【YOUTUBE 動口不動產13】為何會有爛尾樓？傳授如何避免遇爛尾？

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缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，近期甚至連危老都更的建案都浮現，但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎？本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登，來破解為何會有爛尾樓？以及如何避免遇到爛尾的建案呢？千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓：國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登

 

►為什麼會有【爛尾樓】發生呢？（00:22秒處）

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題，再加上政府要求銀行限縮貸款條件，讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去，不過因近期整個工料成本回溫，再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施，認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

延伸閱讀：【張總專欄】害怕危老爛尾？採用「全案管理」地主可拿回主導權

 

►營建成本的漲幅？以台北市為例（00:48秒處）

具體說明工料雙漲的前後對比，以前在台北市可能基地200坪以內，蓋地上14層地下3層，以前評估造價大概就落在23、24萬就可以蓋得起來，但近幾年評估這類型個案，發包單價會上升大概30~50%，可能就直接衝到28、29！

 

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►獨家！還有可能未爆的爛尾樓？（01:07秒處）

即便在台北市這種精華區，有些建商因成本上升問題，沒辦法蓋下去的狀況是有的，建商發包給營造廠，營造廠是統包的概念，若成本控管出問題，甚至可能倒閉。

若建設公司造價成本上升，會需要更多資金，建經公司可以協助，向銀行溝通增貸；若遇營造廠倒閉，導致建案停擺，建商配合的建經公司，可在管理建案上提供更換營造廠的文件，並協助續建事宜。

 

延伸閱讀：土建融懶人包：辦理流程與注意事項一次了解！

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善，透過不動產開發型信託，保障土地、起造人及資金，甚至預售款項，都有嚴格的控管，萬一建設公司倒閉，貸款的興建資金也都在專戶內，可讓有意願接手的新建商或企業容易評估，亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀：不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

►對合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選? （02:07秒處）

認為建方式不是主要造成爛尾樓的關係，例如雙北市目前盛行地主自建，但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源，可以選「全案管理」的方式，但在選擇上可以評估幾點：

第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠？

第二、注重團隊組織內的完整性，若具全方位的管理團隊，他們可配有建築師、可能工務團隊或機電、土木機師等專業人士。

第三、觀察個案現場的管理及監工人員。

以上指標可提供參考判斷。

 

►專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！（02:59秒處）

 

建議購買預售屋的消費者，可以問代銷業者或是建商，建案是否有搭配預售履保機制？目前坊間常見的是「不動能開發型信託」，預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶？可再更深入了解，若選擇「不動產開發信託」，是配合哪間銀行或融資機構？配合條件有哪些？還有信託單位是哪一家？確保建設公司能執行完整的信託架構，了解越多，預售款項越有保障！

 

延伸閱讀：害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

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張峰榮｜北市大直工安意外 這五大面向成關注重點

大直工安意外，造成民宅塌陷的憾事，對國人產生極大的心理震撼，同時亦引發大眾對於建築、居住安全的重視。就我觀察，該事件引發社會各界的關注，其中以下五大面向更是重中之重。

 

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一、鄰損法規不完備：舊有的「台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則」規定，只由建商的監造人和技師進行安全認定，這一點遭到外界質疑建商有「球員兼裁判」的問題。所幸台北市政府立刻亡羊補牢，修訂「六大損鄰規則」，新增由公正第三方技師公會進行複核，安全認定時間由現行14日縮短為3日。一旦發現有公安疑慮則勒令停工，並要求承造人提出緊急應變措施與安全維護計畫，考量近期各界對於工地安全之重視，現行施工中之工地，即刻需求依此方式實施，果斷的解決了原有的問題。

 

延伸閱讀：【張總專欄】營建職災頻傳 「全案管理」可有效控管

 

二、分配比例談不攏，成為提升居住安全的最大障礙：據內政部統計，截至今年Q1為止，台北市平均屋齡逼近37年，超過7成多的房屋是屋齡達30年以上的老屋，一旦發生大地震，後果難以設想。多數屋主並非不願重建，關鍵都卡在分配比例不符合屋主期望。事實上，只要屋主100％同意，即可透過安信建經「全案管理」方式委建，屋主可獲得最大分配比例，且不會因成本考量而犧牲安全性。

 

三、「全案管理」重建模式將更受重視：由於「全案管理」可讓地主在不犧牲安全性下，獲得最大方分配例，換回的房屋坪數較多，但因多數地主對「全案管理」較為陌生，因此市占比重有限。倘若主管機關願意協助推廣，我相信不僅能促進老屋重建效率，重建後的房屋更能促進居住安全。

 

延伸閱讀【知識文】：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

 

四、土壤液化潛勢區再掀風波：大直地區地下土質鬆軟，以及土壤液化潛勢區等議題再掀起熱議，不少購屋族緊張地查詢自己買房區域的潛勢區狀況。不過，我個人認為台灣建築結構設計、土木技術與擋土工法都已經相當的成熟，大部份工安意外發生，皆以人為因素占最大比例；目前以全開挖式工法來說，包括內撐式、順打、雙順打、逆打、背拉式等工法，大部份營造廠都可承攬施作，只要做好基地的地質調查、按圖施工、遵循法規標準，不偷工減料的話，建築與居住安全無虞，這點倒不必過於憂心。

 

五、監測系統疑慮浮現：建築工程的監測系統十分重要，假如監測數據發生異常、或達到停工標準，工地若忽視系統警告就可能發生災害。一般來說，監測系統能確實掌握施工情況的變化並防止災害的發生，而監測系統大致包含傾斜儀、水壓式水壓計、氣壓式水壓計、振動應變計、土壓計、鋼筋應變計、隆起桿、沉陷量等八種觀測儀器。

 

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監測儀器是最為客觀、可靠且公正的科學器材，無論施工方或主管機關都必須仰賴儀器數據作出下一步決策。然而，在大直工安意外中，監測儀器數據似乎未起到作用；新聞報導指出，監測數據可能遭到忽視、甚至是人為歸零等違規操作。我個人建議，主管機關可建立數據監控中心，將全市電子儀器監測數據即時上傳至主管機關的監控中心資料庫中，一旦數據出現異常，能立刻作出反應，減少人為傳遞數據過程中發生的弊病。

 

以上數點，僅為個人淺見。個人期望，大家協力同心，共同為老屋重建奉獻心力，為建築和居住安全大步向前邁進。

 

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建經公司第三方查核 建築融資有保障

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近幾年以來，國內傳出多起「建築融資超貸」等消息，銀行輕則蒙受金額損失、或被裁罰，重則遭檢調介入調查、多多少少賠掉商譽。每當類似事件發生時，屢屢提醒著我們該認真正視如何建立更完備的融資放款管理制度，使銀行債權獲得更有效的保障。事實上，我個人認為銀行大可與建經公司攜手合作，由建經公司提供公正第三方查核，為建築融資加一層保險，共同建立完備的放款管理機制；若能成功推動，將是我國金融監理上重要的里程碑。

 

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縱觀目前國銀建築融資授信，需依照《金融控股公司及銀行業內部控制及稽核制度實施辦法》進行；然而，實務上融資授信大多會因各家金融機構的內規、時空環境與經辦人員的差異而有所不同，授信標準「因人而異」、「因地制宜」並不罕見，同一筆授信案交由不同經辦人員、或不同分行，授信條件大多會有所差異，而如此情況無疑會增加授信風險。

 

再者，2020年至今外部因素風雲驟變，包括營造成本高漲、利率上升、ESG議題蔚為風潮、碳費預計開徵，以及國際地緣政治風險上升與經濟下行的挑戰。房地產業者經營風險上揚，陸續有小型建商宣布不支倒閉，若倒閉情形進一步惡化，將會波及我國金融體系穩定。因此，我認為有超前部署、強化授信品質之必要，由建經公司協助銀行進行「建築融資查核簽證作業」，如同會計師辦理財報簽證一樣，建構我國建築融資授信管理之標準與規範。藉由建經公司制度化、系統化的查核作業，以降低人為的弊端與風險。

 

所謂「建築融資查核簽證作業」，有「工程進度查核」、「銷售率查核」、「建案財務稽核」等三大要點，第一項工程查核，包括由建經公司辦理事前資料審查、事中現場確認、事後出具報告，若工程進度有差異或給付工程廠商款項有異常，即可知會融資機構；第二項銷售查核，則包含事前資料審查、事中銷售查核、事後出具報告，詳盡比對建案實際銷售狀況，以及核對預售屋入款資料與對帳單資料，應能勾稽出銷售回報不實、灌水，或者金流等相關疑義。

 

延伸觀看：【房市新商機專題】都更危老預售屋正夯 建經公司助買賣雙贏(影片)

 

第三項建案財務稽核（專款專用查核），包含事前資料審查、事中專款專用查核，以及事後出具報告，除了與融資信託機構逐項確認請款相關憑證單據，及「預定工程撥款進度表」，且會派專員至工地現場查核工程進度，並與現場人員訪談了解施工或付款是否有異常。倘若發現工程進度不符或撥款相同單據異常，即會傳達給融資機構周知。

 

建經公司因具備充足的建案開發經驗與專業知識，若往後訂定建築融資在一定金額以上，需由建經公司出具「建築融資查核簽證」始能放款，能夠降低銀行放款風險，讓優質建商獲得足額貸款、同時拒地雷建商於千里之外，以良幣驅逐劣幣，促成銀行、建商、地主、消費者多贏的新紀元！

 

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土地與建築融資該如何辦理？安信速成教學！

受惠低利、資金寬鬆與強勁的經濟成長，國內房地產景氣持續復甦，吸引不少人轉戰不動產開發行列。對於想投入不動產開發的業者而言，事先暸解「土地與建築融資」該如何辦理，是順利推案的重要一堂課。此外，向銀行申辦土地與建築融資需要注意什麼眉角，或者有什麼簡便的捷徑呢？快來讓安信幫您解惑！

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業者向銀行申請土地與建築貸款，通常土地、建築貸款會一起申請，二者合稱「土建融」。土建融償還年限通常以不超過五年為原則，且與房貸一樣需按月繳息；之後若建物完工出售，該戶出售的貸款部份應予清償或轉為分戶貸款。

 

申請土建融往往需要準備三大類資料，分別是「企業基本資料」、「財務資料」與「興建資料」。其中，企業基本資料通常又包括「公司設立變更登記表」、「董監事名冊與股東名冊」、「公司借款股東會議紀錄」、「股東債權居次同意書」、「土地融資承諾書」…等，另外還需要公司執照、負責人財力證明、企業戶金融機構往來情形證明等資訊，提供給銀行作徵信。

 

不過，若是合法且正常經營的不動產業者，其企業基本資料、財務資料大多不會有問題。安信建經表示，若想順利申貸土建融，關鍵在於「興建資料」（詳見圖表），而其中「具體之興建計畫與償還計畫」尤為關鍵。

安信建經解釋，因央行為了健全房市，除了針對銀行不動產放貸進行專案金檢，還要求國內各金融機構對於借款人檢附的具體興建計畫，應詳細查核「該筆土地之建築計畫、財務計畫、還款計畫及其他授信所需考量之內容」，並規定要「確實查核借款人檢附之興建計畫是否具體周延並留存相關文件」。所以，想申辦土建融的業者，若未備妥完善的興建計畫與還款計畫，申貸案就容易遭銀行打回票。

 

所謂「具體興建計畫與償還計畫」又包含：「建築師設計圖及面積計算表」、「資金來源去路表」、「自備款來源說明書」、「房屋銷售計畫」和「公司營運情況及償還方式」，每一項均寫鉅細靡遺交待清楚，才能快速且順利取得貸款。

 

若是沒有經驗的中小型企業，申辦土建融容易「卡關」。對此，對此，安信建經提供不動產融資代辦服務具有「高核准率」及「精準的貸款額度」等兩大特色，

自民國85年安信建經推出不動產融資服務，已累積超過25年以上豐富經驗，累積承作融資金額突破貳仟億元，是建築融資界的權威，也深獲銀行業界的信賴，有意申貸的企業可向安信建經諮詢，以免遲遲申請不了土建融而錯失可貴商機。

 

安信建經最後提醒，並非所有土地都可以申請土建融，像禁建區、山坡地，以及產權不清等土地，銀行往往不願意承作貸款。其次，因央行持續打炒房，未來可能進一步緊縮土建融成數，企業應把握時間儘速送件。

【建築融資懶人包】建築融資到底是什麼? 定義、流程 安信一次告訴你！

 

建築融資是什麼?聽說可以申請建築融資來紓解蓋房子資金不夠的情況，那我應該符合什麼條件呢？安信建經建築融資懶人包，讓您從定義到流程一次搞清楚!

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Q1、什麼是建築融資？建築融資定義告訴你!

建築融資是指，對於建築業或個人不動產投資業務之抵押或週轉性質之專案融資，為金融機構授信業務之一種，以建築物基地為擔保品向銀行申請，使建商或個人可以興建房屋作為出售、出租或自用等融資需要。

Q2、了解建築融資後，達到什麼條件或有什麼限制才可以申請呢？

l   目的: 取得建築基地所有權及建築執照起造人之企業及個人，申請建築融資必須以興建建築為目的。

l   擔保人: 除了擔保品外，申請人為個人者，一般依銀行授信風險考量通常會要求尋找兩位以上作為連帶保證人，而申請人若為公司組織為單位，除其公司主要負責人必須負連帶保證責任，一般銀行也會依授信額度及風險考量要求借戶，另外提供連帶保證人作為信用加強之機制。

l   時間: 貸款年限一般銀行會以興建期考量，一般為2-4年。

額度: 建築融資分為：貸款成數約為擔保土地和建物的價格以內。

1、土地融資6.5成(危老重建融資除外，可至7-8成)

2、營建融資5-7成

l   利率: 通常利率會在2%左右(危老融資最低可低於1.8%以內)。

 

Q3、那建築融資的申請流程有哪些呢?

先備好文件資料後向辦理建築融資的銀行或是民間金融機構申請

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準備擔保品、個人或公司申請條件，開始進行現場勘查、擔保品估價及審核

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確認貸款成數、可貸金額與利率等相關資料後進行簽約對保及土地權設定。

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以上流程結束後即可進行撥款。

看完以上資訊有沒有對建築融資更了解了呢?如果在建築融資這方面有幫助的需求，歡迎接洽安信建經之專業諮詢！

安信建築經理股份有限公司在「代辦建築融資」業務方面，與國內各主要金融機構合作，能隨時掌握金融脈動，搶得市場的先機，為您掌握最有力的資訊，以最優惠的條件，順利取得充分資金。此外，針對客戶的開發案，我們提供金融機構事前的興建計畫審查與事後定期的工程進度查核，以確保工程順利進行，降低工程成本，同時降低融資風險，金融機構債權得以確保，讓建築業者、金融機構同獲雙贏。

自民國84年安信建經推出不動產融資服務，由於銀行核准率高及精準的貸款額度，在業界已累積了專業的口碑，25年以上豐富經驗，累積承作融資金額突破貳仟億元，是建築融資界的權威，也深獲銀行業界的信賴。