綠色金融時代來臨 如何從建築開發導入ESG永續連結貸款

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2005年，聯合國發布《Who Cares Wins－Connecting Financial Markets to a Changing World》報告後，「ESG」概念與名稱正式萌芽，經過近十多年的發展，資本市場日益重視「ESG」，相關的評價機制、投資商品應運而生；當然，這也包括備受矚目的「綠色金融」。

2017年，金管會推動「綠色金融行動方案1.0」，涵蓋授信、投資、資本市場籌資、人才培育、促進綠色金融商品或服務深化發展、資訊揭露、推廣綠色永續理念等7大面向，促使金融市場引導實體產業、投資人、消費者重視綠色永續，讓台灣轉型為綠色低碳經濟、綠色投資、綠色消費與生活。2020年8月，金管會進一步發布「綠色金融行動方案2.0」，建立我國永續金融分類標準等措施，運用金融市場的影響力，引導企業重視ESG議題，並促成投資及產業追求永續發展之良性循環。

ESG追求的「永續環境」、「社會責任」及「公司治理」等三大面向相當崇高，但對追求環境永續的建築業者而言，筆者認為在邁向「淨零排放」，並致力於建構「永續城市」之理想外，ESG及綠色金融也可為業者帶來在籌資上的實質優惠，並非紙上談兵式的構想。

在ESG浪潮推波助瀾之下，大多數國銀已啟動永續連續貸款方案，例如合作金庫與台灣建築中心合作，將ESG與土建融授信業務結合推出「永續連結貸款專案」；除了公股行庫外，亦有部份民銀推出類似方案，方案內容大致為給予符合ESG認證的業者較高的貸款成數、較低的土建融利率。一般來說，銀行給予的利率減碼條件各不相同，減碼額度約0.1至0.3個百分點，少部份建融專案可達0.5個百分點。

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假如建商的推案規劃為綠建築，購買綠建築的消費者同樣可以享受綠色金融優惠，房貸利率可以減碼約0.05至0.25個百分點不等，包括公股行庫、國內民銀、國內外銀、數位銀行等業者都推出相關的永續連續貸款，如第一銀行、中國信託、台企銀、玉山銀行、渣打銀行、王道銀行……諸多銀行都著力開拓綠色金融業務。倘若購屋族因此取得較低利率房貸，建案銷售可能因此受惠，建商無疑是受益者之一。

以筆者觀察角度，國銀於2022年逐漸緊縮土建融放款，尤其中小型建商取得土建融的難度上升；如果中小型建商也加入ESG的隊伍當中，不僅能相對順利取得融資、降低資金成本，更能為建案取得銷售優勢。更何況，台灣預計於2024年起開徵碳費，而建築業雖不在第一波課徵的產業名單當中，但建築原物料大多為高耗能產物，意味著未來推案成本可能升高，如果現在不加快邁向ESG，往後的企業競爭力恐將落於人後。

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危老重建案遍地開花 北市2個行政區核准飆破百件

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據內政部全台危老重建計畫統計顯示，截至今年3月底止，台北市危老重建案核准件數達805件，占全國核准件數比例近3成；若以行政區來看，根據台北市最新公布數據顯示，截至今年2月28日止，核准數量排名前五名依序為中山、大安、士林、大同、北投等區，而中山與大安核准件數更連袂達到百件，重建熱潮可見一斑。安信建經總經理張峰榮表示，危老重建因容積獎勵明確且執行效率快，在內政部積極推動之下遍地開花，台北市核准件數更是高居全國之冠；由於危老時程容積獎勵在今年5月12日將由4％遞減至2％，預期會再有一波申請送件潮，有意重建的地主應儘快把握時間提出申請。

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危老案分布有玄機　地主態度成關鍵

 

安信建經彙整統計顯示，台北市危老核准件數最高的行政區為中山區，共計達113件，占全市核准件數約14.2％，其次為大安區有100件，所占比例約12.5％，分居3到5名的士林、大同、北投區占比也都達到一成以上。若以危老建案數量密度看來，排名前五則為大同、中正、大安、中山、萬華，顯示中山、大安，大同區不論數量或是密度都在前五名之列，其中排行第一的大同區每平方公里更有高達約15.31個危老建案，遙遙領先第二名中正區的9.99個。

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外界普遍認為建商對房價高的地方重建案較感興趣，但實際上並非如此。數據顯示，房價相對低的大同、北投、萬華等地危老案並不少，反觀房價高昂的信義、松山則是倒數二、三名，而南港因住宅存量較少且住宅聚落分散，故歷來重建案不論數量或是密度皆敬陪末座。

▲受惠西區門戶計畫，大同區房價快速飆漲也使得地主們重建意願大增。

 

張峰榮分析，危老案成敗的關鍵往往在「分回坪數期望值」與「住戶整合」上，信義與松山區因房價水準較高，地主對於分回坪數的期望值也較高，也因此較不易妥協建商給予的分回條件，以致於重建案數量遙遙落後。

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房價大漲推升重建意願　大同區老房大翻身

 

以建案核准密度排名第一的大同區為例，該區近年受惠於西區門戶計畫，房價快速飆漲，南大同一帶已有數個建案每坪成交均價達到百萬元以上，引起市場關注。因房價高飛使得建商給予地主分回條件提高，地主重建意願隨之走揚，更易促成重建案。

張峰榮強調，因時程容積獎勵項目幾乎沒額外成本，取得該項容獎的效益最高，但由於時程容積獎勵不斷遞減，老屋地主若有意願重建，不妨把握在5月12日時程容積獎勵砍半之前，儘快評估與參與，才能爭取到最大的重建價值。

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張峰榮提醒，不管是與建商協議一般合建、或者危老重建，應篩選有信譽、實績良好的建商；若希望享有重建後的高額容積獎勵，但對申辦流程不夠熟悉，可透過建經公司以「全案管理」委建模式進行重建，以增加自己的資產價值。安信建經重建經驗豐富，可協助地主快速爭取最高之危老獎勵與優惠融資，危老密度最高的大同區亦有老宅加入安信建經「全案管理」委建模式，如近期已進行動土、位於延平北路三段的連棟老宅，因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合，執行過程中較難以達成共識；安信建經協助為地主成立法人主體，建立股東會的決策來執行重建，並利用決議機制解決意見分歧問題，在短時間內就成功推動重建，達成地主多年來的重建心願。

 

台北市行政區危老重建核准件數及密度排行：

安信建經彙整自台北市政府資料。