【動口不動產ft. 吳睿登】為何會有爛尾樓？傳授如何避免遇爛尾？

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缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，近期甚至連危老都更的建案都浮現，但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎？本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登，來破解為何會有爛尾樓？以及如何避免遇到爛尾的建案呢？千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓：國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登

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本集重點：

00:06 開頭

01:05 為何會有爛尾樓發生？

01:51 土建融放款限縮？對於危老的影響？

03:18 營建成本的驚人漲幅？對於房價的影響？

04:24 獨家！還有可能未爆的爛尾樓？

06:25 合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選？

07:30 專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！

08:47 建經公司是什麼？為您把關建案的哪些環節？

10:40 專家觀點：對於未來不動產市場發展的看法？

12:55 爛尾樓對於房價的影響？

 

►為什麼會有【爛尾樓】的發生呢？

（01:05秒處）

 

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題，再加上政府要求銀行限縮貸款條件，讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去，不過因近期整個工料成本回溫，再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施，認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

►土建融放款限縮？對於危老的影響？

（01:51秒處）

 

現在銀行限縮貸款的成數，大概就到五成，跟以往動輒七成八成其實落差蠻大的，不過對於危老個案並不會受太大影響，因在政府的鼓勵，加上民間企業的配合，對於有意願改建的地主會給予強力支持，只要符合危老重建個案，仍是可以籌措到100%興建資金。

 

延伸閱讀：【PODCAST 動口不動產4】夯危老第二彈：興建資金怎麼來？

 

►營建成本的驚人漲幅？對於房價的影響？

（03:18秒處）

 

具體說明工料雙漲的前後對比，以前在台北市可能基地200坪以內，蓋地上14層地下3層，以前評估造價大概就落在23、24萬就可以蓋得起來，但近幾年評估這類型個案，發包單價會上升大概30~50%，可能就直接衝到28、29，甚至超過30萬，基地越小、成本越高，且越難找到執行的營造業者，所以現在雙北市，尤其小規模的建案，成本的上升幅度算是相當高！

 

►獨家！還有可能未爆的爛尾樓？

（04:24秒處）

 

即便在台北市這種精華區，有些建商因成本上升問題，沒辦法蓋下去的狀況是有的，建商發包給營造廠，營造廠是統包的概念，若成本控管出問題，甚至可能倒閉。

 

若建設公司造價成本上升，會需要更多資金，建經公司可以協助，向銀行溝通增貸；若遇營造廠倒閉，導致建案停擺，建商配合的建經公司，可在管理建案上提供更換營造廠的文件，並協助續建事宜。

 

延伸閱讀：土建融懶人包：辦理流程與注意事項一次了解！

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善，透過不動產開發型信託，保障土地、起造人及資金，甚至預售款項，都有嚴格的控管，萬一建設公司倒閉，貸款的興建資金也都在專戶內，可讓有意願接手的新建商或企業容易評估，亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀：不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

►合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選?

（06:25秒處）

 

認為興建方式不是主要造成爛尾樓的關係，例如雙北市目前盛行地主自建，但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源，可以選「全案管理」的方式，但在選擇上可以評估幾點：第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠，第二、注重團隊組織內的完整性，若具全方位的管理團隊，他們可配有建築師、可能工務團隊或水電、土木機師等專業人士，第三、觀察個案現場的管理及監工人員。以上指標可提供參考判斷。

 

延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

 

►專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！

（07:30秒處）

 

建議購買預售屋的消費者，可以問代銷業者或是建商，建案是否有搭配預售履保機制？目前坊間常見的是「不動能開發型信託」，預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶？可再更深入了解，若選擇「不動產開發信託」，是配合哪間銀行或融資機構？配合條件有哪些？還有信託單位是哪一家？確保建設公司能執行完整的信託架構，了解越多，預售款項越有保障！

 

延伸閱讀：害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

►建經公司是什麼？為您把關建案的哪些環節？

（08:47秒處）

 

早期的建經公司，算是特許行業，有符合規格的建經公司，都有一定規模，也須要有銀行投資，若從業時間較久，相對在管理上的SOP亦較嚴謹。內部有專人負責資金控管，按工程進度撥付款項，以及設有專責的工程查核人員，控管建案的成本、品質與安全。

 

延伸閱讀：建經公司是什麼？　怎麼挑選建經公司才安全？

 

►專家觀點：對於未來不動產市場發展的看法？

（10:40秒處）

 

爛尾樓造成不動產市場將「大者，恆大者？」，這是一種觀點，尤其合建的爛尾樓案，讓地主反而考慮自己來，但面對大企業，就會相對弱勢。另外，雖然企業規模是參考項目之一，但還是要評估內部專業團隊的完善程度，以及了解過往執行個案的品質，但對於整體不動產市場而言，還是抱持樂觀正面的態度。

 

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►爛尾樓對於房價的影響？

（12:55秒處）

 

房價的趨勢仍是要回歸成本面，即便有爛尾樓，它也是屬零星個案，綜觀大局面，不會造成太劇烈影響。尤其原物料是會浮動的，現今價格已回穩，所以我覺得房價會越趨穩定狀態。

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注意危老重建陷阱！如何簽訂平等委建合約是關鍵權

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正如內政部花敬群次長所言：「危老重建是一條高速公路」。近幾年來，政府積極推動危老重建，使民間危老重建案如雨後春筍般出現，重建效率因而高歌猛進，效率顯著。唯可惜的是，有數起合建的重建案糾紛浮上檯面，導致部份地主擔心受怕，從積極參與重建轉為觀望不前。筆者個人建議，地主須先釐清「合建」與「委建」之差異，「委建」對地主而言相對有保障，但契約內容仍有不少「眉角」需要留意。

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所謂「合建」，係由建商出資且主導重建過程，完工後的房屋按合建協議的比例分回給地主；由於部份建商不願讓地主得知容積獎勵細節、或者有財力不足的隱憂，以及在合建契約中暗藏對地主不利的條款，所以容易衍生爭議。反觀「委建」是由地主擔任主導角色，地主就是老闆，只是把營造工程、建築規劃、建案銷售等事務委託建商，或專業廠商執行；雖然「委建」對地主較為利，但如何與建商簽訂平等條款、避免踩雷，筆者認為有以下幾個重點需要注意。

 

 

一、「重建共同協議書」：地主（甲方）意見分歧是很常見的事，為了避免意見不一影響重建進行，受委託的廠商（乙方）應協助甲方訂定「重建共同協議書」，載明召開會議方式、採用多數決等決議規範。

 

二、「選屋分配方式」：在「重建共同協議書」，應由甲方決議並詳細寫清楚「選屋分配方式」，以免地主都想挑好的戶別而亂成一團。筆者個人建議，「選屋分配方式」最好是找三家估價師來估價，並依照估價的價值來選屋。因三家估價價值必有所不同，地主可約定認定方式，可用「平均法」計算三家估價平均值，並依平均值高低選屋，或者用「中位法」，刪除估最高、最低的二家，採用位於中間值的估價為基準來選屋。

 

三、「明訂決策權」：為了避免接受委託的廠商（乙方）恣意妄為，合約書應載明當「乙方執行興建計畫時，須以甲方之共同決議為依歸」。

 

四、「述明權利和義務」：委建案若想順利進行，甲方、乙方各自承擔的權利和義務理當劃分清楚並載入合約之中，例如乙方代辦貸款、負責申領使用執照、辦竣建物所有權登記，以及乙方何時請領工程款項等等事務。

 

五、「違約罰則」：即使委建契約規範清楚甲、乙雙方權利與義務，但仍無法保障兩造都有契約精神、依約執行，因此必須詳細羅列各項違約的罰則。

 

委建模式雖然對地主較為有利，地主不用與他方分配產權，但在這個美夢達成之前，謹慎訂定完善的契約是成功的第一步。然而，對大多數地主而言，契約文字密密麻麻、繁鎖難懂，筆者建議地主們不妨委請業界信譽良好的不動產專業顧問協助訂定、審閱合約內容，亦可向「安信建經」諮詢委建及全案管理的相關細節。

 

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2023安信建經大師講座 揭開ESG建築新趨勢

安信建經於10月6日舉辦「2023不動產市場發展趨勢主題講座」，講座主題為「ESG建築永續新紀元」，由尚虹建築師事務所王寅武建築師、國立臺灣科技大學建築系博士嚴佳茹教授擔任主講，共同探討不動產業ESG發展方向與趨勢。安信建經張峰榮總經理表示，台灣多年沒颱風侵襲，今年中南部遭逢大旱的缺水危機，隨後颱風接連侵襲，又急轉爲暴雨淹水，突顯極端氣後已是嚴竣挑戰，不動產業更應落實節能、永續環境作爲。安信建經在2022年加入信義集團的「淨零倡議」，全員傾力朝向減碳生活，並付諸行動，更結合ESG永續概念，積極參與氣候行動，希望拋磚引玉並期待業界共同攜手並進。

 

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張峰榮說明，ESG是環境保護（E，Environmental）、社會責任（S，Social）以及公司治理（G，governance）的縮寫。在環境保護方面，信義房屋斥資14億元，在大馬買下環灘島，實現守護環境的責任；此外，安信建經有計畫性的落實行動，自身「全案管理」的服務個案以規劃綠建築、智慧建築為優先，從建築規劃邁向淨零排放，配合政府打造永續城市的目標。

 

 

本場講座盛邀企業法人代表參與，網羅不動產及金融產業等超過上百位專業領域人士共襄盛舉，首場講師王寅武建築師闡述「ESG新建築：永續金融投資房地產的優勢與風險」主題，在聯合國倡議下，先進國家紛紛落實ESG執行方案，在因應氣候變遷情境風險行動中：金融與房地產的風險治理與轉型已在全球掀起改變的浪潮；他並強調，ESG已成為金融市場風險治理的關鍵要求，在綠色金融的趨動之下，刺激建築界發展ESG新建築；ESG新建築在設計階段建築材料與產品、物質流、資訊流整合及估計全生命週期成本及隱含碳，必須是真實透明的數據滿足環境、社會與經濟面向的需求的可負擔建築，避免漂綠，以建設符合永續目的智慧城市與建築。

 

延伸閱讀：【張總專欄】綠色金融時代來臨 如何從建築開發導入ESG永續連結貸款

 

另一講師嚴佳茹教授分享「淨零建築政策的兩把鑰匙」議題，歐盟各國自2002年起推動建築節能指令EPBD(Energy Performance of Buildings Directive )，針對「新建」與「既有」建築訂定建築能效認證機制，藉由揭露建築能源消耗效率等資訊，達到近零能耗建築之目的。如果營造業欲對減緩氣候變遷有實質貢獻，建議以「建築能效標示」與「低碳建築」達2級以上為目標，以及她更強調，「碳盤查不會減碳，低碳(低蘊含碳)建築評估才是關鍵！」

 

延伸閱讀：ESG風潮吹進危老重建 安信建經：這兩項容獎項目成新寵

 

面對全球氣候急速變遷，ESG綠色浪潮已襲捲全球各國，企業各界越趨重視永續發展。安信建經也號召，歡迎不動產業界一起投入實踐ESG的行列，不僅為社會責任盡更多心力，亦是為未來世代創造更美好的生活環境及品質。

 

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2023安信建經講座 揭開ESG建築新趨勢

【MyGoNews  2023/10/12】

張峰榮｜北市大直工安意外 這五大面向成關注重點

大直工安意外，造成民宅塌陷的憾事，對國人產生極大的心理震撼，同時亦引發大眾對於建築、居住安全的重視。就我觀察，該事件引發社會各界的關注，其中以下五大面向更是重中之重。

 

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一、鄰損法規不完備：舊有的「台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則」規定，只由建商的監造人和技師進行安全認定，這一點遭到外界質疑建商有「球員兼裁判」的問題。所幸台北市政府立刻亡羊補牢，修訂「六大損鄰規則」，新增由公正第三方技師公會進行複核，安全認定時間由現行14日縮短為3日。一旦發現有公安疑慮則勒令停工，並要求承造人提出緊急應變措施與安全維護計畫，考量近期各界對於工地安全之重視，現行施工中之工地，即刻需求依此方式實施，果斷的解決了原有的問題。

 

延伸閱讀：【張總專欄】營建職災頻傳 「全案管理」可有效控管

 

二、分配比例談不攏，成為提升居住安全的最大障礙：據內政部統計，截至今年Q1為止，台北市平均屋齡逼近37年，超過7成多的房屋是屋齡達30年以上的老屋，一旦發生大地震，後果難以設想。多數屋主並非不願重建，關鍵都卡在分配比例不符合屋主期望。事實上，只要屋主100％同意，即可透過安信建經「全案管理」方式委建，屋主可獲得最大分配比例，且不會因成本考量而犧牲安全性。

 

三、「全案管理」重建模式將更受重視：由於「全案管理」可讓地主在不犧牲安全性下，獲得最大方分配例，換回的房屋坪數較多，但因多數地主對「全案管理」較為陌生，因此市占比重有限。倘若主管機關願意協助推廣，我相信不僅能促進老屋重建效率，重建後的房屋更能促進居住安全。

 

延伸閱讀【知識文】：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

 

四、土壤液化潛勢區再掀風波：大直地區地下土質鬆軟，以及土壤液化潛勢區等議題再掀起熱議，不少購屋族緊張地查詢自己買房區域的潛勢區狀況。不過，我個人認為台灣建築結構設計、土木技術與擋土工法都已經相當的成熟，大部份工安意外發生，皆以人為因素占最大比例；目前以全開挖式工法來說，包括內撐式、順打、雙順打、逆打、背拉式等工法，大部份營造廠都可承攬施作，只要做好基地的地質調查、按圖施工、遵循法規標準，不偷工減料的話，建築與居住安全無虞，這點倒不必過於憂心。

 

五、監測系統疑慮浮現：建築工程的監測系統十分重要，假如監測數據發生異常、或達到停工標準，工地若忽視系統警告就可能發生災害。一般來說，監測系統能確實掌握施工情況的變化並防止災害的發生，而監測系統大致包含傾斜儀、水壓式水壓計、氣壓式水壓計、振動應變計、土壓計、鋼筋應變計、隆起桿、沉陷量等八種觀測儀器。

 

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監測儀器是最為客觀、可靠且公正的科學器材，無論施工方或主管機關都必須仰賴儀器數據作出下一步決策。然而，在大直工安意外中，監測儀器數據似乎未起到作用；新聞報導指出，監測數據可能遭到忽視、甚至是人為歸零等違規操作。我個人建議，主管機關可建立數據監控中心，將全市電子儀器監測數據即時上傳至主管機關的監控中心資料庫中，一旦數據出現異常，能立刻作出反應，減少人為傳遞數據過程中發生的弊病。

 

以上數點，僅為個人淺見。個人期望，大家協力同心，共同為老屋重建奉獻心力，為建築和居住安全大步向前邁進。

 

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全台唯一獲獎建經 安信建經「全案管理」重建案奪「最佳危老重建獎」

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安信建經以「全案管理」模式深耕老屋重建市場，今年首度參與2023年「台灣都市更新暨危老重建團隊獎」，即以「景星御品園」案，一舉奪下「最佳危老重建獎」，更是全台唯一獲獎的建經公司。安信建經總經理張峰榮表示，目前台灣危老屋數量繁多，屋齡老化愈趨嚴峻，安信建經不僅是政府重建政策的協力角色，也是民間地主重建的好夥伴，此次獲獎代表安信建經在個案整合與專業獲得肯定，戮力推廣的「全案管理」重建模式已趨成熟、市場接受度增加，在危老重建議題持續發酵下，預期未來「全案管理」規模可望逐年成長。

 

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「台灣都市更新暨危老重建團隊獎」是國內第一個針對都更危老團隊的專業獎項，徵選危老重建、都市更新、整建維護、都市再生企畫等方向的傑出案例，表揚包括實施者、起造人、規畫單位、建築師事務所、估價師事務所等團隊，並於危老＋都更博覽會上頒獎，今年度安信建經以「景星御品園」案，奪下「最佳危老重建獎」。

「景星御品園」案，由安信建經「全案管理」方式委建、協力團隊包括瑞興銀行、元宏不動產估價師聯合事務所、景星建設、莊文豪建築師事務所，其中安信建經更是創下「三個唯一」紀錄，分別是「唯一獲獎的建經公司」、「唯一獲獎的全案管理重建案」、「唯一由建經公司輔導成立建設公司的重建案」。

 

延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

 

個案基地位置鄰近捷運大橋頭站及延三夜市，早期為聯合開發案的範圍，後因整合未果，未納入更新範圍參與重建。由於基地所有權人總共9位、分別為4個家族所有，所有權人年齡層大多介於50至70歲的地主，對於重建意見不一，以致於重建進程遭到延宕。安信經接獲委託後，為地主組成法人建設公司、選出負責人，透過「股東決議機制」的方式化解執行過程中分歧的意見、加速重建流程，並搭配「全案管理」協助統籌資金，向瑞興銀行爭取較優的融資條件，終於讓整個重建案步向正軌、順利動工。

 

張峰榮指出，「整合只是老屋重建其中一個環節」，民間在執行危老重建過程中，會遇到林林總總的繁雜問題，包括建材設備、選配房屋、啟動訴訟排除占用事宜、鄰地界線鑑界、協調施工順序、施工出入口公車站牌移除、電線桿地下化，甚或是近年最常見的缺工料影響工程發包等狀況。安信建經「全案管理」團隊的專案顧問會向地主提出最適解決方案，居中協調並取得共識，待地主最終拍板後，安信建經團隊便會排除阻礙，執行重建專案至順利完工、交屋。

 

延伸閱讀：【張總專欄】營建職災頻傳 「全案管理」可有效控管

 

張峰榮強調，全國平均建物屋齡在十年前僅約26年，如今平均屋齡已達到33年；隨著屋齡快速老化，地主更關注重建與分配權益等問題，安信建經「全案管理」可以讓地主獲得重建後最大分配比例，再加上提供一條龍式服務，從開發初期的建案規劃、資金統籌，到後期的建案銷售、物管售服等一連串項目，並以專業顧問的角色，解決地主危老自建的問題，且只收取顧問服務費，不會影響產權分配比例，對地主較有利、可安心委託重建，故預期「全案管理」委託的重建將更為普遍，案量規模將有機會持續成長。

 

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安信建經「全案管理」重建案奪「最佳危老重建獎」

【MyGoNews  2023/9/28】

安信建經「全案管理」重建案奪「最佳危老重建獎」

【yahoo運動  2023/9/28】

建經公司第三方查核 建築融資有保障

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近幾年以來，國內傳出多起「建築融資超貸」等消息，銀行輕則蒙受金額損失、或被裁罰，重則遭檢調介入調查、多多少少賠掉商譽。每當類似事件發生時，屢屢提醒著我們該認真正視如何建立更完備的融資放款管理制度，使銀行債權獲得更有效的保障。事實上，我個人認為銀行大可與建經公司攜手合作，由建經公司提供公正第三方查核，為建築融資加一層保險，共同建立完備的放款管理機制；若能成功推動，將是我國金融監理上重要的里程碑。

 

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縱觀目前國銀建築融資授信，需依照《金融控股公司及銀行業內部控制及稽核制度實施辦法》進行；然而，實務上融資授信大多會因各家金融機構的內規、時空環境與經辦人員的差異而有所不同，授信標準「因人而異」、「因地制宜」並不罕見，同一筆授信案交由不同經辦人員、或不同分行，授信條件大多會有所差異，而如此情況無疑會增加授信風險。

 

再者，2020年至今外部因素風雲驟變，包括營造成本高漲、利率上升、ESG議題蔚為風潮、碳費預計開徵，以及國際地緣政治風險上升與經濟下行的挑戰。房地產業者經營風險上揚，陸續有小型建商宣布不支倒閉，若倒閉情形進一步惡化，將會波及我國金融體系穩定。因此，我認為有超前部署、強化授信品質之必要，由建經公司協助銀行進行「建築融資查核簽證作業」，如同會計師辦理財報簽證一樣，建構我國建築融資授信管理之標準與規範。藉由建經公司制度化、系統化的查核作業，以降低人為的弊端與風險。

 

所謂「建築融資查核簽證作業」，有「工程進度查核」、「銷售率查核」、「建案財務稽核」等三大要點，第一項工程查核，包括由建經公司辦理事前資料審查、事中現場確認、事後出具報告，若工程進度有差異或給付工程廠商款項有異常，即可知會融資機構；第二項銷售查核，則包含事前資料審查、事中銷售查核、事後出具報告，詳盡比對建案實際銷售狀況，以及核對預售屋入款資料與對帳單資料，應能勾稽出銷售回報不實、灌水，或者金流等相關疑義。

 

延伸觀看：【房市新商機專題】都更危老預售屋正夯 建經公司助買賣雙贏(影片)

 

第三項建案財務稽核（專款專用查核），包含事前資料審查、事中專款專用查核，以及事後出具報告，除了與融資信託機構逐項確認請款相關憑證單據，及「預定工程撥款進度表」，且會派專員至工地現場查核工程進度，並與現場人員訪談了解施工或付款是否有異常。倘若發現工程進度不符或撥款相同單據異常，即會傳達給融資機構周知。

 

建經公司因具備充足的建案開發經驗與專業知識，若往後訂定建築融資在一定金額以上，需由建經公司出具「建築融資查核簽證」始能放款，能夠降低銀行放款風險，讓優質建商獲得足額貸款、同時拒地雷建商於千里之外，以良幣驅逐劣幣，促成銀行、建商、地主、消費者多贏的新紀元！

 

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