安信建經Podcst節目【動口不動產】ft.安信建經全案管理顧問-葉智勳 經理

EP1危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

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台灣老屋數量年年創新高，為了鼓勵民間老屋重建，政府祭出許多獎勵與補貼措施，來提升民眾參與重建的意願，「動口不動產」特別邀請「安信建經 葉智勳經理」來說明危老獎勵以及挑選建經公司！本集重點以「容積獎勵」、「危老融資」為主，除了帶您認識危老獎勵項目、更直接教你如何計算容積獎勵；在蓋房子的決定成千上百個，挑選適合的專業團隊才是首要關鍵！請記得收看到最後唷～

 

【動口不動產】EP1｜危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

客座嘉賓：安信建經全案管理顧問-葉智勳 經理

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▌獎勵項目有哪些？ （約00:10秒處）

獎勵項目有分好幾種，列舉三個大家常使用的項目：

其一：屋齡要達到30年以上，基本上就取得危老改建門檻。

其二：設立友善人行步道，無障礙設施可得3-5%容積獎勵。

其三：符合「耐震」標準。

同時有「綠化、智慧建築、無障礙設施」等三項獎勵項目。

 

▌危老容積獎勵怎麼算？ （約00:53秒處）

前面有講到幾種獎勵項目，以下用簡單案例來試算：這塊土地屬於第三種住宅區，地點在永吉路、屋齡50多年4棟透天老宅，有4個地主、基地面積100坪、容積率225%、容積獎勵40%、銷坪係數1.6，一起來看如何做試算吧！

 

▌銷坪係數是什麼？（約01:26秒處）

所謂的銷坪係數為容積面積轉換為重建後可售坪(產權坪)之係數，也就是說，加上公設所使用的空間，一般大約為1.5~1.7倍，那這邊抓1.6來試算。

 

▌案例試算說明 （約01:40秒處）

計算公式為：「基地面積×容積率×容積獎勵×銷坪係數=權狀面積」

EX：100(坪)×2.25×1.4×1.6 = 504(權狀面積)

504÷4(地主) = 126坪/每人

126(坪)/每人 × 80(萬)/坪(房價) = 10,080萬元(總銷價值)

上面的計算就是100坪乘上第三種住宅區的容積率225%，乘上案件容積獎勵申請40%，再乘上銷坪係數1.6，大概可以蓋出500坪左右的權狀面積，劃分為四等份，因有四位地主，平均一人可分到126坪建物權狀面積；若未算車位的狀況下，每戶換算房價80萬，大概可分到1億多的總銷價值。

 

▌ 有地沒錢怎麼蓋啊？ （約02:09秒處）

所謂資金來源因危老政策是中央頒布的，民間八大行庫積極力推融資專案，稱為「危老融資貸款」。

在貸款的過程中，地主會產生搬家、租金補帖等費用，故前期會事先規劃在貸款項目裡，基本上融資都能滿足重建的需求。

 

▌蓋房子好麻煩，誰可以幫我處理呢？ （約02:44秒處）

蓋房決策分為六大項目：「意見分歧、建材挑選、坪數規劃、建築師挑選、選用營造廠、銷售價格議定」而地主並不是專業角色，需仰賴「專業單位」做規劃。

傳統的專業單位就是「與建商合建」，一切主導權多在建商身上，主要就是跟建商洽談比例條件，雙方皆同意，即可達成合議；而目前市場上主推的模式叫做「自建」，傳統建商的角色，原是建設公司，現在是地主擔任建設公司，由建經公司協助地主完成案件的改建過程。

#最後，智勳經理提到，安信建經提供從頭到尾一條龍服務，讓地主在改建過程中都不用擔心，可以順利把房子蓋好，交給安信建經就對了！快一起來看吧！

建經公司是什麼？ 怎麼挑選建經公司才安全？

近年國內房地產市場景氣熱絡，不管是曾買賣過房子的民眾、或者重視權益的消費者，都已經對「建經公司」四個字耳熟能詳；不過，大多數民眾對於「建經公司」的印象，通常都是「辦理履約保證的公司」。可事實上，「建經公司」提供的服務相當多元化，並非只承作履約保證，如果懂得利用，「建經公司」可以成為投資買賣、或者不動產開發，以及交易安全的利器。為什麼呢？就讓小編以Q＆A模式帶您一步步深入暸解「建經公司」，摸清楚其奧義後答案自然浮現。

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Q：「建經公司」是什麼？

A：「建經公司」只是簡稱，其完整名稱是「建築經理公司」。一九八六年，政府為了促進房市健全、保障交易安全、維護交易秩序，經政府相關部門多年研究，內政部於一九八六年七月頒訂「建築 經理公司管理辦法」，輔助我國建築秩序邁入正軌。在當時，「建經公司」是唯一經內政部、經濟部、財政部三部專案核准，並依法 成立的行業，其結合建築、金融、地政、法律專家，其功能目的在保障消費 者權益、穩固金融業債權、增進建築業者信譽，是政府為導正不動產交易秩 序創造三贏，歷經六年籌設而舖建的一條安全斑馬線，也是社會安全制度的 一大創舉。

 

Q：「建經公司」可以承作什麼業務？

A：依《建築經理公司管理辦法》原文規範，建經公司可接下以下各項委託業務

　一、興建計畫審查與諮詢。

　二、契約鑑證。

　三、不動產評估及徵信。

　四、財務稽核。

　五、工程進度查核及營建管理。

　六、代辦履約保證手續。

　七、不動產之買賣或其他清理處分事項。

　八、其他有關業務之諮詢及顧問事項。

　對多數民眾而言，最常遇見的是第六項，針對不動產買賣的「代辦履約保證手續」，但其實建經公司業務可說是「包山包海」，足以擔任不動產相關事務的顧問角色。近年以來，部份建經公司著重發展都市更新、危老重建等事務，幫助政府與民眾推動老屋重建。

 

Q：誰會需要建經公司？

A：①購屋族：購屋族動輒花費上千萬元買房子，為了確保交易安全，成屋買方　

　　肯定需要「履約保證」服務，而預售屋買方則需要「不動產開發信託」，而　

　　這些服務都需要建經公司。

    ②屋主：為了避免假買方詐騙與買方違約，屋主賣房子也需要「履約保證」，

　　讓自己能夠收到足額的售屋款。另外，老屋屋主若有重建需求，也可委託建

　　經公司辦理老屋重建。

　　③地主：過去地主若想自地自建，大多與建商合建開發。但如今部份建經公

　　司已提供「全案管理」服務，可替地主找營造廠、建築師，乃至於銷售和售

　　後服務，成為私地主土地開發新選擇。

　　④開發商：「全案管理」同樣適用在開發商身上，尤其是中小型建商為更適

　　宜，建經公司可為開發商爭取到更佳的融資條件、提升知名度，以及降低開

　　發風險等目標。

 

Q：該怎麼挑一間好的「建經公司」？

A：當建經公司日益普及，以及建經公司提供的服務越來越多元，無論是消費者或是不動產業者，一生中都避免不了與建經公司打交道，而不動產交易牽涉金額龐大，肯定要慎選一家良好的建經公司，才能保陪自身權益。至於要如何挑選優良建經公司，大略有以下五大建議：

①   夠老牌：《建築經理公司管理辦法》在2003年回歸公司法管理以前(註)，開設建經公司門檻較高，須經過財政部、內政部與經濟部等三個中央部會審查核准，而且當時又有規定成立建經公司必須加入公會的要求，故在層層嚴格把關之下，公司體質、專業度與財務往往較健全，對委託者更有保障。
其次，越老牌建經公司，推動、解決不動產業務的經驗越多。因此，選擇2003年前設立的建經公司，會是一個好選擇。

【註：2003年1月1日行政程序法施行後，建經業原管理辦法失效，在新法規 「建築經理業管理條例」未通過施行前，建經公司之成立與管理依公司法規定辦理。】

②   專業度：每家建經公司因經營策略不同，會深耕於不同的業務領域，委託人可依自身需求，去尋找各領域的王牌建經公司。例如：「合眾建經」、「中國建經」以辦理「不動產金融週邊服務」、「投資顧問」和「都市更新重建及老舊建物信託改建服務」見長。「安信建經」以「全案管理」、「危老重建」、「不動產開發信託」與「代辦建築融資」等業務聞名。「國泰建經」則擅長「商用不動產租賃管理」和「都市更新全案管理」。

③   團隊力：建經公司可承作業務範圍廣泛，但不動產牽涉土地開發、整合、融資、法務、營造等諸多事項，沒有人可以擁有十八般武藝全面通吃。一家好的建經公司，往往要編制各領域的專業人員來提供服務，才能順利推動委託案。

④   透明化：透明化分為「流程透明化」、「權益透明化」與「收費透明化」，建經公司提供的資訊越透明，才能專業、公正推動委託案與服務委託人。

看實績：有些人找建經公司重視「哪一家最便宜」，但每一件不動產委託案金額龐大，其實重點在於「能不能圓滿完成」，而非「哪家最低價」；就算價格再便宜，無法順利且公正推動亦無濟於事。因而，挑選建經公司前要檢索、或者查詢該公司過去辦理的實際案例，從實績中便能看出該公司的推動能力。

「全案管理」神救援 老屋重建、素地自建輕鬆搞定！

台北市老屋比例極高，超過七成是屋齡30年以上的老舊建物，而台灣地震頻發，搖得不少民眾心慌慌。

大同區延平北路上，有一棟屋齡高達近90年的老透天，屋主與鄰居們也擔憂房子老到無法住人、禁不起一次大地震，早就想拆除重建。

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後來，老透天的地主們找上安信建經，由安信建經提供「全案管理」代建服務，除了給予化解地主歧見的解決方案之外，還為屋主爭取到最優容積獎勵，把這棟將近90年的透天與隔壁另外兩間透天一起順利重建。以近年水漲船高的大同區房價來計算，重建後地主除資產價值翻倍外，更可使居住安全獲得完整保障。

 

開發門檻低　身份不設限

安信建經「全案管理」是採一條龍服務模式，小編整理出「三大不限」特色：

①   不限身份：地主、建商、或一般企業行號都可以委託，近年來有部份較新創的建設公司，因品牌資源較不足，而轉向與「全案管理」策略合作。

②   不限類型：老屋重建、素地自建都能委託，只要所有權人100％同意即可。

③   不限買賣：土地委由「全案管理」統籌興建後，安信建經會評估篩選出優質代銷業者處理銷售事宜，而業主全權決定房子是要委託銷售或保留自用，安信建經不會干涉。若成屋後業主決定不賣，則原建築融資可由安信協助轉為成屋貸款。

※延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

流程大公開　共四大階段

「全案管理」是台灣房地產市場火爆的新興開發模式，對地主而言好處多多；而「全案管理」的開發流程，大致可分為「開發期」、「規劃期」、「興建期」與「交屋期」等四大階段：

參考成功案例　地產活化大翻身

由安信建經「全案管理」開發成功的老屋重建案例逐漸增加。以下，小編特別分享三個老厝變新房的實際案例：

①   成功案例一、「大同區延平北路案」：延平北路上的三棟老透天，基地面積約150坪，平均超過50年以上，最老的一棟將近90年。安信建經建議地主成立法人、組建股東會，即可簡化重建及融資信託流程，並利用決議機制解決三方意見分歧問題，一舉解決地主的憂慮。全案順利成案後，將打造地上12層、地下2層的住宅大樓，總銷面積逾千坪，已於2021年通過都審、申請建照。

②   成功案例二、「中正區老透天案」：本案位於信義路二段，屋齡已經有48年，基地面積僅約90坪。安信建經接受委託後，只花二個月就為地主爭取到40％容積獎勵上限，2021年元月展開拆除重建工程，預計興建為地上10層、地下2層住宅大樓；未來完工之後，地主除了自己有保留戶可居住外，另約有十戶可供銷售，全案已於2021年4月動土興建。

③   成功案例三、「鶯歌區住商混合案」：本案占地約620坪，使用分區包括住宅區101坪與商業區519坪，地主旭碁開發因無法從銀行獲得滿意的融資條件，重建計畫因而推遲。由於安信建經與二、三十家銀行有合作，其中商業區部份，在安信的積極協助與爭取下，使得上海銀行很快地給予地主優惠的融資條件，整個重建計畫才得以順利推動，預計興建地上7至8層、地下1至2層的電梯華廈。本案預計於2022年2月取得建造執照，後續將進行動工興建。

 

重建價值歸地主　建經公司不分潤

如果上述案例的地主與建商合建，則可能要分總銷的20％～50％不等之坪數給建商，地主的利潤會縮水不少。但委託「全案管理」興建，地主可以取得所有產權，完全不必分潤；安信建經只收取全案總金額5％～10％的顧問服務費，地主利潤可達到極大化，地主們也不必因糾結於潤多寡問題，導致重建計畫不斷延遲。

安信建經Podcst節目【動口不動產】ft 信義房屋不動產企研室專案經理-曾敬德

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回顧2021房市的高潮迭起，政府打炒房的政策真的治標又治本嗎？還會再度祭出新的房市政策嗎？2022年房價真的如大眾所想的一路上升嗎？本集精闢解析2022房市走勢及買房影響，快來聽聽信義房屋不動產企研室專案經理-曾敬德來做專業房市分享！

【動口不動產】EP3｜專家觀點：2022房市預測風向球

客座嘉賓：信義房屋不動產企研室專案經理-曾敬德

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▌評論2021年房市狀態：高潮迭起、峰迴路轉 （約0:33秒處）

今年是蠻特別的一年，原先年初狀況還不錯，但受到疫情影響，整個交易量瞬間凍結，在下半年度國內疫情較穩定的情況下，疫苗施打率提升之後，房市瞬間回溫，民眾現階段對於房價的樂觀程度大概是10年來最強的時間點。

 

以前北市是領頭羊，但現在因雙北房價已到天花板，之前單價在2字頭的，在過去這一年衝得很兇，包括:新竹、台南、高雄等..都已漲幅到1成了。

 

現在大家都在說缺工缺料原物料上漲，南部科技廠準備新建，新竹及南台灣因科技業的影響，帶動整個南部的房地產提升，吸引很多資金進駐在此，也的確面臨原物料的影響到造價上漲的過程中，會反應到房價上，從過去一年大概漲了1-2成。

 

若是沒有疫情的干擾，那一年的漲幅大概會是多少呢?其實要漲幅到1成就非常強了。

 

▌打炒房策略真的治標又治本嗎？ （約01:34秒處）

打房政策對於房地產來說，一直以來都扮演著市場上踩煞車的重要推手。

 

這波打房政策的做法是，當房地產漲一定的幅度，過程中政府會不斷的出手，但不會一次就把房市打下去，而是需要一段時間，慢慢改變市場上對於房價的預期。

 

現階段房價的預期仍很強，央行表示﹔就算政策出來，房價仍會維持上漲，只是漲勢較為緩和。2022年需要觀望政策發展，才能推估房市的走向。

 

近期預計推出的預售屋不能換約政策，對市場影響很大。從實價登錄上觀察中南部地區的預售案，兩個月賣了一千多戶，由此可見，並非全部都是自住客。一旦政府將預售換約政策上路後，陸續就會有人將預售屋拿出來賣，或者是投資目的減少，預售屋漲幅較為沉澱，回歸至自住的用途。

 

當預售屋沒有在飆漲後，整個市場有機會較為降溫，政策並不會馬上將房市扭轉而下，央行希望房價走向軟著陸的方式，慢慢穩定的降溫。

 

總之，2022年為政策與高房價交纏的一年!

 

▌推測2022年展望: 若美國升息，對於台灣的影響很大嗎?（約02:48秒處）

影響很大，但房市不怕升息，只怕生生不息。

 

尤其是大眾偏好選擇30年的房貸，若政府連續升息個3~4次，對房貸族來說，就很有感覺。這波升息與過往的不太一樣，是為對抗超強的通膨，此次升息不只是一兩次，可能是一個長期的循環。

 

對於自住客是有影響的，當市場在抽資金時，股市就會開始動盪，也會對房市造成壓力。雖然房貸利息上升了，但房價上可以有討論的空間。

 

▌專家的專業分析及建議事項 （約04:23秒處）

2022年利多﹔房市持續上漲、經濟成長動能較強、利率調整的速度較緩慢。

 

利空(挑戰面)﹔政策緊盯房市、升息循環較強時會成為影響房市關鍵因素。

 

提供置產建議﹔要非常小心，政府對於預售投資的部分盯很緊，再者，若選擇30年期的房貸，對於未來的升息循環，要注意每月的家庭支出比例，建議不超過四成…

害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

近期缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，造成資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，消費者該如何避免買到「爛尾樓」的建案呢？安信建經這回要公開「四大眉角」，並提醒廣大購屋族買預售屋一定要注意「履約保證，尤其要學會查核「不動產開發信託」真偽，才能保住自己辛苦賺來的血汗錢！

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Q：為什麼預售屋需要「履約保證」？

✓購屋者繳納的「訂金、簽約金、開工款」（俗稱「訂簽開」與「工程款」），為預防款項如丟石頭進海一樣，噗通一聲拿不回來。因此，內政部自2011年5月1日起，開始實施「預售屋履約保證機制」，俗稱「預售履保」，以保障購買預售屋的購屋族權益。

　  在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，內政部訂定預售屋建案必須從五種履約保證模式中擇一辦理，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」，而「同業連帶擔保」、「不動產開發信託」是目前預售屋建案最常見的履約保證方式。

Q：什麼是「不動產開發信託」？

✓ 不動產開發信託由金融機構、建設公司、建經公司及購屋者等四方簽訂信託契約，在金融機構開設「信託專戶」，由建商負責「工程興建」，建經公司擔任「專戶管理者」；建案工程達到某一階段時，建經公司視工程進度通知銀行予以撥款，避免專戶內價金遭建商挪用。

Q：什麼是「爛尾樓」，買預售屋如何避免遇到「爛尾樓」？

✓ 安信建經解釋，所謂「爛尾樓」指的是房子未竣工，興建方因資金不足、糾紛、產權爭議等問題，導致後續工程完全停擺而蓋到一半的建築遭到閒置。

安信建經提醒購屋族，以下幾種方式可以大幅降低遇到預售屋建案爛尾的風險：

1. 選擇好口碑的建商：「事先打聽，以免事後傷心」。挑戰可靠、口碑良好的建商，或者老字號的優質建商，建案爛尾的機率愈低。

2. 避開「一案建商」：有些不肖人士會設立新公司，有的建商則會設利新的子公司，再用新公司名義推出建案銷售；這類新創公司雖然不一定就差，但因首次推案、沒有過往實績可循，難保不會成為「一案建商」，因此購買新建商的建案風險是比較高。

3. 查詢訴訟與裁罰紀錄：俗話說「江山易改，本性難移」，一家紀錄不良、消費訴訟多且坑殺消費者的建商，大多可以透過法院公布的訴訟資訊，以及政府各主管機關裁罰紀錄中查詢得知。

4. 確認有無「預售屋履約保證機制」：購屋者應主動向銷售人員詢問有無預售屋履約保證機制，如果銷售方口頭上說有，消費者應該進一步查核真偽。過去曾發生銷售方訛騙消費者有預售屋履保，但事後發現是一場騙局。

※了解更多？線上聽：EP3｜【動口不動產】想要輕鬆買房？先了解預售市場！

 

Q：預售屋五種履約保證，哪一種保障力較強？

✓ 安信建經說明，「價金返還之保證」對消費者保障程度最高；「價金返還之保證」大概內容，是指若建商未能履行交屋，則受託的銀行會把繳納的所有價金退還給消費者，消費者不會有任何損失。然而，因「價金返還之保證」成本頗高，且無法動用預售價金，建商極少會採用。

除了「價金返還之保證」，「公會辦理連帶保證協定」也甚少建商使用。相對之下，「同業連帶擔保」的使用頻率稍高。然而，也有可能「同業連帶擔保」對消費者保障力恐較低，因為有不肖建商可能透過旗下子公司作連帶擔保，一旦捲款落跑則所有子公司都惡性倒閉，即使連帶擔保也沒用，消費者一毛錢都拿不回來。

　「不動產開發信託」則是使用頻率高、保障力道也相對足夠的方式。同時，「不動產開發信託」中還可勾選「續建機制」，進一步降低建案爛尾的機率。

Q：消費者該如何確認「不動產開發信託」是真的？

✓ 安信建經指出，銀行若接受辦理「不動產開發信託」除基地產權、興建資金需全部交付信託外，亦須在網站設立「專戶查詢」專頁；若建商口頭聲稱有使用「不動產開發信託」，購屋者可立即至該受託銀行查詢真實與否。

　

   安信建經進一步說明，不動產開發案只要有辦理公開預售，所有配合預售履保機制的金融機構之官網，通通都可查到購屋者所繳納的價金。購屋者只要進到該建案配合之金融機構首頁，至上方「信託」項目中點選「預售屋信託查詢」，點選完「選案名稱」、並輸入「繳款帳號」，即可證明信託專戶真偽，且專戶內的金流一清二楚。

土建融2022可能升息 安信建經：地產活化應加速腳步

2020年以來，央行與金管會陸續針對國銀不動產放款進行專案金檢，國銀不動產放款無論利率與成數漸趨嚴格，以往常見的利率「破盤價」，或者是放款成數「模糊空間」幾乎已全消失。安信建經提醒，不管個人或企業行號申請「土地融資貸款」（簡稱土融）與「營建融資貸款」（簡稱建融），目前利率、成數、融資用途與動工期等相關規範多有變化，申辦前後都需要特別留意。

2020年間，國銀為了搶食不動產放款大餅，利率一度殺到「地板價」，甚至驚傳有銀行土融利率殺破1.5％。而銀行業者殺價搶客震驚央行，屢次找銀行業者「喝咖啡」，並與金管會多次啟動專案金檢，對放款違紀的銀行開罰或提出警告，要求限期改善。

央行與金管會出手後，公股行庫已把利率提高，其中，土融利率「紅線」在1.8％，並依各公股銀行規定與申貸戶的條件，多數介於1.8％～2.5％。

民營銀行部分，《銀行法》第72條之2規定，不動產放款額度「不得超過存款總餘額及金融債券發售額總和30％」，部分銀行因水位接近，以「篩選客戶」與「提高利率」方式來選擇性放款，土融利率與公股行庫一樣高；另一部份銀行，雖因距離上限較遠，土融還能談到低於1.8％以下的優惠利率，但前提是申貸戶「信用條件」要夠好。

至於土融貸款成數的部份，因政府頻頻金檢的緣故，目前全體金融機構多遵守「5成上限」原則，且其中1成需等到開工時才能撥款。

與土融相比，建融屬於無擔保放款，利率就高出不少，公股行庫與部份不動產放款比重過高的民銀，利率多介於2％～3％之間。

在土建融之外，通常還會搭配「周轉金」。若申貸戶提供擔保品，周轉金的利率通常與土融相同，但若申貸戶未提供擔保品，則利率與建融差不多。

安信建經指出，由於政府對於不動產放款越盯越緊，銀行業者不只放款把關趨嚴，對於融資用途、興建期限也不再馬虎。舉例來說，目前國銀土建融放款多要求申貸戶以「不養地」為原則；若申貸戶取得土融後遲遲不動工，即使繳息正常未違約，仍會受到銀行關切，若仍不動工，貸款可能會提高利率、縮減額度，最嚴重甚至會要求提前收回額度，並要求清償所有借款。

再者，由於政府調控房市的態度愈來愈積極，未來可能會進一步限縮放款成數，而央行總裁楊金龍日前更已指出，明年全球都在緊縮，央行也會朝緊縮方向走，暗示2022年有升息機會。因此，業者若有土建融貨需求，想順利、快速申請到土建融，首先要備妥相關文件，包括興建計畫、銷售計畫、公司營運狀況、財務計畫等文件，以免因資料不足而被要求不斷補件，以降低利率和政策面變動的風險。

文章來源: 土建融2022可能升息 安信建經：地產活化應加速腳步

何謂「建造執照起造人信託」？其優點為何？ 安信加碼分享起造人變更的四大好處！

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自從「預售屋履約保證機制」制度上路以來，「不動產開發信託」已成為建商最普遍採用的履約保證方式之一；而「不動產開發信託」中，又以「土地與資金信託」搭配「建造執照起造人信託」及「續建機制」，受到消費者與建商的信任度最高。現在，就讓我們來認識，究竟什麼是「建造執照起造人信託」，它又具備什麼優點，既對建商有利、又能保障消費者呢？

一般來說，不管是建商購地自建，或是與地主協議合建等開發案，傳統上通常由建商擔任「起造人」；建商一手包辦興建主要事務，包括建案初期的建築規劃設計、請照委託代銷銷售、工程發包，再到後期完工交屋等。

 

建商擔任起造人，卻未把「興建資金」、「土地」與「建物」交付信託，如果在興建過程中倒閉，不僅貸放的銀行會面臨呆帳風險，建案承購戶的血汗錢也恐不保。而建案蓋到一半，倘若無法順利找到接手續建的業者，房子將會變成「爛尾樓」。

延伸閱讀：【知識文】不動產開發信託優缺點比較，慎選建經公司很重要！

 

銀行為了確保債權，往往會與較專業且值得信賴的「建經公司」合作，希望建商改為「建造執照起造人信託」、並把「起造人變更為建經公司」，銀行核貸意願較高。

 

國內最具指標的建經公司「安信建經」解釋，所謂「建造執照起造人信託」，意指不動產融資信託銀行、建經公司、建商及地主等四方共同簽訂信託契約，由建經公司擔任名義上「起造人」，受託銀行則管理土地與興建資金帳戶。另一種方式，則是建商分別與受託銀行、建經公司簽訂信託契約，由受託銀行管理土地和興建資金，而建經公司擔任建照、起造人之受託人，並且將建經公司名義變更為起造人；完工後建經公司除了可以辦理建物追加抵押權設定外，在建物完工之後，亦由建經公司辦理建物所有權第一次移轉登記之所有權人。

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安信建經指出，「建造執照起造人信託」且起造人名義變更為建經公司有以下幾項優點：

①   較易較得融資：對融資銀行而言，「建造執照起造人信託」因為有建經公司協助監督工程進度與撥款，且因興建資金與土地均交付信託的緣故，放款風險相對較低，所以銀行核貸意願較高。而建商若欲取信於銀行、取得興建資金，「建造執照起造人信託」就成了重要條件。

②   承購戶有保障：由於承購戶定期繳納的工程款，皆會匯入信託專戶當中，而信託專戶是「專款專用」，建商必須「依工程進度向建經公司請款」，建經公司會視工程實際狀況通知受託銀行撥款。因此，承購戶所繳的價金不會無端被建商挪用，

③   工程不受建商債務影響：由於建案土地與興建資金均已信託，且起造人亦已變更，假如建商在興建期間破產，建案之信託財產不會遭到建商債權人聲請查封。

④   更有效率續建：由於工程興建時起造人已變更為建經公司，若建商途中倒閉，毋須重新申請變更起造人，建經公司可協助與承購戶、融資銀行協商，取得最大共識後即可尋找續建的專業第三者(如：營造廠或其他開發商)繼續興建至完工交屋。

 

看完安信建經解碼之後，相信您對「建造執照起造人信託」與「起造人變更」有更深一層的認識。無論是買房子或是開發推案，「預售履保機制」搭配「建造執照起造人信託」或許是最佳選擇！