害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

近期缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，造成資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，消費者該如何避免買到「爛尾樓」的建案呢？安信建經這回要公開「四大眉角」，並提醒廣大購屋族買預售屋一定要注意「履約保證，尤其要學會查核「不動產開發信託」真偽，才能保住自己辛苦賺來的血汗錢！

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Q：為什麼預售屋需要「履約保證」？

✓購屋者繳納的「訂金、簽約金、開工款」（俗稱「訂簽開」與「工程款」），為預防款項如丟石頭進海一樣，噗通一聲拿不回來。因此，內政部自2011年5月1日起，開始實施「預售屋履約保證機制」，俗稱「預售履保」，以保障購買預售屋的購屋族權益。

　  在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，內政部訂定預售屋建案必須從五種履約保證模式中擇一辦理，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」，而「同業連帶擔保」、「不動產開發信託」是目前預售屋建案最常見的履約保證方式。

Q：什麼是「不動產開發信託」？

✓ 不動產開發信託由金融機構、建設公司、建經公司及購屋者等四方簽訂信託契約，在金融機構開設「信託專戶」，由建商負責「工程興建」，建經公司擔任「專戶管理者」；建案工程達到某一階段時，建經公司視工程進度通知銀行予以撥款，避免專戶內價金遭建商挪用。

Q：什麼是「爛尾樓」，買預售屋如何避免遇到「爛尾樓」？

✓ 安信建經解釋，所謂「爛尾樓」指的是房子未竣工，興建方因資金不足、糾紛、產權爭議等問題，導致後續工程完全停擺而蓋到一半的建築遭到閒置。

安信建經提醒購屋族，以下幾種方式可以大幅降低遇到預售屋建案爛尾的風險：

1. 選擇好口碑的建商：「事先打聽，以免事後傷心」。挑戰可靠、口碑良好的建商，或者老字號的優質建商，建案爛尾的機率愈低。

2. 避開「一案建商」：有些不肖人士會設立新公司，有的建商則會設利新的子公司，再用新公司名義推出建案銷售；這類新創公司雖然不一定就差，但因首次推案、沒有過往實績可循，難保不會成為「一案建商」，因此購買新建商的建案風險是比較高。

3. 查詢訴訟與裁罰紀錄：俗話說「江山易改，本性難移」，一家紀錄不良、消費訴訟多且坑殺消費者的建商，大多可以透過法院公布的訴訟資訊，以及政府各主管機關裁罰紀錄中查詢得知。

4. 確認有無「預售屋履約保證機制」：購屋者應主動向銷售人員詢問有無預售屋履約保證機制，如果銷售方口頭上說有，消費者應該進一步查核真偽。過去曾發生銷售方訛騙消費者有預售屋履保，但事後發現是一場騙局。

※了解更多？線上聽：EP3｜【動口不動產】想要輕鬆買房？先了解預售市場！

 

Q：預售屋五種履約保證，哪一種保障力較強？

✓ 安信建經說明，「價金返還之保證」對消費者保障程度最高；「價金返還之保證」大概內容，是指若建商未能履行交屋，則受託的銀行會把繳納的所有價金退還給消費者，消費者不會有任何損失。然而，因「價金返還之保證」成本頗高，且無法動用預售價金，建商極少會採用。

除了「價金返還之保證」，「公會辦理連帶保證協定」也甚少建商使用。相對之下，「同業連帶擔保」的使用頻率稍高。然而，也有可能「同業連帶擔保」對消費者保障力恐較低，因為有不肖建商可能透過旗下子公司作連帶擔保，一旦捲款落跑則所有子公司都惡性倒閉，即使連帶擔保也沒用，消費者一毛錢都拿不回來。

　「不動產開發信託」則是使用頻率高、保障力道也相對足夠的方式。同時，「不動產開發信託」中還可勾選「續建機制」，進一步降低建案爛尾的機率。

Q：消費者該如何確認「不動產開發信託」是真的？

✓ 安信建經指出，銀行若接受辦理「不動產開發信託」除基地產權、興建資金需全部交付信託外，亦須在網站設立「專戶查詢」專頁；若建商口頭聲稱有使用「不動產開發信託」，購屋者可立即至該受託銀行查詢真實與否。

　

   安信建經進一步說明，不動產開發案只要有辦理公開預售，所有配合預售履保機制的金融機構之官網，通通都可查到購屋者所繳納的價金。購屋者只要進到該建案配合之金融機構首頁，至上方「信託」項目中點選「預售屋信託查詢」，點選完「選案名稱」、並輸入「繳款帳號」，即可證明信託專戶真偽，且專戶內的金流一清二楚。

土建融2022可能升息 安信建經：地產活化應加速腳步

2020年以來，央行與金管會陸續針對國銀不動產放款進行專案金檢，國銀不動產放款無論利率與成數漸趨嚴格，以往常見的利率「破盤價」，或者是放款成數「模糊空間」幾乎已全消失。安信建經提醒，不管個人或企業行號申請「土地融資貸款」（簡稱土融）與「營建融資貸款」（簡稱建融），目前利率、成數、融資用途與動工期等相關規範多有變化，申辦前後都需要特別留意。

2020年間，國銀為了搶食不動產放款大餅，利率一度殺到「地板價」，甚至驚傳有銀行土融利率殺破1.5％。而銀行業者殺價搶客震驚央行，屢次找銀行業者「喝咖啡」，並與金管會多次啟動專案金檢，對放款違紀的銀行開罰或提出警告，要求限期改善。

央行與金管會出手後，公股行庫已把利率提高，其中，土融利率「紅線」在1.8％，並依各公股銀行規定與申貸戶的條件，多數介於1.8％～2.5％。

民營銀行部分，《銀行法》第72條之2規定，不動產放款額度「不得超過存款總餘額及金融債券發售額總和30％」，部分銀行因水位接近，以「篩選客戶」與「提高利率」方式來選擇性放款，土融利率與公股行庫一樣高；另一部份銀行，雖因距離上限較遠，土融還能談到低於1.8％以下的優惠利率，但前提是申貸戶「信用條件」要夠好。

至於土融貸款成數的部份，因政府頻頻金檢的緣故，目前全體金融機構多遵守「5成上限」原則，且其中1成需等到開工時才能撥款。

與土融相比，建融屬於無擔保放款，利率就高出不少，公股行庫與部份不動產放款比重過高的民銀，利率多介於2％～3％之間。

在土建融之外，通常還會搭配「周轉金」。若申貸戶提供擔保品，周轉金的利率通常與土融相同，但若申貸戶未提供擔保品，則利率與建融差不多。

安信建經指出，由於政府對於不動產放款越盯越緊，銀行業者不只放款把關趨嚴，對於融資用途、興建期限也不再馬虎。舉例來說，目前國銀土建融放款多要求申貸戶以「不養地」為原則；若申貸戶取得土融後遲遲不動工，即使繳息正常未違約，仍會受到銀行關切，若仍不動工，貸款可能會提高利率、縮減額度，最嚴重甚至會要求提前收回額度，並要求清償所有借款。

再者，由於政府調控房市的態度愈來愈積極，未來可能會進一步限縮放款成數，而央行總裁楊金龍日前更已指出，明年全球都在緊縮，央行也會朝緊縮方向走，暗示2022年有升息機會。因此，業者若有土建融貨需求，想順利、快速申請到土建融，首先要備妥相關文件，包括興建計畫、銷售計畫、公司營運狀況、財務計畫等文件，以免因資料不足而被要求不斷補件，以降低利率和政策面變動的風險。

文章來源: 土建融2022可能升息 安信建經：地產活化應加速腳步

何謂「建造執照起造人信託」？其優點為何？ 安信加碼分享起造人變更的四大好處！

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自從「預售屋履約保證機制」制度上路以來，「不動產開發信託」已成為建商最普遍採用的履約保證方式之一；而「不動產開發信託」中，又以「土地與資金信託」搭配「建造執照起造人信託」及「續建機制」，受到消費者與建商的信任度最高。現在，就讓我們來認識，究竟什麼是「建造執照起造人信託」，它又具備什麼優點，既對建商有利、又能保障消費者呢？

一般來說，不管是建商購地自建，或是與地主協議合建等開發案，傳統上通常由建商擔任「起造人」；建商一手包辦興建主要事務，包括建案初期的建築規劃設計、請照委託代銷銷售、工程發包，再到後期完工交屋等。

 

建商擔任起造人，卻未把「興建資金」、「土地」與「建物」交付信託，如果在興建過程中倒閉，不僅貸放的銀行會面臨呆帳風險，建案承購戶的血汗錢也恐不保。而建案蓋到一半，倘若無法順利找到接手續建的業者，房子將會變成「爛尾樓」。

延伸閱讀：【知識文】不動產開發信託優缺點比較，慎選建經公司很重要！

 

銀行為了確保債權，往往會與較專業且值得信賴的「建經公司」合作，希望建商改為「建造執照起造人信託」、並把「起造人變更為建經公司」，銀行核貸意願較高。

 

國內最具指標的建經公司「安信建經」解釋，所謂「建造執照起造人信託」，意指不動產融資信託銀行、建經公司、建商及地主等四方共同簽訂信託契約，由建經公司擔任名義上「起造人」，受託銀行則管理土地與興建資金帳戶。另一種方式，則是建商分別與受託銀行、建經公司簽訂信託契約，由受託銀行管理土地和興建資金，而建經公司擔任建照、起造人之受託人，並且將建經公司名義變更為起造人；完工後建經公司除了可以辦理建物追加抵押權設定外，在建物完工之後，亦由建經公司辦理建物所有權第一次移轉登記之所有權人。

延伸閱讀：【知識文】不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

安信建經指出，「建造執照起造人信託」且起造人名義變更為建經公司有以下幾項優點：

①   較易較得融資：對融資銀行而言，「建造執照起造人信託」因為有建經公司協助監督工程進度與撥款，且因興建資金與土地均交付信託的緣故，放款風險相對較低，所以銀行核貸意願較高。而建商若欲取信於銀行、取得興建資金，「建造執照起造人信託」就成了重要條件。

②   承購戶有保障：由於承購戶定期繳納的工程款，皆會匯入信託專戶當中，而信託專戶是「專款專用」，建商必須「依工程進度向建經公司請款」，建經公司會視工程實際狀況通知受託銀行撥款。因此，承購戶所繳的價金不會無端被建商挪用，

③   工程不受建商債務影響：由於建案土地與興建資金均已信託，且起造人亦已變更，假如建商在興建期間破產，建案之信託財產不會遭到建商債權人聲請查封。

④   更有效率續建：由於工程興建時起造人已變更為建經公司，若建商途中倒閉，毋須重新申請變更起造人，建經公司可協助與承購戶、融資銀行協商，取得最大共識後即可尋找續建的專業第三者(如：營造廠或其他開發商)繼續興建至完工交屋。

 

看完安信建經解碼之後，相信您對「建造執照起造人信託」與「起造人變更」有更深一層的認識。無論是買房子或是開發推案，「預售履保機制」搭配「建造執照起造人信託」或許是最佳選擇！

不用靠建商也能ㄧ坪換一坪 安信「全案管理」如何把危老重建利益最大化！

老屋重建「一坪換一坪」不是夢！許多老屋地主心中都有重建夢，但不管建商來談了幾次都無法圓滿成真，從期望變成失望。不過，屋主們別失望太早，「老屋重建的新選擇」-「全案管理」一條龍服務模式越來越普及，成功重建的老社區案例正快速成長當中。業者表示，只要「區分所有權人100%」同意，即可交由建經公司依「全案管理」模式重建，從申請危老重建程序到建築完工，都由建經公司一手包辦，屋主有機會能實現「一坪換一坪」的期望，甚至透過銷售，賣掉房子抵付成本及費用，剩餘利潤則由土地所有權人共享。

※延伸閱讀：【知識文分享】危老重建分屋比例怎麼算？破解「一坪換一坪」的迷思！

目前市場上提供「全案管理」業者雖然與日俱增，但服務素質不一。以「安信建經」來說，是目前歷史較悠久、口碑較好的建經公司；該公司由國內仲介業唯一上市的信義房屋、與台新銀行合作成立，累積25年以上的經驗，並有專業危老重建顧問團隊，在大台北地區已順利幫助多個危老屋進行重建。

 

安信建經總經理張峰榮指出，安信建經結合整個信義集團的資源，再次讓台北市中正區的一棟老舊透天，成功申請危老重建計畫及取得建造執照，未來將興建危一棟嶄新及安全的住宅大樓，幫地主爭取到40％最高容積獎勵上限，預估地主獲利上億元。而與安信建經緊密合作的金融機構約有20家，可以為地主取得足夠資金，並談到最佳的貸款條件。

※延伸閱讀：安信建經信義路危老案動土 打造安心耐震建築

 

雖然「危老自建」搭配「全案管理」越來越夯，但仍有部份民眾不懂和地主選擇與建商都更、合建有何不同？安信建經解釋，建商整合都更權利變化或協議合建模式，是由建商出資並全權掌控，地主只能被動分回房子。

※延伸閱讀：【知識文分享】合建是什麼？　「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」的差別？

 

但「全案管理」一條龍代建服務對地主而言，具備三大優勢。

①   全權掌控：地主=老闆，可以決定產品規劃、分配比例等事務，執行面事務則由建經公司專業團隊一手包辦。

②   公開透明：與建商合建，地主大多無法得知建案細節，但「全案管理」重建各項流程、財務都公開透明，地主全程知悉。

③   利潤自享：重建增加的容積獎勵利潤，歸全體地主所有，不必分給建商，因此利潤也歸全體地主享有。

 

如果地主對於建築規劃沒有特別想法，安信建經可提供一站到位的服務，前期作業到後續統籌完整執行，服務內容包括以下五大面向：

 

部份老屋地主對於重建是朝思暮想，但既苦於手上沒錢，又擔憂如果「遇人不淑」，房子蓋到一半營造廠倒閉落跑，所以遲遲不敢進行重建。

 

安信建經總經理張峰榮強調，安信建經累積逾25幾年的經驗，深諳地主顧慮，因此安信建經提供或協助爭取「優先核貸」、「協助續建機制」、「優惠的撥付條件」三大服務，能夠協助地主重建工程從頭到尾一條龍服務、圓滿結案。

※延伸閱讀：安信建經服務危老自建案　攜手瑞興銀行省錢又快速

⑴   優先核貸：安信建經與瑞興銀行已簽訂合作備忘錄（MOU），給予地主優先核貸服務，承作的個案有最快在一個月內即可撥款。

⑵   協助續建機制：重建過程中若遇建商或營造廠商因故無法履約而工程中斷，安信建經或信託業者將依信託契約約定啟動續建機制，或得依續建條款之契 約約定，協助讓建案持續取得銀行後續撥付資金，避免資金斷鏈危機。

⑶   優惠的撥付條件：向策略合作銀行爭取到優惠的付款條件(額度高、利率低，動撥方便)，可有效減輕地主的財務負擔。

※延伸閱讀：危老自建不用怕沒錢　安信傳授如何籌措100％興建資金

 

對大多數老屋地主而言，重建或許是個遙不可及的夢想，但實際上並沒那麼艱難；只要100％所有權人同意，剩下的事通通交給「全案管理」，危險老屋變成嶄新又安全的居住空間，一次搞定！

※延伸閱讀：舊屋重建該找誰幫忙?危老自建/申辦都更挑選建經公司3大關鍵才不吃虧!

不動產開發信託優缺點比較，慎選建經公司很重要！

據信託公會統計，截至今年第三季為止，全國金融機構辦理不動產信託餘額高達1兆595億元，創下歷史新高；光是今年前三季，新增不動產信託餘額竟突破1千億元大關，比去年同期大增約78%。不動產信託餘額大增的主因，來自於預售屋建案普遍辦理「不動產開發信託」。但房市專家提醒消費者，購買預售屋除了檢覆建案有無符合「預售屋履約保證機制」外，更要慎選一間可靠的「建經公司」，才能替消費者嚴格把關信託專戶。

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依照內政部規定，預售屋建案必須納入「預售屋履約保證機制」，俗稱「預售屋履保」。預售屋履保共有五種模式，建商須在五種中擇一辦理，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「不動產買賣價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」。其中，建商採用比例最高的履保正是「不動產開發信託」。

※延伸閱讀：【知識文分享】不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

消費者購買預售屋建案時，往往看到建案標榜「不動產開發信託」，可能就覺得心安了一半。然而，其實當中大有文章。因為「不動產開發信託」又能細分為以下二種類型：

①   「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」

②   「建商擔任起造人，未把建物交付信託」

而在上述二種不同類型，其各項比較表如下：

「不動產開發信託」類型比較表

比較項目	「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」	「建商擔任起造人，未把建物交付信託」
第三方監管效果	佳	弱
消費者保障力	絕佳	弱
資金專款專用	佳	弱
統一產權以減少開發糾紛	佳	弱
銀行核貸意願	絕佳	普通

 

從比較表上來看，明顯可看出「信託業者同時擔任土地、資金受託人」搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」的保障力最強。

 

所謂「信託業者同時擔任建物受託人及起造人」，建商把資金、承購戶繳納價金全交入信託專戶中，並把土地所有權移轉給受託業者。但民間多數信託業者沒有土地開發、工程營造經驗，因此台北市就曾發生建商未依工程進度請款，而信託業者因不熟悉工程進度便提早撥款，結果建商惡意倒閉的例子。

 

反觀建經公司大多具備土地開發與營造工程經驗，在監管、核撥款項方面更有經驗，且因建經公司擔任「公正第三方」，更能確保信託專戶內資金能「專款專用」，較受消費者信賴。

 

專家解釋，「不動產開發信託」若採用金融機構搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式，通常具備幾大優點：

⑴   信託專戶內資金專款專用，「承購戶」、「地主」、「核貸銀行」等三方權益都受到良好保障，不用擔心建商私自挪用款項。

⑵   統一產權，對於土地產權較複雜的「合建案」，把所有土地產權移轉給受託機構，第三方監管讓地主也能安心。

※延伸閱讀：【知識文分享】危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密！

 

⑶   依合約與工程進度撥款，建案工程蓋到什麼階段才能請款，建經公司會依合約、並視實際工程進度撥款，建商不會提早拿到錢。

⑷   建商容易爭取到銀行融資，銀行不動產放款會嚴格篩選客戶，若採用信託的建案，銀行比較會放心核貸。

 

雖然預售屋履保採用「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式開發，對消費者比較有利，但消費者仍須注意，建經公司在信託中擔任「總指揮官」的角色，因此「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」。因為太重要，所以要說三次！

 

唯有長久經營、公司信譽經歷時間考驗的建經公司，才能負責任地為消費者管理建案，若建案稍有風吹草動，建經公司還會盡可能保住消費者血汗錢。所以，如果您想買預售屋，先問問信託管理是由哪一家建經公司承做的吧！

老屋重建好處有哪些?危老重建補助報你知!

  歡迎下載完整檔案：FB懶人包lesson5危老老屋重建補助FAQ (正式版).pdf

針對熱門關鍵字-「耐震評估」、「危老補助」本篇提供您「危老重建耐震評估補助、優惠貸款利息補助、利息補貼申請所需文件」就讓小編來告訴你吧！

一、危老重建補助

想申請危老重建，首先確認自己房子是合法建物而非違章建築，一起來看看有哪個補助可申請吧！

1.「耐震補助」分為初步評估和詳細評估，在這兩階段的評估都可以申請評估費和審查費的補助哦！

2.「重建計畫」因為重建計畫需要專業的建築師去製作，所以費用就會比較高。針對重建計畫，政府最高補助每案5萬5千元以及行政作業費5,000元。

二、耐震評估

俗稱「老屋健檢」民眾向政府提出申請後，由專業技師到家裡進行耐震評估，評估分為初評和詳評兩種。

初步評估耐震級別分類:

1.「甲級」很安全，不需進行重建

2.「乙級」屬於瀕危級別，符合下面任一條件，需進行詳評

3.「未達乙級」確定不安全，無需再進行詳評，可直接申請重建計畫

初評和詳評的費用差距很大，初評大約要花1萬5千元到2萬元，而詳評最低從15萬元起跳，面積越大費用越高哦

三、耐震評估流程

(圖表請參考檔案內文。)

四、重建計畫補助項目

為了鼓勵潛在危險及老舊建築物，在結構安全性能初步評估原每棟補助6,000-8,000元，政府提高每棟補助12,000-15,000元，為大家省下一筆費用哦！

五、重建貸款與利息補貼

申請資格：依都市危險及老舊建築物重建住宅貸款利息補貼作業規定

(1) 申請期間：公告日起至民國110年12月31日

(2) 每戶重建工程貸款利息補貼：最高350萬元

(3) 優惠利率按郵局二年期存款額度未達500萬元郵儲利率減0.533%計算 

(4) 承貸金融機構貸放利率按郵儲利率加百分之零點九計算

(5) 政府補貼利率為1.433% (承貸金融機構貸放利率減優惠利率)

(6) 貸款期限最長20年，寬限期(繳息不還本)合計最長5年

(7) 補貼期間第一款所定優惠利率第4年起停止補貼需重新議定利率

六、利息補貼申請文件

1.都市危險及老舊建築物重建住宅貸款利息補貼申請書

2.都市危險及老舊建築物加速重建條例核准重建計畫函影本

3.建物所有權狀影本、建築物使用執照影本及測量成果圖影本或建物登記謄本。

4.申請日前 1 個月內戶籍謄本

5.綜合所得稅各類所得資料清單正本

6.申請日前 1 個月內家庭成員財產歸屬資料清單正本

7.面積未滿 40 平方公尺建物所有權狀影本或房屋稅籍證明

8.外籍人士需檢附出入國（境）紀錄及居留證或居留入出境證 

文章延伸閱讀→【知識文分享】危老老屋重建補助FAQ：重建貸款利息補助申請流程、所需文件與注意事項，一次看！

土建融優缺點大分析！帶您了解自身是否適合申請？

近年來國內房地產景氣雖好，但新聞仍不時可見建商與民間融資業者有財務糾紛。事實上，不動產開發商或有意進軍房市的業者，可以循正常管道，擅用銀行之建築融資服務，即所謂的「土建融」，同樣可以獲取土地開發所需資金，還能享有較優惠的利率條件，對於公司營運利大於弊。

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安信建經指出，國銀提供的「土建融」放款，最大優點是「利率低」、且「利率穩定」，除非央行升息，否則銀行不會無故加息，這點對於建商而言相當重要。再者，如果是都更、危老重建申請土建融，更不受央行最高上限六成「限貸令」限制，可大大降低建商的自備資金水位。

 

至於建融的優點更多，建融屬於「無擔保貸款」，而且「只還息不還本金」，建商資金壓力不高。雖然建融利率有些可能達2.5％至3％，但完工後轉為分戶貸款，利率便會降至2％以下。

 

建商申辦土建融可謂好處多多，但安信建經表示，土建融對大多數業者而言是利大於弊，但也不是適合所有人。從實務上來劃分，信用良好、營運穩健的公司行號最有利於申辦土建融，這類公司獲得核貸成數高、利率低。在房市景氣好的環境下，業者可以放大財務槓桿，以有限的資金搏得更大化報酬。但若是信用有瑕疵的業者，銀行徵信時若發現該公司財務狀況有問題，該公司申辦土建融可能會受到限制。

 

安信建經提醒，銀行業授信往往會根據「5P授信準則」來承作放款，所謂「5P」指的是「貸款戶」（People）、「資金用途」（Purpose）、「還款來源」（Payment）、「債權保障」（Protection）與「授信展望」（perspective）；如果申貸者的「5P」均符合要求，不僅可以快速獲得核貸、且通常能爭取較好的貸款條件。

 

安信建經解釋，「貸款戶」（People）是指貸款方的信用、營運狀況，銀行會以此評估貸款戶是否重視信用狀況？是否違約風險高低？

 

「資金用途」（Purpose）為銀行方要了解貸款戶資金運用計畫，是否在合理範圍之內，最忌諱借款「以短支長」；由於不動產開發屬於資產變現，因此銀行在

 

「還款來源」（Payment）大多會衡量存貨銷售未來轉換為現金的時間長短、銷售狀況而定，有時也取決於景氣、產品規劃與定價策略。

 

「債權保障」（Protection）則視貸款方能提供擔保品、保證人，降低違約倒債所衍生的風險；「授信展望」（perspective）除了預估放款後的風險和預期報酬外，另一部份則會評估貸款力未來營運的發展性，若是營運、獲利穩健的企業更易受青睞。

 

符合「5P」標準的公司行號，在銀行業者眼中屬於「優質客戶」，申辦土建融往往能貸到較高成數、利率及動用條件也較優惠。但若是不熟悉申辦土建融、或是剛起步的公司，可以向安信建經諮詢解決方案。

 

但安信建經建議，無論是個人或企業行號申辦土建融之前，務必先盤整自身信用狀況，若是近年內有借款遲繳、逾期未繳、債務協商、遭到催收，或者票據退補，以及一年內遭退票三次且未辦理清償註記者，若想申請貸款就會相對困難。

 

國銀「土建融」優缺點比較

	土融（購地貸款）	建融（興建建築貸款）
優點	利率較低。	無擔保貸款
	一般只需準備4成購地自備款， 其餘可貸款。	一般只需準備4-5成  工程款，其餘可貸款
	可加貸營運周轉金。	同左
	可提高資金槓桿，增加資金運用靈活度。
	都更、危老等可貸成數不受六成限制。
	放款條件依契約走，銀行不會無故加息，對貸款方更有保障。
缺點	申請前置作業與需準備的資料多，銀行審核嚴格， 信用不佳者不易申貸。
	銷售狀況不佳時，易有銀行關切還款來源的壓力。

製表：安信建經。