5/27【今周刊】1223期-「危老重建瘋全台」專題露出

引述分享5/27【今周刊】1223期-「危老重建瘋全台」專題，安信建經露出部份：

除了帶旺營建、建材等需求之外，危老也帶出了「平台業者」全新商機。舉例來說，信義房屋關係企業安信建經，就開始切入危老市場的「全案管理」服務，目前輔導中的危老案就有四件，均是地主委託自建。

所謂「全案管理」，是指業者為有意申請危老重建的地主，進行「一條龍」的後續服務。「百分之百同意很簡單，但要執行才是關鍵。」

安信建經總經理張峰榮說，信義房屋直營店預計將有部分據點複合經營「危老工作站」，旗下有三十位危老推動師輪值；歸納起來，地主不論是面對棘手的產權切割、流程問題，或是與銀行洽談融資等，都算是建經公司提供全案管理的服務範圍。

安信建經-張峰榮總經理專欄：老屋潛危機 危老重建助防疫

安信建經-張峰榮總經理專欄：老屋潛危機 危老重建助防疫

【工商時報2020/04/17】

全文：https://ctee.com.tw/house/celetalk/251977.html

 

張峰榮：老屋潛危機 危老重建助防疫

全台屋齡逾三十年以上的老屋已超過400萬戶，若以目前老屋攀升的速度計算，預估再過十年將超過600萬戶，即占全台總戶數之75％，急遽的老化趨勢，對位處於地震帶上的台灣，危老(危險及老舊建築物)必成為公共安全的最大威脅，危老的隱憂不僅於此，現今最熱議的新冠狀病毒問題，老屋亦是容易造成疫情擴散的幫兇。

筆者認為近期病毒肆虐，少外出、待在家應該是最安全的避風港，但若是住在老舊建物中，平時可聞到隔壁的煙味、家門密閉時潮濕不通風，或是樓上沖馬桶有聲音、臭氣等狀況，請小心病菌或許已悄悄滲入居住環境中，嚴重可能傳播至整棟社區，造成集體感染。

在老屋不重建的前提下去改善，應多注重社區環境清潔、消毒電梯走道、定期清洗水塔、加強檢查管線狀況…等，如果通風不良，建議可裝設全熱交換器，讓室內外空氣交換，改善空氣品質。另外，「潮濕」絕對是細菌孳生的最佳溫床，除在廁所安裝抽風機外，可於頂樓管道間加裝排風器，讓環境盡量保持乾燥。

但在老屋破損多的缺陷下，病毒也有可能透過管道間擴散至整棟社區大樓，因此，光是防禦就是大工程，其實補強所花費的成本及時間，真的還倒不如打掉重練最安全。

政府兩年前推行的《危老條例》，透過容積獎勵政策，鼓勵住戶重建，申請重建計劃前，無立即危險的老屋須進行耐震評估，從建物結構層面來檢查其安全性，近來建物的打造上因經歷社會幾次重大事件，不論結構、建材、工法技術上均順應時勢，亦不斷日新月異的進化，業界紛紛推出防疫宅、抗菌宅、健康宅…等來包裝，不少標榜有換氣設備(如當層排氣或當戶排氣)、排水設備的新建大樓，其實也就是打造戶戶隔絕的功能，落實真正的居住安全。

【中國時報專欄】危老市場百花齊放 小心不肖業者矇騙

根據內政部統計，2019年第三季雙北市屋齡50年以上超老宅達14.2萬宅，較五年前大增逾八成。未來十年內，預估全國超老宅將達220萬間，其中雙北市就高達70萬宅，將是目前14萬宅的五倍，面對龐大的重建市場，加上政府的推動助力，引發不動產業、金融業紛紛投入人力及資源，活絡了整個不動產的景氣往上攀升，對於都市老舊社區的翻新及改建美化，筆者抱持著樂觀其成的正向看法。

面對商機破兆的都更危老重建市場，不動產相關業者，早已躍躍欲試想分食這塊大餅，原本經營土建融資、專業在興建管理的建經公司也加入戰場，紛紛以一條龍作業的「全案管理」服務來突顯其獨特性，可以幫地主遴選建築師、嚴選營造廠商，並為地主爭取最好的融資條件，不同於建設公司的合建型態，「全案管理」僅收取顧問服務費，不會與地主分產權，而建經公司鎖定的族群為想要自地自建(委建)的地主，並尋求專業顧問團隊的協助，實現地主自主興建的願望。

而在這蓬勃發展的重建市場裡，相對也會出現濫竽充數的不肖業者，坊間就曾出現以「危老」的議題舉辦投資說明會，但卻是要攬客集體吸金。另外雙北市超過上萬人的危老推動師，品質參差不齊，也造成市場上的亂源，竟出現為了賺不法獲利的中人及為了獎勵金的推動師，不擇手段的去說服住戶，匆忙促成案子，實際上根本沒溝通清楚，造成整合上的糾紛，出現了種種因危老誘因而衍生的亂象。

因此筆者呼籲政府單位應該聯合民間企業共同不斷的「教育」住戶建立正確觀念，讓一般民眾在申請危老重建時，懂得正確選擇有品牌、有牌照的業者，且面對危老獎勵的申辦法規，能秉持著「多聽、多問、多查證」的精神，或者委請正派的承辦業者處理繁瑣的程序，老屋改建畢竟是個複雜且高度專業的工程，最終還須依地主自身需求及土地條件，來選擇適合的興建方案。

自地委建需求增 安信建經「全案管理」件數年增2成

安信建經「全案管理」首興建個案「盛元裕土城案」(以下簡稱本案)，今(16)日舉辦上樑大典，趕上台商回流的熱潮，為位於土城、新板地區尋求廠房的業主給予即時的助力，解決廠房用地不足的窘境，本案預計明年5月完工，以延伸為「永寧第二工業園區」為願景，其中第一期工程佔地約520坪，打造十九戶之高級廠辦大樓，總銷售坪數約一千六百多坪，總銷金額約六億元，預計若串聯整個永寧工業園區，可創造上仟個就業機會，帶動周邊上億商機。

 除了「盛元裕土城案」，安信建經「全案管理」目前已簽進5件委建個案(3件台北市、2件新北)，總銷將近30億，可以發現「委託興建」的模式，已是地主重點考量的選項之一。安信建經總經理張峰榮表示：「不論工業用地或住宅商辦的改建，在資產增值極大化考量，一般地主不願再讓建商分配利潤，又或者建商認為利潤低不願投入，這時地主反而可選擇擁有高自主性、利潤較大的委建型式，交給專業顧問操刀，可協助遴選廠商、處理法令問題、行政流程，而建經公司又具備興建管理及融資信託的優勢，因此近期接獲想要自地委建的需求明顯增加，以安信內部取得可評估的案件數統計，今年較去年成長約21%，更比前年多44%。」

張峰榮進一步說明，市場上透過第三方重建的方式除了「委建」之外，其實還有「合建」，主要需視「土地條件」、「地主需求」及「建商承接意願」等面向來考量，對於手邊現金不足或信貸額度太低的一般個人地主來說，選擇「合建」較不會有背負資金的壓力，但最後興建完成的建物面積須要與建商分配產權，比例通常為地主5~7成，建商3-5成，但也有可能地主最後分回的空間更為狹小。

若不願地產被建商分配掉、面對繁文縟節的法令及興建過程，則可透過建經公司或專業都更公司協助，以安信建經為例，不僅提供本行專業：建築融資、信託、執行履約管理及工程查核等，現在更可涵蓋協助地主興建管理、銷售，甚至售後物管等一站式「全案管理」服務，不過張峰榮也強調，通常建經公司不參與前端的意見整合，若住戶眾多的狀況下，地主自身會耗費較多的心力在取得各住戶間的重建共識。

「安信建經」為信義集團及台新銀行共同投資，逾二十五年的不動產顧問經驗，合作銀行超過20間、建案管理之資產超過2000億，「全案管理」專業顧問服務，為地主快速激活資產。目前安信建經鎖定「雙北地區」以及「所有權人不超過三位」的土地資產做為主要開發條件，積極經營老舊社區的危老重建，配合政府打造安全的居住環境為使命。

盛元裕股份有限公司林隆元董事長(左五)與安信建經張峰榮總經理一同出席盛元承天科技園區廠辦工程上梁典禮

中美貿易戰越演越烈 新北市工業地產蓄勢待發

工業區立體化方案  吸引廠商地主關注

美中貿易戰衝擊及市場趨勢發展，工業地產話題持續發燒，許多科技業大咖積極回台投資，新北市政府，針對工業區立體化發展方案，積極爭取10倍以上產業樓地板面積，納入新店、汐止、三重、新莊、泰山、鶯歌等29行政區工業區，將可新增樓地板面積約691萬平方公尺，「信義全球資產」及「安信建經」亦於13日下午舉辦「舊廠房‧新進化」主題講座，期待政府與民間企業能串聯共享各方產業資源，加速帶動工業區內整體經濟發展，現場超過上百位工業區地主蒞臨，座無虛席。

三環三線帶動工業區行情  新北市工業區轉型科技廠辦 

近年中國製造業經營成本提升，部分則回台投資設廠，加上中美貿易戰影響，關稅再度提高，產業出現巨大的轉變，使得台商積極回台尋地。在區域方面，台北、新北及桃園成為企業家投資首選。信義全球資產專案經理賴志瑋表示，許多上市櫃及大型廠商持續投資新北工業地產，買地蓋廠房趨勢日漸明顯，而近三年新北市工業土地交易熱區在林口及新莊，廠辦則是中和及汐止，其中又以新北產業園區土地漲幅最高。新北市重大建設持續推動下，三環三線若通車預估帶動沿線工業區行情上漲，而許多工業區開始轉型為科技廠辦型，未來純製造業將會往中南部外移。信義全球資產總經理柯宏安表示，工業地產因個案條件因素影響大，行情價格紊亂客戶往往難以評估，信義全球資產擁有專責工業地產團隊，具備工業地產豐富經驗及土地法規專業服務，能替客戶挑選適合標的及設廠條件評估。

「安信」為地主爭取最大獎勵值  興建籌資一手包辦!

「安信建經」近期密集推廣工業區舊廠翻新升級的理念，接軌此次新北市工業區立體更新方案議題，「安信建經」站在協助地主角度，為其獲取最大獎勵值，安信「全案管理」顧問葉智勳副理表示：針對希望透過自地自建來活化自身地產之工業區地主，安信顧問團隊會先去了解土地及產權的狀況，包含：基地位置、面積、類型及所有權人等資料，並試算各獎勵方案套用於個案操作模式下所獲效益，最後提供給地主最適合的專業建議。「安信建經」總經理張峰榮現場也表示：新北市政府致力於工業區立體化的推廣，以打造新北新經濟為願景，希望能讓原本的老舊工業區翻轉成為新型態的科技園區，利用提升容積率方式，鼓勵新北廠商更新重建增加投資意願，活化產業用地、創造經濟效益，改造整體產業環境，政府對於土地活化更新的策略，正與安信的理念不謀而合，都是希望能改變現有舊廠房的”市容”，藉由安信「全案管理」，幫工業區地主將大規模的低矮舊鐵皮廠房，翻新改建為高聳的科技新商辦大樓，另外也向黃副局長致意，期待政府與民間企業能串聯共享各方產業資源，加速帶動工業區內整體經濟發展。

「信義全球資產」及「安信建經」6月13日下午舉辦「舊廠房•新進化」主題講座，吸引上百位工業區地主到場，座無虛席。

安信全案VIP體驗列車啟動 巡迴新北工業區主打在地服務

政府陸續推出工業區立體化方案、危老建築及都更獎勵，傳產工業用地轉型進化是未來發展趨勢，安信建經統計發現，新北市私人開發工業區合計超過50處，評估交通機能、活化效益及舊廠房規模後，以三重、新莊….等地增值幅度較大，活化後獲利最高可增2.5倍，安信建經新推出的「2019-2021全案管理VIP體驗列車」將帶領危老推動顧問團，先鎖定三重「頂崁工業區」開始巡迴，主打「深耕在地、便利諮詢」，來服務當地想地產活化的工業區地主。

安信建經全案管理團隊評估，新北市三重工業區因為有「臨近北市」、「地域廣大」、「交通發展成熟」三大優勢，將會是活化效益最大的區域，由於房價支撐點高，且工業區離交通運輸據點不遠，不管是改建商辦或住宅，未來在銷售或出租上都容易受到消費者喜愛，更特別看好「頂崁工業區」、「中正北路工業區」、「三和工業區」。

以「頂崁工業區」工業區為例，佔地142公頃，產業以金屬製品製造、機械設備製造為大宗，安信建經總經理張峰榮表示，以目前接獲當地的個案為例，陳姓地主經營的汽車零組工廠，土地面積約1500坪，曾考慮每坪以60萬元賣出，全數約9億元，近期委請安信初評，倘若經由全案管理的方式規劃包裝，再透過現行都更或危老的容積獎勵加乘，翻新改建為新廠辦後坪數增加至約7,324坪，以房價每坪33萬元計算，總銷可上看24億元，比單純出售土地的價值倍增至266%。

若陳姓地主新建物不賣收租，以每坪700元租金計算，預計每月租金收入超過512萬元，而整個頂崁工業區集結超過1500個廠商，傳產舊廠大概就佔7成以上，若多以「全案管理」模式自地重建，形成新興商辦生活圈，亦可帶動工業區內之商業機能，預估整體最少可增加上千億產值。

張峰榮表示，台商回流投資潮、政府力推工業區立體化，再加上危老獎勵期限在即…等時事議題發酵，加速工業用地企業主力拼翻新的意願，想改建的需求也隨之激增，安信今年配合改以「2019-2021全案管理VIP體驗列車」來服務，即舉辦多場小型體驗說明會，與工業區地主採近距離服務，希望能深度經營、解決地主活化土地的需求。

「2019-2021全案管理VIP體驗列車」首發在三重工業區，下一目標則是新莊工業區，安信全案管理團隊今年度已承接3件，預計2020年將累計10件，以每件總銷5~10億計算，至2020年累計承作案量總銷可上看100億。

安信全案管理VIP體驗列車首站選定三重「頂崁工業區」，預估工業區舊廠翻新之商機獲利上看千億 

安信建經「全案管理」張峰榮總經理成立「2019-2021全案管理VIP體驗列車」正式啓動，將舉辦多場小型體驗說明會，與工業區地主採近距離服務，希望能深度經營、解決地主活化土地的需求。

安信建經「全案管理」由張峰榮總經理領軍專業顧問團隊，前進新北重點區域之工業區，主打在地服務。

安信危老推動師團隊坐鎮 「全案管理」講座三百人擠爆全場

　　危老議題持續發燒，安信建經組成「危老推動師顧問團」，協助地主可以循「全案管理」模式獲取危老獎勵，安信建經提醒有興趣的地主，不管住戶多寡，在承作「全案管理」前，需先確認住戶間是否達到90%以上同意之共識，安信不會干涉住戶間的整合，興建時程通常為二年至三年，收費為總銷之5%-10%，不少中小企業、傳產企業主、地主反應熱烈，安信特舉辦說明會統一說明，現場出席人數超過300人，座無虛席。

熱烈提問自身狀況  顯現地主急欲改建老屋之期盼

　　由「安信建經」主辦、「中華民國全國中小企業總會」協辦的「土地現在蓋，財能富三代」講座活動，主要針對現今正夯的危老議題加以說明，並探討如何運用「全案管理」模式助攻地主獲取危老獎勵，現場來賓也踴躍地以自身狀況提問欲尋求諮詢：「位於北市精華土地388坪、42年的老舊建物，總共72戶，若配合『全案管理』需要多久時間？費用多少？」、「500坪的海砂屋、住商混合、部份合建、部份買賣，請問是申請危老還是都更？」、「50坪的危老基地、輻射屋，獎勵值上限是？」、「雙北土地15坪的倒塌老舊建物、兩邊不願意合建，全案管理是否可承作？」、「自地自建的各地主怎麼分？」…等紛紛爭相發問。

安信「危老推動師顧問團」專業解惑  助攻企業主加速土地改建活化

   安信「危老推動師顧問團」全員到齊回答地主諮詢，「全案管理」專案主管林達康統一回覆：「『全案管理』並非建商，不會有興建完後分配利潤的問題，而是依危老獎勵，建物拆掉重建後，創造出來的價值讓地主去分擔興建期間之成本，產權最終仍是屬於地主所有。」

    林達康經理強調『全案管理』目前以承接「企業型地主」(中小型企業或傳產業者)為優先，若地主希望獲取更精準的評估，請先準備：基地位置、面積、類型及所有權人等物件資料，安信「危老推動師顧問團」將視個案成熟度初步提供個案總銷、建築量體及融資計劃等建議，若雙方確立採行「全案管理」模式，安信「危老推動師顧問團」將全力協助業主在期限內快速獲取危老獎勵。

   「安信建經」主要由「信義集團」及「台新銀行」聯合投資成立，深耕不動產業界已超過23餘年，期間擔任企業或私人之顧問服務不勝枚舉，內部亦成立「危老推動師顧問團」，培訓同仁取得專業聘書，目前組成人數已超過10位，協助地主評估自身物件，加速獲取危老獎勵。

安信「危老推動師顧問團」坐鎮現場，以因應地主諮詢

安信「全案管理」講座逾三百人擠爆全場

危老條例掀地產活化議題熱 安信「全案管理」講座逾百人參與

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(以下簡稱「危老條例」)上路後，不少擁有地產的中小企業、傳產型企業主有興趣卻不知從何著手，安信建經提醒，若想利用政府提供的各種利多政策，要特別留意時效，危老時程獎勵期限為三年，目前已剩約一半時程，若有地產活化想法需趁早，以免損失應有權益。

由信義集團投資企業「安信建經」主辦、「中華民國全國中小企業總會」協辦的「坐擁富地三絕招：活化、管理、稅要少」講座活動，吸引超過上百名之中小企業、傳產企業主及地主出席，紛紛針對目前正夯的危老條例內容發問：「危老條例只限於雙北嗎？」、「大安區舊公寓，想要申請危老獎勵，沒有管委會，無法統整住戶意見，安信是否會擔任整合溝通角色？」…等，現場互動熱絡，紛紛以自身狀況提問尋求諮詢，不少地主希望透過安信建經的「全案管理」服務來處理手上的危老建築。

「全案管理」助攻企業  加速危老重建獲獎勵

面對各方發問，「安信建經」總經理張峰榮表示：「危老條例適用於全台，安信建經所推出的『全案管理』服務，目前只承作雙北土地，為協助地主自建的角色，幫地主釐清所屬產權結構及分配比例，提供免費評估規劃，但不會干涉住戶或地主間溝通過程及意見整合，內部亦會經審議評估可行性。」從中亦可發現，地產如何有效管理規劃，是目前擁有地產的中小企業、傳產型企業主相當重視的議題。

近期政府力推危老獎勵、鼓勵老屋重建政策，顯示政府有意促進地產活化的決心，安信建經早在四、五年前接收到許多不動產業界諮詢土地開發增值之道，經多方的利弊分析及人脈整合，推展出「全案管理」新服務，打破現有傳統興建模式作法，站在為地主爭取利益的角度，主張讓地主獲得100%產權及主導權，相較於傳統合建模式，至少多出50%的利益，亦不需依循合建公司的決策，安信提供一條龍的專業服務，運用信義企業集團資源優勢，替地主快速開發地產、打造增值獲利。

現場發問此起彼落  「全案管理」一次到位

面對新穎的「全案管理」內容，現場來賓爭相提問：「服務費如何收取？安信權利義務？」「全案管理」專案經理林達康表示，「全案管理」收取固定的顧問管理費，為總銷金額的5~10%，其中5%的差距是依據業主所需要的項目或專案難易度而調整；從初期的土地評估、成立專案團隊作業、到最後興建完成，安信的角色就是像是統包顧問，與下游會參與到興建之各領域廠商溝通應對，例如：建築興建、地產節稅、資金籌措…，安信提供的是技術與專業，如何將業主的土地效益發揮到最大化，是「全案管理」的價值所在。

安信「全案管理」講座超過上百名之中小企業、傳產型企業主及地主到場參與-

「安信建經」張峰榮總經理開場致詞，為活動揭開序幕

講座主辦單位「安信建經」-張峰榮總經理(左二)、「全案管理」專案主管-林達康經理(左一)及協辦單位「中華民國全國中小企業總會」企資中心-王怡雯營運長(右一)合影

傳統產業坐擁富地三絕招：活化、管理、稅要少

 

據2017年度中小企業白皮書發布資料顯示，2016年臺灣中小企業家數為140萬8,313家，占全體企業97.73%，中小企業可以說是台灣經濟命脈，但近年來面對國內外激烈的市場競爭，在大型企業的排擠效應下，中小企業越來越難以生存，近年來老傳產進軍不動產推案日趨增加，且單一個案總銷金額比建商全年推案還高，投資自身原有的不動產資源，可以說是傳統中小企業翻轉命運的要素之一。

 

老傳產的翻轉優勢　運用自身土地快速獲取利

台灣中小企業中銷售額前3名依序為批發及零售業、製造業、營建工程業，整體銷售額高達83.53%，顯見中小企業中最大佔比為傳統產業。2018年一例一休政策上路，許多傳統業者無法負擔過高的人力成本，造成有生意也不敢多接的壓力，面臨被迫轉型或瀕臨淘汰的命運。以寸土寸金的北台灣都會區而言，土地利用已處於飽和階段，而擁有龐大佔地廠房或閒置地產的傳產企業主，因擁有驚人的地產價值及開發效益，儼然成為老傳產的關鍵優勢，但地產若不善加規劃管理，無法將其增值效益發揮至最大化，反而錯失獲利商機。

 

免費講座活動  專業會計師現身說法

雖傳產地主持有地產優勢，但面對不動產領域若缺乏專業及資源，恐會造成損失，為讓地主快速掌握活化趨勢及節稅要領，由「安信建經」主辦、「中華民國中小企業總會」協辦主題講座：「坐擁富地三絕招：活化、管理、稅要少」，於2018年8月16日(周四)下午1點至5點，在信義學堂(台北市信義區信義路五段100號B1)舉行，歡迎擁有地產之傳產中小企業主，及對地產規劃、節稅議題有興趣者踴躍參加。

「安信建經」主要由「信義集團」及「台新銀行」聯合投資成立，經營不動產顧問服務已超過22年，在擁有豐富專業經驗及業界資源之整合下，打造出全方位土地開發之一條龍服務，即為「全案管理」模式﹔不同於傳統興建方式，「全案管理」可讓地主獲得100%產權及最大主導權，此模式將是地產獲益新趨勢。而此講座活動除了說明「全案管理」內容，另邀請專業會計師到場，精闢剖析土地節稅要領，提供地主稅務規劃等知識，保障地主自身的權益。

「坐擁富地三絕招：活化、管理、稅要少」講座

議題一、加速土地活化，打造跨世代地寶

議題二、累積財富法寶，地產節稅鈔重要

日期 : 107年8月16日

時間 : 下午1點至5點

地點 : 信義學堂-台北市信義路五段100號B1 (入口在松智路上，101斜對面)

講座報名連結：https://www.surveycake.com/s/nRLVk

電洽報名：(02)2345-3377#3872廖小姐

 (請於週一至週五9:30~17:00來電)

雙北未開發土地上仟億 安信「全案管理」讓土地收益翻倍

「有土斯有財」的觀念，讓許多地主長期持有土地，卻因為不知如何活化及管理，而任其雜草叢生，安信建經調查發現，雙北地區待活化的土地價值就高達上仟億元，因此結合三種常見土地開發方式「自地自建」、「合作興建」、「委託興建」的優點，推出全新的土地開發方式「全案管理」，透過「全案管理」就能夠讓土地收益翻倍，地主輕鬆坐享收益。

目前活化土地常見的開發方式主要為「自地自建」、「合作興建」及「委託興建」；「自地自建」即地主從頭到尾自行完成開發建造，但需自行面對各種廠商的整合協商，個人情緒容易影響商業判斷，獲利常常不如預期。而「合作興建」為地主與建商共同合作開發建設，最終獲利需與建商共享。「委託興建」則由地主委託建商開發興建，前提是地主必須資金充沛。

安信建經結合了以上三種開發方式的優點、排除缺點，提供了第4種土地開發方式「全案管理」，意即地主將土地交給專業團隊打造完整的全方位整合計畫(Total solution)，從代辦融資、履約管理、房屋興建規劃設計、工程發包營建、銷售及交屋管理…等一手包辦，全案管理一般需時3~5年，屋主只需支付全案總銷金額的5%~10%做為顧問費，就可以輕鬆坐擁比原本土地多出至少50%的利益。安信建經總理張峰榮表示「全案管理就是由安信建經擔任全案建築開發的總舵手，以確保地主最大獲利為目標，來進行專案管理，地主只要定期關心、了解專案進度，就可以輕鬆等待獲利回收。」

                  舉例來說：在2015年初的經濟景氣狀況下，某紡織業王老闆除本業以外，數年前買進雙北土地市價4億元，前一陣子想將土地出脫給建商蓋大樓，市價5億元，可獲得利潤1億元，倘若他將土地進行「全案管理」，由安信建經協助從銀行籌措資金、委託建築師設計、發包建商興建、委託代銷銷售成屋…等一路做起，就能以3年的時間將土地建成住宅，王老闆僅需負擔極少顧問服務費，就可以高枕無憂賺取土地到成屋之價值差異，經估算全案總銷10.5億元，扣除營建成本約1.8億、管銷成本約1.3億以及土地成本5億等，扣除成本可分得利潤約2.4億元。簡單來說，透過「全案管理」開發，即可使獲利翻倍。

至於什麼樣的人適合進行「全案管理」？張峰榮強調，「有地沒錢」、「有地有錢」、「擁有三層樓以下透天厝的地主(若一塊土地擁有多位地主，依經驗地主人數最好在6位以內較易整合成功)」這三類型的人就非常適合，通常比較多會是中小型建商及一般地主，安信建經推出全案管理即期待土地能做更有效的活化使用，而非放任其閒置甚至荒蕪，透過安信建經母公司信義房屋上市品牌的加值、專業資源整合團隊、讓地主擁有最高決定權並創造最大獲利，即是「全案管理」精神之所在！ 

常見土地開發方式比較

類型	優點	缺點
自地自建	‧獲得土地開發最終利益	‧若專業能力不足，無法整合各專業廠包商 ‧缺乏解決問題的能力 ‧成本失控或產品脫離市場
合作興建	‧單純只出土地，不需承擔資金與操作風險	‧獲得坪數或利益較少
委託興建	‧僅需負擔興建成本與費用 ‧開發價值不需與建商分配	‧需自籌資金 ‧若專業能力不足，無法監督及檢核施工品質
全案管理	‧協助地主當建商，獲得最大開發利益 ‧品牌加值，單一窗口 ‧不需擔心資金及專業問題	‧需完全信任執行單位，以利全案開發興建

打造全方位資產增值--安信建經全案管理

台灣都市土地寸土寸金，對於地主而言，塊塊皆是珍寶，如何將珍貴的土地發揮價值，享有最大的開發效益，還得仰賴各方合作。但土地開發的過程中，往往因資訊不對稱、資金規劃不全等問題，讓原本美好的合作關係越走越艱辛；於是乎，這種傳統合作模式，未來也將慢慢被全新的『全案管理』服務所取代，成為土地開發的新契機。

全案管理　土地開發總舵手

『全案管理』一詞，也就是『全案管理整合顧問服務』，源自於安信建築經理股份有限公司（簡稱安信建經）。安信建經為台新銀行（大安銀行）與信義房屋於民國八十四年所成立，從原本的履約保證、代辦建築融資、信託管理、興建管理等服務，結合信義房產集團旗下的資源，率先成立不動產專業顧問團隊，從協助地主的角度出發，為地主創造極大化的資產增值。

也因有信義房產集團的品牌力與專業做背書，與傳統的土地開發模式相比，不但能將地主的資產活化，還能將規劃設計、銷售、完工交屋與售後服務等階段一併納入服務中，並僅收取合理管理報酬。因此，安信建經的總經理張峰榮也將此服務定義為『全案管理』，就像是個不動產規劃的總舵手般，不僅將地主的資產活化，更讓“價值翻倍”。

利潤分配　維護地主的權益

張峰榮總經理表示，台灣的土地擁有健全的產權制度，許多自然人與企業皆會以購買土地的方式來置產，因此，以土地開發的方式活化資產已是常態。但以傳統的開發過程來說，大致可分為出售土地、自地自建、合作興建與委託興建四項，地主所交涉的對象通常都是建商與營造廠，由於兩造獲利型態重疊，加上資訊不對稱，無法達到全然公平。

以合建案為例，由於不動產開發的項目繁雜，多數地主無法掌握狀況，加上專業性不足，在談判上總是屈居弱勢，多數利潤最後還是歸於建商，地主並無法享受土地開發的最大利益，這也是傳統合建案所產生的缺點。

有鑑於這塊缺失，安信建經的全案管理便切入問題點，利用二十年的專業經驗，推出開發期至交屋期的執行規劃流程，保障地主享有全程的開發利潤。

專業團隊　提供一條龍服務

要將土地活化為熱銷的住宅推案，非憑一己之力便能完成，找到強而有力的『合作夥伴』作為後盾，才能引領地主邁向資產價值翻倍。安信建經全案管理與坊間傳統的合建案最大的不同，便是安信與地主站在一起共同創造利潤，以顧問與執行者的身分把關每個環節，在公開、透明的平台中，收取合理的管理報酬，地主可放心全然託付。

以執行流程來說，全案管理的服務分為五個階段：

一、開發階段：向地主提供評估諮詢與市場分析等服務，並由信義及安信的專業顧問團隊給予諮詢及協助。

二、規劃設計及興建階段：由安信建經篩選營造廠商、建築師與合作的代銷公司，並由安信長期合作的金融單位來提供融資。

三、業務銷售階段：配合信義集團多年經驗完整的銷售通路，以及具有口碑的信義代銷，加速成交的機率。

四、完工交屋階段：協助交屋管理及成立管委會等相關事宜。

五、售後服務階段：如信義居家服務團隊，以及相關物業樓管諮詢等。

從起初的風險評估到售後的維護，正是全案管理才能創造的價值，而這個價值對於地主來說，就是享有全程的保障與決定權，即使資產開發的過程會遭遇不少難題，但有安信建經作為後盾，必能讓地主得到最滿意的結果。

建案執行　信義品牌掛保證

由於安信建經擁有二十多年的開發經驗，並有信義房產集團的強大資源可做運用，如信義開發、鑑價機制、銷售通路、信義代書、履約保證至居家服務，安信建經皆能提供相關服務，因此建案的執行過程也相對順利。

張峰榮總經理特別強調，傳統的土地開發，在房屋興建的過程中，常會遭遇資金籌措困難的問題，譬如向銀行貸款不易，或是建商／營造商蓋到一半再向地主要錢的窘境，往往導致建案半途而廢或是兩造不歡而散，接連造成爛尾樓的憾事。

而安信建經長年與金融單位維持良好的合作關係（如彰化銀行、台新銀行等二十多家金融機構），若以安信為名來統籌資金，不但能讓建設資金完整到位，也能確保建案的順利完工結案，對於地主來說，是非常重要且難以取代的一環。

其次，掛上信義團隊的口碑保證，也能讓建案更加獲得消費者青睞，在購屋市場中才能走得長久；配合信義房屋代銷部的專業行銷，以及強大的通路廣告網，房屋的成交率也能大大提昇。

業界龍頭　引領開發新模式

由於房市景氣正逢盤整，在這個非常時期，更需要『講信重義』的好夥伴來為資產作完善的管理與規劃。張峰榮總經理表示，安信建經成立以來，已受託管理累計達300件以上建築個案、總管理資產累計金額超過1700億元，在不動產市場中，可說是創新求變的火車頭。

而這樣的全新開發模式，不但能讓地主在資訊透明的情況下做出利己的決定，也能在互不衝突的狀況下創造雙贏。這樣的流程不但簡單明瞭，也較能獲得地主信任，不但有效縮短開發時期，也能讓成案後的效率加倍、價值翻倍。因此，近年來有許多地主及興新建商開始接受這種全新的管理模式。

雙北的土地資源漸趨稀少，加上都市更新整合期冗長且相當困難，擁有可開發土地的地主應當獲得更多的保障與服務。安信建經秉持公平、透明、公開的原則，研發創新獨特的全案管理制度，創造翻倍的建案價值；並站在地主的角度做出決策，除了可以讓土地開發合作走向互信的全新模式，也能讓國內的不動產市場邁向更健全的未來。