不用靠建商也能ㄧ坪換一坪 安信「全案管理」如何把危老重建利益最大化！

老屋重建「一坪換一坪」不是夢！許多老屋地主心中都有重建夢，但不管建商來談了幾次都無法圓滿成真，從期望變成失望。不過，屋主們別失望太早，「老屋重建的新選擇」-「全案管理」一條龍服務模式越來越普及，成功重建的老社區案例正快速成長當中。業者表示，只要「區分所有權人100%」同意，即可交由建經公司依「全案管理」模式重建，從申請危老重建程序到建築完工，都由建經公司一手包辦，屋主有機會能實現「一坪換一坪」的期望，甚至透過銷售，賣掉房子抵付成本及費用，剩餘利潤則由土地所有權人共享。

※延伸閱讀：【知識文分享】危老重建分屋比例怎麼算？破解「一坪換一坪」的迷思！

目前市場上提供「全案管理」業者雖然與日俱增，但服務素質不一。以「安信建經」來說，是目前歷史較悠久、口碑較好的建經公司；該公司由國內仲介業唯一上市的信義房屋、與台新銀行合作成立，累積25年以上的經驗，並有專業危老重建顧問團隊，在大台北地區已順利幫助多個危老屋進行重建。

 

安信建經總經理張峰榮指出，安信建經結合整個信義集團的資源，再次讓台北市中正區的一棟老舊透天，成功申請危老重建計畫及取得建造執照，未來將興建危一棟嶄新及安全的住宅大樓，幫地主爭取到40％最高容積獎勵上限，預估地主獲利上億元。而與安信建經緊密合作的金融機構約有20家，可以為地主取得足夠資金，並談到最佳的貸款條件。

※延伸閱讀：安信建經信義路危老案動土 打造安心耐震建築

 

雖然「危老自建」搭配「全案管理」越來越夯，但仍有部份民眾不懂和地主選擇與建商都更、合建有何不同？安信建經解釋，建商整合都更權利變化或協議合建模式，是由建商出資並全權掌控，地主只能被動分回房子。

※延伸閱讀：【知識文分享】合建是什麼？　「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」的差別？

 

但「全案管理」一條龍代建服務對地主而言，具備三大優勢。

①   全權掌控：地主=老闆，可以決定產品規劃、分配比例等事務，執行面事務則由建經公司專業團隊一手包辦。

②   公開透明：與建商合建，地主大多無法得知建案細節，但「全案管理」重建各項流程、財務都公開透明，地主全程知悉。

③   利潤自享：重建增加的容積獎勵利潤，歸全體地主所有，不必分給建商，因此利潤也歸全體地主享有。

 

如果地主對於建築規劃沒有特別想法，安信建經可提供一站到位的服務，前期作業到後續統籌完整執行，服務內容包括以下五大面向：

 

部份老屋地主對於重建是朝思暮想，但既苦於手上沒錢，又擔憂如果「遇人不淑」，房子蓋到一半營造廠倒閉落跑，所以遲遲不敢進行重建。

 

安信建經總經理張峰榮強調，安信建經累積逾25幾年的經驗，深諳地主顧慮，因此安信建經提供或協助爭取「優先核貸」、「協助續建機制」、「優惠的撥付條件」三大服務，能夠協助地主重建工程從頭到尾一條龍服務、圓滿結案。

※延伸閱讀：安信建經服務危老自建案　攜手瑞興銀行省錢又快速

⑴   優先核貸：安信建經與瑞興銀行已簽訂合作備忘錄（MOU），給予地主優先核貸服務，承作的個案有最快在一個月內即可撥款。

⑵   協助續建機制：重建過程中若遇建商或營造廠商因故無法履約而工程中斷，安信建經或信託業者將依信託契約約定啟動續建機制，或得依續建條款之契 約約定，協助讓建案持續取得銀行後續撥付資金，避免資金斷鏈危機。

⑶   優惠的撥付條件：向策略合作銀行爭取到優惠的付款條件(額度高、利率低，動撥方便)，可有效減輕地主的財務負擔。

※延伸閱讀：危老自建不用怕沒錢　安信傳授如何籌措100％興建資金

 

對大多數老屋地主而言，重建或許是個遙不可及的夢想，但實際上並沒那麼艱難；只要100％所有權人同意，剩下的事通通交給「全案管理」，危險老屋變成嶄新又安全的居住空間，一次搞定！

※延伸閱讀：舊屋重建該找誰幫忙?危老自建/申辦都更挑選建經公司3大關鍵才不吃虧!

不動產開發信託優缺點比較，慎選建經公司很重要！

據信託公會統計，截至今年第三季為止，全國金融機構辦理不動產信託餘額高達1兆595億元，創下歷史新高；光是今年前三季，新增不動產信託餘額竟突破1千億元大關，比去年同期大增約78%。不動產信託餘額大增的主因，來自於預售屋建案普遍辦理「不動產開發信託」。但房市專家提醒消費者，購買預售屋除了檢覆建案有無符合「預售屋履約保證機制」外，更要慎選一間可靠的「建經公司」，才能替消費者嚴格把關信託專戶。

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依照內政部規定，預售屋建案必須納入「預售屋履約保證機制」，俗稱「預售屋履保」。預售屋履保共有五種模式，建商須在五種中擇一辦理，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「不動產買賣價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」。其中，建商採用比例最高的履保正是「不動產開發信託」。

※延伸閱讀：【知識文分享】不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

消費者購買預售屋建案時，往往看到建案標榜「不動產開發信託」，可能就覺得心安了一半。然而，其實當中大有文章。因為「不動產開發信託」又能細分為以下二種類型：

①   「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」

②   「建商擔任起造人，未把建物交付信託」

而在上述二種不同類型，其各項比較表如下：

「不動產開發信託」類型比較表

比較項目	「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」	「建商擔任起造人，未把建物交付信託」
第三方監管效果	佳	弱
消費者保障力	絕佳	弱
資金專款專用	佳	弱
統一產權以減少開發糾紛	佳	弱
銀行核貸意願	絕佳	普通

 

從比較表上來看，明顯可看出「信託業者同時擔任土地、資金受託人」搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」的保障力最強。

 

所謂「信託業者同時擔任建物受託人及起造人」，建商把資金、承購戶繳納價金全交入信託專戶中，並把土地所有權移轉給受託業者。但民間多數信託業者沒有土地開發、工程營造經驗，因此台北市就曾發生建商未依工程進度請款，而信託業者因不熟悉工程進度便提早撥款，結果建商惡意倒閉的例子。

 

反觀建經公司大多具備土地開發與營造工程經驗，在監管、核撥款項方面更有經驗，且因建經公司擔任「公正第三方」，更能確保信託專戶內資金能「專款專用」，較受消費者信賴。

 

專家解釋，「不動產開發信託」若採用金融機構搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式，通常具備幾大優點：

⑴   信託專戶內資金專款專用，「承購戶」、「地主」、「核貸銀行」等三方權益都受到良好保障，不用擔心建商私自挪用款項。

⑵   統一產權，對於土地產權較複雜的「合建案」，把所有土地產權移轉給受託機構，第三方監管讓地主也能安心。

※延伸閱讀：【知識文分享】危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密！

 

⑶   依合約與工程進度撥款，建案工程蓋到什麼階段才能請款，建經公司會依合約、並視實際工程進度撥款，建商不會提早拿到錢。

⑷   建商容易爭取到銀行融資，銀行不動產放款會嚴格篩選客戶，若採用信託的建案，銀行比較會放心核貸。

 

雖然預售屋履保採用「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式開發，對消費者比較有利，但消費者仍須注意，建經公司在信託中擔任「總指揮官」的角色，因此「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」。因為太重要，所以要說三次！

 

唯有長久經營、公司信譽經歷時間考驗的建經公司，才能負責任地為消費者管理建案，若建案稍有風吹草動，建經公司還會盡可能保住消費者血汗錢。所以，如果您想買預售屋，先問問信託管理是由哪一家建經公司承做的吧！

老屋重建好處有哪些?危老重建補助報你知!

  歡迎下載完整檔案：FB懶人包lesson5危老老屋重建補助FAQ (正式版).pdf

針對熱門關鍵字-「耐震評估」、「危老補助」本篇提供您「危老重建耐震評估補助、優惠貸款利息補助、利息補貼申請所需文件」就讓小編來告訴你吧！

一、危老重建補助

想申請危老重建，首先確認自己房子是合法建物而非違章建築，一起來看看有哪個補助可申請吧！

1.「耐震補助」分為初步評估和詳細評估，在這兩階段的評估都可以申請評估費和審查費的補助哦！

2.「重建計畫」因為重建計畫需要專業的建築師去製作，所以費用就會比較高。針對重建計畫，政府最高補助每案5萬5千元以及行政作業費5,000元。

二、耐震評估

俗稱「老屋健檢」民眾向政府提出申請後，由專業技師到家裡進行耐震評估，評估分為初評和詳評兩種。

初步評估耐震級別分類:

1.「甲級」很安全，不需進行重建

2.「乙級」屬於瀕危級別，符合下面任一條件，需進行詳評

3.「未達乙級」確定不安全，無需再進行詳評，可直接申請重建計畫

初評和詳評的費用差距很大，初評大約要花1萬5千元到2萬元，而詳評最低從15萬元起跳，面積越大費用越高哦

三、耐震評估流程

(圖表請參考檔案內文。)

四、重建計畫補助項目

為了鼓勵潛在危險及老舊建築物，在結構安全性能初步評估原每棟補助6,000-8,000元，政府提高每棟補助12,000-15,000元，為大家省下一筆費用哦！

五、重建貸款與利息補貼

申請資格：依都市危險及老舊建築物重建住宅貸款利息補貼作業規定

(1) 申請期間：公告日起至民國110年12月31日

(2) 每戶重建工程貸款利息補貼：最高350萬元

(3) 優惠利率按郵局二年期存款額度未達500萬元郵儲利率減0.533%計算 

(4) 承貸金融機構貸放利率按郵儲利率加百分之零點九計算

(5) 政府補貼利率為1.433% (承貸金融機構貸放利率減優惠利率)

(6) 貸款期限最長20年，寬限期(繳息不還本)合計最長5年

(7) 補貼期間第一款所定優惠利率第4年起停止補貼需重新議定利率

六、利息補貼申請文件

1.都市危險及老舊建築物重建住宅貸款利息補貼申請書

2.都市危險及老舊建築物加速重建條例核准重建計畫函影本

3.建物所有權狀影本、建築物使用執照影本及測量成果圖影本或建物登記謄本。

4.申請日前 1 個月內戶籍謄本

5.綜合所得稅各類所得資料清單正本

6.申請日前 1 個月內家庭成員財產歸屬資料清單正本

7.面積未滿 40 平方公尺建物所有權狀影本或房屋稅籍證明

8.外籍人士需檢附出入國（境）紀錄及居留證或居留入出境證 

文章延伸閱讀→【知識文分享】危老老屋重建補助FAQ：重建貸款利息補助申請流程、所需文件與注意事項，一次看！

土建融優缺點大分析！帶您了解自身是否適合申請？

近年來國內房地產景氣雖好，但新聞仍不時可見建商與民間融資業者有財務糾紛。事實上，不動產開發商或有意進軍房市的業者，可以循正常管道，擅用銀行之建築融資服務，即所謂的「土建融」，同樣可以獲取土地開發所需資金，還能享有較優惠的利率條件，對於公司營運利大於弊。

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安信建經指出，國銀提供的「土建融」放款，最大優點是「利率低」、且「利率穩定」，除非央行升息，否則銀行不會無故加息，這點對於建商而言相當重要。再者，如果是都更、危老重建申請土建融，更不受央行最高上限六成「限貸令」限制，可大大降低建商的自備資金水位。

 

至於建融的優點更多，建融屬於「無擔保貸款」，而且「只還息不還本金」，建商資金壓力不高。雖然建融利率有些可能達2.5％至3％，但完工後轉為分戶貸款，利率便會降至2％以下。

 

建商申辦土建融可謂好處多多，但安信建經表示，土建融對大多數業者而言是利大於弊，但也不是適合所有人。從實務上來劃分，信用良好、營運穩健的公司行號最有利於申辦土建融，這類公司獲得核貸成數高、利率低。在房市景氣好的環境下，業者可以放大財務槓桿，以有限的資金搏得更大化報酬。但若是信用有瑕疵的業者，銀行徵信時若發現該公司財務狀況有問題，該公司申辦土建融可能會受到限制。

 

安信建經提醒，銀行業授信往往會根據「5P授信準則」來承作放款，所謂「5P」指的是「貸款戶」（People）、「資金用途」（Purpose）、「還款來源」（Payment）、「債權保障」（Protection）與「授信展望」（perspective）；如果申貸者的「5P」均符合要求，不僅可以快速獲得核貸、且通常能爭取較好的貸款條件。

 

安信建經解釋，「貸款戶」（People）是指貸款方的信用、營運狀況，銀行會以此評估貸款戶是否重視信用狀況？是否違約風險高低？

 

「資金用途」（Purpose）為銀行方要了解貸款戶資金運用計畫，是否在合理範圍之內，最忌諱借款「以短支長」；由於不動產開發屬於資產變現，因此銀行在

 

「還款來源」（Payment）大多會衡量存貨銷售未來轉換為現金的時間長短、銷售狀況而定，有時也取決於景氣、產品規劃與定價策略。

 

「債權保障」（Protection）則視貸款方能提供擔保品、保證人，降低違約倒債所衍生的風險；「授信展望」（perspective）除了預估放款後的風險和預期報酬外，另一部份則會評估貸款力未來營運的發展性，若是營運、獲利穩健的企業更易受青睞。

 

符合「5P」標準的公司行號，在銀行業者眼中屬於「優質客戶」，申辦土建融往往能貸到較高成數、利率及動用條件也較優惠。但若是不熟悉申辦土建融、或是剛起步的公司，可以向安信建經諮詢解決方案。

 

但安信建經建議，無論是個人或企業行號申辦土建融之前，務必先盤整自身信用狀況，若是近年內有借款遲繳、逾期未繳、債務協商、遭到催收，或者票據退補，以及一年內遭退票三次且未辦理清償註記者，若想申請貸款就會相對困難。

 

國銀「土建融」優缺點比較

	土融（購地貸款）	建融（興建建築貸款）
優點	利率較低。	無擔保貸款
	一般只需準備4成購地自備款， 其餘可貸款。	一般只需準備4-5成  工程款，其餘可貸款
	可加貸營運周轉金。	同左
	可提高資金槓桿，增加資金運用靈活度。
	都更、危老等可貸成數不受六成限制。
	放款條件依契約走，銀行不會無故加息，對貸款方更有保障。
缺點	申請前置作業與需準備的資料多，銀行審核嚴格， 信用不佳者不易申貸。
	銷售狀況不佳時，易有銀行關切還款來源的壓力。

製表：安信建經。

土建融懶人包：辦理流程與注意事項一次了解！

 民間俗稱的「土建融」，其實是「購地貸款」（土融）與「建築興建工程貸款」（建融）的合稱。至於申請土建融的流程怎麼走，以及該準備資料、注意事宜有哪些？以下懶人包讓您一看就了解。

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土建融申請流程

土融、建融的申請(可一併或分開申請)，流程大致分為四個階段，審核時間長短視個案條件及申貸人準備的資枓齊全與否而定，若資料不足，則可能會需要不斷重複補件流程，所需時間更久。若在申貸之前，先向安信建經諮詢，可以更順利備妥申請文件與應對審核流程。

申請土建融需準備哪些資料

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土融申貸成數上限

土融為「實際成交總金額」和「銀行鑑價」二者中，取最低的一種作為放款基準。另外，依央行最新規定，一般購地貸款最高成數不得超過六成，其中一成保留至動工後撥付，工業區閒置土地抵押貸款最高成數不可超過五成
土、建融放款差異　

土融有土地作為抵押品，對銀行有保障，因此利率較低。但建融屬於無擔保放款，以「未來興建完成的房子」作為鑑價標的，所以利息較重。建融如需再續約展延借款期限，通常最長不得超過五年。

 

 

哪些土地可以申請土融

都市計畫內、畫定使用分區的住宅、商業、工業區如有興建計劃者大多可正常貸款，都市計劃外地目以建地較有機會貸款。至於郊區的山坡地、保護區等特殊用地，大多數銀行較不願承作放款。

 

建築物興建完成後，未償還完的貸款如何處理

土融利率較低，在央行管制前有的銀行土融利率甚至殺至1.8％以下，但建融屬於無擔保放款，有些利率可能高達2.5％～4％。若建物完工後，可轉為一般分戶貸款，利率有機會降至1.6％以內(視借款人條件而定)。

 

土建融資Know How大公開！用實例說要領

近年國內房地產市場景氣熱絡，投入不動產開發的業者與日俱增。不過，有的公司就算信用條件良好、營運正常，對不動產開發也有高度興趣，但因不知如何向銀行申貸，於是轉向民間金主融資，背負了高額的利息，讓開發利潤大幅縮水。安信建經表示，其實向銀行申辦「土建融」並沒有想像中那麼困難，而且利率較一般民間借貸低很多，更能享受房市多頭所帶來的紅利！

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Know How1、詳解「土建融」，成功的關鍵一定要看！

「土建融」是什麼？其實，它是土融、建融的合稱。土融指的是「購地貸款」，把已經擁有的土地、或者即將購入的土地抵押給銀行，以獲取一定額度的貸款，自然人、法人、公司均可以申請。

 

建融則是「營建貸款」，用途是「興建房子的費用」，但房子還沒蓋好該如何借呢？事實上，建融的抵押品是「未來興建完成的房子」；由於未興建完成的房子作為抵押品風險較高，因此銀行審查時較為嚴格，申辦者需準備詳細且具體的興建計劃書和償還計畫、財務計畫書、擔保品等資料，銀行核准放款的機率較高。

 

安信建經提醒有意申辦土建融的業者，多數申貸者在「土地買賣契約書」、「合建契約書」、「擔保品資料」等項目準備較充份，但時常敗北於「具體的興建計劃書和償還計畫」、「財務計畫書」等項目，以致於吃了銀行的閉門羹。

※延伸閱讀：土地與建築融資該如何辦理？安信速成教學！

 

有意申辦土建融的公司，最簡便、有效的方式，就是在申貸前儘量先向專業人員或機構諮詢；而安信建經提供的「土建融代辦」服務，二十餘年來不僅核貸率高、且通常能爭取到較好的利率條件，更省去往返補件的寶貴時間。

 

Know How 2、核貸依據要注意，不一定是成交總額

依央行最新規定，土融（購地貸款）最高上限不得超過六成，而所謂「六成」指的是成交總額、鑑價取最低者的六成。舉例來說：

「建設公司購地成交總額為10億元，向銀行申請貸款，銀行鑑價為9億元。若建設公司同意給該銀行承作貸款業務，則銀行放貸成數上限為『9億元 X 0.6 = 5.4億元』。另依央行規範，購地貸款需保留一成至動工後才能核撥，因此承辦銀行只能先撥款五成、即『9億元X 0.5 = 4.5億元』，剩下一成0.9億元須等到基地動工時才能撥款。」

 

一般來說，土融、建融會向同間銀行一併申貸，而建融核貸金額通常是「總工程費用的五成～六成」。同樣的，建融也會參酌土融的審核機制，會依據建商報價、銀行核估值作為放貸成數的參考。舉例：「建設公司在台北市推出新建案，RC構造報價為一坪20萬元，但銀行核估值為一坪16萬元、放款成數為50％，則會以16萬元x50%=8萬元/坪作為建融貸款結果。」

 

申辦土建融除了要準備完整的資料，辦理流程均可大致分為「申請→審核→設定→撥款」等四大階段；至於利率部份，目前大多數金融機構落在1.8％～3％之間。另外需注意的是，建融通常是「2~4年一約」，只還本息不還本金，2~4年屆滿時如尚未完工，則需展延續約，一般最長為5年。

 

安信建經指出，雖然央行針對土建融放款上限規範趨於嚴格，但像都更與危老等政策鼓勵重建項目，並不在相關規範之內，有意申貸者可向安信建經詢問詳情，以儘早作規劃。

※延伸閱讀：【知識文分享】危老自建不用怕沒錢　安信傳授如何籌措100％興建資金

土地與建築融資該如何辦理？安信速成教學！

受惠低利、資金寬鬆與強勁的經濟成長，國內房地產景氣持續復甦，吸引不少人轉戰不動產開發行列。對於想投入不動產開發的業者而言，事先暸解「土地與建築融資」該如何辦理，是順利推案的重要一堂課。此外，向銀行申辦土地與建築融資需要注意什麼眉角，或者有什麼簡便的捷徑呢？快來讓安信幫您解惑！

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業者向銀行申請土地與建築貸款，通常土地、建築貸款會一起申請，二者合稱「土建融」。土建融償還年限通常以不超過五年為原則，且與房貸一樣需按月繳息；之後若建物完工出售，該戶出售的貸款部份應予清償或轉為分戶貸款。

 

申請土建融往往需要準備三大類資料，分別是「企業基本資料」、「財務資料」與「興建資料」。其中，企業基本資料通常又包括「公司設立變更登記表」、「董監事名冊與股東名冊」、「公司借款股東會議紀錄」、「股東債權居次同意書」、「土地融資承諾書」…等，另外還需要公司執照、負責人財力證明、企業戶金融機構往來情形證明等資訊，提供給銀行作徵信。

 

不過，若是合法且正常經營的不動產業者，其企業基本資料、財務資料大多不會有問題。安信建經表示，若想順利申貸土建融，關鍵在於「興建資料」（詳見圖表），而其中「具體之興建計畫與償還計畫」尤為關鍵。

安信建經解釋，因央行為了健全房市，除了針對銀行不動產放貸進行專案金檢，還要求國內各金融機構對於借款人檢附的具體興建計畫，應詳細查核「該筆土地之建築計畫、財務計畫、還款計畫及其他授信所需考量之內容」，並規定要「確實查核借款人檢附之興建計畫是否具體周延並留存相關文件」。所以，想申辦土建融的業者，若未備妥完善的興建計畫與還款計畫，申貸案就容易遭銀行打回票。

 

所謂「具體興建計畫與償還計畫」又包含：「建築師設計圖及面積計算表」、「資金來源去路表」、「自備款來源說明書」、「房屋銷售計畫」和「公司營運情況及償還方式」，每一項均寫鉅細靡遺交待清楚，才能快速且順利取得貸款。

 

若是沒有經驗的中小型企業，申辦土建融容易「卡關」。對此，對此，安信建經提供不動產融資代辦服務具有「高核准率」及「精準的貸款額度」等兩大特色，

自民國85年安信建經推出不動產融資服務，已累積超過25年以上豐富經驗，累積承作融資金額突破貳仟億元，是建築融資界的權威，也深獲銀行業界的信賴，有意申貸的企業可向安信建經諮詢，以免遲遲申請不了土建融而錯失可貴商機。

 

安信建經最後提醒，並非所有土地都可以申請土建融，像禁建區、山坡地，以及產權不清等土地，銀行往往不願意承作貸款。其次，因央行持續打炒房，未來可能進一步緊縮土建融成數，企業應把握時間儘速送件。