以交由市政府代為招商、招租,企業主還能夠增加一筆租金收益。

 

因都會區開發密度飽合,工業區土地也是寸土寸金,但若能資產活化,透過「向天借地」,申請工業區立體化或都更方案,獲得足額容積獎勵而進行廠房改建,便能增加更大的廠房、辦公空間,將是企業增加經營效益的關鍵選擇!

 

了解更多?接洽安信


 ​​

【報導連結】

全案管理 助工業用地活化【中時電子報】

全案管理 助工業用地活化【旺得富】

全案管理 助工業用地活化【yahoo新聞】

全案管理 助工業用地活化【天天要聞】

 

2023年12月12日 星期二

【YOUTUBE 動口不動產13】為何會有爛尾樓?傳授如何避免遇爛尾?

 文章來源

缺工缺料、營建成本飆漲,造成市場上「財務失衡」嚴重,資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」,近期甚至連危老都更的建案都浮現,但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎?本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登,來破解為何會有爛尾樓?以及如何避免遇到爛尾的建案呢?千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓:國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登

 

為什麼會有【爛尾樓】發生呢?(00:22秒處)

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題,再加上政府要求銀行限縮貸款條件,讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去,不過因近期整個工料成本回溫,再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施,認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

延伸閱讀:【張總專欄】害怕危老爛尾?採用「全案管理」地主可拿回主導權

 

營建成本的漲幅?以台北市為例(00:48秒處)

具體說明工料雙漲的前後對比,以前在台北市可能基地200坪以內,蓋地上14層地下3層,以前評估造價大概就落在2324萬就可以蓋得起來,但近幾年評估這類型個案,發包單價會上升大概30~50%,可能就直接衝到2829

 

定期收到快訊?加入安信line@ 

 

獨家!還有可能未爆的爛尾樓?(01:07秒處)

即便在台北市這種精華區,有些建商因成本上升問題,沒辦法蓋下去的狀況是有的,建商發包給營造廠,營造廠是統包的概念,若成本控管出問題,甚至可能倒閉。

若建設公司造價成本上升,會需要更多資金,建經公司可以協助,向銀行溝通增貸;若遇營造廠倒閉,導致建案停擺,建商配合的建經公司,可在管理建案上提供更換營造廠的文件,並協助續建事宜。

 

延伸閱讀:土建融懶人包:辦理流程與注意事項一次了解!

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善,透過不動產開發型信託,保障土地、起造人及資金,甚至預售款項,都有嚴格的控管,萬一建設公司倒閉,貸款的興建資金也都在專戶內,可讓有意願接手的新建商或企業容易評估,亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀:不動產(開發)信託是什麼?一次搞懂服務角色與流程

 

對合建風險大?自建、委建、全案管理怎麼選? (02:07秒處)

認為建方式不是主要造成爛尾樓的關係,例如雙北市目前盛行地主自建,但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源,可以選「全案管理」的方式,但在選擇上可以評估幾點:

第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠?

第二、注重團隊組織內的完整性,若具全方位的管理團隊,他們可配有建築師、可能工務團隊或機電、土木機師等專業人士。

第三、觀察個案現場的管理及監工人員。

以上指標可提供參考判斷。

 

專家提醒:購買預售屋前,不能不知的注意事項!(02:59秒處)

 

建議購買預售屋的消費者可以問代銷業者或是建商,建案是否有搭配預售履保機制?目前坊間常見的是「不動能開發型信託」,預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶?可再更深入了解,若選擇「不動產開發信託」,是配合哪間銀行或融資機構?配合條件有哪些?還有信託單位是哪一家?確保建設公司能執行完整的信託架構,了解越多,預售款項越有保障!

 

延伸閱讀:害怕買到「爛尾樓」?不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

想要了解更多?歡迎聯絡安信

2023年11月29日 星期三

【動口不動產ft. 吳睿登】為何會有爛尾樓?傳授如何避免遇爛尾?

文章來源

缺工缺料、營建成本飆漲,造成市場上「財務失衡」嚴重,資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」,近期甚至連危老都更的建案都浮現,但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎?本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登,來破解為何會有爛尾樓?以及如何避免遇到爛尾的建案呢?千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓:國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登


Google Firstory KKBOX Apple Spotify

 

本集重點:

00:06 開頭

01:05 為何會有爛尾樓發生?

01:51 土建融放款限縮?對於危老的影響?

03:18 營建成本的驚人漲幅?對於房價的影響?

04:24 獨家!還有可能未爆的爛尾樓?

06:25 合建風險大?自建、委建、全案管理怎麼選?

07:30 專家提醒:購買預售屋前,不能不知的注意事項!

08:47 建經公司是什麼?為您把關建案的哪些環節?

10:40 專家觀點:對於未來不動產市場發展的看法?

12:55 爛尾樓對於房價的影響?

 

為什麼會有【爛尾樓】的發生呢?

01:05秒處

 

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題,再加上政府要求銀行限縮貸款條件,讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去,不過因近期整個工料成本回溫,再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施,認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

土建融放款限縮?對於危老的影響?

01:51秒處

 

現在銀行限縮貸款的成數,大概就到五成,跟以往動輒七成八成其實落差蠻大的,不過對於危老個案並不會受太大影響,因在政府的鼓勵,加上民間企業的配合,對於有意願改建的地主會給予強力支持,只要符合危老重建個案,仍是可以籌措到100%興建資金。

 

延伸閱讀:【PODCAST 動口不動產4】夯危老第二彈:興建資金怎麼來

 

營建成本的驚人漲幅?對於房價的影響?

(03:18秒處)

 

具體說明工料雙漲的前後對比,以前在台北市可能基地200坪以內,蓋地上14層地下3層,以前評估造價大概就落在2324萬就可以蓋得起來,但近幾年評估這類型個案,發包單價會上升大概30~50%,可能就直接衝到2829,甚至超過30萬,基地越小、成本越高,且越難找到執行的營造業者,所以現在雙北市,尤其小規模的建案,成本的上升幅度算是相當高!

 

獨家!還有可能未爆的爛尾樓?

(04:24秒處)

 

即便在台北市這種精華區,有些建商因成本上升問題,沒辦法蓋下去的狀況是有的,建商發包給營造廠,營造廠是統包的概念,若成本控管出問題,甚至可能倒閉。

 

若建設公司造價成本上升,會需要更多資金,建經公司可以協助,向銀行溝通增貸;若遇營造廠倒閉,導致建案停擺,建商配合的建經公司,可在管理建案上提供更換營造廠的文件,並協助續建事宜。

 

延伸閱讀:土建融懶人包:辦理流程與注意事項一次了解!

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善,透過不動產開發型信託,保障土地、起造人及資金,甚至預售款項,都有嚴格的控管,萬一建設公司倒閉,貸款的興建資金也都在專戶內,可讓有意願接手的新建商或企業容易評估,亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀:不動產(開發)信託是什麼?一次搞懂服務角色與流程

 

合建風險大?自建、委建、全案管理怎麼選?

(06:25秒處)

 

認為興建方式不是主要造成爛尾樓的關係,例如雙北市目前盛行地主自建,但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源,可以選「全案管理」的方式,但在選擇上可以評估幾點:第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠,第二、注重團隊組織內的完整性,若具全方位的管理團隊,他們可配有建築師、可能工務團隊或水電、土木機師等專業人士,第三、觀察個案現場的管理及監工人員。以上指標可提供參考判斷。

 

延伸閱讀:自地自建程序簡單方便,安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮!

 

專家提醒:購買預售屋前,不能不知的注意事項!

(07:30秒處)

 

建議購買預售屋的消費者,可以問代銷業者或是建商,建案是否有搭配預售履保機制?目前坊間常見的是「不動能開發型信託」,預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶?可再更深入了解,若選擇「不動產開發信託」,是配合哪間銀行或融資機構?配合條件有哪些?還有信託單位是哪一家?確保建設公司能執行完整的信託架構,了解越多,預售款項越有保障!

 

延伸閱讀:害怕買到「爛尾樓」?不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

建經公司是什麼?為您把關建案的哪些環節?

(08:47秒處)

 

早期的建經公司,算是特許行業,有符合規格的建經公司,都有一定規模,也須要有銀行投資,若從業時間較久,相對在管理上的SOP亦較嚴謹。內部有專人負責資金控管,按工程進度撥付款項,以及設有專責的工程查核人員,控管建案的成本、品質與安全。

 

延伸閱讀:建經公司是什麼? 怎麼挑選建經公司才安全?

 

專家觀點:對於未來不動產市場發展的看法?

(10:40秒處)

 

爛尾樓造成不動產市場將「大者,恆大者?」,這是一種觀點,尤其合建的爛尾樓案,讓地主反而考慮自己來,但面對大企業,就會相對弱勢。另外,雖然企業規模是參考項目之一,但還是要評估內部專業團隊的完善程度,以及了解過往執行個案的品質,但對於整體不動產市場而言,還是抱持樂觀正面的態度。

 

看更多市場研究?

 

爛尾樓對於房價的影響?

(12:55秒處)

 

房價的趨勢仍是要回歸成本面,即便有爛尾樓,它也是屬零星個案,綜觀大局面,不會造成太劇烈影響。尤其原物料是會浮動的,現今價格已回穩,所以我覺得房價會越趨穩定狀態。

 想要了解更多?歡迎聯絡安信

2023年11月6日 星期一

注意危老重建陷阱!如何簽訂平等委建合約是關鍵權

文章來源

正如內政部花敬群次長所言:「危老重建是一條高速公路」。近幾年來,政府積極推動危老重建,使民間危老重建案如雨後春筍般出現,重建效率因而高歌猛進,效率顯著。唯可惜的是,有數起合建的重建案糾紛浮上檯面,導致部份地主擔心受怕,從積極參與重建轉為觀望不前。筆者個人建議,地主須先釐清「合建」與「委建」之差異,「委建」對地主而言相對有保障,但契約內容仍有不少「眉角」需要留意


掌握新訊?加入安信line@

所謂「合建」,係由建商出資且主導重建過程,完工後的房屋按合建協議的比例分回給地主;由於部份建商不願讓地主得知容積獎勵細節、或者有財力不足的隱憂,以及在合建契約中暗藏對地主不利的條款,所以容易衍生爭議。反觀委建」是由地主擔任主導角色,地主就是老闆,只是把營造工程、建築規劃、建案銷售等事務委託建商,或專業廠商執行;雖然「委建」對地主較為利,但如何與建商簽訂平等條款、避免踩雷,筆者認為有以下幾個重點需要注意。

 

 

一、「重建共同協議書」:地主(甲方)意見分歧是很常見的事,為了避免意見不一影響重建進行,受委託的廠商(乙方)應協助甲方訂定「重建共同協議書」,載明召開會議方式、採用多數決等決議規範。

 

二、「選屋分配方式」:在「重建共同協議書」,應由甲方決議並詳細寫清楚「選屋分配方式」,以免地主都想挑好的戶別而亂成一團。筆者個人建議,「選屋分配方式」最好是找三家估價師來估價,並依照估價的價值來選屋。因三家估價價值必有所不同,地主可約定認定方式,可用「平均法」計算三家估價平均值,並依平均值高低選屋,或者用「中位法」,刪除估最高、最低的二家,採用位於中間值的估價為基準來選屋。

 

三、「明訂決策權」:為了避免接受委託的廠商(乙方)恣意妄為,合約書應載明當「乙方執行興建計畫時,須以甲方之共同決議為依歸」。

 

四、「述明權利和義務」:委建案若想順利進行,甲方、乙方各自承擔的權利和義務理當劃分清楚並載入合約之中,例如乙方代辦貸款、負責申領使用執照、辦竣建物所有權登記,以及乙方何時請領工程款項等等事務。

 

五、「違約罰則」:即使委建契約規範清楚甲、乙雙方權利與義務,但仍無法保障兩造都有契約精神、依約執行,因此必須詳細羅列各項違約的罰則。

 

委建模式雖然對地主較為有利,地主不用與他方分配產權,但在這個美夢達成之前,謹慎訂定完善的契約是成功的第一步。然而,對大多數地主而言,契約文字密密麻麻、繁鎖難懂,筆者建議地主們不妨委請業界信譽良好的不動產專業顧問協助訂定、審閱合約內容,亦可向「安信建經諮詢委建及全案管理的相關細節。

 

了解更多?接洽安信

 


2023年10月15日 星期日

2023安信建經大師講座 揭開ESG建築新趨勢


安信建經於106日舉辦「2023不動產市場發展趨勢主題講座」,講座主題為ESG建築永續新紀元」,由尚虹建築師事務所王寅武建築師、國立臺灣科技大學建築系博士嚴佳茹教授擔任主講,共同探討不動產業ESG發展方向與趨勢。安信建經張峰榮總經理表示,台灣多年沒颱風侵襲,今年中南部遭逢大旱的缺水危機,隨後颱風接連侵襲,又急轉爲暴雨淹水,突顯極端氣後已是嚴竣挑戰,不動產業更應落實節能、永續環境作爲。安信建經在2022年加入信義集團的「淨零倡議」,全員傾力朝向減碳生活,並付諸行動,更結合ESG永續概念,積極參與氣候行動,希望拋磚引玉並期待業界共同攜手並進。

 

定期收到快訊?加入安信line@

 

張峰榮說明,ESG是環境保護(EEnvironmental)、社會責任(SSocial)以及公司治理(Ggovernance)的縮寫。在環境保護方面,信義房屋斥資14億元,在大馬買下環灘島,實現守護環境的責任;此外,安信建經有計畫性的落實行動,自身「全案管理」的服務個案以規劃綠建築、智慧建築為優先,從建築規劃邁向淨零排放,配合政府打造永續城市的目標。

 

 

本場講座盛邀企業法人代表參與,網羅不動產及金融產業等超過上百位專業領域人士共襄盛舉,首場講師王寅武建築師闡述ESG新建築:永續金融投資房地產的優勢與風險」主題,在聯合國倡議下,先進國家紛紛落實ESG執行方案,在因應氣候變遷情境風險行動中:金融與房地產的風險治理與轉型已在全球掀起改變的浪潮;他並強調,ESG已成為金融市場風險治理的關鍵要求,在綠色金融的趨動之下,刺激建築界發展ESG新建築;ESG新建築在設計階段建築材料與產品、物質流、資訊流整合及估計全生命週期成本及隱含碳,必須是真實透明的數據滿足環境、社會與經濟面向的需求的可負擔建築,避免漂綠,以建設符合永續目的智慧城市與建築。

 

延伸閱讀【張總專欄】綠色金融時代來臨 如何從建築開發導入ESG永續連結貸款

 

另一講師嚴佳茹教授分享「淨零建築政策的兩把鑰匙」議題,歐盟各國自2002年起推動建築節能指令EPBD(Energy Performance of Buildings Directive ),針對「新建」與「既有」建築訂定建築能效認證機制,藉由揭露建築能源消耗效率等資訊,達到近零能耗建築之目的。如果營造業欲對減緩氣候變遷有實質貢獻,建議以「建築能效標示」與「低碳建築」達2級以上為目標,以及她更強調,「碳盤查不會減碳,低碳(低蘊含碳)建築評估才是關鍵!

 

延伸閱讀ESG風潮吹進危老重建 安信建經:這兩項容獎項目成新寵

 

面對全球氣候急速變遷,ESG綠色浪潮已襲捲全球各國,企業各界越趨重視永續發展。安信建經也號召,歡迎不動產業界一起投入實踐ESG的行列,不僅為社會責任盡更多心力,亦是為未來世代創造更美好的生活環境及品質。

 

了解更多?接洽安信

 

文章來源:

2023安信建經講座 揭開ESG建築新趨勢

MyGoNews  2023/10/12