【2021年5月份安信月中分享報】

 

歡迎下載完整檔案：2021-5月【安信建經】月中分享報

 

【Hito焦點新聞】

3月房貸餘額續飆土建融增幅略收【2021/04/27工商時報】

中央銀行公布三月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，房貸達8.188兆元，土建融為2.539兆元，雙雙續創新高；其中，房貸餘額年增率高達9.25％，創逾14年半新高...

 

危老條例上路4年申請案量倍數成長已逾2000件【2021/05/12中央社】

內政部表示，危老條例上路屆滿4年，據統計，已受理2002件重建計畫申請，並核准1439件，其中有379件已開工，每年申請案量都是倍數成長…

 

打房還有下一波？專家：央行手上還有武器，銀行房貸業務真的不要殺過頭【2021/05/16風傳媒】

中央銀行日前再邀集36家本國銀行主管「喝咖啡」，據央行的說法，是因為發現有部分銀行辦理不動產抵押貸款時，放款利率偏離市場水準…

 

國產署大樓危老重建 綁定2精華地即日起招標【2021/05/18自由時報】

國產署宣布，目前國產署現址的辦公廳舍改建將啟動招商，土地面積約591.4坪，將透過危老重建條例重建，並且綁定中山段、金華段2筆地上權招標案一起投標，預計全案將於7月16日開標…

 

【信義房價指數】

大台北房價指數

 

【危老專區】

大台北地區危老重建計畫受理及核准案件數統計

危老重建個案

汐止區厚德段危老重建案開工動土【2021/05/14 MyGoNews】

新北市汐止區厚德段危老重建案，面積近2,000平方公尺，原地主與建商也花了5年多終於整合完成，基地位置鄰近樟樹國小及國道1、3號交流道，交通區位良好，將原來15棟2層樓建築物，重建為1棟地上15層地下4層RC造之住商混合大樓…

 

2.起家厝變危老 83歲嬤奔走拚重建辭世前圓心願【2021/04/20聯合報】

新北市中和區廟美段危老重建案原為8棟老舊住宅，屋齡逾50年，具安全疑慮，83歲住戶廖蔡奶奶為了讓孫子未來有更好的居住環境，積極整合左右鄰居推動重建…

【安信時刻】

「裝修蟑螂」肆虐，用這招預防

【2021/05/10 NOWnews今日新聞房產】

好不容易買到心儀的房子，開始進行室內裝修，最怕遇到工程爛尾，甚至捲款不做的「裝修蟑螂」業者，因此有業者提供針對室內裝修的履約管理服務，消費者將每期工程款匯入專戶，既能保障款項，亦讓雙方在每一段工程告一段落時，針對有問題部分即時改善，避免最後驗收時才發現缺失，補救費時又費工…

什麼是危老老屋重建建蔽率?安信一次帶你搞懂「建蔽率」影響與計算方式

 文章來源

「危老重建建蔽率」也就是所謂重建時可建築面積佔基地的面積比率，

無論是對於規畫建築面積、挑屋時，建蔽率都是極為重要的一個數值，

安信建經帶你由淺入深了解建蔽率的基本觀念以及挑屋時計算建蔽率的參考價值。

 

危老重建近年來話題不斷、市場上也有許多危老重建後的案子傳出銷售佳績，

讓不少民眾詢問危老重建的相關資訊，其中一個問題就是所謂的「危老老屋重建建蔽率」，

今天就來和大家介紹：危老重建建蔽率究竟是甚麼？政府放寬後的標準為何？以及買屋時要怎麼看待建蔽率呢？

 

房屋建蔽率是什麼意思？ 很重要嗎?

建蔽率也就是建築基地的水平投影面積，簡單來說就是建築面積占了基地面積的比率。

如果建蔽率越大、可建築空間多，這時公共空間、道路可退縮空間就會變少，

因此制定建蔽率上限，就是希望能防止市容變得擁擠密集，同時又能維持適當棟距，讓每個建築物都能維持良好的通風、隱私性。

圖片來源：「建蔽率」、「容積率」是什麼？－設計家 Searchome
https://www.searchome.net/article.aspx?id=37035

 

政府放寬危老重建住宅區建蔽率標準上限

自從107年11月政府放寬危老重建建蔽率後，開始不斷有許多危老重建案子開始被申請與推動，以下介紹各使用分區放寬後的建蔽率，不過要注意的是放寬的建蔽率限制在住宅區的基地內喔！而實際建蔽率也是要依各縣市主管機關實際訂定的標準為主～

原規定		危老重建放寬建蔽率
使用分區	法令建蔽率	建築基地面積 ≦1000	建築基地面積 >1000
住一區	30%	30%	30%
住二區及加給地區	35%	50%	40%
住三區及加給地區	45%	60%	50%
住四區及加給地區	50%	60%	50%

※補充台北市都市計畫範圍內劃定左列使用分區：

一、第一種住宅區：為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主， 維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定之住宅區。

二、第二種住宅區：為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零 售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

三、第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。

四、第三種住宅區：為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

五、第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。

▲一般住戶的住宅基地多屬住三區，危老重建需求亦較多

六、第四種住宅區：為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微 之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。

七、第四之一種住宅區：第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公 園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高， 使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。

若想快速了解自身的土地使用分區，可至台北市都發局查詢

資料來源：臺北市土地使用分區管制規則

 

買屋時提到建蔽率會有什麼影響？

在買屋時、查看老屋重建的案子時，可請建商出示建照執照影本，或有些建案會將建蔽率公開在銷售資訊上，要怎麼去解讀這個資訊呢？

如果你是喜歡有較大公共空間的人，例如花園、戶外設施等等，建議建蔽率小的住宅；

相反的，如果你對於公共空間的需求沒這麼大，就可以查找其他之一般建蔽率的住宅。

但在想像未來房屋的公共空間前，記得先確認基地原本面積，否則建蔽率低而基地面積也低，整體計算下來的公共空間也不會很高喔！

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【2021年05月份市場研展月報】

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台灣今年GDP亞銀上修至4.6%

亞銀（ADB）發布最新「亞洲開發展望」報告，拜全球加速武漢肺炎疫苗接種計畫與出口需求強勁所賜，今年亞洲開發中經濟體的經濟成長率料達7.3%，高於去年12月預估的6.8%，明年為5.3%；今年台灣經濟成長率則由3.3%大幅上修至4.6%，明年達3%。

消費需求強出口旺台經院上修今年經濟成長率衝破5%

【2 0 2 1 - 0 4 - 2 3 /中央通訊社】

樂觀展望台灣經濟，台經院發布最新經濟預測，大幅上修2021年經濟成長率至5.03%，較1月預測上修0.73%。觀察近期國際經濟情勢，儘管全球疫情反覆不定，並未對製造業造成明顯衝擊，主要國家製造業PMI繼續回升也顯示疫情影響逐漸淡化。

3月季調失業率3.72%近13個月新低

【2 0 2 1 - 0 4 - 2 2 /中央通訊社】

主計總處公布3月失業率3 . 6 7 %，較上月下降0.03個百分點；季節調整後的失業率則為3.72%，較上月續降0.01個百分點，且為近13個月以來新低水準。

房市熱！3月房貸餘額續衝新高

【2 0 2 1 - 0 4 - 2 7 /中時新聞網】

房市買氣熱翻天，據中央銀行最新公布的3月全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額統計，房貸達8.188兆元，土建融為2.539兆元，續雙創歷史新高，其中房貸餘額年增率9.25%、增幅創14年半新高紀錄，尤其第一季合計爆增1,452.13億元，季增額創歷史同期新高紀錄。

【知識文分享】一次弄懂【危老獎勵】！危老重建容積獎勵內容、申請資格、期限、注意事項懶人包！

 

危老重建容積獎勵資格：合法建築、耐震評估未達標準、所有權人同意

●          符合條件：都市計畫區內的合法建築、非歷史古蹟藝術建築

許多人覺得自己的房子已相當老舊，應該符合危老建築吧？但其實在確認是否為危老建築前，還有以下兩點得確認喔

●           一定要在都市計畫地區內的合法建築
基本上一定要在所謂的「都市計畫區」中，若是不確定可以前往全國土地使用分區查詢系統查詢，或是可申請土地謄本時詢問查詢。
而合法建築的判定，就是領有該建築的使用執照，但有大部分老舊建築是在民國60年建築法修訂前就已建築完成，若是這種情況的屋主可向當地政府機關詢問是否可補使用執照，或是其他認定方式。

●           非古蹟、非具有歷史保存價值之建築、非特殊藝術價值建築

 

若符合以上條件，可再往下確認是否符合耐震評估

 

●          耐震評估：危險建築、耐震評估未達乙級

以下條件只要任一則符合，即可提出危老重建的申請

1. 被政府機關判定為危險建築並限期拆除之房屋，舉例如海砂屋、結構受損房屋
2. 屋齡超過30年，無電梯，經判定後耐震程度未達乙級之建築
3. 屋齡超過30年，有電梯，經判定後耐震程度經詳評未達乙級且改善不具效益之建築

若連耐震評估都符合了，便可向政府機關提出危老重建申請囉！

●            取得房屋所有權人同意、重建計畫書

想向當地政府機關提出危老重建申請還得準備兩個項目：取得全體建築物所有權人之同意、合格建築師為該房屋所擬定的「重建計畫書」（可參考台北市重建計畫範本）

提交以上兩個項目後，在無退件或補件之前提下，通常可於60天內可以知道申請是否通過，但也要記得在申請通過後的360天(含展延)內申請建造執照，以免錯失資格了！

延伸閱讀：危老重建自己來　安信公開八大步驟

危老重建容積獎勵內容：容積獎勵、時限獎勵

依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」申請老屋危老重建之獎勵：

■           容積獎勵：最高為基準容積的1.3倍，或原建築容積的1.15倍，條例實施前三年，原有之10%時程獎勵，自109年5月9日起，將以8%、6％、4％、2％、1％方式逐年遞減(搭配規模獎勵合計最高仍有10%)，至114年5月9日截止歸零。

另依照「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」，老屋重建若配合申請：

●           耐震設計標章

●           綠建築標章

●           智慧建築標章

●           無障礙住宅標章

●           結構安全性能評估

●           無障礙環境性能評估

依照各項標章或評估的等級不同，可分別獲得2％至10％不等的容積獎勵，總和上限30%。

延伸閱讀：危老獎勵多多　一籮筐優惠補助報你知

危老重建容積獎勵申請注意事項：應繳納各項保證金

申請相關標章、容積獎勵者，要先繳納各項申請之保證金，算法如下：

●           容積獎勵申請額度超過基準容積6%者：保證金＝當期公告現值＊0.45＊申請獎勵容積樓地板面積

●           容積獎勵申請額度未超過基準容積6%者：鼓勵案主加速重建，上述保證金減半計算

而保證金的領回，只要案主在領到建築使用執照後2年內，取得相關標章或通過評估，並將其證明文件提交至都發局申請退還保證金即可，且為無息退還。

但若申請的標章、評估未取得或逾期，則保證金將全數繳納給政府機關。

【知識文分享】危老重建推動師是什麼？對於改建的幫助有多大？

據統計，全台逾50年以上房屋高達69.5萬戶，屋齡30年以上的，今年已超過410萬戶，又以台北市占比最高，達68％。但都更實施至今20年，卻愈來愈滯礙難行，遠遠追不上「房子變老、變危」的速度。

2017年5月內政部推出《危老條例》，這條專為老舊危險住宅所設的「都更改建高速公路」，不僅取消最小基地面積限制、容積獎勵明確，還包含容積獎勵、減免賦稅等，有利加速都市更新，提供人民安全及有品質的居住環境。

危老重建推動師是什麼？

為協助政府推動老屋重建、都市翻新的目標，民間企業也全力相挺，透過開立危老重建推動師證照課程，訓練不動產相關的專業人士，協助成為危老推動師。其主要工作就是協助政府推動危老重建、老屋改建專業諮詢協助，協助社區住戶整合意願與提供法令解說及提具重建計畫，激發市民對危老建物之重建意願。

 

危老重建推動師應要具備的能力？

1.      溝通協調力：整合是危老推動最困難之處，需要統合住戶分歧的意見，並居中協調，因此與社區的管委會相互配合是很重要的！

2.      公正判斷力：只要所有權非單人，即會需要產權劃分，屋主最常會問「改建後可以分到多少？重建要花多少錢？」，因此需要站在公正客觀的立場，了解各住戶的權益，不偏頗任一方，給予最正確的公平回饋。

3.      專業實務力：可謂推動師要具備的基本功，這也是為何政府會先以不動產業界人士為首選，需要熟稔各項法規，關切危老政策的變動，熟悉申請流程及懂得業界行情，因此行家的專業、經驗，可以快速為屋主解決很多問題！

 

危老重建推動可以為民眾做什麼？

首先當然是協助地主取得最高的容積獎勵，其細項工作包含：

（一）  整合住戶意見。

（二）  協助評估基地條件，包括建蔽率、容積率、鄰路條件、獎勵值…等。

（三）  協助執行產權劃分。

（四）  協調拆除前的搬遷安置。

（五）  協助申辦耐震能力初評、詳評。

（六）  協助接洽建築師，規劃繪製3D圖。

（七）  擬具重建計畫及掛件公單位。

（八）  協助地主爭取獲得最高危老容積獎勵

 

而取得危老獎勵後，緊接更重大的任務，即是完成重建工作，

（九）  營造興建廠商的推薦遴選。

（十）  興建資金的取得。

（十一）  向公家單位申請/取得拆照、建照、使照。

（十二）  興建過程之監督把關。

（十三）  協助銷售及還清工程款。

（十四）  確保新大樓順利完工。

（十五）  協助成立管委會及物管售服。

 

還有更多零零總總的細目無法羅列，畢竟興建新大樓是個包羅各種複雜技術的工程，

其中又牽涉太多專業領域和公私營單位，因此業者推出一條龍作業的型式，

幫地主處理複雜繁瑣的大小事，

而由信義房屋，台新銀行共同投資的「安信建經」，

不僅培育「全案管理」危老重建推動團隊，其顧問更是受邀擔任危老培訓課程的授課講師，

想要自身坐擁新大樓的危老屋主，歡迎洽詢「安信建經」！

【2021年4月份安信月中分享報】

 歡迎下載完整檔案：2021-4月【安信建經】月中分享報

 

Hito 熱點新聞

2月房貸、土建融 續雙創新高

【2021/03/26 工商時報】

政府去年12月啟動打炒房，2月又因農曆春節連假使得工作天數減少，但中央銀行25日公布2月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，房貸達8.132兆元，土建融為2.515兆元，雙續創歷史新高，且年增率各為9.07％及18.18％，分別創171個月及115個月以來次高。

 

打炒房壓抑放款動能？ 銀行：須關注建商推案量

【2021/04/08 中央社】

政府一系列打炒房，部分建商保守看待買氣，是否會連帶抑制房貸量影響銀行放款動能，銀行業者表示，受自住需求支撐，評估打炒房措施上路後，對房貸影響不大，但審慎關注未來建商推案量否下滑。

 

危老都更 排除適用房地合一2.0

【2021/04/12 經濟日報】

房地合一稅2.0已經立法院三讀通過，在協商過程中，特別新增條款，個人、法人依據都更條例或危老條例參與都更、危老所分回房地，若在五年內第一次移轉登記，也可排除在重稅範圍，可適用20%稅率。

 

危老重建 搶搭8%獎勵末班車

【2021/04/12 聯合報】

危老8%時程獎勵進入倒數一個月，有重建需求的地主，在今年5月11日前遞件申請危老重建，仍可享8%時程容積獎勵，5月12日後時程獎勵將降為6%，此後並逐年調降2個百分點。業界認為，接下來一個月，預料將會有一小波危老申請熱潮，趕搭8%獎勵末班車。

 

2021/3月大台北房價指數

台北市：月增1.41.%、年增6.73%

新北市：月增1.05%、年增8.38%

台北地區：月增1.26%、年增7.42%

 

大台北地區住宅平均屋齡及30年以上老屋統計(至109年Q4)

台北市：平均屋齡35.37；30年以上老屋佔比70%

新北市：平均屋齡29.35；30年以上老屋佔比46%

 

大台北地區危老重建計畫受理及核准案件數統計

台北市：受理數605件；核准數468件

新北市：受理數357件；核准數282件

 

危老重建個案

板橋永豐街危老屋動土　

變身住宅大樓單價65萬

【2021/3/24 蘋果日報】

新北市板橋區永豐街原為2層樓、屋齡屆滿47年的5棟老屋，去年核准危老重建並拆屋，3/24在新北市府代表見證下，建商興翔開發偕同原地主完成動土典禮。原164坪基地將改建為13層住商混合大樓「永豐景」，規劃15~30坪之1~3房產品，每坪開價65萬元。

 

永康商圈陷空置期

"疫"外帶動危老改建潮

【2021/04/15 非凡新聞】

東門永康商圈因為有6成以上都是觀光客源，疫情爆發之後造成45家名店、老店連環歇業。不過卻可以看到，建商趁著空置期卡位，周邊有7個新建案推出，很多是危老重建，形成店面跟住宅市場的互補效應。代銷公司專案經理林恒緯：「以今年度新開案的每坪單價，大約是在170萬到200萬之間，特別是基地具規模的，規劃坡平車位的個案，更是區域內的稀有產品。」

 

安信時刻

感謝：中時、自由、經濟日報、ettoday、今日新聞、yahoo、新浪新聞、MyGoNews、聯合...等大力報導

 

安信建經信義路危老案動土 打造安心耐震建築

由安信建經「全案管理」代建的危老個案，位於台北市中正區信義路二段，緊鄰東門市場，原為48年的透天老宅，成功取得最高40%危老容積獎勵，現已全棟拆除，於民國110年4月12日正式動土，未來計畫興建成地上十樓、地下二樓的全新大樓，預計完工後，總戶數16戶，除了地主自住之外，剩餘戶數將對外銷售，主力坪數以1~2房產品為主，地主特別重視建物安全性，在結構設計方面，特別採用業界知名的「戴雲發耐震系統工法」，其「柱中柱」及「專利轉角補強」工法，強調超抗震的技術品質，保障住戶的居住安全。

 

信義路二段的危老都更個案位處北市精華地段，步行2分鐘即達東門捷運站，附近為中正紀念堂及永康商圈等觀光景點，坐享其地利優勢，已可預期未來完銷不是問題。安信建經總經理張峰榮表示：「本案規劃銷售坪數約450坪，重建後的資產增值符合業主期待，目前已接洽數家銷售業者，因安信隸屬於信義房屋關係企業，會先推薦以同集團的信義代銷，及其附近的信義房屋門市為合作首選，信義品牌的結合，提供地主最安心的服務價值。」

張峰榮最後提醒：「危老重建的申請期限雖然至116年5月31日，但自時程獎勵於109年5月9日起，逐年遞減1~2%，至114年同日即全數歸零，且所提供的稅賦優惠是在111年5月9日申請截止，因此預測今年還會再有一波危老重建計畫的送件潮。安信建議若所有權人超過1/2同意重建，即可先申請老屋初評，切勿於截止前才開始動作，若被送審單位退件，以致超過獎勵期限而喪失權利。」

 

安信建經服務希望危老自建的地主，負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等專業項目，一條龍作業，快速完成老屋改建，給予住戶安心的居住環境，以及帶動市容翻新為使命。