5/27【今周刊】1223期-「危老重建瘋全台」專題露出

引述分享5/27【今周刊】1223期-「危老重建瘋全台」專題，安信建經露出部份：

除了帶旺營建、建材等需求之外，危老也帶出了「平台業者」全新商機。舉例來說，信義房屋關係企業安信建經，就開始切入危老市場的「全案管理」服務，目前輔導中的危老案就有四件，均是地主委託自建。

所謂「全案管理」，是指業者為有意申請危老重建的地主，進行「一條龍」的後續服務。「百分之百同意很簡單，但要執行才是關鍵。」

安信建經總經理張峰榮說，信義房屋直營店預計將有部分據點複合經營「危老工作站」，旗下有三十位危老推動師輪值；歸納起來，地主不論是面對棘手的產權切割、流程問題，或是與銀行洽談融資等，都算是建經公司提供全案管理的服務範圍。

自地委建需求增 安信建經「全案管理」件數年增2成

安信建經「全案管理」首興建個案「盛元裕土城案」(以下簡稱本案)，今(16)日舉辦上樑大典，趕上台商回流的熱潮，為位於土城、新板地區尋求廠房的業主給予即時的助力，解決廠房用地不足的窘境，本案預計明年5月完工，以延伸為「永寧第二工業園區」為願景，其中第一期工程佔地約520坪，打造十九戶之高級廠辦大樓，總銷售坪數約一千六百多坪，總銷金額約六億元，預計若串聯整個永寧工業園區，可創造上仟個就業機會，帶動周邊上億商機。

 除了「盛元裕土城案」，安信建經「全案管理」目前已簽進5件委建個案(3件台北市、2件新北)，總銷將近30億，可以發現「委託興建」的模式，已是地主重點考量的選項之一。安信建經總經理張峰榮表示：「不論工業用地或住宅商辦的改建，在資產增值極大化考量，一般地主不願再讓建商分配利潤，又或者建商認為利潤低不願投入，這時地主反而可選擇擁有高自主性、利潤較大的委建型式，交給專業顧問操刀，可協助遴選廠商、處理法令問題、行政流程，而建經公司又具備興建管理及融資信託的優勢，因此近期接獲想要自地委建的需求明顯增加，以安信內部取得可評估的案件數統計，今年較去年成長約21%，更比前年多44%。」

張峰榮進一步說明，市場上透過第三方重建的方式除了「委建」之外，其實還有「合建」，主要需視「土地條件」、「地主需求」及「建商承接意願」等面向來考量，對於手邊現金不足或信貸額度太低的一般個人地主來說，選擇「合建」較不會有背負資金的壓力，但最後興建完成的建物面積須要與建商分配產權，比例通常為地主5~7成，建商3-5成，但也有可能地主最後分回的空間更為狹小。

若不願地產被建商分配掉、面對繁文縟節的法令及興建過程，則可透過建經公司或專業都更公司協助，以安信建經為例，不僅提供本行專業：建築融資、信託、執行履約管理及工程查核等，現在更可涵蓋協助地主興建管理、銷售，甚至售後物管等一站式「全案管理」服務，不過張峰榮也強調，通常建經公司不參與前端的意見整合，若住戶眾多的狀況下，地主自身會耗費較多的心力在取得各住戶間的重建共識。

「安信建經」為信義集團及台新銀行共同投資，逾二十五年的不動產顧問經驗，合作銀行超過20間、建案管理之資產超過2000億，「全案管理」專業顧問服務，為地主快速激活資產。目前安信建經鎖定「雙北地區」以及「所有權人不超過三位」的土地資產做為主要開發條件，積極經營老舊社區的危老重建，配合政府打造安全的居住環境為使命。

盛元裕股份有限公司林隆元董事長(左五)與安信建經張峰榮總經理一同出席盛元承天科技園區廠辦工程上梁典禮

中美貿易戰越演越烈 新北市工業地產蓄勢待發

工業區立體化方案  吸引廠商地主關注

美中貿易戰衝擊及市場趨勢發展，工業地產話題持續發燒，許多科技業大咖積極回台投資，新北市政府，針對工業區立體化發展方案，積極爭取10倍以上產業樓地板面積，納入新店、汐止、三重、新莊、泰山、鶯歌等29行政區工業區，將可新增樓地板面積約691萬平方公尺，「信義全球資產」及「安信建經」亦於13日下午舉辦「舊廠房‧新進化」主題講座，期待政府與民間企業能串聯共享各方產業資源，加速帶動工業區內整體經濟發展，現場超過上百位工業區地主蒞臨，座無虛席。

三環三線帶動工業區行情  新北市工業區轉型科技廠辦 

近年中國製造業經營成本提升，部分則回台投資設廠，加上中美貿易戰影響，關稅再度提高，產業出現巨大的轉變，使得台商積極回台尋地。在區域方面，台北、新北及桃園成為企業家投資首選。信義全球資產專案經理賴志瑋表示，許多上市櫃及大型廠商持續投資新北工業地產，買地蓋廠房趨勢日漸明顯，而近三年新北市工業土地交易熱區在林口及新莊，廠辦則是中和及汐止，其中又以新北產業園區土地漲幅最高。新北市重大建設持續推動下，三環三線若通車預估帶動沿線工業區行情上漲，而許多工業區開始轉型為科技廠辦型，未來純製造業將會往中南部外移。信義全球資產總經理柯宏安表示，工業地產因個案條件因素影響大，行情價格紊亂客戶往往難以評估，信義全球資產擁有專責工業地產團隊，具備工業地產豐富經驗及土地法規專業服務，能替客戶挑選適合標的及設廠條件評估。

「安信」為地主爭取最大獎勵值  興建籌資一手包辦!

「安信建經」近期密集推廣工業區舊廠翻新升級的理念，接軌此次新北市工業區立體更新方案議題，「安信建經」站在協助地主角度，為其獲取最大獎勵值，安信「全案管理」顧問葉智勳副理表示：針對希望透過自地自建來活化自身地產之工業區地主，安信顧問團隊會先去了解土地及產權的狀況，包含：基地位置、面積、類型及所有權人等資料，並試算各獎勵方案套用於個案操作模式下所獲效益，最後提供給地主最適合的專業建議。「安信建經」總經理張峰榮現場也表示：新北市政府致力於工業區立體化的推廣，以打造新北新經濟為願景，希望能讓原本的老舊工業區翻轉成為新型態的科技園區，利用提升容積率方式，鼓勵新北廠商更新重建增加投資意願，活化產業用地、創造經濟效益，改造整體產業環境，政府對於土地活化更新的策略，正與安信的理念不謀而合，都是希望能改變現有舊廠房的”市容”，藉由安信「全案管理」，幫工業區地主將大規模的低矮舊鐵皮廠房，翻新改建為高聳的科技新商辦大樓，另外也向黃副局長致意，期待政府與民間企業能串聯共享各方產業資源，加速帶動工業區內整體經濟發展。

「信義全球資產」及「安信建經」6月13日下午舉辦「舊廠房•新進化」主題講座，吸引上百位工業區地主到場，座無虛席。

信義集團品牌聯手 傳授新北工業用地活化術

新北市政府積極推動工業區立體化擴大適用區域，欲擴及至29個行政區都市計畫工業區，讓新舊工業地之容積率上限達到315%，並與民間企業建立都市更新共識，加速私人工業區的開發腳步，以因應工業區用地供不應求的現況。

信義集團旗下「安信建經」及「信義全球資產」致力於工業區的活化發展，「安信建經」今年度啟動新北工業區巡迴說明會，提供傳產工業區地主自地自建之優勢，「信義全球資產」具備工業地產專業經驗，涵蓋倉庫、廠房及工業土地等產品，發掘閒置土地之潛力，信義集團整合旗下品牌的專業，滿足地主多元化的需求，聯手打造新北新型態科技園區為目標。

    為快速讓雙北傳產工業區地主更能了解市場動態及如何讓自身地產獲利最大化，「安信建經」及「信義全球資產」於6月13日，周四下午一點到五點，首度聯合舉辦「舊廠房 ‧ 新進化」主題講座，現場提供工業地產最新趨勢行情、地產增值要領、產業政策說明等主題，並邀請新北市經濟發展局副局長黃正誠副主講，歡迎雙北工業區欲重建活化之企業型地主踴躍參加!電洽報名：(02)2345-3377#3872廖小姐(週一至週五9:30~12:00、13:30~17:30來電)

信義集團旗下「安信建經」張峰榮總經理(左)及「信義全球資產」柯宏安總經理(右)攜手合作舉辦「舊廠房 ‧ 新進化」主題講座，致力於雙北工業區的活化發展

安信全案VIP體驗列車啟動 巡迴新北工業區主打在地服務

政府陸續推出工業區立體化方案、危老建築及都更獎勵，傳產工業用地轉型進化是未來發展趨勢，安信建經統計發現，新北市私人開發工業區合計超過50處，評估交通機能、活化效益及舊廠房規模後，以三重、新莊….等地增值幅度較大，活化後獲利最高可增2.5倍，安信建經新推出的「2019-2021全案管理VIP體驗列車」將帶領危老推動顧問團，先鎖定三重「頂崁工業區」開始巡迴，主打「深耕在地、便利諮詢」，來服務當地想地產活化的工業區地主。

安信建經全案管理團隊評估，新北市三重工業區因為有「臨近北市」、「地域廣大」、「交通發展成熟」三大優勢，將會是活化效益最大的區域，由於房價支撐點高，且工業區離交通運輸據點不遠，不管是改建商辦或住宅，未來在銷售或出租上都容易受到消費者喜愛，更特別看好「頂崁工業區」、「中正北路工業區」、「三和工業區」。

以「頂崁工業區」工業區為例，佔地142公頃，產業以金屬製品製造、機械設備製造為大宗，安信建經總經理張峰榮表示，以目前接獲當地的個案為例，陳姓地主經營的汽車零組工廠，土地面積約1500坪，曾考慮每坪以60萬元賣出，全數約9億元，近期委請安信初評，倘若經由全案管理的方式規劃包裝，再透過現行都更或危老的容積獎勵加乘，翻新改建為新廠辦後坪數增加至約7,324坪，以房價每坪33萬元計算，總銷可上看24億元，比單純出售土地的價值倍增至266%。

若陳姓地主新建物不賣收租，以每坪700元租金計算，預計每月租金收入超過512萬元，而整個頂崁工業區集結超過1500個廠商，傳產舊廠大概就佔7成以上，若多以「全案管理」模式自地重建，形成新興商辦生活圈，亦可帶動工業區內之商業機能，預估整體最少可增加上千億產值。

張峰榮表示，台商回流投資潮、政府力推工業區立體化，再加上危老獎勵期限在即…等時事議題發酵，加速工業用地企業主力拼翻新的意願，想改建的需求也隨之激增，安信今年配合改以「2019-2021全案管理VIP體驗列車」來服務，即舉辦多場小型體驗說明會，與工業區地主採近距離服務，希望能深度經營、解決地主活化土地的需求。

「2019-2021全案管理VIP體驗列車」首發在三重工業區，下一目標則是新莊工業區，安信全案管理團隊今年度已承接3件，預計2020年將累計10件，以每件總銷5~10億計算，至2020年累計承作案量總銷可上看100億。

安信全案管理VIP體驗列車首站選定三重「頂崁工業區」，預估工業區舊廠翻新之商機獲利上看千億 

安信建經「全案管理」張峰榮總經理成立「2019-2021全案管理VIP體驗列車」正式啓動，將舉辦多場小型體驗說明會，與工業區地主採近距離服務，希望能深度經營、解決地主活化土地的需求。

安信建經「全案管理」由張峰榮總經理領軍專業顧問團隊，前進新北重點區域之工業區，主打在地服務。