【建築融資懶人包】建築融資到底是什麼? 定義、流程 安信一次告訴你！

 

建築融資是什麼?聽說可以申請建築融資來紓解蓋房子資金不夠的情況，那我應該符合什麼條件呢？安信建經建築融資懶人包，讓您從定義到流程一次搞清楚!

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Q1、什麼是建築融資？建築融資定義告訴你!

建築融資是指，對於建築業或個人不動產投資業務之抵押或週轉性質之專案融資，為金融機構授信業務之一種，以建築物基地為擔保品向銀行申請，使建商或個人可以興建房屋作為出售、出租或自用等融資需要。

Q2、了解建築融資後，達到什麼條件或有什麼限制才可以申請呢？

l   目的: 取得建築基地所有權及建築執照起造人之企業及個人，申請建築融資必須以興建建築為目的。

l   擔保人: 除了擔保品外，申請人為個人者，一般依銀行授信風險考量通常會要求尋找兩位以上作為連帶保證人，而申請人若為公司組織為單位，除其公司主要負責人必須負連帶保證責任，一般銀行也會依授信額度及風險考量要求借戶，另外提供連帶保證人作為信用加強之機制。

l   時間: 貸款年限一般銀行會以興建期考量，一般為2-4年。

額度: 建築融資分為：貸款成數約為擔保土地和建物的價格以內。

1、土地融資6.5成(危老重建融資除外，可至7-8成)

2、營建融資5-7成

l   利率: 通常利率會在2%左右(危老融資最低可低於1.8%以內)。

 

Q3、那建築融資的申請流程有哪些呢?

先備好文件資料後向辦理建築融資的銀行或是民間金融機構申請

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準備擔保品、個人或公司申請條件，開始進行現場勘查、擔保品估價及審核

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確認貸款成數、可貸金額與利率等相關資料後進行簽約對保及土地權設定。

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以上流程結束後即可進行撥款。

看完以上資訊有沒有對建築融資更了解了呢?如果在建築融資這方面有幫助的需求，歡迎接洽安信建經之專業諮詢！

安信建築經理股份有限公司在「代辦建築融資」業務方面，與國內各主要金融機構合作，能隨時掌握金融脈動，搶得市場的先機，為您掌握最有力的資訊，以最優惠的條件，順利取得充分資金。此外，針對客戶的開發案，我們提供金融機構事前的興建計畫審查與事後定期的工程進度查核，以確保工程順利進行，降低工程成本，同時降低融資風險，金融機構債權得以確保，讓建築業者、金融機構同獲雙贏。

自民國84年安信建經推出不動產融資服務，由於銀行核准率高及精準的貸款額度，在業界已累積了專業的口碑，25年以上豐富經驗，累積承作融資金額突破貳仟億元，是建築融資界的權威，也深獲銀行業界的信賴。

不動產（開發）信託是什麼？ 一次搞懂服務角色與流程

 

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很多民眾也許聽過「不動產開發信託」這個詞彙，但大部份人是有聽沒有懂，而且容易跟其他類信託混淆。但如果考慮買預售屋建案的民眾，千萬要記得「不動產開發信託」這個東西與自己買房權益息息相關，因為可以確保建商無法捲款落跑，讓自己的血汗錢憑空消失。安信建經建議購屋族，買預售屋簽約之前，若能確認該建案有辦理「預售房屋履約機制」，才能買得安心，以免簽約後提心吊膽。

    根據內政部規定，預售屋建案必須辦理「履約保證」機制，而履約保證機制有「價金信託」、「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」等五種類型，建商可擇一辦理。

 

    房產專家解釋，「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」對開發商較為有利，但對消費者保障程度差。「價金返還之保證」對消費者保障力最強，但使用的預售屋案少之又少。因而，「價金信託」和「不動產開發信託」成為實務上相對有效的預售屋履保機制，其中又以「不動產開發信託」最為普遍採用。

 

    「不動產開發信託」又可細分為三種方式，分別是「信託業者同時擔任建物受託人及起造人」、「建經公司擔任建物受託人及起造人」、「建商擔任起人」，其中又以前兩項對消費者的保障程度較高。

 

    「不動產開發信託」是指「建商或地主把建案的土地、興建資金信託給信託業者(金融機構)，起造人信託給建經公司，銀行負責土地產權信託及信託專戶資金保管。

安信解釋，建經公司的角色會執行：

①   協助業主與合作銀行開設一個信託專戶，開發商把土建融資貸款、自備資金存入信託專戶之內。

②   消費者的訂金、簽約金、開工款與每期繳納的工程進度期款，並非直接給建商，而是全數先匯至信託專戶內。

③   當開發商預售屋建案動工，建經公司會視工程之完成進度，並出具查核報告。

④   請銀行從信託專戶提撥款項給建商或廠商。這樣做的最大好處，是建商如實興建房子才能拿得到錢。

若建商遲遲不動工，則建經公司依約控撥不會請銀行核撥相關款項。換言之，在「預售屋履約保證機制」之「不動產開發信託」當中，銀行擔任「保管資金」的角色，但無權利私自動用資金；建經公司擔任「協助管理與查核、動用資金」之角色，建商則擔任「蓋房子」的角色，只能依工程進度請款，不能逕自占有、運用預售款買方支付的錢，因此搭配專業的建經公司，有效控管興建資金，就避免發生捲款倒閉的事了。

 

那麼，開發商申辦「不動產開發信託」有什麼好處？

    安信建經指出，開發商使用此機制可提升消費者信任度，如果消費者信任度愈高，則購買的機率愈高，建案銷售速度可望加速。

    同時提醒購屋族，依照法規規定，凡辦理「不動產開發信託」、「價金信託」者，銀行必需在網站設定「專戶查詢」專頁，以利買方查詢。因此，買方隨時可上開設信託專戶的銀行，進到頁面並輸入帳密後，即可查詢自己繳納的價金有無進到專戶內，大大提升買房的保障力。

老屋重建之稅賦(土地增值稅、地價稅、房屋稅) 減免最高12年? 安信帶你總整理!

想要申請老屋重建的你擔心重建稅務(土地增值稅、地價稅、房屋稅)很麻煩或還不清楚有什麼優惠呢?別擔心!安信帶您釐清危老條例中有那些稅賦減免的優惠，想省錢的您千萬別錯過了喔!

申請危老重建時需要繳那些稅務項目?

l   土地增值稅：出售土地應繳納土地增值稅，土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅。通常由地主負擔。

l   地價稅: 已規定地價之土地，除了依法應課徵田賦者外，即是地價稅的課徵標的，應課徵地價稅。

l   房屋稅：對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅，課稅範圍包括房屋及附屬於該房屋並增加其使用價值之建築物。

l   營業稅：意指國家對營利事業按營業額徵收的稅。由地主與建商自行協議銷售之營業稅由誰負擔。

l   契稅: 是在房屋所有權移轉時所徵收的租稅，房屋所有權如因買賣、贈與、交換等原因而移轉，取得房屋所有權的人，就必須在契約成立之日起30內，向房屋所在地之鄉鎮市公所申報繳納契稅。

l   其他稅務：建物登記規費、代書費、印花稅等等。這些稅務可能按照房屋分配的比率分擔。

危老稅賦優惠減免根據在哪裡?

根據都市危險及老舊建築物加速重建條例 第 8 條-

本條例施行後五年內申請之重建計畫，重建計畫範圍內之土地及建築物，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得依下列規定減免稅捐。但依第三條第二項合併鄰接之建築物基地或土地面積，超過同條第一項建築物基地面積部分之土地及建築物，不予減免：

一、重建期間土地無法使用者，免徵地價稅。但未依建築期限完成重建且        可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。

二、重建後，地價稅及房屋稅減半徵收二年。

三、重建前合法建築物所有權人為自然人者，且持有重建後建築物，於前        款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期        間至喪失所有權止。但以十年為限。

依本條例適用租稅減免者，不得同時併用其他法律規定之同稅目租稅減免。但其他法律之規定較本條例更有利者，適用最有利之規定。第一項規定年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。

真的最高可免12年?危老重建稅賦優惠總整理!

l   地價稅: 重建期間免徵收，重建後減半徵收兩年。

l   房屋稅：重建後減半徵收兩年，減半徵收二年期間內未移轉者，得延長但以十年為限。

l   申請時效: 申請重建者，得減免以上稅務，但申請期限至民國111年5月9日止。

以上就是有關危老重建稅賦減免的資訊啦!大家趕快記好申請時間，有規劃老屋重建的你千萬不要錯過了喔! 危老自建．首選安信!

履約保證是什麼？ 對房屋買賣雙方的強力保障

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台灣中古屋買賣是房市交易的大宗，占整體交易量約七到八成左右；而透過仲介業者買賣房子的屋主、買方，往往會聽到仲介說一句話：「我們為了保障交易安全，都要作履約保證喔。」很多人會有個疑問，履約保證是什麼？而它真的能保證交易安全嗎？房產專家表示，履約保證是最能確保不動產交易安全的重要機制，建議不論是想賣房、或想買房的民眾，要把履約保證當成買保險一樣「花小錢、保安全」。

一般民間房產交易，難免會遇到交易糾紛。其中，詐騙行為更是屢見不鮮，無論買、賣雙方都會受害；如果沒有履約保證，買、賣房子的民眾若遇到不肖份子，要嘛被騙走房子、或者被騙走血汗錢。而有的糾紛，則是屋主不配合辦理塗銷抵押權，或是辦理過戶過程拖拖拉拉、搞失蹤，甚至還有房屋過戶手續還未辦妥就被查封的情事發生。

 

而履約保證機制的產生，恰好可以大幅降低交易的不確定性與提升安全性。履約保證的大致運作過程，是「由一個公正的第三方機構當中間人（通常由建經公司與銀行合作，開設一個專戶），保管買方支付的購屋價金；買方依約定陸續把購屋款匯入專戶當中，而在房屋過戶點交之後，第三方機構再依約將款項匯給賣方」。

 

在這個機制當中，第三方機構扮演極為重要的角色；由於第三方機構保持公立，它主動監督雙方依約執行交易，而不偏袒買、賣方任何一方，於確認「買方把購屋款陸續匯至專戶」及「賣方房產權利移轉至買方名下」後，再將「購屋款由專戶中提撥給賣方」。每一個步驟都照SOP進行，完成上一步，才會進行下一步。而這麼做，才能真正保障買、賣雙方的交易。

 

國內指標性的建經公司「安信建經」指出，當買賣雙方簽訂買不動產買賣契約後，需再簽訂一份履約保證契約；以安信建經為例，由玉山銀行擔任保證人，並設立專戶，交易價金就在專戶中，由安信建經負責專業控管。在交易過程中，依約定期程付款、稅費繳納、完稅、交屋款，買賣雙方依據「資金交易總表」及「結案單」，逐一核對專戶的收出款明細，清楚掌握專戶內的款項餘額及結清狀況。安信建經強調，履約保證交易過程一清二楚且又有書面詳載資訊，雙方權益都不會受損。

 

由於國內消費者權益抬頭，而不動產買賣動輒數千萬、甚至上億，若不慎產生糾紛可是悔不當初。如果民眾有買賣不動產的需求，最好搭配買賣價金履約保證服務，房產交易才能安心。