【張總專欄】地震撼動雙北百萬老屋 善用「全案管理」快速完成危老重建

今年4月花蓮大地震距今已近2個月，但期間有感餘震不斷，再次喚醒國人對於居住安全議題的重視。台北市雖然距離震央稍遠，但因「盆地效應」的緣故，震動時間拉長、震動強度放大，除了民眾強烈感受到地震威脅外，建築物也因此受損；據北市建管處公布資訊顯示，花蓮大地震後北市新增2件「紅單」、8件「黃單」建築物，此情形令不少民眾對老舊建物憂心忡忡，老屋重建需求詢問度急速升溫。

掌握新訊？加入安信line@

台北市與新北市屋齡達30年以上的老屋數量高居全國前二名，其中新北市老屋數量約83萬棟、台北市逾65萬棟，雙北市合計老屋數量逼近150萬棟。根據同業統計，台北市老屋若要重建一輪，約需380年，新北市更需花高達1千多年才能全數重建。為數眾多的老屋數量，卻有著蝸牛般的重建速度，令不少屋主望穿秋水仍等不到重建。

 

延伸閱讀：北市小基地危老案多撤件停擺 安信建經呼籲勿等地震才重建

 

盤點目前老屋重建途徑，主要途徑為「都市更新」與「危老重建」；截至今年3月底止，全國核定都更案共計1,149件，而同期核定的危老重建案卻高達3,541件。由於危老重建容積獎勵明確、行政審查程序快速，因此受到地主的青睞，並成為老屋重建的主流。

對於多數地主而言，重建最在意的是分配回來的新房子坪數太少、居住空間不足，因此大多數地主重建目標往往是「一坪換一坪」，若再加送停車位更是好上加好。然而，多數建商在商言商，在利潤與營造成本居高不下等因素考量之下，通常難達到地主的期望。

 

延伸閱讀：EP14｜安信建經【動口不動產ft. 吳睿登】為何會有爛尾樓？傳授如何避免遇爛尾？

 

因此，部份地主開始選擇自地自建，或是將龐大的興建工程，委託給「全案管理」團隊執行，以「一條龍」式服務，從初期的建案設計、財務規劃、申辦融資，再到營造工程，完工後的建案銷售、物管售服等項目，期間地主只需要決策，由專案團隊代位執行。

 

 

由於地主自行興建，產權上並不會像合建案，被建商瓜分，以現況較有辦法實現超過「一坪換一坪」的夢想，居住空間不會比舊屋小，同時還有效改善居住安全，以及提高資產價值，可謂一石三鳥。

 

延伸閱讀：【危老知識懶人包21】危老重建3關鍵 地主轉身變建商！

 

有部份老屋屋主認為，老房子經歷大地震並未倒塌，代表老房子結構「夠紮實」。可事實上，類似想法可能不太正確，因為房屋結構受損往往是經年累月所造成，且肉眼難以檢視房屋結構是否已經受損。因此，筆者建議老屋屋主可先進入初評，只要50%以上所有權人同意即可執行。另外，須儘早把握危老重建給予的容積獎勵，並善用政府提供的重建補助資源，以應對無法預測的地震天災威脅到居住安全。

 

個案諮詢？接洽安信個案諮詢？接洽安信