【張總專欄】迎AI浪潮 舊廠房拚轉型重建

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隨著人工智慧（AI）技術的迅速發展，台灣也在積極應對這一趨勢，許多舊廠房正在進行轉型，加上原先傳產事業接軌在二代接班，新世代接班人希望趕上數位趨勢，將家族資產轉型活化，例如，舊廠房內的生產設備可以升級為智能化機械設備，轉型產業成立數據中心、研發和創新中心、教育和培訓基地等，轉型不僅提升了舊廠房的利用價值，也促進了台灣智慧型產業的發展，為未來的經濟成長注入新的活水與契機。

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筆者公司目前接獲諮詢的傳產地主，類型大致可分為「二代接班需求」、「夕陽傳產轉型」和「擁有閒置土地」等三大類背景，而近期成交之個案，為原本地主合作之建設公司停擺，希望透過「全案管理」一條龍自地重建服務，協助籌措興建資金，並引薦優質營建廠商，接手完成後續的重建工程。

 

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由於工業區的老舊廠房因無法適用危老重建，筆者建議可運用以下的現行政策，來獲得容積獎勵，包含：

適用於全國的「工業區更新立體化」、「都市更新條例」、以及限定區域的「新北市工業區立體化」等。

目前全國各縣市「工業區立體化」核定件數，以新北市60件高居全國之冠，指標性重建案如新莊「華固國家置地」和「夏姿時尚營運總部」、土城「中工雲宇宙AI園區」與「綠意順光天下」等案。

 

延伸閱讀：【YOUTUBE 動口不動產15】全案管理助工業地重建，比較都更v.s立體化獎勵方案

 

筆者分析，各獎勵政策並無特別好壞，須視個案的狀況挑選自身適用方案，「工業區立體化」的優勢為容積獎勵明確，針對新投資案、綠能或捐獻空間給予較高獎勵額度，而《都更條例》則擁有稅賦優惠，且同意比例採多數決，不用所有權人全數同意才可重建，因此可善用獎勵政策，以達到快速完成重建，協助產業升級轉型，並大幅提升資產價值。

 

雙北市企業土地重建諮詢

 

 

【報導連結】

2024.07.20 中國時報-財經焦點<「專家觀點」<張峰榮︱迎AI浪潮 舊廠房拚轉型重建 

【張總專欄】地震撼動雙北百萬老屋 善用「全案管理」快速完成危老重建

今年4月花蓮大地震距今已近2個月，但期間有感餘震不斷，再次喚醒國人對於居住安全議題的重視。台北市雖然距離震央稍遠，但因「盆地效應」的緣故，震動時間拉長、震動強度放大，除了民眾強烈感受到地震威脅外，建築物也因此受損；據北市建管處公布資訊顯示，花蓮大地震後北市新增2件「紅單」、8件「黃單」建築物，此情形令不少民眾對老舊建物憂心忡忡，老屋重建需求詢問度急速升溫。

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台北市與新北市屋齡達30年以上的老屋數量高居全國前二名，其中新北市老屋數量約83萬棟、台北市逾65萬棟，雙北市合計老屋數量逼近150萬棟。根據同業統計，台北市老屋若要重建一輪，約需380年，新北市更需花高達1千多年才能全數重建。為數眾多的老屋數量，卻有著蝸牛般的重建速度，令不少屋主望穿秋水仍等不到重建。

 

延伸閱讀：北市小基地危老案多撤件停擺 安信建經呼籲勿等地震才重建

 

盤點目前老屋重建途徑，主要途徑為「都市更新」與「危老重建」；截至今年3月底止，全國核定都更案共計1,149件，而同期核定的危老重建案卻高達3,541件。由於危老重建容積獎勵明確、行政審查程序快速，因此受到地主的青睞，並成為老屋重建的主流。

對於多數地主而言，重建最在意的是分配回來的新房子坪數太少、居住空間不足，因此大多數地主重建目標往往是「一坪換一坪」，若再加送停車位更是好上加好。然而，多數建商在商言商，在利潤與營造成本居高不下等因素考量之下，通常難達到地主的期望。

 

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因此，部份地主開始選擇自地自建，或是將龐大的興建工程，委託給「全案管理」團隊執行，以「一條龍」式服務，從初期的建案設計、財務規劃、申辦融資，再到營造工程，完工後的建案銷售、物管售服等項目，期間地主只需要決策，由專案團隊代位執行。

 

 

由於地主自行興建，產權上並不會像合建案，被建商瓜分，以現況較有辦法實現超過「一坪換一坪」的夢想，居住空間不會比舊屋小，同時還有效改善居住安全，以及提高資產價值，可謂一石三鳥。

 

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有部份老屋屋主認為，老房子經歷大地震並未倒塌，代表老房子結構「夠紮實」。可事實上，類似想法可能不太正確，因為房屋結構受損往往是經年累月所造成，且肉眼難以檢視房屋結構是否已經受損。因此，筆者建議老屋屋主可先進入初評，只要50%以上所有權人同意即可執行。另外，須儘早把握危老重建給予的容積獎勵，並善用政府提供的重建補助資源，以應對無法預測的地震天災威脅到居住安全。

 

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【張總專欄】工安事故頻傳 重建尋全案管理增多

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今年2月底，新北市三重區福隆路一處新建大樓施做地下室工程，疑似連續壁出現破洞，導致地下水滲流與鄰棟大樓傾斜。類似狀況並非偶發，近年營造工地開挖地下室、或者連續壁工程出現紕漏的事件層出不窮，雙北市發生的此類意外尤為常見，為此，地主越來越期盼自己能夠掌握、或主導重建，而且對建築品質日益重視，尋求「全案管理」委託重建的案例與日俱增，成為老屋重建的重要途徑之一。

 

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近年營造工程的工安意外頻傳，最為轟動者為「大直天坑」事件，其他如台北市信義區、大同區，以及新北市板橋、三重等區，皆曾經發生重大施工瑕疵，其中最常見的因素是連續壁施做不慎，造成地面塌陷或樓房傾倒。

筆者認為，近年工程重大意外次數偏高的原因有下幾點：

 

一、建案動工數量居高不下。

因房市景氣好，建商推案意願大增，以及危老重建數量飆升，民間動工中的建案工地數量頗多；由於基數高的緣故，即使事故機率持平，發生施工意外的建案數仍覺偏多。

 

二、環境問題。

雙北市地質鬆軟之處多，先天原就不良。更有甚者，雙北精華區之老舊住宅多且棟距小，許多重建案是緊挨著鄰房，而部分建案位處狹小巷道之內，施工難度高和造成鄰房損壞的機率也就較高了。

 

三、缺工仍需重視。

雖然政府增加引進外籍勞力，並放寬可聘僱移工的綜合營造業及專業營造業，暫時紓緩工地基層勞動力不足的問題。然而，缺工並不只存在於基層勞力，專業人員亦需求若渴。舉例來說，若監工欠缺實務經驗就獨自上陣、專業能力不足，或者一個監工必須顧及數個工地，分身乏術之下難以兼顧各個案場，在工地管理不嚴謹下，往往因此埋下可能造成工安意外的禍因。

 

四、外行領導內行。

近年房地產市場不僅有缺工問題，營造廠更是炙手可熱，部分營造廠業主趁機賣掉公司，而接手的新業主不見得熟悉營造產業，或者願意用心顧及品質，因此易鑄下錯誤。另外，也不排除有的業者心術不正，以投機心態經營，無意做好工地管理，也是發生意外的原因之一。

 

或許是受到相關新聞影響，近期向安信建經洽詢「全案管理」的雙北市地主明顯增加，且地主前來諮詢時普遍側重於建築品質等相關問題，不再只是關心「我能分回多少」。

 

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越來越多地主希冀委託「全案管理」重建，歸納其原因，由於市場缺工缺料、興建成本高昂的現況，愈多建設公司不願承做利潤太低之個案，因此增加地主自建的契機，亦使協助自地自建的「全案管理」模式興起，主要採取一條龍服務，團隊顧問更可針對地主需求，提出客製化的專案。例如，為了維護工地安全與品質保障，提供地主透過遴選機制，選出符合自身需求的廠商，從中也會剔除風險可能較高之業者。

 

另外，全案管理的範疇，涵蓋到興建過程中的各個階段，包含：協助地主整合所有專業技師及廠包商，包括建築師、營造廠、結構技師、土木技師、燈光設計師、公設景觀設計師及機電設備等專業人員，透過專業的評估建議，且搭配專案營運團隊，及科學化的監測儀器，來監測營造工程，工地安全與品質相對有保障，同時也讓老屋重建的地主不再惶惶不安。

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張峰榮｜工安事故頻傳 重建尋全案管理增多