「全案管理」神救援 老屋重建、素地自建輕鬆搞定！

台北市老屋比例極高，超過七成是屋齡30年以上的老舊建物，而台灣地震頻發，搖得不少民眾心慌慌。

大同區延平北路上，有一棟屋齡高達近90年的老透天，屋主與鄰居們也擔憂房子老到無法住人、禁不起一次大地震，早就想拆除重建。

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後來，老透天的地主們找上安信建經，由安信建經提供「全案管理」代建服務，除了給予化解地主歧見的解決方案之外，還為屋主爭取到最優容積獎勵，把這棟將近90年的透天與隔壁另外兩間透天一起順利重建。以近年水漲船高的大同區房價來計算，重建後地主除資產價值翻倍外，更可使居住安全獲得完整保障。

 

開發門檻低　身份不設限

安信建經「全案管理」是採一條龍服務模式，小編整理出「三大不限」特色：

①   不限身份：地主、建商、或一般企業行號都可以委託，近年來有部份較新創的建設公司，因品牌資源較不足，而轉向與「全案管理」策略合作。

②   不限類型：老屋重建、素地自建都能委託，只要所有權人100％同意即可。

③   不限買賣：土地委由「全案管理」統籌興建後，安信建經會評估篩選出優質代銷業者處理銷售事宜，而業主全權決定房子是要委託銷售或保留自用，安信建經不會干涉。若成屋後業主決定不賣，則原建築融資可由安信協助轉為成屋貸款。

※延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

流程大公開　共四大階段

「全案管理」是台灣房地產市場火爆的新興開發模式，對地主而言好處多多；而「全案管理」的開發流程，大致可分為「開發期」、「規劃期」、「興建期」與「交屋期」等四大階段：

參考成功案例　地產活化大翻身

由安信建經「全案管理」開發成功的老屋重建案例逐漸增加。以下，小編特別分享三個老厝變新房的實際案例：

①   成功案例一、「大同區延平北路案」：延平北路上的三棟老透天，基地面積約150坪，平均超過50年以上，最老的一棟將近90年。安信建經建議地主成立法人、組建股東會，即可簡化重建及融資信託流程，並利用決議機制解決三方意見分歧問題，一舉解決地主的憂慮。全案順利成案後，將打造地上12層、地下2層的住宅大樓，總銷面積逾千坪，已於2021年通過都審、申請建照。

②   成功案例二、「中正區老透天案」：本案位於信義路二段，屋齡已經有48年，基地面積僅約90坪。安信建經接受委託後，只花二個月就為地主爭取到40％容積獎勵上限，2021年元月展開拆除重建工程，預計興建為地上10層、地下2層住宅大樓；未來完工之後，地主除了自己有保留戶可居住外，另約有十戶可供銷售，全案已於2021年4月動土興建。

③   成功案例三、「鶯歌區住商混合案」：本案占地約620坪，使用分區包括住宅區101坪與商業區519坪，地主旭碁開發因無法從銀行獲得滿意的融資條件，重建計畫因而推遲。由於安信建經與二、三十家銀行有合作，其中商業區部份，在安信的積極協助與爭取下，使得上海銀行很快地給予地主優惠的融資條件，整個重建計畫才得以順利推動，預計興建地上7至8層、地下1至2層的電梯華廈。本案預計於2022年2月取得建造執照，後續將進行動工興建。

 

重建價值歸地主　建經公司不分潤

如果上述案例的地主與建商合建，則可能要分總銷的20％～50％不等之坪數給建商，地主的利潤會縮水不少。但委託「全案管理」興建，地主可以取得所有產權，完全不必分潤；安信建經只收取全案總金額5％～10％的顧問服務費，地主利潤可達到極大化，地主們也不必因糾結於潤多寡問題，導致重建計畫不斷延遲。

【知識文分享】合建是什麼？ 「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」的差別？

 

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台灣都會區開發大多已經飽和，如果在市區擁有一塊素地的地主，應該時常遇到建商上門談「合建」。但對大多數地主而言，面對建商的說辭難免惴惴不安，畢竟不知建商說的話可不可信，也不清楚怎麼合建對自己權益最有保障。就讓安信建經來告訴您，合建的眉眉角角。

安信建經表示，「合建」簡單說，就是地主出地、建商負責蓋房子的合意興建機制。而依照合作方式的不同，合建可以區分為「合建分售」、「合建分屋」與「合建分成」等三種模式。三種模式都是由地主出地、建商規劃興建，最大差別在房子蓋好後、如何分回銷售與分潤。

合建分售

房子出售時，建商賣出「房子」、地主賣出「土地」雙方簽訂房屋買賣契約，地主則與買簽訂該戶房子的土地持分，雙方除了和買方各自簽訂契約外，通常也會各自收取購屋款、土地款；合建分售通常由建商負責銷售，而管銷成本要如何分攤，就由雙方合意約定，不過，這種合建模式在銷售、簽約上比較複雜，採用此方式的人相對較少。

合建分屋

此為常見的模式，房子蓋好後建商、地主依約定比例分戶(房屋面積)，再各自賣掉分回的戶別。

例：某「合建分屋」大樓案蓋100戶，建商分回40戶，俗稱「建商戶」、地主分回60戶，俗稱「地主戶」，雙方各自賣掉分回戶，這就是為什麼有些建案有地主戶的原因。而在實務上，地主戶可自售，也可與建商戶一起委託代銷公司代理銷售。

合建分成

不會先過戶，而是雙方約定好，房地價金的分配比例，等房子賣掉後，建商、地主再依約拆款分賬；如果約定價金分配比是，建商45：地主55，如果成交總額是一億元，則建商會分到4,500萬、地主分回5,500萬。至於管銷成本，通常也會依比例分攤唷~

安信在這邊提醒大家

合建案通常在房屋完工後或在合建契約上有特別約定，地主才需要把土地所有權依約移轉至建商或特定人名下

不會在房子還沒開始蓋，就要地主移轉土地哦！

這點地主要特別注意！！！

如果地主仍然看得「霧煞煞」，那該怎麼辦？

地主若對合建案有疑慮，若有足夠的經濟條件，不仿考慮委建型式，安信建經提供的「全案管理」服務，從建築規劃、工程興建、銷售與物管售服，完整的ㄧ條龍的作業模式，大幅減少地主的困擾，現已成為土地活化的主要方式之一！

危老重建工作站是什麼?設立目的、服務時間及地點?安信建經報你知!

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危老重建怎麼這麼多專有名詞?危老重建工作站又是什麼呢?快來看安信幫你整理好的關於危老重建工作站的資料!有關設立目的、服務時間及地點，一次報你知!

1.  台北市政府為什麼要設危老重建工作站呢?

• 危老重建工作站設立背景:

建管處為積極輔導為數眾多的老屋更新重建，自107年7月起依「臺北市危老重建推動師培訓及獎勵執行計畫」，招募有志於推動老屋重建的專業人士，經講習培訓並測驗合格後，授予「危老重建推動師」聘書，相關名冊及聯絡資訊，可於建管處網站「危老重建專區」查詢。

• 危老重建工作站設立目的:

建管處處長張明森表示，由於危老重建的工作甚為繁雜，而且跨越規劃設計﹅營建管理﹅融資信託﹅銷售管理﹅產權登記等不同專業領域，故建管處徵求有服務熱誠的推動師，籌組跨領域的黃金服務團隊，設置「危老重建工作站」，由不同專業領域的推動師輪值進駐，為市民提供免費的在地化諮詢服務。

*以上資料來自台北市建築管理工程處

2.  那麼現在台北市總共有多少危老重建工作站呢?

依110年5月台北市建管處發出的新聞稿：統計至110年4月底，已受理申請重建計畫639件，其中已核准474件，申請量、核准量及核准率高居全國之冠。為協助為數眾多的老屋住戶及早整合重建意願，目前全市已設置123處「危老重建工作站」，並安排「危老重建推動師」進駐。

資料來源:  臺北市建築管理工程處 

3.  來看看台北市哪裡地區有危老重建工作站和服務時間!

各站的服務時間區分為早(9~12時)﹅午(14~17時)﹅晚(18~21時)三個時段。有關各工作站的地址﹅服務時間﹅連絡電話等資訊，可於建管處網站「危老重建專區」查詢。

4.安信建經駐信義房屋所設立危老重建工作站熱心服務!

*取自2020年6月新聞資料照片。

安信建經所屬的全案管理顧問團隊，選擇從老屋數量最多的大安區及鄰近區域開始，於2020年5月份進駐信義房屋六張犁店所設立危老重建工作站，免費提供當地住戶諮詢，解決居民對危老的疑惑，不僅協助政府推廣都市翻新的施策，更展現信義房屋的加值服務。

安信建經在信義企業集團及信義房屋六張犂店的支持下，得以將危老的專業資訊傳遞給住戶，未來更計劃舉辦社區說明會，向住戶推廣危老重建的必要性。

來看【安信建經進駐信義房屋危老重建工作站】

看完這些後有沒有對危老重建工作站有更多的了解呢?最後提醒大家「時程獎勵」方案從109年5月11日起實施，並於每年5月11日逐年遞減2%，直至114年同日歸零(惟基地面積達200平方公尺(60.5坪)以上者，可另依「規模獎勵」增加容積獎勵)，因此請大家要把握時機儘快向市府申請重建計畫，免得錯失獎勵時機喔!

【知識文分享】危老重建推動師是什麼？對於改建的幫助有多大？

據統計，全台逾50年以上房屋高達69.5萬戶，屋齡30年以上的，今年已超過410萬戶，又以台北市占比最高，達68％。但都更實施至今20年，卻愈來愈滯礙難行，遠遠追不上「房子變老、變危」的速度。

2017年5月內政部推出《危老條例》，這條專為老舊危險住宅所設的「都更改建高速公路」，不僅取消最小基地面積限制、容積獎勵明確，還包含容積獎勵、減免賦稅等，有利加速都市更新，提供人民安全及有品質的居住環境。

危老重建推動師是什麼？

為協助政府推動老屋重建、都市翻新的目標，民間企業也全力相挺，透過開立危老重建推動師證照課程，訓練不動產相關的專業人士，協助成為危老推動師。其主要工作就是協助政府推動危老重建、老屋改建專業諮詢協助，協助社區住戶整合意願與提供法令解說及提具重建計畫，激發市民對危老建物之重建意願。

 

危老重建推動師應要具備的能力？

1.      溝通協調力：整合是危老推動最困難之處，需要統合住戶分歧的意見，並居中協調，因此與社區的管委會相互配合是很重要的！

2.      公正判斷力：只要所有權非單人，即會需要產權劃分，屋主最常會問「改建後可以分到多少？重建要花多少錢？」，因此需要站在公正客觀的立場，了解各住戶的權益，不偏頗任一方，給予最正確的公平回饋。

3.      專業實務力：可謂推動師要具備的基本功，這也是為何政府會先以不動產業界人士為首選，需要熟稔各項法規，關切危老政策的變動，熟悉申請流程及懂得業界行情，因此行家的專業、經驗，可以快速為屋主解決很多問題！

 

危老重建推動可以為民眾做什麼？

首先當然是協助地主取得最高的容積獎勵，其細項工作包含：

（一）  整合住戶意見。

（二）  協助評估基地條件，包括建蔽率、容積率、鄰路條件、獎勵值…等。

（三）  協助執行產權劃分。

（四）  協調拆除前的搬遷安置。

（五）  協助申辦耐震能力初評、詳評。

（六）  協助接洽建築師，規劃繪製3D圖。

（七）  擬具重建計畫及掛件公單位。

（八）  協助地主爭取獲得最高危老容積獎勵

 

而取得危老獎勵後，緊接更重大的任務，即是完成重建工作，

（九）  營造興建廠商的推薦遴選。

（十）  興建資金的取得。

（十一）  向公家單位申請/取得拆照、建照、使照。

（十二）  興建過程之監督把關。

（十三）  協助銷售及還清工程款。

（十四）  確保新大樓順利完工。

（十五）  協助成立管委會及物管售服。

 

還有更多零零總總的細目無法羅列，畢竟興建新大樓是個包羅各種複雜技術的工程，

其中又牽涉太多專業領域和公私營單位，因此業者推出一條龍作業的型式，

幫地主處理複雜繁瑣的大小事，

而由信義房屋，台新銀行共同投資的「安信建經」，

不僅培育「全案管理」危老重建推動團隊，其顧問更是受邀擔任危老培訓課程的授課講師，

想要自身坐擁新大樓的危老屋主，歡迎洽詢「安信建經」！

危老重建流程大揭秘，安信教你輕鬆了解危老重建資格!

危老重建到底是什麼?常常聽到危老重建這個名詞，但總是不清楚它的內容?

今天小編就幫你整理關於危老重建的相關資訊及流程資格，讓你一目瞭然!

幫助你更了解危老重建!讓我們一起來看看危老重建的相關內容吧~

等等，我根本還沒搞清楚危老重建!那就來看危老重建說明吧!

符合都市計畫範圍內且非屬古蹟及歷史建物，並通過危老建築評估後的合法建築物，經重建計劃範圍內土地及合法建築物所有權人100％同意後，在116年5月31日申請期限內，即可申請進行危老重建。相比起都更條例，基地面積和建蔽率上的限制更有彈性，而且政府為了鼓勵民眾進行危老重建，也將都更裡原有舉辦公聽會等耗時的評估程序省略，更提供結構安全性能評估補助、容積獎勵及賦稅減免等多項配套措施！

→來看《危老自建與重建分不清？教你如何分清楚！安信-全案管理服務》

我搞清楚定義了!但怎麼樣才符合資格阿?快來看看危老重建適用資格

要看建築物是否可以申請危老重建，首先要看建築物是否符合危老建築的標準，根據台北市建築管理工程處的資訊，要先確認建築物是否符合這三大基本條件: 

1.建築物於都市計畫內

2.為合法的建築物

3.非古蹟、歷史、文化、藝術及有紀念價值建築物

那麼有哪些建築物可以申請危老重建呢?以下有三個條件，大家要仔細看清楚!

1.經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除者。

2.經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

3.建築物屋齡達30年(含)以上，經結構安全性能評估結果，判定改善不具效益、未設置升降設備者。

前面了解了危老重建內容及資格，那麼接下來一起來看看危老重建的流程吧!

知道自己是否符合資格之後，接著來了解危老重建流程吧!

圖片出處／新北市老屋改建發展協會

最後來看看危老重建以及有關危老重建獎勵的各自申請期限吧!

重建計畫申請截止日為 116 年 5 月 31 日，大家記得要在期限內提出申請喔!

關於其他獎勵的申請，例如容積獎勵及賦稅優惠則分別需要在109年及110年的5月9日之前提出，才能享有優惠，千萬別錯過了!

以上就是小編整理過後的危老重建的資訊啦!相信看過這篇文章後大家更了解危老重建了吧 ! 還想要了解更多相關資訊嗎?歡迎來電諮詢 !

危老重建，交給專業!!

安信建經為想「自地自建」的地主提供一條龍整合服務，擔任代位執行顧問，為您快速爭取最高獎勵！

安信建經積極推動「全案管理」服務，一條龍整合信義企業集團之不動產資源，在建商、地主、金融機構及消費者之間，擔任專業之公正第三人，從協助興建到完工結案，憑藉全案管理模式，達到降低風險、順利完工之目的。

→ https://www.an-sin.com.tw/events/reconstruction/

【安信建經】秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱，信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立「安信建築經理股份有限公司」；希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究，不斷為市場導入新的觀念與管理制度，以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。

服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場，建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。

【危老夯糾紛增 安信建經分享：怎麼重建最有利？】

全台灣瘋危老！但隨著掀起危老重建熱潮，重建糾紛與爭議也不斷出現。很多擁有老屋的民眾也想參與危老重建，又擔心遇到不肖業者而使權益受損、上當；究竟要選擇選哪一種方式，才能讓自己的利益最大化、且又能獲得權益上的保障？

自從《危老重建條例》施行以來，全台灣開始瘋危老。隨著全台掀起危老重建熱潮，重建糾紛與爭議也不斷出現。很多擁有老屋的民眾也想參與危老重建，又擔心遇到不肖業者而使權益受損、上當；究竟要選擇選哪一種方式，才能讓自己的利益最大化、且又能獲得權益上的保障，已成為廣大老屋屋主關注的事情。

據內政部統計，截至去年底為止，全台灣危老申請案高達1,646件，而且申請數量還在快速成長當中。當危老重建越來越熱絡，相關爭議也多了起來。去年有位北市地主控訴，原與建商談妥合建，建商卻逕自申請危老，導致地主權益受損。而高雄更有危老建案在2018年開工，但二年多來卻被踢爆沒在動工。

目前危老重建方式，大多以「合建」、「自建」兩種途徑居多。所謂合建，通常是與建商合建，建商擔任實施者，負責出資金、營造，而地主只要出土地；與建商進行危老合建最大的好處是地主不用出資，但缺點是分回的土地持分減少、多數容積獎勵被建商賺走，且主控權掌握在建商手中；若遇到無信譽或沒有實績的建商，一旦爆發爭議後整個案子恐會卡住動彈不得，屋主無家可歸。

如果選擇危老自建，則掌控權在地主手上，不會有「暗盤交易」的問題，而且土地持分也不會被稀釋。更重要的是，自建地主可以享受高額容積獎勵，不必被建商分走。雖然自建好處多多，但因自建程序複雜、專業性高，大多數地主做不來，只能無耐放棄。

近年以來，民間業者看中危老自建的龐大需求，紛紛提出各種方案來輔導地主自建，經營不動產顧問行業超過25年，由信義房屋、台新銀行投資的「安信建經」也加入服務行列，張峰榮總經理表示：「其中，又以「全案管理」詢問度最高、最受地主青睞。「全案管理」的意思用白話來說，就是「地主自己當老闆，把重建案委託給建經公司處理」。如此一來，建經公司就是地主聘用的顧問，幫地主處理危老自建的大小事。」

危老自建「全案管理」，其統籌事務內容可以說是包山包海的「一條龍」式服務，包括初期的協助統籌資金、建築設計，以後成案後的協助營造興建、銷售計畫，再到末端的物業管理和售後服務，統統都包括在內。因為地主是老闆角色，若對建經公司規劃、營造廠商選擇上有所疑慮，可以自己決定全案方向與細節，不像合建那樣全由建商說了算。

目前來說，安信建經的「全案管理」服務模式已發展成熟，既具備傳統與建商合建的優點，也同時擁有自建的優點，集兩種重建方式優點於一身，毋須擔心遇到不肖建商的問題，現已成為危老自建的熱門方式之一。

	合建	自建	全案管理
主控權	建商	地主	地主為決策者， 全案管理業者(如建經公司)提供專業建議與協助。
優點	地主只要出土地不用出資	1.地主100%獨享土地持分及銷售後的利潤。 2.地主享受全額容積獎勵。	1.地主100%獨享土地持分及銷售後的利潤。 2.地主享受全額容積獎勵。 3.一條龍式服務地主，處理興建期間的大小事務。
缺點	若遇不肖建商，可能出現「暗盤交易」或「分產爭議」。 土地持分需與建商拆分。 多數容積獎勵被建商賺走。 主控權掌握在建商手上。	1. 地主負擔所有費用。 2.興建程序複雜、專業性高，大多數地主無法應對。	地主須出資負擔所有費用(全案管理業者可協助籌資)。

【2020年12月份市場研展月報】

台灣所得增加+台幣升值明年人均GDP首破3萬美元

行政院主計總處2 7日公布最新G D P統計，由於出口暢旺，今年G D P大幅上修至2 . 5 4 % ，預測明年G D P成長3 . 8 3 % ，且每人G D P將達3萬3 8美元、首度突破3萬美元。行政院主計長朱澤民表示，人均G DP破3萬美元，除了G D P成長之外，新台幣升值也是主因。主計總處表示，今年第1季G D P由2 . 2 %修正為2 . 5 1 %，第2季G D P更由- 0 . 5 8 %修正為0 . 3 5%，第3季G DP也上修至3 . 9 2%，為2 0 1 5年第2季以來最高；同時預測第4 季G D P成長3 . 2 8 % ，今年G D P成長2 . 5 4 % 、上修0 . 9 8個百分點，每人G D P 為2 萬8 1 8 0美元。另外，主計總處預測明年G DP成長3 . 8 3%，較8月預測下修0 . 0 9個百分點，主因今年基期墊高所致，明年每人G D P將達3萬3 8美元，台灣人均G D P將首度站上3萬美元。

 

成功保2 !今年G D P達2 . 5 4 %   主計總處估明年3 . 8 3 %

【2 0 2 0 - 1 1 - 2 7 /台灣蘋果日報】

主計總處最新預測，今年不但保有正成長， G D P 成長率還可望高達2 . 5 4 % ，其中第3季單季表現也創下2015年2月以來新高；明年G D P 成長率也可望有3.83%，雖然較上次預測小幅下修0.09個百分點，主計長朱澤民解釋，主要是基期因素。經濟預測方面，主計總處預估第4季可達3 . 2 8 % ， 較8 月份預測上調0.72個百分點，上調主因也是因為出口表現的加持； 併計下來2 0 2 0 年全年經濟成長率可達2 . 5 4 % ， 上調0 . 9 8 個百分點，創全國最樂觀。

 

央行理監事會聚焦匯率房市  估利率連三凍

【2 0 2 0 - 1 2 - 0 5 /中央通訊社】

中央銀行第4季理監事會議預計1 7 日舉行， 今年超低利率以及資金寬鬆的情況，導致房市愈來愈熱，行政院亦已端出「健全房地產市場方案」，提出短中長期9大因應對策，當中提到，必要時，央行會依法採行選擇性信用管制措施。不過台經院六所所長吳孟道認為，台灣經濟相對其他國家不差，但也不到非常好，房市過熱屬於區域而非全面，此時央行生火還是滅火都不太對。總歸而論，市場目前普遍預期利率連三凍，重貼現率維持1 . 1 2 5 %的歷史低點。

 

營建業缺工缺料  推升房價

【2 0 2 0 - 1 1 - 2 5 /經濟日報】

營建業近來深陷缺工、缺料潮，又以缺工問題最嚴重，不僅建案交屋期延長半年，更因工資大漲加重營建成本；上市櫃建商坦言，缺工、缺料雙殺，讓房價相對較低的新竹、台中、南部市場建案，已掀起漲價10%~30%不等幅度風潮。達麗建設執行副總梁景清分析，面對缺工，現在公司做法就是「工資以現金支付取代

月結」，讓工人如期上工、工程按進度進行；缺料問題還好，影響不大。另外為反映成本，建案價格將分別調漲10%~30%不等幅度。

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