安信建經【PODCAST 動口不動產7】報稅季來臨 不動產節稅懶人包來囉！

 

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一次了解「買屋、持屋、賣屋」時要繳納的稅費有哪些？5月份報稅季節來臨，高資產一族該如何作好節稅規劃呢？對於去年新上路的房地合一稅2.0政策，稅務上有哪些需要注意的事項呢？全民夯危老重建，稅務上又有怎樣的優惠呢？夯新聞，7月即將施行的預售屋不得轉手新政策，對於消費者會有什麼樣的影響呢？如果想了解該如何聰明節稅，這集千萬不能錯過喔！

【動口不動產】EP7｜報稅季來臨 不動產節稅懶人包來囉！

客座來賓：義祺地政士聯合事務所-林以德代書

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本集重點：

# 不動產交易稅費說明

# 高資產一族如何作好節稅規劃：(投資移轉、繼承)

# 房地合一2.0政策，稅法及實務注意事項？

# 危老重建稅務規定及租稅優惠？

# 自地自建如何節稅？

# 預售屋新政策，對於稅務上之調整？  

 

▌不動產交易稅費說明 (約00:37秒處)

一般來說不動產稅務有分成「投資移轉、持有稅」兩種，買房子時要繳納契稅，例如：印花稅、地政規費等；如果有售屋賣房時，可能會繳納土地增值稅；另外，有關「所得稅」就是在說財產交易所得稅或房地合一稅，那「持有稅」指的是房屋稅、地價稅等，所以像五月份開徵的季節，就要繳納房屋稅，等到年底時（11月）也要繳納地價稅。

 

公司老闆該如何做好節稅規劃呢？ (約01:36秒處)

這邊提供一些經驗值及理財規劃作為參考：

第一、不要做太多不必要的移轉，簡單來說就是，沒有特別需要，沒經過規劃不要隨意做贈與移轉，因為移轉就有稅務的產生。

第二、遺贈稅法針對贈與移轉有免稅優惠，原先額度為220萬，但從今年111年1月開始，一個人贈與額度提高至244萬元，可充分多加運用！

第三、如高資產客戶想把資產移轉給子女，到底是用遺產繼承方式較節稅呢？還是現階段用買賣方式或贈與方式把資產移轉給子女，其實這都要依造個案去分別評估的，每個人的狀況不一樣，當然站在代書的角度一定以節稅為出發點。

第四、分散登記有效降低稅率，目前房價處在高檔，像地價稅採累進課稅，那房屋稅針對持有住家非自住，如戶數較多，那稅率也相對較高，所以通常會建議，採用不動產分散登記。

 

▌高資產一族如何作好節稅規劃 (約04:39秒處)

假如我手上有兩億元現金想分給子女，若用分散贈與方式會花一段時間，如用現金贈與方式稅務可能會高達數百或數千萬不等，在遺贈稅法裡不動產有個規定，針對不動產之「贈與」有公告價，其中包含土地現值總額、房屋評定價格；通常公告價也就是「市價」相對較低，假設2億豪宅，它的公告價可能是四千多萬，可利用中間價差作節稅。

 

舉個例子說明，分成三個方案：

第一、資金在我本人名下，兩億去買不動產，利用244萬的免稅優惠移轉給子女，這是常用之模式，雖然免贈與稅，但在日後子女若要出售不動產，會碰到一個課題就是所得稅會用限時當價成本，故未來所得稅會比較高。

第二、我出兩億但指名登記給子女，這種情況下，政府認定課稅總額時，不是用兩億而是用不動產公告價，大概是四千萬，相對之下繳納的贈與稅金額不會那麼高了，但其實也會碰到缺點，因取得價為四千萬，若用兩億賣掉，中間價差為1億六千萬，這樣看來所得稅就顯得相當驚人。

第三、每年使用現金贈與方式，每人都有244萬免稅額度，父母親加總額度共488萬，逐年累積當作子女的自備款，而子女結婚登記日前後半年之內，有個100萬的免稅額度，可作為節稅規劃，等到累積到某個程度之後，可使用於購屋不動產，假設現金不夠想貸款的話，建議先去貸款，之後再用每年贈與現金額度使貸款慢慢降低。

以上這三點，都是較常見的節稅規劃方法哦，可供參考！

 

▌房地合一政策，稅法及實務注意事項？ (約07:33秒處)

所得稅修改是在105年，房地合一稅法修改是新制的部分，去年7 /1開始實施，如持有不動產為105/7/1前取得，若出售的話適用於房地合一新制範圍，因政府打炒房政策，較不鼓勵短期出售，較鼓勵長期持有，但還是有特殊情況，例如：建商蓋房子為主要營業項目，稅率在20%無變動；另外是針對持有住宅者（自住），持有時間超過6年且戶籍在此，沒有營業行為，當你要出售時，政府會提供400萬的免稅額度，稅率會用漲價部份的10%去計算，那像危老、都更持有者有配合政策的話，若持有時間不超過5年，可用優惠的20%稅率去算。

 

▌危老重建有哪些稅務規定及租稅優惠？ (約09:22秒處)

針對稅賦上優惠做簡單說明：

在危老重建期間，地價稅可不須繳納，但新屋蓋好之後，需繳納房屋稅，適用於103年之後標準價格，會比老屋增加兩倍以上的課稅金額，目前條例有針對地價稅及房屋稅完工後2年減半的優惠，如是「個人自住」短期沒移轉的話，減半優惠最長再延10年，總共是12年；如之後房子賣掉後，在持有未滿5年的情況下，所得稅部份也可適用20%的稅率。

 

▌自地自建之經營如何節稅？(約11:02秒處)

以所得稅來切入的話，房地合一2.0去年7月上路，比較一下新舊制度的模式，如果用個人去買賣房地產或自地自建、合建分售等，其實稅賦不見得會加重，新制度提倡長期使用，非短期投資行為，時間拉越長影響較少，一般建議購屋資金來源都要做個評估，像「自地自建」還是需要一個專業的顧問團隊來做統籌規劃會比較合適，透過專業團隊可避掉一些像營業稅法裡有個營業稅，再「自地自建」自主性高、利潤較划算，以後要出售利率也比較好哦！

另外想節稅的話，在老屋拆除之前，戶籍要遷入並改設為「自用住宅」作為長期持有，在政策部份提供較高的免稅額及優惠的稅率，而「重建」稅賦優惠在116年5月前截止，要把握時間趕快申請哦！若有「自地自建」之需求，歡迎洽詢「安信建經」為您服務！

 

▌預售屋新政策，對於稅務上之調整？(約13:42秒處)

預售屋完工之前，中間轉手找到新買主，叫做「預售屋可換約」對賣方來說是有獲利的，去年7月前是屬於財產交易所得稅的一部份，並納入個人所得稅去課稅，稅率為5%~40%不等，但在去年7月以後，把房屋獲利部份納入房屋合一稅的課稅範圍，依造持有時間的長短去適用不同的稅率，如購買預售屋中間有獲利要轉手，持有不到2年換約的話會被課上45%的重稅，有個特殊的情況，因預售屋目前受缺工、建築成本上仰影響，相對預收屋價格會比較高，但是政策之後可移轉給配偶、直系親屬、旁系二等親內或是政府認定可供移轉之對象，當然也要看之後政策法條公布內容去定奪。

 

那免稅額部份有調整嗎？(約15:25秒處)

大概在三月底左右，國稅局有發新聞稿提到出售預售屋認列之問題，在所得稅法裡房地合一出售不動產或預售屋的時候，有個出售費用的認列，舉例來說：透過仲介售屋需支付4%仲介服務費，採實際認列的方式，如是自行銷售並無仲介費，扣除費用相對會較少，目前稅法上規定，是出售價格的3%，但不可以超過30萬。

假設預售出售價格為1000萬，已付100萬給建商，當初買900萬，賣給消費者1000萬，中間賺100萬，對於屋主來說會從新買主手上拿到200萬的價款，按造稅法裡的出售價格之費用認列，也就是1000萬＊3%=30萬，剛好是30萬，而國稅局解釋說實際價金不是1000萬，是只有200萬，200萬*3%=6萬，就只有6萬，相差很多，對賣方來說扣除費減少，但要繳納的稅相對會比較多，重點就是「總價越高，數字差距就會大」！

【危老夯糾紛增 安信建經分享：怎麼重建最有利？】

全台灣瘋危老！但隨著掀起危老重建熱潮，重建糾紛與爭議也不斷出現。很多擁有老屋的民眾也想參與危老重建，又擔心遇到不肖業者而使權益受損、上當；究竟要選擇選哪一種方式，才能讓自己的利益最大化、且又能獲得權益上的保障？

自從《危老重建條例》施行以來，全台灣開始瘋危老。隨著全台掀起危老重建熱潮，重建糾紛與爭議也不斷出現。很多擁有老屋的民眾也想參與危老重建，又擔心遇到不肖業者而使權益受損、上當；究竟要選擇選哪一種方式，才能讓自己的利益最大化、且又能獲得權益上的保障，已成為廣大老屋屋主關注的事情。

據內政部統計，截至去年底為止，全台灣危老申請案高達1,646件，而且申請數量還在快速成長當中。當危老重建越來越熱絡，相關爭議也多了起來。去年有位北市地主控訴，原與建商談妥合建，建商卻逕自申請危老，導致地主權益受損。而高雄更有危老建案在2018年開工，但二年多來卻被踢爆沒在動工。

目前危老重建方式，大多以「合建」、「自建」兩種途徑居多。所謂合建，通常是與建商合建，建商擔任實施者，負責出資金、營造，而地主只要出土地；與建商進行危老合建最大的好處是地主不用出資，但缺點是分回的土地持分減少、多數容積獎勵被建商賺走，且主控權掌握在建商手中；若遇到無信譽或沒有實績的建商，一旦爆發爭議後整個案子恐會卡住動彈不得，屋主無家可歸。

如果選擇危老自建，則掌控權在地主手上，不會有「暗盤交易」的問題，而且土地持分也不會被稀釋。更重要的是，自建地主可以享受高額容積獎勵，不必被建商分走。雖然自建好處多多，但因自建程序複雜、專業性高，大多數地主做不來，只能無耐放棄。

近年以來，民間業者看中危老自建的龐大需求，紛紛提出各種方案來輔導地主自建，經營不動產顧問行業超過25年，由信義房屋、台新銀行投資的「安信建經」也加入服務行列，張峰榮總經理表示：「其中，又以「全案管理」詢問度最高、最受地主青睞。「全案管理」的意思用白話來說，就是「地主自己當老闆，把重建案委託給建經公司處理」。如此一來，建經公司就是地主聘用的顧問，幫地主處理危老自建的大小事。」

危老自建「全案管理」，其統籌事務內容可以說是包山包海的「一條龍」式服務，包括初期的協助統籌資金、建築設計，以後成案後的協助營造興建、銷售計畫，再到末端的物業管理和售後服務，統統都包括在內。因為地主是老闆角色，若對建經公司規劃、營造廠商選擇上有所疑慮，可以自己決定全案方向與細節，不像合建那樣全由建商說了算。

目前來說，安信建經的「全案管理」服務模式已發展成熟，既具備傳統與建商合建的優點，也同時擁有自建的優點，集兩種重建方式優點於一身，毋須擔心遇到不肖建商的問題，現已成為危老自建的熱門方式之一。

	合建	自建	全案管理
主控權	建商	地主	地主為決策者， 全案管理業者(如建經公司)提供專業建議與協助。
優點	地主只要出土地不用出資	1.地主100%獨享土地持分及銷售後的利潤。 2.地主享受全額容積獎勵。	1.地主100%獨享土地持分及銷售後的利潤。 2.地主享受全額容積獎勵。 3.一條龍式服務地主，處理興建期間的大小事務。
缺點	若遇不肖建商，可能出現「暗盤交易」或「分產爭議」。 土地持分需與建商拆分。 多數容積獎勵被建商賺走。 主控權掌握在建商手上。	1. 地主負擔所有費用。 2.興建程序複雜、專業性高，大多數地主無法應對。	地主須出資負擔所有費用(全案管理業者可協助籌資)。

【中國時報專欄】危老重建增值 透天老宅炙手可熱

作者：安信建經總經理張峰榮

自2016年政府推出「危老條例」，大方給予最高40%之容積獎勵政策奏效，不僅刺激危老屋主改建的決心，亦活絡不動產業至金融業的商機，「全民夯危老、重建動起來」不再是口號，集結政府及民間企業的力量推動，已付諸實現。除了自住的重建需求外，亦帶動起老屋的交易市場，尤其是整棟的透天厝或產權結構單純的公寓，因危老改建成功機會大，相繼傳出許多買賣成交的捷報。

根據內政部實價登錄之統計資料顯示，2017年台北市屋齡30年以上的透天厝交易量為179件，2018年提高至191件，2019年更增長至228件，這一年來飆升將近20%，除了整體交易的順勢成長外，顯見危老重建獎勵政策對於產權單純的老宅的投資與改建有推波助瀾之效。

但面對供大於需的透天老宅市場，筆者認為在自行改建上有幾樣課題仍須關注，首先是「重建前，基地規劃之評估」，透天老宅雖具上述之改建優勢，但若獨棟透天厝，自身基地過小時，在興建上很難設計坡道平面的車位產品，如果未來有銷售的需求，亦會影響未來增值的空間。通常會建議與鄰地或併排透天協調，整併面積達至百坪以上，若趕在明年5月11日前掛件危老重建計畫成功，仍可獲得最高40%之獎勵，整體在開發上也較符合經濟效益。

其次是「籌措興建資金，身分不同差很多」，自地自建絕對需要先準備一筆可觀的資金，才能完成坐擁新大樓的夢想，若自備款不足只能找銀行借貸，再用銷售的利潤去還款。一般地主用個人身份洽談，所談到的利率條件約為2%-2.5%(若條件差者，甚至在2.5%以上)，而安信會建議並協助地主成立法人，用企業的條件，如個案及借款人條件皆佳的狀況，甚至利率可降至1.8%以下，透過建經公司與多家銀行洽談，為地主爭取到最佳的融資條件，最終由地主選擇配合銀行。目前土建融的利率已殺到1.8%，創歷史新低，搭配優渥的危老容獎，難怪重建案量不斷攀升。

筆者經營都更危老重建事業超過15個年頭，評估及經手過上百件之案例，包含著名的：永春都更案、泰坤新莊案…等，但可實際成功重建者仍在少數，而多年的經營心得，產權單純之「透天老宅」絕對是最符合當下危老政策最快能執行之獎勵對象，產權單純、百分之百同意下地主說了算，讓興建流程更加順暢。不論是自住需求或者置產投資，透天的老宅可謂危老重建市場上最炙手可熱的標的。

安信建經進駐信義房屋危老重建工作站 提供免費諮詢

根據內政部不動產資訊平台統計，2020年第一季台北市住宅平均屋齡30年以上建物，以大安區的數量最多，共79,045棟。秉持全民共同推動都市再造的願景，安信建經所屬的全案管理顧問團隊，選擇從老屋數量最多的大安區及鄰近區域開始，於今年5月份進駐信義房屋六張犁店所設立危老重建工作站，免費提供當地住戶諮詢，解決居民對危老的疑惑，不僅協助政府推廣都市翻新的施策，更展現信義房屋的加值服務。

安信建經全案管理顧問群進駐信義房屋六張犁店

內政部為鼓勵民眾申請危險老舊建築重建計畫，在今年5月6日公布條例修正案，獎勵再延5年，安信建經總經理張峰榮表示：「危老重建新制上路後，雖然危老時程獎勵逐年以8％、6％、4％、2％、1％方式遞減，但在110年5月12日前，危老重建基地只要超過60.5坪以上者不會有影響，仍可領取到10%容積獎勵（新增規模容積獎勵2%，加上時程容積獎勵8%），還是鼓勵屋齡30年以上，並領有合法建物使用執照的住戶繼續申請重建。」

 

張峰榮以個案舉例，像是吳興街220巷附近，有4棟屋齡超過30年的兩層透天，土地面積合計130坪，由4位地主共同持有，安信建經的危老推動師顧問團隊分析此案，最高有機會爭取到40%容積獎勵，從原本的2層透天可重建成10層樓的新大樓，平均每位屋主可換到約163.8坪。從實價登錄資訊來看，此案附近成交每坪約85萬元，若套用在此案，總銷將近6億，扣除興建成本、全案管理顧問費後，再加上原有土地價值約計4億，最終地主獲利約2億，不過，此案目前因住戶間的共識尚未成熟，仍在諮詢服務階段。

 

信義房屋六張犁店成立危老重建工作站，提供附近住戶免費諮詢。

以吳興街這樣的案例來看，台北市30年以上老屋數量龐大，代表住戶們其實都還有機會利用危老重建新制，來創造房屋的新價值。信義房屋六張犁店店長黃俊翔指出，六張犁店服務的商圈範圍涵蓋大安區及信義區，附近有八成左右為屋齡超過30年以上的老舊建物，但住戶大多對危老重建相關知識不足，或缺乏能信任的人協助解決現有的居住環境，因此他在去年向台北市政府建管處提出危老工作站的申請，但危老議題仍屬特殊專業領域，加上法規及獎勵條件不斷增修，為此，安信建經知道狀況後，主動將「重建曙光計劃」導入六張犁店，並安排全案管理的危老推動師顧問團隊駐點，憑藉其具有危老重建申辦的實務經驗，為住戶免費提供專業諮詢，不僅提升危老重建工作站的專業度，更解決當地住戶對危老建物居住的問題。

 

    安信建經全案管理的危老推動師顧問團隊，在信義企業集團及信義房屋六張犂店的支持下，得以將危老的專業資訊傳遞給住戶，未來更計劃舉辦社區說明會，向住戶推廣危老重建的必要性。信義房屋六張犁店危老重建工作站時段為每周一、二上午9～12時及下午14～17時，每周五晚上18～21時，每一時段至少有四位危老推動師為住戶免費諮詢。

5/27【今周刊】1223期-「危老重建瘋全台」專題露出

引述分享5/27【今周刊】1223期-「危老重建瘋全台」專題，安信建經露出部份：

除了帶旺營建、建材等需求之外，危老也帶出了「平台業者」全新商機。舉例來說，信義房屋關係企業安信建經，就開始切入危老市場的「全案管理」服務，目前輔導中的危老案就有四件，均是地主委託自建。

所謂「全案管理」，是指業者為有意申請危老重建的地主，進行「一條龍」的後續服務。「百分之百同意很簡單，但要執行才是關鍵。」

安信建經總經理張峰榮說，信義房屋直營店預計將有部分據點複合經營「危老工作站」，旗下有三十位危老推動師輪值；歸納起來，地主不論是面對棘手的產權切割、流程問題，或是與銀行洽談融資等，都算是建經公司提供全案管理的服務範圍。

安信建經-「全案管理」

安信逾25年不動產管理顧問經驗

超過20間合作銀行、代辦融資超過2,000億！

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#資源整合丶發揮平台綜效，提供建商或地主多元丶完整土地開發全案服務，成為建商的策略夥伴丶消費者最值得信任的品牌。

全案管理介紹

不動產開發全領域專案整合方案

安信建經擁有豐富之資源與管理實務經驗，在建商、
地主、金融機構及消費者之間，擔任專業之公正第三人，
從協助興建到完工結案，憑藉全案管理模式，
達到降低風險、順利完工之目的。

安信和業主關係是「合作夥伴」，是代位執行者，

集結信義集團資源，讓地主快速享有增值利益！

危老重建夯 安信建經：自地自建漸取代傳統合建

根據內政部統計2019年危老申請案較2018年成長逾3倍，且在老屋基地面積有限的前提下，「自地自建」逐漸取代傳統「合建模式」成為地主老屋重建的新選擇。安信建經近年來不止接獲不少危老屋主希望協助取得危老重建容獎的需求，也在去年受理4件危老自建個案，包含重建計劃已核准的新北市「鶯歌案」、北市「信義路二段案」，以及計劃申請中的北市「延平北路案」及「長安東路二段案」。

安信建經「全案管理」服務採自地自建的客制化模式，針對地主的需求，規劃出最適合的重建方案

安信建經所推廣的「全案管理」服務內容採自地自建的客制化模式，針對地主的需求及想法協助規劃出最適合的重建方案，以大同區「延平北路案」的危老重建個案來看，因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合，執行過程中較難以達成共識，易導致案件胎死腹中。

安信建經建議「延平北路案」成立法人主體、建立股東會來執行重建，即可簡化重建及融資信託流程，並利用決議機制解決意見分歧問題，提升成案機率。此案基地約150坪，為數棟屋齡平均超過50年以上之建物，總銷量體逾千坪，為地主量身打造地上12層、地下2層之全新住宅大樓，目前已掛件危老重建計畫，預計今年請照動工，達成地主多年來的重建心願。

「安信建經」代建危老個案-台北大同區延平北路三段案

而重建計畫中，佔地約620坪住商混合的「鶯歌案」為地主旭碁開發的家族祖產，在危老條例剛開始推行時，地主詢問多家銀行爭取融資，仍無法獲得滿意的條件，為爭取最優惠的融資利率，立即委託安信建經篩選洽談合作的融資銀行，並同步進行危老重建的申請。安信建經透過「全案管理」替客戶代建執行，歷經一年多良好互動，此案成功取得上海銀行融資撥付，危老重建計劃也順利核准，計劃打造地上7~8層、地下1~2層的電梯華廈，預計2021年完工。

「安信建經」代建危老個案-新北市鶯歌案

回顧安信建經在承辦危老重建案件的過程，將傳統合建開發商的利潤透過「全案管理」直接回饋到地主身上，同時對工程施工品質確實把關，讓地主在重建後能居住在更安全、舒適的環境裡，達到真正資產增值的效益。

安信建經代建危老個案-新北市鶯歌案之危老重建計劃已獲核准

【工商時報專欄】保障居住安全 應加速危老重建

張峰榮：保障居住安全 應加速危老重建

今年418大地震長安東路二段的一棟建築物發生傾斜，間接成為催化當地住戶整合的助力，因為同樣位在長安東路上的危老個案，基地大約上百坪，六位地主分別持有，協商住戶意見歷經10餘年，終於在今年6月，也就是418地震過後，獲得最後二戶同意，簽訂合作興建合約，完成最後的整合工作，整合開發商成功。


這個個案是透過開發公司進行住戶整合，由安信建經承接興建管理及籌措融資，在整個過程中，其實可以觀察到二個現象，一個是過去建築經理公司(簡稱建經公司)，主要是面對購屋者、銀行機構、營造商等對象，站在第三方立場，進行房屋興建過程中意見的整合及監督管理，以確保建物順利興建完工交屋，看似與社會大眾無太多交集，但現在在都市老屋翻新的浪潮下，建經公司現在也開始踏入協助地主重建的領域，開始提供地主諮詢、輔導與協助，甚至自組「危老重建推動師團隊」，協力增援都市更新的發展。


其二是不論是政府或是民間對於危老都更的案件進行仍太過緩慢，大多民眾都沒有意識到改建的急迫性，除非地震某處老舊建物倒塌了，改建聲浪才會被政府與民眾關注，筆者認為不論是政府或民間企業，應該先從根本去傳遞「危險建物居住安全」的中心思想，並非因個人利益或商業考量、取得額外獎勵亦非首要，最實質的目地應該是真正保障人的居住安全，維護整體都市的安全。


依照過往經驗，需100%所有權人同意的協議合建，平均案件從經手到申請建造執照完成，至少都需歷時5年，但只要有一個人不同意，就都是徒勞無功，顯見最困難的部份其實是「人」的意見整合，安信建經也因此舉辦過上百場地主說明會，讓民眾了解申辦機制及實際情形，但民間力量始終有限，建議政府應該與企業合作，安排特定快速通關窗口，組成專業輔導團隊，共同走入老宅社區，從前期評估、政策諮詢、協請送件，到最終取得獎勵，盡速讓住戶確立未來改建的藍圖，期間能有效加快住戶的共識凝聚與整合，更達到加速危險老舊建物成功重建，讓老舊社區的居民，不再擔心地震造成建物倒塌，從此安心居住生活的目的。