安信建經進駐信義房屋危老重建工作站 提供免費諮詢

根據內政部不動產資訊平台統計，2020年第一季台北市住宅平均屋齡30年以上建物，以大安區的數量最多，共79,045棟。秉持全民共同推動都市再造的願景，安信建經所屬的全案管理顧問團隊，選擇從老屋數量最多的大安區及鄰近區域開始，於今年5月份進駐信義房屋六張犁店所設立危老重建工作站，免費提供當地住戶諮詢，解決居民對危老的疑惑，不僅協助政府推廣都市翻新的施策，更展現信義房屋的加值服務。

安信建經全案管理顧問群進駐信義房屋六張犁店

內政部為鼓勵民眾申請危險老舊建築重建計畫，在今年5月6日公布條例修正案，獎勵再延5年，安信建經總經理張峰榮表示：「危老重建新制上路後，雖然危老時程獎勵逐年以8％、6％、4％、2％、1％方式遞減，但在110年5月12日前，危老重建基地只要超過60.5坪以上者不會有影響，仍可領取到10%容積獎勵（新增規模容積獎勵2%，加上時程容積獎勵8%），還是鼓勵屋齡30年以上，並領有合法建物使用執照的住戶繼續申請重建。」

 

張峰榮以個案舉例，像是吳興街220巷附近，有4棟屋齡超過30年的兩層透天，土地面積合計130坪，由4位地主共同持有，安信建經的危老推動師顧問團隊分析此案，最高有機會爭取到40%容積獎勵，從原本的2層透天可重建成10層樓的新大樓，平均每位屋主可換到約163.8坪。從實價登錄資訊來看，此案附近成交每坪約85萬元，若套用在此案，總銷將近6億，扣除興建成本、全案管理顧問費後，再加上原有土地價值約計4億，最終地主獲利約2億，不過，此案目前因住戶間的共識尚未成熟，仍在諮詢服務階段。

 

信義房屋六張犁店成立危老重建工作站，提供附近住戶免費諮詢。

以吳興街這樣的案例來看，台北市30年以上老屋數量龐大，代表住戶們其實都還有機會利用危老重建新制，來創造房屋的新價值。信義房屋六張犁店店長黃俊翔指出，六張犁店服務的商圈範圍涵蓋大安區及信義區，附近有八成左右為屋齡超過30年以上的老舊建物，但住戶大多對危老重建相關知識不足，或缺乏能信任的人協助解決現有的居住環境，因此他在去年向台北市政府建管處提出危老工作站的申請，但危老議題仍屬特殊專業領域，加上法規及獎勵條件不斷增修，為此，安信建經知道狀況後，主動將「重建曙光計劃」導入六張犁店，並安排全案管理的危老推動師顧問團隊駐點，憑藉其具有危老重建申辦的實務經驗，為住戶免費提供專業諮詢，不僅提升危老重建工作站的專業度，更解決當地住戶對危老建物居住的問題。

 

    安信建經全案管理的危老推動師顧問團隊，在信義企業集團及信義房屋六張犂店的支持下，得以將危老的專業資訊傳遞給住戶，未來更計劃舉辦社區說明會，向住戶推廣危老重建的必要性。信義房屋六張犁店危老重建工作站時段為每周一、二上午9～12時及下午14～17時，每周五晚上18～21時，每一時段至少有四位危老推動師為住戶免費諮詢。

【2020年6月份市場研展月報】

【今年 GDP 估 1.67%保 1 有望】

行政院主計總處將今年經濟成長率由 2.37%下修至 1.76 %預料下半年經濟將逐步回升。行政院主計長朱澤民表示：今年ＧＤＰ本來接近 3%，但疫情影響ＧＤＰ達 2.1 個百分點，政府紓困振興措施則可挹注0.9個百分點，因此再度下修今年ＧＤＰ，目前 「 保一 」 沒有問題 。 副主計長蔡鴻坤表示 2009 年金融海嘯全球ＧＤＰ負成長 1.7%台灣負1.6%。主計總處指出 今年ＧＤＰ下修，主因疫情衝擊民間消費，但我國防疫奏效，未採行大規模封鎖措施，且宅經濟需求激勵，加上國人減少出國 、 政府推動紓困及振興措施，有助抵銷部分衝擊。預測今年民間消費實質負成長0.24%為2009 年來最低，較二月預測下修1.82個百分點。

【抗武肺得當  台灣經濟成長四小龍之首】

我國武漢肺炎疫情控制得當行，政院長蘇貞昌表示：政府防疫工作超前部署，台灣抗疫屢獲國際肯定，經濟雖然也受到衝擊，但相對其他國家較低，台灣今年第 1 季經濟成長率為1.54%仍然穩站亞洲四小龍之首。政府第一時間控制疫情，經濟衝擊也相對其他國家來得小。第 1 季經濟成長率為1.54%穩居亞洲四小龍首位；本月中旬美國商業環境風險評估公司公布的 2020 年第 1 次 「 投資環境風險評估報告 」，台灣投資環境相當穩定，不僅亞洲第一 更居全球第 3。

【4月新增房貸利率再跌1.381% 創下史上新低】

根據央行4 月新增購屋貸款統計資料，房貸利率降至1.381%創下歷史新低紀錄 。 新增購屋貸款利率創新低，主要是反映央行3月降息 1 碼，各銀行都調低基準利率，加上政府針對新冠肺炎疫情的紓困，公股銀行提供千萬元以下房貸，為期 6 個月利率再減 1 碼的措施，使得利率下滑 。對於房市景氣是否受到武漢肺炎疫情衝擊，央行認為：交易量確實受到影響，但政府提出不少優惠措施，加上民眾若有自住 、 首購或換屋等需求，還是有可能進場購買，現階段未見嚴重衝擊 。

【房市開工量   雙北、台中Q1 爆發】

今年第一季新冠肺炎來勢洶洶但雙北 、 台中建商老神在在 。 根據內政部資料：今年 Q 1 雙北開工量遠高於去年同期，宅數增加逾八成，開工面積更暴增九成以上，將近一倍，台中開工宅數和樓地板積也增加六到七成。根據內政部統計：今年第一季六都開工宅數達2.34萬宅，較去年同期增加 6300餘宅，增幅達 37%，開工樓地板面積合計達102 萬餘坪，也較去年同期增加36%。 六都以北市增幅最大，首季開工宅數 2656宅，較去年同期增加近九成 。

歡迎下載完整檔案：https://www.an-sin.com.tw/Front_News_Content.aspx?id=347&type=2

5/27【今周刊】1223期-「危老重建瘋全台」專題露出

引述分享5/27【今周刊】1223期-「危老重建瘋全台」專題，安信建經露出部份：

除了帶旺營建、建材等需求之外，危老也帶出了「平台業者」全新商機。舉例來說，信義房屋關係企業安信建經，就開始切入危老市場的「全案管理」服務，目前輔導中的危老案就有四件，均是地主委託自建。

所謂「全案管理」，是指業者為有意申請危老重建的地主，進行「一條龍」的後續服務。「百分之百同意很簡單，但要執行才是關鍵。」

安信建經總經理張峰榮說，信義房屋直營店預計將有部分據點複合經營「危老工作站」，旗下有三十位危老推動師輪值；歸納起來，地主不論是面對棘手的產權切割、流程問題，或是與銀行洽談融資等，都算是建經公司提供全案管理的服務範圍。

【安信張總專訪】2020/4/17理財周刊1025期

大家搶危老都更40%獎勵   10%規模獎勵將接續登場

由政府點燃的危老重建熱潮，雖然面臨時程獎勵將截止的問題，但政府再加碼推「規模獎勵」，預計在未來10年內依然是市場關注焦點。

【解碼房市-危老都更】專題 文．顏瓊真

安信建築經理公司總經理張峰榮表示，以前《都更條例》需要一個「實施者」，大都由最後整合成功的建商扮演，但《危老都更》並沒有「實施者」角色，大都由想危老重建的住戶或地主擔任。但以往，都更整合之所以曠日廢時，主要是整合難度高，不管是「權利變換」或是「協議合建」，整合者都要召開數十次，甚至上百次的說明會，但都更不易，還有「釘子戶(不同意戶)」問題。以前，還有整合者跟老舊建築的住戶進行溝通、協調，但如今，沒有「實施者」，即便政府加強培訓「危老推動師」，但緩不濟急，此外，各縣市政府也都在官網上設有「危老重建專區」、「懶人包」，但很多人還是霧煞煞！中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥以其專長，多次獲各縣市地政相關單位邀請去演講，光是「危老重建之法制與開發整合之技巧與策略」，就列出「危老vs.都更沿革、危險老屋現況、危險老屋政策與本質、危險老屋重建條例(法制)、危險老屋問題、危險老屋後勤支援(平台)及開發整合之突破與技巧」等，就七大項，有時連房地產開發商都不太懂，更何況一些平民百姓。

建經公司積極推動危老重建因此，除了各縣市政府的危老推動師四處幫民眾解答及協助申請作業之外，現在還有更多建築經理公司加入，從以前只是支援《都更條例》，大都是各「實施者」所需「金融援助」的角色，一躍成為危老都更「建築開發總舵手」的推動角色。張峰榮表示，根據內政部統計，去年危老申請案較前年成長逾三倍，且在老屋基地面積有限的前提下，「自地自建」逐漸取代傳統「合建模式」成為地主老屋重建的新選擇。過去的都更，開發公司會整合完案件，然後讓渡給建設公司，賺取整合佣金，但安信所設計的「全案管理」，主要是協助地主(或開發商)自地自建，開發商可直接轉型為建商，而建經公司就成為該案的合作夥伴。

安信建經接獲不少危老屋主希望協助取得危老重建容獎的需求，也在去年受理四件危老自建個案，包含重建計畫已核准的新北市「鶯歌案」、北市「信義路二段案」，以及計畫申請中的北市「延平北路案」及「長安東路二段案」。安信建經所推廣的「全案管理」服務內容採自地自建的客製化模式，針對地主的需求及想法協助規劃出最適合的重建方案，以大同區「延平北路案」的危老重建個案來看，因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合，執行過程中較難以達成共識，易導致案件胎死腹中。最後，針對「延平北路案」，安信建議地主們成立法人主體、建立股東會來執行重建，即可簡化重建及融資信託流程，並利用決議機制解決意見分歧問題，提升成案機率。張峰榮說，此案基地約一百五十坪，為數棟屋齡平均超過五十年以上之建物，其中有一棟還有九十年屋齡，總銷量體逾千坪，為地主量身打造地上十二層、地下二層之全新住宅大樓，目前已掛件危老重建計畫，預計今年請照動工，達成地主多年來的重建心願。

危老戶數少也有難溝通者曾從事都更長達一、二十年經驗的張峰榮指出，大家都以為都更不易，是因為有一兩百戶，意見不易整合，但即便是危老重建所針對，四樓高的老舊建築，一個樓梯共八戶來說，意見整合只要一戶難溝通，照樣沒辦法達成「一○○％」的基本門檻。張峰榮另分享了建經公司在危老重建，易受地主青睞的關鍵在於過往向銀行「融資」的錢脈關係。以占地約六百二十坪住商混合的「鶯歌案」重建案來說，地主本身就是旭碁開發，在危老條例剛開始推行時，因該家族祖產的產權所有人就是父子共三人，原想自地自建，但詢問多家銀行爭取融資，仍無法獲得滿意的條件，之後，為爭取最優惠的融資條件，找上安信建經。安信建經透過「全案管理」替客戶代建執行，歷經一年多良好互動，此案成功取得上海銀行融資撥付，危老重建計畫也順利核准，計畫打造地上七至八層、地下一至二層的電梯華廈，預計明年完

工。

安信建經-張峰榮總經理專欄：老屋潛危機 危老重建助防疫

安信建經-張峰榮總經理專欄：老屋潛危機 危老重建助防疫

【工商時報2020/04/17】

全文：https://ctee.com.tw/house/celetalk/251977.html

 

張峰榮：老屋潛危機 危老重建助防疫

全台屋齡逾三十年以上的老屋已超過400萬戶，若以目前老屋攀升的速度計算，預估再過十年將超過600萬戶，即占全台總戶數之75％，急遽的老化趨勢，對位處於地震帶上的台灣，危老(危險及老舊建築物)必成為公共安全的最大威脅，危老的隱憂不僅於此，現今最熱議的新冠狀病毒問題，老屋亦是容易造成疫情擴散的幫兇。

筆者認為近期病毒肆虐，少外出、待在家應該是最安全的避風港，但若是住在老舊建物中，平時可聞到隔壁的煙味、家門密閉時潮濕不通風，或是樓上沖馬桶有聲音、臭氣等狀況，請小心病菌或許已悄悄滲入居住環境中，嚴重可能傳播至整棟社區，造成集體感染。

在老屋不重建的前提下去改善，應多注重社區環境清潔、消毒電梯走道、定期清洗水塔、加強檢查管線狀況…等，如果通風不良，建議可裝設全熱交換器，讓室內外空氣交換，改善空氣品質。另外，「潮濕」絕對是細菌孳生的最佳溫床，除在廁所安裝抽風機外，可於頂樓管道間加裝排風器，讓環境盡量保持乾燥。

但在老屋破損多的缺陷下，病毒也有可能透過管道間擴散至整棟社區大樓，因此，光是防禦就是大工程，其實補強所花費的成本及時間，真的還倒不如打掉重練最安全。

政府兩年前推行的《危老條例》，透過容積獎勵政策，鼓勵住戶重建，申請重建計劃前，無立即危險的老屋須進行耐震評估，從建物結構層面來檢查其安全性，近來建物的打造上因經歷社會幾次重大事件，不論結構、建材、工法技術上均順應時勢，亦不斷日新月異的進化，業界紛紛推出防疫宅、抗菌宅、健康宅…等來包裝，不少標榜有換氣設備(如當層排氣或當戶排氣)、排水設備的新建大樓，其實也就是打造戶戶隔絕的功能，落實真正的居住安全。

危老重建最高獎勵倒數 安信建經看好大同萬華增值空間

危老重建最高獎勵倒數 安信建經看好大同萬華增值空間

       老社區開發早，禁不起歲月的洗禮，整排連棟的老透天厝，在未經過縝密的都市規劃下，巷弄狹窄環境髒亂，易影響公共安全，安信建經表示，老屋數量持續成長，加上《危老條例》申請重建中的10％時程容積獎勵又將在今年5月9日截止，已催出危老送件熱潮，估計危老重建在未來10年內依然是市場關注焦點，尤其北市大同、萬華區更會是焦點熱區。

       根據內政部不動產資訊平台統計去年第四季全國房屋稅籍住宅屋齡，台北市屋齡50年以上的危老建築數量有近7.8萬棟，其中大同區占比20.78%、萬華區15.70%，分居一、三名；另外，根據台北市地政局公布109年公告地價與現值，大同區、萬華區因西區門戶計畫及都更的推動，平均調幅為2.54%及2.30%，亦排名在前三名裡，綜合以上二項數據來看，大同區、萬華區的老社區增值空間不菲極具改建價值，安信建經收到的危老個案中大同、萬華區的比例亦偏高。

        安信建經負責承作的大同區「延平北路案」，連三棟透天老宅並排同列，其中一棟屋齡就將近90年。再加上早期政府未強制實施建物所有權登記制度，造成現今住戶間使用權與產權難以界定的窘境，因而增加重建整合的困難度。安信建經總經理張峰榮看好老社區前景，樂觀表示，地主面對棘手的產權切割問題，一般都不知從何而起，安信建經可提供25年的專業及業界資源，協助地主改建。

        安信建經去年受理四件危老個案，均是地主自建的需求。張峰榮分析，老屋在結構體嚴重破損的狀況下，造成居住風險大，相對讓地主戶改建意願越發積極，尤其超過50年以上的高齡透天宅，將是危老重建首推的核心區域。安信建經所提供的「全案管理」，整合信義企業集團及不動產業界資源，負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等項目，針對危老個案擬訂重建計劃，替地主快速爭取最高之危老獎勵。

        2020年安信建經鎖定北市逾50年的高齡、高風險危老建物，擬推行「重建曙光計劃」，於信義房屋大同、萬華等特定門市內部設立危老工作站，安排超過30位以上的危老推動師輪番駐點，提供住戶最即時的諮詢服務；另外亦不定期聯合舉辦社區說明會，現場說明最新的危例法令及容獎機制，以促進危老重建的推動，落實都市翻新的願景。

「安信建經」總經理張峰榮看好老社區前景，安信可提供25年的專業及業界資源，協助地主改建。

安信鎖定台北市大同區整排連棟「逾50年以上之高齡透天老宅」，為危老重建首推的核心區域

買賣價金履約保證 降低房屋買賣風險

買、賣屋牽涉到的金額較高，稍有不慎損失可能是一輩子的積蓄，交易安全格外受到消費者重視，安信建經建議買、賣方在購、售屋簽約時，可簽署申請「買賣價金履約保證」服務，這樣即可在買賣雙方同意保證責任範圍的情況下，由銀行出面保證，讓買方可以得到清楚的產權，屋主也得到應有的價款。

早期買屋時，還沒交屋，買方就要把價款分期匯到賣方指定帳戶，賣方可能不交付房屋還捲款潛逃，讓買方風險增加。另一方面，賣方也會擔心，萬一交屋時買方尾款沒付清，就可能丟了房屋，錢也沒拿到，買、賣方在交易流程中都膽顫心驚。安信建經表示，所謂的「買賣價金履約保證」就是由建經公司以公正第三人角色處理所有事項，做好資金保管、監控與流程控管，如果交易過程中任何一方有違約的狀況發生，導致沒辦法履約，只要一經查證屬實，則銀行將出面，依保證書約定，負應有的責任，將買賣交易風險降到最低。

再進一步說明，在買賣方簽立「買賣價金履約保證」後，賣方交易須支付的稅金，如：土地增值稅….等、還有雙方都要支付的仲介服務費、價金清償賣方原有房貸…等，都會從履保專戶支出，這樣一來除了可加速交易進行，亦能節省買賣雙方時間，當產權過戶完成時，買方已經把所有價金都匯入履保專戶，買、賣雙方就可以簽履約保證結案單，這個時候買方能拿到房屋權狀，賣方就能要求銀行從履保專戶匯款到指定帳戶。

如果買方在交易過程中單方違約，賣方不用擔心失掉產權還拿不到錢，經過賣方完成法律程序後，保證銀行會保障賣方拿到全額價款；如果換成是賣方違約，經買方完成法律程序解除買賣契約確定後，履約保證專戶將歸還買方已支付的買賣價款，所以履約保證是一項真正能事先預防、避免交易風險發生、維護交易價金安全的制度。