【動口不動產ft.吳立仁.陳冠曄】全案管理助工業地重建，比較都更v.s立體化獎勵方案

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客座嘉賓：

全案管理界動力火車-安信建經專案經理 吳立仁、副理 陳冠曄

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本集重點：

02:50 近期地震頻繁，關於老舊廠房，地主的詢問熱度？

03:59 老舊廠房的地主類型？

05:10 工業區重建對地主有什麼好處？容積獎勵分析！

06:38 改建工業用地，該從何開始？事先能做什麼準備呢？

08:12 工業用地改建對地主的實際效益？

09:15 案例分享！

10:00 雙北地區老舊資產活化(重建)後，未來價值將上升的區域！

10:45 比起地主自建，或找建商合建，選擇 [全案管理] 的3大優勢！

12:09 地主重建，能保留自己的需求設計嗎？改建後廠房的附加價值？

12:58 工業區重建時，地主提過的特別要求？

13:43 執行 [全案管理]，需要花費多長時間？

 

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►近期地震頻繁，關於老舊廠房，地主的詢問熱度？

（02:50 秒處）

地震過後不管是住宅區或工業區的改建，其實來電詢問的都非常多，大概平均一個禮拜會接到至少一通工業區來電。一個月其實都會有十幾通來電做詢問。

因為每個個案的狀況都不一樣，所以我們會針對工業區的地主去做規劃，大概每個月會有一場協助地主做說明。

據新北市經發局統計，推動工業區立體化四年約已通過60案。

 

►老舊廠房的地主類型？

（03:59 秒處）

歸納可分為二代接班、夕陽傳產與閒置土地三種：

➊二代接班

許多傳產製造業在二代接班後，突破製造思維，打造B2C自有品牌，並將土地資產變成更有價值的資本。

➋夕陽傳產

加速產業轉型，傳產跟上國際低碳化、智慧化的腳步，必須為產業導入數位科技，做好淨零。

➌閒置土地

全台閒置土地近1000公頃。政府針對閒置土地活化策略，民間呼籲應多推動廠房立體化更新，強化土地使用效率，並因應創新產業發展之時效需求。

 

►工業區重建對地主有什麼好處？容積獎勵分析！

（05:10 秒處）

政府針對住宅區或工業區都有相關容積獎勵，那政府在針對工業區的獎勵主要分為兩個部分：

➊都市更新：

不管住宅區或工業區都可以執行。那都更其實就是循一般都更條例，最高上限是法定容積的1.5倍或是原容積加上0.3倍的法定容積，所以主要是看個案去做分析，然後協助地主做規劃，取得比較多的容積獎勵。

➋工業立體化：（容積獎勵皆為上限值）

譬如說像新增投資案，投資金額到一定規模，即有15%的容積獎勵；如果使用綠能，則有5%；設置營運總部也有5%的獎勵（上限共20%）。另外，捐贈空間回饋或繳回饋金可得30%容積獎勵。以上容積獎勵加總上限為50%。

►改建工業用地，該從何開始？事先能做什麼準備呢？

（06:38 秒處）

如果有一大片土地，那最主要看他的條件。

➊先看土地大小，是不是有符合最小建築基地的開發面積？

如果有符合，將來重建後也是要自地自用的話，建議是用工業立體化的這個方案來做，如果有的地主本身土地比較小，沒有辦法達到一定的開發範圍跟規模，建議走都市更新的模式來申請重建，比較有利。

➋確認土地價值與財務規劃

接著就是要重建的部分因為工業區本身土地價值比較低，也因為這一兩年造價的成本都大幅提升，所以改建之前必須要先做好整個財務規劃，確認我們本身土地的價值，是否能夠成為我們自地自建在規劃時的成本來做使用？

 

►工業用地改建對地主的實際效益？

（08:12 秒處）

改建之後，第一個你的資產價值會提升，開發後的價值會出來。比如說，在規劃設計時，如果搭配綠建築或一些相關的智慧建築的認證（台灣綠建築標章、智慧建築標章；美國LEED綠建築認證；國際WELL健康建築認證），以目前這個ESG的浪潮下，後續一些廠商如果在找承租物件的話，通常會尋求有符合綠建築、智慧建築或是符合ESG的目標的物件。

所以如果說能配合改建的話，其實包括租金都會有所提升，耐震係數也會提高，還有有些銀行其實也有針對綠色金融有做融資規劃的部份。

 

►案例分享！

（09:15 秒處）

我們近期有一個本案是屬於二代接班，本身的產業也算是夕陽產業，原本價值只有3億，透過我們全案管理做整個規劃之後，未來上看他這整個總資產的價值有到10億。

 

延伸閱讀：全案管理神救援　老屋重建、素地自建輕鬆搞定！

 

►雙北地區老舊資產活化(重建)後，未來價值將上升的區域！

（10:00 秒處）

針對新北市，有幾個地方目前工業區的部分其實滿夯的，包括最近很紅的新店裕隆城，工九、工六周圍也都非常夯，不管是工業立體化或者是工變住的變更，其實都是老舊資產活化。雙北非常熱門的還有像是三重或是新莊溫仔圳周圍，或是汐止工業區，也有滿多地主或是企業主在做詢問。

 

►比起地主自建，或找建商合建，選擇[全案管理]的3大優勢！

（10:45 秒處）

安信建經本身就是協助地主自地自建的全案管理專業顧問團隊。

那我們安信建經有三大優勢：

➊品牌

其實我們公司是信義集團的關係企業，與台新銀行共同投資，所以說我們在品牌上對於自地自建的地主是有非常加分的效果。

➋資金

公司有近30年的不動產管理跟代辦融資的經驗，也合作過超過20間的銀行，累積承作金額超過2,400億，在針對融資規劃跟土建融的部分，其實我們非常專業。

➌技術

蓋房子其實不是一件那麼容易的事情，那我們公司的團隊其實也不輸建設公司，包括我們有自己的建築師、工務與機電團隊、規劃設計人員與相對應的後勤與土開人員。

所以說我們團隊其實是跟建設公司一樣非常完整，可以提供業主或是老闆們做全方位的諮詢。

 

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►地主重建，能保留自己的需求設計嗎？改建後廠房的附加價值？

（12:09 秒處）

工業區的地主們或是老闆們針對改建的部分，對於廠辦其實都希望可以保留自己需求的規劃設計，通常跟建商合建的話是要聽建商的，所以說，如果有自用需求的地主們，其實非常適合透過安信建經全案管理這種專業顧問團隊，來協助依照自己的需求去做規劃，然後把自己的廠房做更新。

更新後其實不只自己可以做使用，多的空間部分可以拿來銷售底付工程款，剩餘還有多的話，其實也可以拿來做出租，這樣能增加公司額外的收入。

如果要做改建，其實可以選這個安信建經做諮詢。

 

延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

 

►工業區重建時，地主提過的特別要求？

（12:58 秒處）

有關這些工業地自地自建，一般業主們都會以產業別來做規劃，比較特別像是工業業者在一樓高度的部分，因為須要放機台或一些貨物，還有需要配工業上所需的天車，高度有可能會做到六米或七米，這是比較特殊的部分。

 

►執行[全案管理]，需要花費多長時間？

（13:43 秒處）

從開始正式委託我們，到整個開發期程：申請獎勵、拿到使照、全案規劃……，從資金面到技術面一直到最後，依照我們的期程來排定，大概在三到四年就可以完成。

 

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【張總專欄】工安事故頻傳 重建尋全案管理增多

文章來源

 

今年2月底，新北市三重區福隆路一處新建大樓施做地下室工程，疑似連續壁出現破洞，導致地下水滲流與鄰棟大樓傾斜。類似狀況並非偶發，近年營造工地開挖地下室、或者連續壁工程出現紕漏的事件層出不窮，雙北市發生的此類意外尤為常見，為此，地主越來越期盼自己能夠掌握、或主導重建，而且對建築品質日益重視，尋求「全案管理」委託重建的案例與日俱增，成為老屋重建的重要途徑之一。

 

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近年營造工程的工安意外頻傳，最為轟動者為「大直天坑」事件，其他如台北市信義區、大同區，以及新北市板橋、三重等區，皆曾經發生重大施工瑕疵，其中最常見的因素是連續壁施做不慎，造成地面塌陷或樓房傾倒。

筆者認為，近年工程重大意外次數偏高的原因有下幾點：

 

一、建案動工數量居高不下。

因房市景氣好，建商推案意願大增，以及危老重建數量飆升，民間動工中的建案工地數量頗多；由於基數高的緣故，即使事故機率持平，發生施工意外的建案數仍覺偏多。

 

二、環境問題。

雙北市地質鬆軟之處多，先天原就不良。更有甚者，雙北精華區之老舊住宅多且棟距小，許多重建案是緊挨著鄰房，而部分建案位處狹小巷道之內，施工難度高和造成鄰房損壞的機率也就較高了。

 

三、缺工仍需重視。

雖然政府增加引進外籍勞力，並放寬可聘僱移工的綜合營造業及專業營造業，暫時紓緩工地基層勞動力不足的問題。然而，缺工並不只存在於基層勞力，專業人員亦需求若渴。舉例來說，若監工欠缺實務經驗就獨自上陣、專業能力不足，或者一個監工必須顧及數個工地，分身乏術之下難以兼顧各個案場，在工地管理不嚴謹下，往往因此埋下可能造成工安意外的禍因。

 

四、外行領導內行。

近年房地產市場不僅有缺工問題，營造廠更是炙手可熱，部分營造廠業主趁機賣掉公司，而接手的新業主不見得熟悉營造產業，或者願意用心顧及品質，因此易鑄下錯誤。另外，也不排除有的業者心術不正，以投機心態經營，無意做好工地管理，也是發生意外的原因之一。

 

或許是受到相關新聞影響，近期向安信建經洽詢「全案管理」的雙北市地主明顯增加，且地主前來諮詢時普遍側重於建築品質等相關問題，不再只是關心「我能分回多少」。

 

延伸閱讀：【YOUTUBE 動口不動產11】如何執行全案管理 個案分享報你知！

 

越來越多地主希冀委託「全案管理」重建，歸納其原因，由於市場缺工缺料、興建成本高昂的現況，愈多建設公司不願承做利潤太低之個案，因此增加地主自建的契機，亦使協助自地自建的「全案管理」模式興起，主要採取一條龍服務，團隊顧問更可針對地主需求，提出客製化的專案。例如，為了維護工地安全與品質保障，提供地主透過遴選機制，選出符合自身需求的廠商，從中也會剔除風險可能較高之業者。

 

另外，全案管理的範疇，涵蓋到興建過程中的各個階段，包含：協助地主整合所有專業技師及廠包商，包括建築師、營造廠、結構技師、土木技師、燈光設計師、公設景觀設計師及機電設備等專業人員，透過專業的評估建議，且搭配專案營運團隊，及科學化的監測儀器，來監測營造工程，工地安全與品質相對有保障，同時也讓老屋重建的地主不再惶惶不安。

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張峰榮｜工安事故頻傳 重建尋全案管理增多

【張總專欄】時程容積獎勵將砍半 危老重建找專業避走冤枉路

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今年是《都市危險及老舊建築物加速重建條例 》實施的第七年，依照該條例規定，自2024年5月12日後，時程容積獎勵將由2％砍半至1％，預計2025年歸零。由於容積獎勵將縮水的緣故，有些地主基於重建急迫性而送件申請並自主重建，卻因缺乏經驗而「踩雷」、遇到營造蟑螂；有的地主未事先進行完善的財務評估，導致重建費用失控。因近年全台營造成本高漲、缺工嚴峻，使得坊間部份包商、營造業者素質參差不齊，自主重建若所託非人，重建工程易淪為燙手山芋；若地主有意自行重建，對於營造廠篩選與花費要掌握「一評估、二信譽、三控制」的原則。

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由於自主重建的危老基地面積通常較小，如台北市的中正、大同、信義、內湖、大安等區，甚至有些危老重建案的基地小於100平方公尺，而雙北市區精華小基地的危老案又多緊鄰隔壁民宅，施工難度高，營造成本又比大規模基地來為昂貴，北市每坪發包成本動輒達30萬元以上。因而，屋主在重建之前，應該先進行完善的「興建計劃」與「財務評估」，詳細列出建築設計費、營造發包費用、行政規費等林林總總費用，如果自身財力或籌資能力可以承擔再進行重建也不遲。

延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

 

其次，營建工程發包時應慎選「信譽良好的營造廠」，同時要檢視該營造廠過去的實績，另需尋求律師幫助、謹慎簽訂契約。先前，便有一位網路名人自地自建，卻遇到營造廠未按圖施工、管線紊亂等情事，將其中的血淚史撰文分享。事實上，假如地主沒有經驗，倉促發包或未留意合約內容，遇到不肖廠商便很棘手。

第三，因為營造市場勞力吃緊，人工和建材、原物料等成本居高不下，若沒有「成本控制」意識與能力，可能得不斷追加預算致使花費超支。事實上，工程費用超支問題不只一般地主會遇到，就連有經驗的建商都難以避免。然而，建商口袋夠深還能可承受成本超支、或者轉嫁至售價，但一般地主卻只能自己吸收，如果手頭資金緊絀，工程便難以收尾，更遑論能順利完工交屋？

延伸閱讀：舊屋重建該找誰幫忙?危老自建/申辦都更挑選建經公司3大關鍵才不吃虧!

 

地主自主重建的動機大多源自於「一想、一不想」，一想是「想省錢」，一不想是「不想讓建商分」，期盼自己能獨享容積獎勵與坪數及利潤。然而，重建這檔事涉及事項可謂千絲萬縷，缺乏經驗的地主若遇到不良包商，很有可能得不償失。

總而言之，筆者衷心建議，危老重建還是要「交給專業的來」，屋主可藉由有品牌的建經「全案管理」服務，打造客製化的專案，透過專業團隊的一條龍服務，從重建初期評估到完工後的銷售與售後服務一手包辦，為地主控制風險、爭取最大利益，順利推動重建工程，另外僅收取部份比例的顧問費，不會瓜分走地主的產權或利潤。因此地主若有危老重建需求，建議儘快把握於今年5月12日前，趁時程容積獎勵尚有優惠之前遞件申請，才能把握政策利多及補助，讓重建後的資產價值最大化！

 

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【張總專欄】危老重建新趨勢 3大關鍵讓地主轉身變建商

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根據營建署統計，截至2023年10月底為止，全台危老重建案核准件數正式突破4千件大關，來到4,028件。雖然危老重建蔚為風潮，擋都擋不住，但據筆者觀察，危老重建案量正悄悄產生轉變，推測其原因可能是受到爛尾樓議題發酵波及、營造成本高漲，以及建商融資受限等因素，致使地主心生忌憚，轉向以「全案管理」委建模式進行重建的案子與日俱增，成為市場的一股新趨勢。

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2023年8月，台北市北投「泊山妍」、大同「嘉源埕驛」重建案無法依約完工，地主土地遭抵押血本無歸，另位於台北市區精華地段的大安區，亦又傳出的預售建案「大安文樺」跳票停工，使建商資金斷鏈問題浮上檯面。建商面臨的困境並非空穴來風，主要是經營環境出現以下幾個重大變化。

 

1.融資取得不易：

由於金管會要求銀行減少不動產放款，以及央行選擇性信用管制限貸令的實施，使得部份建商無法順利取得開發所需的資金，以致於資金斷鏈而無以為繼。

 

2.營造成本居高不下：

早年鋼筋混凝土大樓每坪造價約10萬至20萬元，但近幾年營造成本位居高檔水位；以台北市為例，目前營造成本每坪造價約20萬至30萬元，視建案量體規模大小而有懸殊差異，甚至有小基地開發案每坪發包成本近40萬元的例子，錯估營造成本的建商付出極大代價。

 

3.缺工問題未解決：

因勞動市場普遍缺工，營造廠接案量能難以擴張，導致部份建案必須花高價搶工人，有的建案更找不著營造廠來承攬工程，工程延宕、成本暴漲成為心頭之痛。

 

延伸閱讀：【YOUTUBE 動口不動產13】為何會有爛尾樓？傳授如何避免遇爛尾？

 

由於建築產業面臨以上三大困境，部份體質不佳的建商不支倒地，地主權益連帶受到影響。更有甚者，過去常有地主辦理「自建型重建」，唯在營造成本衝高後，小基地重建案每坪發包價格動輒飆到快40萬元，高成本令「自建型重建」逐漸消聲暱跡。

 

不過，安信建經提供的「全案管理」委建服務，因長年來與多間銀行合作，針對業主需求，包裝客製專案，爭取優渥的融資條件，最高能取得100％興建資金。另外，「全案管理」也有長期配合的知名營造廠商，因為經驗豐富的緣故，營造工程不會因缺工與原物料高漲而停擺。

 

更關鍵的是，「全案管理」屬於「委建」性質，地主等同扮演建商的角色，建經公司依地主決定、授權與委託以進行重建開發、遴選合作廠商。如此一來，地主可以高度掌握開發案進度與決定權，還能夠分回更多的坪數，堪稱一石二鳥，所以「全案管理」開始在市場上掀起新旋風，逐漸成為地主青睞的重建途徑之一。

 

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張峰榮｜危老重建新趨勢 3大關鍵讓地主轉身變建商

2024.01.18  工商時報

【張總專欄】全案管理 助工業用地活化

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自政府推動危老重建以來，老屋重建在全台遍地開花，唯工業區廠房卻被排除在危老重建之外；雖然如此，並無法構成工業區廠房的障礙，而解套方案正是「向天借地」法——「工業區立體化」方案。筆者認為此政策也是未來工業區廠房改建的新趨勢，而安信建經「全案管理」委建模式能夠服務企業主活化土地和舊廠房，不僅能夠增加企業廠房的樓地板面積、強化企業經營及土地使用效益，對於資產增值或傳產轉型亦能大幅加分。

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由於內政部己於2019年5月31日公告「工業區不得適用危老獎勵申請重建」，老舊廠房無法搭危老順風車。正所謂「山不轉路轉」，筆者建議企業主採用「工業區立體化」方案來進行重建。

 

行政院在2018年3月27日核定後日核定「都市型工業區更新立體化發展方案」，是藉由提升容積率方式強化工業區用地之使用效率，其中核定容積獎勵項目區分為兩大類，第一大類是「新增投資與能源管理」，合計容積獎勵上限20%；另一類為「開放以捐贈產業空間或繳納回饋金方式取得容積額度」，額度以各工業區法定容積之30％為上限（含捐贈產業空間）。若同時符合以上兩大類的申請案，合併容積獎勵最高可達各工業區法定容積之50％。

 

雖然中央訂出實施辦法，唯各縣市容積獎勵項目仍略有差異。以新北市為例，「新北市工業區立體化方案」適用於「基準容積於240%」的產業專用區（基準容積於240%含以下）、且申請基地新增投資金額每公頃需逾4億5,000萬元（不含土地價款），而容積獎勵項目除了「新增投資（上限15%）」、和「能源管理（上限5%）」外，另外新增「營運總部（上限5%）」，此一部份容積獎勵總合上限為20%。其次，廠商還可以捐贈公益設施空間或繳納回饋金方式取得容積額度，額度上限為該工業區基準容積之30％，與第一部份合併最高可達各工業區法定容積之50％。

 

據新北市政府統計，截至今年上半年為止，通過「新北市工業區立體化方案」的申請件數已達60件。另據國發會統計，自2019年至2023年10月止，已審查通過「工業區立體化方案」共計42案、新增樓地板面積（容積獎勵部分）約46,717.7坪，新增投資金額491.9億元。而安信建經自2019年以來，便積極推動「全案管理VIP體驗列車」，協助企業主資產活化，並投入顧問團隊諮詢，在土城、三重、新莊、五股等區域已有服務成果，累計評估案量總銷金額已突破百億元以上，顯示「工業區立體化方案」商機蓬勃。

 

「新北市工業區立體化方案」實施日期至今年底為止，接下來新北市府將研擬並推出「新北市工業區立體化3.0方案」，融入使用權與媒合代租計畫；換言之，未來申請的個案，多餘樓地板空間可以交由市政府代為招商、招租，企業主還能夠增加一筆租金收益。

 

因都會區開發密度飽合，工業區土地也是寸土寸金，但若能資產活化，透過「向天借地」，申請工業區立體化或都更方案，獲得足額容積獎勵而進行廠房改建，便能增加更大的廠房、辦公空間，將是企業增加經營效益的關鍵選擇！

 

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【報導連結】

全案管理 助工業用地活化【中時電子報】

全案管理 助工業用地活化【旺得富】

全案管理 助工業用地活化【yahoo新聞】

全案管理 助工業用地活化【天天要聞】

 

【YOUTUBE 動口不動產13】為何會有爛尾樓？傳授如何避免遇爛尾？

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缺工缺料、營建成本飆漲，造成市場上「財務失衡」嚴重，資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」，近期甚至連危老都更的建案都浮現，但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎？本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登，來破解為何會有爛尾樓？以及如何避免遇到爛尾的建案呢？千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓：國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登

 

►為什麼會有【爛尾樓】發生呢？（00:22秒處）

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題，再加上政府要求銀行限縮貸款條件，讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去，不過因近期整個工料成本回溫，再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施，認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

延伸閱讀：【張總專欄】害怕危老爛尾？採用「全案管理」地主可拿回主導權

 

►營建成本的漲幅？以台北市為例（00:48秒處）

具體說明工料雙漲的前後對比，以前在台北市可能基地200坪以內，蓋地上14層地下3層，以前評估造價大概就落在23、24萬就可以蓋得起來，但近幾年評估這類型個案，發包單價會上升大概30~50%，可能就直接衝到28、29！

 

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►獨家！還有可能未爆的爛尾樓？（01:07秒處）

即便在台北市這種精華區，有些建商因成本上升問題，沒辦法蓋下去的狀況是有的，建商發包給營造廠，營造廠是統包的概念，若成本控管出問題，甚至可能倒閉。

若建設公司造價成本上升，會需要更多資金，建經公司可以協助，向銀行溝通增貸；若遇營造廠倒閉，導致建案停擺，建商配合的建經公司，可在管理建案上提供更換營造廠的文件，並協助續建事宜。

 

延伸閱讀：土建融懶人包：辦理流程與注意事項一次了解！

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善，透過不動產開發型信託，保障土地、起造人及資金，甚至預售款項，都有嚴格的控管，萬一建設公司倒閉，貸款的興建資金也都在專戶內，可讓有意願接手的新建商或企業容易評估，亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀：不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

 

►對合建風險大？自建、委建、全案管理怎麼選? （02:07秒處）

認為建方式不是主要造成爛尾樓的關係，例如雙北市目前盛行地主自建，但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源，可以選「全案管理」的方式，但在選擇上可以評估幾點：

第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠？

第二、注重團隊組織內的完整性，若具全方位的管理團隊，他們可配有建築師、可能工務團隊或機電、土木機師等專業人士。

第三、觀察個案現場的管理及監工人員。

以上指標可提供參考判斷。

 

►專家提醒：購買預售屋前，不能不知的注意事項！（02:59秒處）

 

建議購買預售屋的消費者，可以問代銷業者或是建商，建案是否有搭配預售履保機制？目前坊間常見的是「不動能開發型信託」，預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶？可再更深入了解，若選擇「不動產開發信託」，是配合哪間銀行或融資機構？配合條件有哪些？還有信託單位是哪一家？確保建設公司能執行完整的信託架構，了解越多，預售款項越有保障！

 

延伸閱讀：害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

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