【YOUTUBE 動口不動產13】為何會有爛尾樓？傳授如何避免遇爛尾？

 文章來源

缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，近期甚至連危老都更的建案都浮現，但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎？本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登，來破解為何會有爛尾樓？以及如何避免遇到爛尾的建案呢？千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓：國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登

 

►為什麼會有【爛尾樓】發生呢？（00:22秒處）

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題，再加上政府要求銀行限縮貸款條件，讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去，不過因近期整個工料成本回溫，再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施，認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

延伸閱讀：【張總專欄】害怕危老爛尾？採用「全案管理」地主可拿回主導權

 

►營建成本的漲幅？以台北市為例（00:48秒處）

具體說明工料雙漲的前後對比，以前在台北市可能基地200坪以內，蓋地上14層地下3層，以前評估造價大概就落在23、24萬就可以蓋得起來，但近幾年評估這類型個案，發包單價會上升大概30~50%，可能就直接衝到28、29！

 

定期收到快訊？加入安信line@ 

 

►獨家！還有可能未爆的爛尾樓？（01:07秒處）

即便在台北市這種精華區，有些建商因成本上升問題，沒辦法蓋下去的狀況是有的，建商發包給營造廠，營造廠是統包的概念，若成本控管出問題，甚至可能倒閉。

若建設公司造價成本上升，會需要更多資金，建經公司可以協助，向銀行溝通增貸；若遇營造廠倒閉，導致建案停擺，建商配合的建經公司，可在管理建案上提供更換營造廠的文件，並協助續建事宜。

 

延伸閱讀：土建融懶人包：辦理流程與注意事項一次了解！

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善，透過不動產開發型信託，保障土地、起造人及資金，甚至預售款項，都有嚴格的控管，萬一建設公司倒閉，貸款的興建資金也都在專戶內，可讓有意願接手的新建商或企業容易評估，亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀：不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

►對合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選? （02:07秒處）

認為建方式不是主要造成爛尾樓的關係，例如雙北市目前盛行地主自建，但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源，可以選「全案管理」的方式，但在選擇上可以評估幾點：

第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠？

第二、注重團隊組織內的完整性，若具全方位的管理團隊，他們可配有建築師、可能工務團隊或機電、土木機師等專業人士。

第三、觀察個案現場的管理及監工人員。

以上指標可提供參考判斷。

 

►專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！（02:59秒處）

 

建議購買預售屋的消費者，可以問代銷業者或是建商，建案是否有搭配預售履保機制？目前坊間常見的是「不動能開發型信託」，預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶？可再更深入了解，若選擇「不動產開發信託」，是配合哪間銀行或融資機構？配合條件有哪些？還有信託單位是哪一家？確保建設公司能執行完整的信託架構，了解越多，預售款項越有保障！

 

延伸閱讀：害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

想要了解更多？歡迎聯絡安信

【動口不動產ft. 吳睿登】為何會有爛尾樓？傳授如何避免遇爛尾？

文章來源

缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，近期甚至連危老都更的建案都浮現，但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎？本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登，來破解為何會有爛尾樓？以及如何避免遇到爛尾的建案呢？千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓：國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登

Google | Firstory | KKBOX | Apple | Spotify

 

本集重點：

00:06 開頭

01:05 為何會有爛尾樓發生？

01:51 土建融放款限縮？對於危老的影響？

03:18 營建成本的驚人漲幅？對於房價的影響？

04:24 獨家！還有可能未爆的爛尾樓？

06:25 合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選？

07:30 專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！

08:47 建經公司是什麼？為您把關建案的哪些環節？

10:40 專家觀點：對於未來不動產市場發展的看法？

12:55 爛尾樓對於房價的影響？

 

►為什麼會有【爛尾樓】的發生呢？

（01:05秒處）

 

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題，再加上政府要求銀行限縮貸款條件，讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去，不過因近期整個工料成本回溫，再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施，認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

►土建融放款限縮？對於危老的影響？

（01:51秒處）

 

現在銀行限縮貸款的成數，大概就到五成，跟以往動輒七成八成其實落差蠻大的，不過對於危老個案並不會受太大影響，因在政府的鼓勵，加上民間企業的配合，對於有意願改建的地主會給予強力支持，只要符合危老重建個案，仍是可以籌措到100%興建資金。

 

延伸閱讀：【PODCAST 動口不動產4】夯危老第二彈：興建資金怎麼來？

 

►營建成本的驚人漲幅？對於房價的影響？

（03:18秒處）

 

具體說明工料雙漲的前後對比，以前在台北市可能基地200坪以內，蓋地上14層地下3層，以前評估造價大概就落在23、24萬就可以蓋得起來，但近幾年評估這類型個案，發包單價會上升大概30~50%，可能就直接衝到28、29，甚至超過30萬，基地越小、成本越高，且越難找到執行的營造業者，所以現在雙北市，尤其小規模的建案，成本的上升幅度算是相當高！

 

►獨家！還有可能未爆的爛尾樓？

（04:24秒處）

 

即便在台北市這種精華區，有些建商因成本上升問題，沒辦法蓋下去的狀況是有的，建商發包給營造廠，營造廠是統包的概念，若成本控管出問題，甚至可能倒閉。

 

若建設公司造價成本上升，會需要更多資金，建經公司可以協助，向銀行溝通增貸；若遇營造廠倒閉，導致建案停擺，建商配合的建經公司，可在管理建案上提供更換營造廠的文件，並協助續建事宜。

 

延伸閱讀：土建融懶人包：辦理流程與注意事項一次了解！

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善，透過不動產開發型信託，保障土地、起造人及資金，甚至預售款項，都有嚴格的控管，萬一建設公司倒閉，貸款的興建資金也都在專戶內，可讓有意願接手的新建商或企業容易評估，亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀：不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

►合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選?

（06:25秒處）

 

認為興建方式不是主要造成爛尾樓的關係，例如雙北市目前盛行地主自建，但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源，可以選「全案管理」的方式，但在選擇上可以評估幾點：第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠，第二、注重團隊組織內的完整性，若具全方位的管理團隊，他們可配有建築師、可能工務團隊或水電、土木機師等專業人士，第三、觀察個案現場的管理及監工人員。以上指標可提供參考判斷。

 

延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

 

►專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！

（07:30秒處）

 

建議購買預售屋的消費者，可以問代銷業者或是建商，建案是否有搭配預售履保機制？目前坊間常見的是「不動能開發型信託」，預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶？可再更深入了解，若選擇「不動產開發信託」，是配合哪間銀行或融資機構？配合條件有哪些？還有信託單位是哪一家？確保建設公司能執行完整的信託架構，了解越多，預售款項越有保障！

 

延伸閱讀：害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

►建經公司是什麼？為您把關建案的哪些環節？

（08:47秒處）

 

早期的建經公司，算是特許行業，有符合規格的建經公司，都有一定規模，也須要有銀行投資，若從業時間較久，相對在管理上的SOP亦較嚴謹。內部有專人負責資金控管，按工程進度撥付款項，以及設有專責的工程查核人員，控管建案的成本、品質與安全。

 

延伸閱讀：建經公司是什麼？　怎麼挑選建經公司才安全？

 

►專家觀點：對於未來不動產市場發展的看法？

（10:40秒處）

 

爛尾樓造成不動產市場將「大者，恆大者？」，這是一種觀點，尤其合建的爛尾樓案，讓地主反而考慮自己來，但面對大企業，就會相對弱勢。另外，雖然企業規模是參考項目之一，但還是要評估內部專業團隊的完善程度，以及了解過往執行個案的品質，但對於整體不動產市場而言，還是抱持樂觀正面的態度。

 

看更多市場研究？

 

►爛尾樓對於房價的影響？

（12:55秒處）

 

房價的趨勢仍是要回歸成本面，即便有爛尾樓，它也是屬零星個案，綜觀大局面，不會造成太劇烈影響。尤其原物料是會浮動的，現今價格已回穩，所以我覺得房價會越趨穩定狀態。

 想要了解更多？歡迎聯絡安信

敦化南北路及中山北路，這兩條林蔭大道都趕「都更、危老熱」

 

 (擷取8/24理財周刊(1200期-解碼房市)露出內文，文章來源)

台北市林立的高樓大廈雖多，但仍有64萬戶的屋齡超過30年以上，占全市比例達72%，北市老屋比例偏高，使得都市更新更加迫切。

定期收到快訊？加入安信line@

 

敦化南北路十大都更商辦案

 

據安信建經統計，台北市以敦化南北路的商辦重建案最多，光是十大指標案加起來的總案量保守估達一千四百億元以上，合計基地面積逾一．七萬坪，預估重建後，樓地板面積超過十七萬坪。

 

 

安信建經指出，敦化南北路及其兩側商辦類的十大指標重建案，分別是「台塑總部大樓」、「國泰寰宇大樓」、「國際大樓」、「台北學苑總部」、「華塑大樓」、「全錄大樓」、「蘇黎世產險大樓」、「松齡新村地上權都更案」、「敦南安和公辦都更案」及「敦南金融大樓」(表一)。

 

 

其中「台塑總部大樓」自二○一四年即開始籌備都更計畫，是目前全台規模最大的地主自辦都更案，重建後樓地板面積預估約六．五萬坪，開發後總價值上看千億，規劃為前端二棟商辦大樓、後端一棟住宅大樓，最快預計二○二八年進駐。

 

 

安信建經總經理張峰榮表示，不論是老舊住宅或是商辦，重建後最大利基點之一，是可增加更多的容積及使用空間，尤其是台北市主要商圈辦公室，現階段市場仍是需求大於供給，上半年空置率維持在3%以下的低水位。

 

更多市場研究？安信獨家月報

 

商用不動產投入重建，新大樓容積擴增，不僅可加入辦公室產品供給，若符合土地使用分區條件，商辦亦有機會改建為住宅類型，讓空間使用更具多元性。

 

 

舊商辦華麗轉身

 

另有房地產界人士分析，由台北學苑地上權案華麗轉身為中國人壽總部、松齡新村地上權案改建為玉山第二總部大樓，以及舊商辦的國際大樓改建為華固名鑄豪宅案、華塑大樓改為高級住宅的華固敦品等都更案來看，從傳統商辦大樓改為複合式商辦，或是豪宅，另也有從住宅案改為商辦大樓，都是迎合實施者的規劃外，至於轉身為豪宅案的每坪房價都衝高至接近二百萬元。

 

 

此外，目前正在興建中的敦南金融大樓，為霖園蔡家蔡鎮宇名下的寶豐隆興業所有，以前更因誠品二十四小時書店聲名大噪，該舊大樓已拆除重建中，日後將翻身為辦公室、商場及多功能展演空間的複合式商辦。

 

 

但最讓人矚目的是台塑總部大樓的都更案，更新的樓地板面積高達六萬五千坪，除了兩棟商辦大樓可供該集團使用外，未來該棟住宅案的房價，是否會衝破二百萬元？則為市場所期待。

 

 

此外，在政府大推「危老重建」政策後，張峰榮指出，都更案往往因流程耗時令人卻步，以台塑案為例，整體流程亦歷時近十年。另外，因商辦大樓屬於單一或少數產權人所持有，若一般企業法人想要快速重建，建議不妨「捨都更、走危老」，如蘇黎世產險大樓及全錄大樓就轉搭「危老」順風車。

 

 

張峰榮表示，由於都更需經過諸多計畫申請與審議等流程，程序較為冗長，流程平均需要五年以上，而危老重建依法規規定地方主管機關三十日內須完成審核，通過後一百八十日內即可申請建築執照，相較都更，危老重建模式更簡易快速，可省下繁複的行政程序、節省時間成本，也能拿到符合最高效益的容積獎勵。

雙北個案評估？接洽安信

解鎖老屋重建 關鍵難題

 文章來源

(擷取8/25財訊特刊 p20內文露出，林進雄協理訪談)

 

打破舊有觀念 居住安全遠勝於計算價值

除外，現今營建成本上漲衝擊中小建商，偶傳爛尾樓一事，安信建經資深協理林進雄表示，目前銀行也開始資金緊縮，要求建商先有一筆自籌資金，再搭配融資款，甚至未來有可能規定結構體有6成完成度才能動用資金，對中小型建商自籌資金形成考驗，這也是地主必須要注意的。

 

掌握新訊？加入安信line@

 

地主如欲自地自建，就必須委託專業管理團隊統籌執行全案重建過程的大小事務，就是所謂「全案管理」，一般常見有建經公司、中小型建商、建築團隊等，甚至都更推動師都有負責這項業務。

 

林進雄表示，建經公司可幫地主，從開始協助成立法人組織或更新會，協助籌措資金，到遴選建築師、營造廠、估價師、找融資銀行到營造監督、餘屋銷售管理等一條龍服務。在委託這類型專業團隊，最好抱持彼此是夥伴關係，在高度互信基礎下，專業團隊能分析各類型方案的利害關係，讓身為股東地主作出最後正確決策。

 

了解更多？接洽安信

 

在專業團隊的選擇上，公司新舊不是問題，重要是組成團隊的這群人所累積的經驗值，有順利完成的案件可供檢視。 當接觸的團隊願意代墊前期費用，有折讓空間，地主要思索對價關係是否合理，避免貪到便宜卻有損品質。此外，專業團隊合作的金融機構、建經公司及代銷公司也要納入評估項目。

【PODCAST 動口不動產13】快、狠、準分析！2023下半年房市景氣怎麼走？

2023上半年的房市可謂霧裡看花，打房政策、福利補貼百百款，終於到7月份確定平均地權條例、囤房稅、限貸令及青年房貸方案等都告一段落，集結利多及利空因素，下半年的房市景氣怎麼走？盤整期要多久？想要購置不動產的首購族適合進場嗎？還有再加碼雙薪小資族的購屋情境題，睽違一年，第二季首集絕對精采，千萬要聽到最後喔！

客座嘉賓：信義房屋企研室—曾敬德 經理

Google | Firstory | KKBOX | Apple | Spotify

 

本集重點：

# 2023上半年度房市政策、大環境重點回顧

# 2023下半年度，房價怎麼走？

# 建照案量減縮，進入景氣盤整期？

# 注意！下半年景氣可能的變動因素

# 對於推動危老改建及實務面的看法

# 專家傳授：小資購屋入門寶典

 

►2023上半年度房市政策、大環境重點回顧（00:23秒處）

 

今年上半的買氣大概比上不足，就是比去年的下半年稍微冷，但是比去年的下半年好蠻多的。整體的市況就是一個自用當道，因為上半年很多的政策推出，包括：7月1號上路的平均利權條例。這件事就改變很多生態，以後預售不能換約，那司法人購屋要採「許可制」，影響高端的市場。

 

但是同時間，也有租金補貼，8月實施的青年安心成家貸款，利率只有1.775%。所以政策會有兩個方向：第一點、非自用的投資，基本上是不鼓勵的，甚至會打壓。自用的政策上是會給予支持。所以整個政策算蠻中性的；第二點、畢竟房地產的價量在去年已達到一個高峯。所以今年來講的話房市大概就是從高檔進入一個盤整期

。

更多市場研究？安信獨家月報

 

►2023下半年度，房價怎麼走？（01:59秒處）

 

基本上下半年房市可能跟上半年不會差太多。央行連續升息五次，但房市其實還挺得住，修正的幅度也不太明顯。漲多的地區當然壓力會較大，所以市場就有一點是「以盤代跌」。

 

每次景氣在修正的時候對價格的領頭羊通常是建商。因為手上可能超過上百戶房子的時候，現金流是當下最重要的，所以每次在景氣轉折之時，帶風向的都是開發商，一般民眾房子不多，還有出租可以選擇。

 

 （04:00秒處）

 

大概在08年金融海嘯的時候，房價出現過短期的劇烈下跌，那時很多人放無薪假，金融出問題，導致影響工作，房價修正才會是一個短期有感的修正。但目前市場是蠻理性的，在景氣盤整期保守經營，先把手上案子順利銷售，讓資金回收，然後等待下一次起風的機會。

 

定期收到快訊？加入安信line@

 

►注意！下半年景氣可能的變動因素（05:45秒處）

 

現在的外債因素較不確定，再來是總統大選，不過開票那天就過了。解除不確定因素，對房市來講就是一個正面的訊號。過完年後，買氣大概又會開始呈現一個回流。

 

另外民俗月影響也不大，只要避開入厝和交屋即可。另外一因素，可能是報復性的出國潮，在海外置產。但目前第三季看起來，淡季的氛圍也不是特別的強。現在就是旺季不會太旺、淡季也不會太淡，平穩的狀態。

 

►對於推動危老改建及實務面的看法 （06:58秒處）

 

政府在推動改建，我認為能做的基本上都盡力去做了，第一個很重要的政績、第二個是關係到給市民安全性的問題。基本上只要願意改建，大方且快速的給予高額獎勵，

 

但實際上，住戶還是存在一坪換一坪的想法。這在推動上會造成一些困難。尤其近幾年造價成本提升，實務上開發商做整合時，可能兩三年前談的條件，到現況可能無法執行。但各方立場沒有對錯，以住戶立場，當然是希望能分多一點，改建之路真的是需要共識。

 

延伸閱讀知識文：不用靠建商也能ㄧ坪換一坪 安信「全案管理」如何把危老重建利益最大化！

 

►專家傳授：小資購屋入門寶典 （09:57秒處）

 

原則上其實小資族或首購族群，有幾個面向的建議，第一、若買方是比較沒有經驗。可參考原始屋況。但因近幾年裝潢費很貴。所以可參考第二種作法，不妨去挑自住客裝潢過的房子，好處是不用再掏額外的裝潢預算，裝潢的費用含在房價內。雖然單價可能偏高。但是換個角度而言，等於把裝潢的費用含在房貸裡面一起計算，可拉長到20年，30年分擔。

 

想要了解更多？歡迎聯絡安信