安信建經【YOUTUBE 動口不動產4】如何引財入厝 教您擺設居家好風水

 

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正所謂一命二運三風水，福地福人居，一間風水好的房子應具備的條件有哪些呢？有什麼需要注意的風水瑕疵呢？家裡的財位究竟在哪呢？住宅的風水究竟是迷信還是有科學邏輯的存在呢？您想了解的住宅風水通通在本集，千萬不要錯過囉！

 

【安信建經-動口不動產YOUTUBE】EP4｜如何引財入厝 教您擺設居家好風水

客座嘉賓：住商台北長安店商仲部-張凱智部長

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▌ 好房子應具備的條件有哪些？（約00:40秒處）

最基本看房子要風風光光，也就是通風跟採光，這兩個是最基本的條件，如果沒有這兩者，實際上跟忍者龜沒什麼差異(住在下水道的概念)，進到房子裡面會看前陽台視野及整理風水部份，後陽台會注意房子的棟距，左右鄰居以及油煙排放造成的影響，甚至包括室內格局、通風採光、室內高度及動線都是我們最基本要考量的部份。

 

▌危老地主想改變房屋格局，以風水角度該怎麼看 （約01:17秒處）

全民瘋危老改建，我們公司的全案管理服務當中，在房屋興建前會同建築師與地主，一起討論建築規劃設計，以風水角度來看，是否可以給重建地主一些建議？

如果要重新改建格局，用一個東西比喻是最適當的，比方說我們都會有「印章」；「方章」用來買賣房地產、「圓章」銀行、存錢會使用，如果假設在蓋房子狀況之下，房子整體形狀盡量像印章一樣四四方方的，基本上就是很穩固。對於建商或地主來說，就是基本安全牌。不會擔心房子外觀看起來很奇怪或不好出售的可能性，結論就是，只要在外面看到房子是方正夠霸氣，基本上在裡面工作的企業都是非常賺錢的！

 

▌常見的風水瑕疵有哪些？ （約02:22秒處）

關於室內格局有風水瑕疵嗎？例如:床頭上不能有樑柱，很久以前就有聽長輩這樣說….

確實這些還是需要被注意的，例如：樑下不能有床，如果樑下真的有床，至少要放「床頭櫃」避開樑柱部份，或是說樑下也不要有大門，因為大門上有樑的話「壓樑」對主人在工作運上帶來不利，另外比較重要的就是「廚房」，廚房擺設很非常重要！廚房爐灶不要跟水龍頭相對，因為水龍頭是水、爐灶是火，會有水火不容的狀況發生，所以水跟火最好是呈平行狀態或是90度對角，距離越遠越好。

 

▌如何引財入厝？（約03:20秒處）

房內的財運在哪裡？要怎樣才能有招財運？

基本上入門的斜對角就是房子財位！進門斜45度角就是家裡最好的財位，如果假設更深入一點的財位，它有分「本命財位」及「流年財位」。本位財位需對造個人生辰八字去對照，哪個方向是你個人是最好的。如果假設看流年財位，像今年虎年壬寅年財位在東北方，財位可擺放吉祥物之物品，例如：瑪瑙、綠色植物可產出生機。另外，今年文昌位是在東南方，可在這個地方點個燈，千萬不要熄掉，保持明亮乾淨，代表一路前途光明，對升官、考試、事業有加分的效果，這是今年財位部份跟大家分享。

 

▌虎年招財小撇步（約04:30秒處）

虎年財運代表色「綠色」。很多代表色是綠色的企業都很不錯，例如：銀行業、信義集團…等，而綠色本身代表意義是「生生不息」，可以不斷產生生機。所以，準備9張200元綠色鈔票放在皮夾裡面，1-9裡面9是吉祥的數字也是最大的數字，它可以讓皮夾產出生機叫做「錢入袋」，可以花掉鈔票，但是你花掉就要再補新的進去，就是要讓皮夾內隨時都保有9張綠色鈔票。藉由平常可以多做些行善的事，讓自己磁場能夠改變，好的東西就會靠近你。

 

▌結尾（約05:33秒處）

非常感謝凱智部長的講述，以上風水提供給大家參考，在科學邏輯以及老祖宗智慧傳承，其實有些共同之處，可信度自然會提升！當然也勿過於迷信，最後別忘了按讚、訂閱、分享哦！

危老重建眉角多 「安信建經」教你如何避開陷阱題！

老屋重建有多夯？根據市調機構統計，老屋重建推案量快速成長，尤以台北市最為火熱；台北市2021年所有新建案中，超過7成是老屋重建案，且危老重建案量更已追上都市更新。但隨著危老重建案日漸增加，相關爭議也層出不窮。小編為您整理危老重建5大常見陷阱，提醒屋主們參與重建別踩雷。

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1.「委建合約內容太簡陋」：

危老實施者辦理重建時，需與住戶簽訂「同意書」，另外地主若是選擇委建，就需要與「委辦單位」簽立「委建合約」；委建合約原則上寫得愈詳細、對地主愈有保障。地主必須注意，有些實施者委建合約寫得過於簡單，對於「分配比例原則」、「房屋分配方式」（選屋規則）、「車位分配方式與原則」……等關於地主權利都沒有寫，就要地主「先簽同意書及合約書，其他的以後再說」。這類合約書無法有效保障地主權益，在簽下大名之前應謹慎考慮。

延伸閱讀：【知識文分享】危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密！

 

2.「禁止讓與條款」：部份實施者為了降低重建案的變數，會在「同意書」內明訂「禁止讓與條款」，俗稱「霸王條款」，明訂「地主不得將開發權利讓與他人，否則須賠償實施者損失」。如果地主同意霸王條款，在合約期限內完全沒有反悔的餘地，地主可以透過不同實施者霸王條款把地主吃得死死的。霸王條款該不該簽呢？建議審視合約內容有無清楚明訂雙方權益與義務，若同意書及合約內容簡陋又加上霸王條款，那就要三思了。

 

3.「口頭承諾不算數」：危老重建最難的部份在於整合地主意見，為了儘快取得地主同意，部份實施者事先承諾「一坪換一坪以上、免費送一個停車位」等大方條件，但承諾並未白紙黑字寫入合約書當中，日後可能蓄意欺瞞、或因容積獎勵不如預期等各種因素，地主分配的房屋權狀面積出現縮水的狀況。因此，地主若與實施者談重建，最好白紙黑字寫清楚，避免落入不肖人士的陷阱。

延伸閱讀：【知識文分享】危老重建分屋比例怎麼算？破解「一坪換一坪」的迷思！

 

4.「實績不誠實」：實施者為了取信地主們，說明會上往往會列出過去的「實績」（實績指的是以往興建的工程、建案），來證明自己是一家有經驗、值得信賴的好公司，取得地主信任後就能順利推動重建整合。如果想查明實績張冠李戴的陷阱，地主必須仔細查明真偽，才能知道這個實施者可不可信。

延伸閱讀：【知識文分享】建經公司是什麼？　怎麼挑選建經公司才安全？

 

5.「實施者假冒身份」：由於老屋重建商機大爆發，坊間出現不少新創的顧問公司、建設公司投入危老重建市場。同時，為了讓地主安心、順利整合，這類新創公司往往會假冒是其他大集團、大建商的關係企業，甚至出現「假整合、真詐騙」的不肖業者，不肖業者可能會給予極優渥的分回條件，讓地主活在捏造的美夢泡泡當中。連內政部營建署都出面提醒，地主應審慎評估並確認契約關係，切勿輕信來路不明的代辦業者。

 

地主若想參與危老重建？首要之務是「慎選實施者」，老字號、口碑好的建商、營造廠、建經公司會是較優質選擇，或者選擇有良好實績的公司，才是務實、可靠的作法。危老自建需求？聯繫安信建經

不動產開發信託 創造多贏共好模式

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【2022/03/19 中國時報】 安信建經總經理  張峰榮

「不動產開發信託」日漸受到重視，也日漸普及，例如「預售屋履約保證」的五種機制之中，不動產開發信託對於購屋族、開發商，甚至是金融市場等三方都有好處，因此也成為最常見的預售屋履保方式之一。

 

不動產開發信託是以開發為主要宗旨的信託類型，在不動產交易中，最常用於預售屋履約保證。內政部規定，2011年5月1日起，預售屋建案都必須使用「履約保證機制」，官方所提供的方式有五種，包括「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」、「不動產開發信託」，其中，「價金信託」及「不動產開發信託」這二種方式最為常見。

 

對消費者而言，不動產開發信託之優點有三。第一，建商、銀行、建經公司三方簽訂信託契約，建商將興建資金、承購戶繳納的購屋價金、土地與建物全都交付信託，銀行負責管理信託專戶，建經公司負責監督建案工程進度，工程達到契約約定進度才會通知銀行撥款給建商，避免承購戶血汗錢遭建商捲走。

 

第二，若信託契約約定承諾續建，或者事先無約定而建商倒閉，但受託機構與建經公司評估可以續建，建經公司、受託機構與原建商、營造商、融資銀行等其他關係人就會進入協調程序，重新找尋後續專業續建者接手並完成續建，房子將不至於淪為爛尾樓。

 

第三，專款專用，減少建商無端挪用資金的風險。對開發商來說，不動產開發信託也有好處。首先，若是土地產權為多人持有，信託後移轉給受託人即可把產權統一化，避免開發過程中地主意見不合、或因糾紛造成開發中斷，大大提升開發成功的機率；再者，如果地主或建商欠債，債權人對地主、建商追索債務，但因其土地與建物均已信託，不會遭到債權人追索，整件開發案仍可持續進行；最後，與建經公司合作的金融機構眾多，比如和「安信建經」合作的金融機構達二、三十家，建經公司可利用金融專業與合作夥伴，為建商取得更好的融資條件，節省資金成本。

 

至於對金融市場而言，建商倒閉落跑情事減少，有效降低銀行逾放比，國銀土建融逾放比長期低於0.2％以下，不良債權也變少，放款風險既大幅降低，銀行每年穩賺利息，帶來更穩定獲利。可以說，「不動產開發信託」儼然成為銀行業眼中的新藍海，市場商機勃蓬，產值逐年放大，算是銀行、消費者、建商、地主與建經公司「多贏共好」的良好模式。

 

安信建經Podcst節目【動口不動產】ft. 安信建經業務部-吳睿登經理

 

EP2 夯危老第二彈：興建資金怎麼來？

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想要危老重建，但這麼大筆興建資金要怎麼來？整個流程可能需要那些費用呢？如果我的房子還有房貸，也可以融資做危老重建嗎？危老融資利率跟一般貸款不一樣，利率落差可能會多大呢？來聽聽危老重建界的國民女婿-睿登經理為我們做專業分享！

 

【動口不動產】EP2｜夯危老第二彈：興建資金怎麼來？

客座嘉賓：安信建經業務部-吳睿登 經理

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▌介紹安信建經的公司背景，業務範疇 （約00:44秒處）

安信建經的服務範圍主要分為兩部份：

其一，履約保證，服務信義房屋成交的買賣房子的履保；

其二，代辦融資，目前承做的金額已高達2,000億元，經驗相當豐富且專業。

 

▌我家房子想做危老重建 （約01:02秒處）

如果是個人要借危老融資需評估兩個部份：

其一，「總興建資金」，以重建計畫後價值6~7成，協助規劃前期週轉金及興建資金。

其二，「危老改建成本」，在案子還沒動工之前，前置就有需要支出的費用，如：「重建計畫費用」、「建築師費用」以及「出租費用」，這些經費也會協助規劃融資出來。

 

▌有房貸還可以申請危老嗎（約01:58秒處）

可以的！透過專業的規劃及評估，就算有房貸但重建計畫的價值是夠的，不僅是房貸，就連重建資金，都可以百分百融資到位！

 

▌其一人有房貸會影響權益嗎 （約02:27秒處）

不會影響的！若危老融資規劃是針對個人地主的，假如其一人沒貸款的話，那就針對個人所需要的成本，協助規劃到位，目標就是讓地主在整個興建過程中，無須擔心資金問題，並幫助每位地主做客製化的資金服務。

 

▌ 如何借到最好條件(額度、利率、動用條件)可以興建資金？ （約02:52秒處）

1.    「額度」：百分之百融資借到位。規劃案子的時間較長(至少5~2.5個月)，需要透過專業的規劃，把每個階段的資金考慮周全，避免日後增加申請或耗費時間。

2.    「利率」：普遍利率在6%~2%之間。相較於非危老利率低，因政府鼓勵危老興建，有些在台北市的案子甚至可以爭取到更低。

3.    「動撥方式條件」：透過專業規劃，在需使用到資金時可從銀行融資出來。

 

▌ 危老與非危老融資之差別（約03:45秒處）

在危老與非危老在貸款成數上，利率上會有差別嗎？

有的！危老融資目前是政府鼓勵的，所以在利率、額度、成數上較為彈性，透過成數的提升，讓地主不用擔心資金問題，以利加速危老改建。

 

▌ 案例分享(台北市松江路案)（約04:10秒處）

要分享的是「松江路案」，在偶然之下認識一位有改建需求的地主，經過安信建經專業的規劃，持續保持互動，並提供意見解決疑問，讓地主放心交給安信建經！一起來看實際案例吧！

安信建經Podcst節目【動口不動產】ft.安信建經全案管理顧問-葉智勳 經理

EP1危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

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台灣老屋數量年年創新高，為了鼓勵民間老屋重建，政府祭出許多獎勵與補貼措施，來提升民眾參與重建的意願，「動口不動產」特別邀請「安信建經 葉智勳經理」來說明危老獎勵以及挑選建經公司！本集重點以「容積獎勵」、「危老融資」為主，除了帶您認識危老獎勵項目、更直接教你如何計算容積獎勵；在蓋房子的決定成千上百個，挑選適合的專業團隊才是首要關鍵！請記得收看到最後唷～

 

【動口不動產】EP1｜危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

客座嘉賓：安信建經全案管理顧問-葉智勳 經理

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▌獎勵項目有哪些？ （約00:10秒處）

獎勵項目有分好幾種，列舉三個大家常使用的項目：

其一：屋齡要達到30年以上，基本上就取得危老改建門檻。

其二：設立友善人行步道，無障礙設施可得3-5%容積獎勵。

其三：符合「耐震」標準。

同時有「綠化、智慧建築、無障礙設施」等三項獎勵項目。

 

▌危老容積獎勵怎麼算？ （約00:53秒處）

前面有講到幾種獎勵項目，以下用簡單案例來試算：這塊土地屬於第三種住宅區，地點在永吉路、屋齡50多年4棟透天老宅，有4個地主、基地面積100坪、容積率225%、容積獎勵40%、銷坪係數1.6，一起來看如何做試算吧！

 

▌銷坪係數是什麼？（約01:26秒處）

所謂的銷坪係數為容積面積轉換為重建後可售坪(產權坪)之係數，也就是說，加上公設所使用的空間，一般大約為1.5~1.7倍，那這邊抓1.6來試算。

 

▌案例試算說明 （約01:40秒處）

計算公式為：「基地面積×容積率×容積獎勵×銷坪係數=權狀面積」

EX：100(坪)×2.25×1.4×1.6 = 504(權狀面積)

504÷4(地主) = 126坪/每人

126(坪)/每人 × 80(萬)/坪(房價) = 10,080萬元(總銷價值)

上面的計算就是100坪乘上第三種住宅區的容積率225%，乘上案件容積獎勵申請40%，再乘上銷坪係數1.6，大概可以蓋出500坪左右的權狀面積，劃分為四等份，因有四位地主，平均一人可分到126坪建物權狀面積；若未算車位的狀況下，每戶換算房價80萬，大概可分到1億多的總銷價值。

 

▌ 有地沒錢怎麼蓋啊？ （約02:09秒處）

所謂資金來源因危老政策是中央頒布的，民間八大行庫積極力推融資專案，稱為「危老融資貸款」。

在貸款的過程中，地主會產生搬家、租金補帖等費用，故前期會事先規劃在貸款項目裡，基本上融資都能滿足重建的需求。

 

▌蓋房子好麻煩，誰可以幫我處理呢？ （約02:44秒處）

蓋房決策分為六大項目：「意見分歧、建材挑選、坪數規劃、建築師挑選、選用營造廠、銷售價格議定」而地主並不是專業角色，需仰賴「專業單位」做規劃。

傳統的專業單位就是「與建商合建」，一切主導權多在建商身上，主要就是跟建商洽談比例條件，雙方皆同意，即可達成合議；而目前市場上主推的模式叫做「自建」，傳統建商的角色，原是建設公司，現在是地主擔任建設公司，由建經公司協助地主完成案件的改建過程。

#最後，智勳經理提到，安信建經提供從頭到尾一條龍服務，讓地主在改建過程中都不用擔心，可以順利把房子蓋好，交給安信建經就對了！快一起來看吧！

建經公司是什麼？ 怎麼挑選建經公司才安全？

近年國內房地產市場景氣熱絡，不管是曾買賣過房子的民眾、或者重視權益的消費者，都已經對「建經公司」四個字耳熟能詳；不過，大多數民眾對於「建經公司」的印象，通常都是「辦理履約保證的公司」。可事實上，「建經公司」提供的服務相當多元化，並非只承作履約保證，如果懂得利用，「建經公司」可以成為投資買賣、或者不動產開發，以及交易安全的利器。為什麼呢？就讓小編以Q＆A模式帶您一步步深入暸解「建經公司」，摸清楚其奧義後答案自然浮現。

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Q：「建經公司」是什麼？

A：「建經公司」只是簡稱，其完整名稱是「建築經理公司」。一九八六年，政府為了促進房市健全、保障交易安全、維護交易秩序，經政府相關部門多年研究，內政部於一九八六年七月頒訂「建築 經理公司管理辦法」，輔助我國建築秩序邁入正軌。在當時，「建經公司」是唯一經內政部、經濟部、財政部三部專案核准，並依法 成立的行業，其結合建築、金融、地政、法律專家，其功能目的在保障消費 者權益、穩固金融業債權、增進建築業者信譽，是政府為導正不動產交易秩 序創造三贏，歷經六年籌設而舖建的一條安全斑馬線，也是社會安全制度的 一大創舉。

 

Q：「建經公司」可以承作什麼業務？

A：依《建築經理公司管理辦法》原文規範，建經公司可接下以下各項委託業務

　一、興建計畫審查與諮詢。

　二、契約鑑證。

　三、不動產評估及徵信。

　四、財務稽核。

　五、工程進度查核及營建管理。

　六、代辦履約保證手續。

　七、不動產之買賣或其他清理處分事項。

　八、其他有關業務之諮詢及顧問事項。

　對多數民眾而言，最常遇見的是第六項，針對不動產買賣的「代辦履約保證手續」，但其實建經公司業務可說是「包山包海」，足以擔任不動產相關事務的顧問角色。近年以來，部份建經公司著重發展都市更新、危老重建等事務，幫助政府與民眾推動老屋重建。

 

Q：誰會需要建經公司？

A：①購屋族：購屋族動輒花費上千萬元買房子，為了確保交易安全，成屋買方　

　　肯定需要「履約保證」服務，而預售屋買方則需要「不動產開發信託」，而　

　　這些服務都需要建經公司。

    ②屋主：為了避免假買方詐騙與買方違約，屋主賣房子也需要「履約保證」，

　　讓自己能夠收到足額的售屋款。另外，老屋屋主若有重建需求，也可委託建

　　經公司辦理老屋重建。

　　③地主：過去地主若想自地自建，大多與建商合建開發。但如今部份建經公

　　司已提供「全案管理」服務，可替地主找營造廠、建築師，乃至於銷售和售

　　後服務，成為私地主土地開發新選擇。

　　④開發商：「全案管理」同樣適用在開發商身上，尤其是中小型建商為更適

　　宜，建經公司可為開發商爭取到更佳的融資條件、提升知名度，以及降低開

　　發風險等目標。

 

Q：該怎麼挑一間好的「建經公司」？

A：當建經公司日益普及，以及建經公司提供的服務越來越多元，無論是消費者或是不動產業者，一生中都避免不了與建經公司打交道，而不動產交易牽涉金額龐大，肯定要慎選一家良好的建經公司，才能保陪自身權益。至於要如何挑選優良建經公司，大略有以下五大建議：

①   夠老牌：《建築經理公司管理辦法》在2003年回歸公司法管理以前(註)，開設建經公司門檻較高，須經過財政部、內政部與經濟部等三個中央部會審查核准，而且當時又有規定成立建經公司必須加入公會的要求，故在層層嚴格把關之下，公司體質、專業度與財務往往較健全，對委託者更有保障。
其次，越老牌建經公司，推動、解決不動產業務的經驗越多。因此，選擇2003年前設立的建經公司，會是一個好選擇。

【註：2003年1月1日行政程序法施行後，建經業原管理辦法失效，在新法規 「建築經理業管理條例」未通過施行前，建經公司之成立與管理依公司法規定辦理。】

②   專業度：每家建經公司因經營策略不同，會深耕於不同的業務領域，委託人可依自身需求，去尋找各領域的王牌建經公司。例如：「合眾建經」、「中國建經」以辦理「不動產金融週邊服務」、「投資顧問」和「都市更新重建及老舊建物信託改建服務」見長。「安信建經」以「全案管理」、「危老重建」、「不動產開發信託」與「代辦建築融資」等業務聞名。「國泰建經」則擅長「商用不動產租賃管理」和「都市更新全案管理」。

③   團隊力：建經公司可承作業務範圍廣泛，但不動產牽涉土地開發、整合、融資、法務、營造等諸多事項，沒有人可以擁有十八般武藝全面通吃。一家好的建經公司，往往要編制各領域的專業人員來提供服務，才能順利推動委託案。

④   透明化：透明化分為「流程透明化」、「權益透明化」與「收費透明化」，建經公司提供的資訊越透明，才能專業、公正推動委託案與服務委託人。

看實績：有些人找建經公司重視「哪一家最便宜」，但每一件不動產委託案金額龐大，其實重點在於「能不能圓滿完成」，而非「哪家最低價」；就算價格再便宜，無法順利且公正推動亦無濟於事。因而，挑選建經公司前要檢索、或者查詢該公司過去辦理的實際案例，從實績中便能看出該公司的推動能力。