危老自建不用怕沒錢 安信傳授如何籌措100％興建資金

 

危老重建熱度居高不下，尤其大台北危老重建成功案例與日俱增。如果危老重建選擇和建商合建，雖然屋主免錢花錢，但卻要被建商分走很大一杯羹，而且分回來的房子坪數又縮水，街坊鄰居們大家算一算覺得吃虧。但若社區鄰居們自己申請危老重建（自主重建），大夥們又擔心重建費用沒有著落，因此進退維谷。究竟危老重建的錢從哪來？已關係到危老自主重建的成敗。

老屋重建資金來源主有三種，第一種是「地主自籌」；所謂地主自籌是指計算出重建總體費用後，每戶屋主依負擔比例各自出一筆錢。譬如說，總工程費用約10億元，若參與重建戶數共100戶、且每戶坪數相同的情況，則每戶需分擔1000萬元（以下試算案例皆同此條件）。

 

雖然地主自籌經費是最簡單的方式，但並非每個人手上都有那麼多現金，而且預先繳付如此大的一筆費用易引起鄰居間的猜忌，所以循此管道的成功案例並不多。再者，隨著危老籌資管道增加，選擇地主自籌的重建案已經很少了。

 

第二種方式為地主可透過「建築經理公司」(簡稱建經公司)向銀行申請「危老重建融資」，此管道是目前危老重建最常見的籌資模式，地主把土地抵押給銀行以取得重建資金。

 

雖然現在國內銀行大多有危老重建融資方案，但銀行會對地主進行徵信調查和授信評估；假如地主信用條件良好，用個人身分於銀行核貸成數通常約6成至7成左右；若按「安信建經」經驗，為地主成立法人(公司行號)，安信透過【全案管理】的信託機制，運用銀行金融業超過25年的人脈資源，再加上超過30間的合作銀行，精準找出對地主最有利的貸款方案。若個案及借款人條件佳，最高可快速取得100%興建資金，而該筆資金可用於興建房屋、週轉金與代償既有債務。

第三種方式，透過政府提供的「都更信保基金」，來補足短缺的資金。內政部為了加速危老重建效率，與「財團法人中小企業信用保證基金」簽訂契約，由中央都市更新基金撥款10億元專款提供100億元額度的保證，作為危老重建工程經費信用保證。只要民眾的老屋符合危老重建條例規範，就能向信保基金申請貸款。唯需注意的是，信保基金「每戶貸款額度上限為300萬元」。正常情況下，靠著以上融資管道，大多能取得100％重建資金，地主不愁沒錢蓋新厝。

 

對於信用條件優良的民眾而言，取得貸款並非難事，但若是信用不良的民眾恐怕會吃閉門羮，申請貸款可能遭銀行打回票。

 

若是近年內有信用違約的民眾，可能要考慮向「民間借貸」。民間借貸條件比較寬鬆，且審核不像銀行那麼嚴格，但缺點是利息很高，起碼都在3％以上，年利率多介於3％至10％左右，部份不肖業者甚至有二分利、即20％的高利貸，利滾利易造成借款人的沉重負擔。所以，除非逼不得已，否則還是向金融機構申貸較有保障。

 

透過以上幾種籌措資金的方式，老屋重建唾手可及。如果鄰居們對老屋重建已經有高度共識，那就不用擔心錢的問題，勇敢提出危老重建案吧！

 

取得資金方式	適合對象	優點	缺點
地主自籌	手頭現金多者	最單純、免利息	1.      若地主人數多，易引起金錢糾紛 2.      若無第三方控管帳目，易引起紛端
建經公司籌資	信用優良的個人(企業)	1.      可多間比較，篩選最佳銀行借貸方案 2.      第三方專業控管金流，款項動態公開、透明 3.      可籌措到全額興建資金 4.      借貸對象為大型金融機構，具信用保障	1.      業主須配合銀行放款SOP 2.      支付銀行利息 3.      支付建經公司服務費
都更信保基金	僅欠缺少額資金	利率低	有上限額度300萬
民間借貸	信用不佳者	貸款條件寬鬆	1.      利率超高 2.      風險大，缺乏保障，若遇不肖業者，甚至危及生命安全

【2021年3月份安信月中分享報】

 歡迎下載完整檔案：2021-3月【安信建經】月中分享報

 

Hito 熱點新聞

 

1月房貸及土建融餘額 雙創歷史新高

【2021/2/26 中時電子報】

建商土建融1月與房貸同步衝高，已連續23個月創歷史新高，餘額月增365.63億元，低於2020年12月的510.55億元。銀行授信主管表示，2020年台商回流效應，廠房及商用不動產炒熱，加上疫情引爆全球推出史上最大寬鬆，造成資金外溢，閒錢浮氾嚴重，紛紛轉進房市，造成住宅跟進漲風，經過新一波管制後，1月已顯現降溫。

 

金管會打炒房 黃天牧：餘屋貸款、土建融風控需再強化

【2021/3/15 聯合新聞網】

金管會主委黃天牧參加立法院財政委員會時表示，對10家銀行及三家票券金融公司專案檢查，原則上3月底才會完成，據他了解，央行12月8日提出新規定後，目前銀行都遵循非常完整，目前差在12月7日之前難免餘屋貸款與土建融方面，有些風險控管上有需要進一步強化的地方。

 

 

新北10年捷運願景 侯友宜：車站密集度超越東京

【2021/03/17 工商時報】

2030年新北境內捷運長度將達169公里、154座車站三環六線可達完工九成，侯友宜說，透過捷運將串連北北桃1000萬人口，平均每10萬人可享有3.8座車站，超越東京的3.1座。捷運局長李政安指出，除2022年安坑輕軌預計完工通車外，新北市第一條自辦的中運量捷運系統三鶯線，也預計2023年完工，未來路線延伸至八德段銜接桃園綠線，能緩解八德、鶯歌、三峽及土城的通勤人潮。

 

危老重建夯 開每坪188萬新天價

【2021/3/15 工商時報】

危老誘因大，據住展雜誌最新調查：北台灣已連續三年，包括公開銷售案數、推案金額、可售戶數、每坪最高單價，這四大指標都同步爆出天量；預期2021年將持續創高。今年第一季將出現每坪188萬元的史上最貴危老重建屋(位於敦化北路、長春路口的「衍見築」)。

2021/2月大台北房價指數

台北市：月增0.49.%、年增6.86%

新北市：月增1.22%、年增7.46%

台北地區：月增0.80%、年增7.11%

 

大台北地區住宅平均屋齡及30年以上老屋統計(至109年Q4)

台北市：平均屋齡35.37；30年以上老屋佔比70%

新北市：平均屋齡29.35；30年以上老屋佔比46%

 

大台北地區危老重建計畫受理及核准案件數統計

台北市：受理數599件；核准數460件

新北市：受理數345件；核准數276件

 

危老重建個案

舊大樓走危老變身頂級豪宅  單價直攻200萬

【2021/3/16 自由時報】

「衍見築」基地原為「全錄大樓」，2018年永沛開發以22.5億元跟遠雄建設買下土地，經危老都更程序後，將成為鋼骨豪宅，總銷約60億元，產品規劃59～75坪，跳脫區內百坪以上豪宅，也滿足敦北周邊的住宅缺口，每坪開價180～200萬，可說是目前線上最貴的危老都更案。

 

神旺飯店核准危老  重建後市值估200億

【2021/03/04 自由時報】

台北市又一家老牌飯店核准危老，北市建管處公告，位於東區的「神旺大飯店」已於農曆年前通過並取得原容積獎勵，外加10%時程獎勵，兩項容獎加總推估獲得近5000坪，也是繼馥敦飯店南京館、六福客棧後，第三個通過危老的知名飯店，推估重建後市值高達200億元。

 

 

危老自建築夢 先苦後甘

【中國時報專欄】 2021/03/13 作者：安信建經總經理張峰榮

內政部統計，全台灣屋齡達30年以上的老屋數量已經突破4百萬戶，大約每2間房子當中，就有一戶是老屋。多數老屋屋主都在等建商來談重建，等待總是漫漫無期。但除了和建商合作這條路之外，其實地主也可以選擇自建，只是不少地主對於重建沒有經驗、不清楚重建要花多少錢，所以不敢放手去做。但事實上估算重建費用沒那麼難，地主可以概抓出大略費用後，選擇最適合自己條件的重建方式。

 

 

以危老重建而言，目前以「與建商合建」、「地主自建」兩種模式最熱門，而這兩種重建模式優缺點不同，地主需負擔的費用也有所差異。地主若選擇與建商合作，則重建案由建商主導實施，建商負責全部的費用。與建商合建時，地主不僅一毛錢都不必出，在房屋興建期間到完工交屋之前，大部分建商還會提供租金補貼。

 

 

羊毛出在羊身上。建商之所以願意如此大方，是因可以從完工分回的房子裡賺回來。由於建商會分走重建增值利潤，地主所分回的房子坪數便會減少，堪稱「先甘後苦」。地主若選擇危老自建，就必須自己負擔所有的費用（但地主可向金融機構申請融資支應），整體成本結構大致可依重建前、中、後來分，重建前：土地整合開發費占4％～8％、建築規畫設計占2％～4％、房屋銷售約3-5%，重建中：營建施工占70％~75％、融資利息、信託管理、顧問服務約3-8%，重建後保固與客服占3％～4％。

 

 

重建支出最高即是營造費用（占70％~75％），營造費用會視地點、坪數及建築結構選材等差異而有高低。依過往業界經驗，法定工程造價計算之金額約為實際造價的三分之一到四分之一，但近年來國內出現缺工、缺料等問題，營造費用波動幅度較大。

 

 

面對龐大的重建成本，自建地主通常會利用地產的價值為擔保，向金融機構借貸興建資金，建議可透過專業的建經公司，以企業條件下洽談，較易爭取到優惠的融資利率與撥付方式。待重建案取得建照之後，地主除保留作自用外，剩下的戶別通常會委託代銷業者公開銷售，完工後賣屋所得會先清償銀行的融資，其餘利潤全歸地主所有。

 

 

危老自建時，地主要自掏腰包，但分回的坪數會更多，且多餘戶別出售的利潤相當可觀，可以說是「先苦後甘」。危老自建過程繁瑣且具專業性，怕麻煩的地主可選擇「全案管理」代建模式，讓專業的建經公司一條龍包辦所有事務，及應對各類的執行廠商，其收費方式約為總銷之5%-10%，在興建期間會由顧問團隊管控工程成本、把關建物品質及安全，更使地主完成自地自建的夢想。

危老重建自己來 安信公開八大步驟

 危老重建自己來　安信公開八大步驟

您家有老屋嗎？您的老屋想自行申請重建嗎？其實申請危老重建並沒有想像中那麼複雜，只要簡單八個步驟就能完成重建的夢想。

但執行步驟前，請事先確認土地及建物所有權人的意願唷！有些起造人在未取得共識前就先申請重建，但若有住戶不願意，等於是白忙一場，因此「整合居民達初步共識」是首要任務，建議可先邀請所有權人進行初步民調，至少取得二分之一以上同意才有重建機會。若在意見整合上有困難，可協尋專門負責整合服務的建商或開發商，以了解相關權利義務。

在確定所有權人具有重建意願後，直接說明危老重建的「申請流程」(各縣市有負責危老重建申辦之機關，本篇以台北市建管處為例)，首先：

步驟一、先請「確認重建資格」。

危老重建申請者須確認老舊建築物符合重建資格，即「都市計畫範圍內不具文化保存價值之合法建築物」。民眾可向各縣市文化局確認建築物是否具文化保存價值。另外，申請者也要出具合法建築物文件，如使用執照、建物登記或合法房屋的相關證明文件。如果位在都計範圍內、卻沒有使用執照的老舊建物，可向當地主管機關申請合法房屋證明及確認屋齡。

延伸閱讀→【知識文分享】危老重建流程大揭秘，安信教你輕鬆了解危老重建資格!

步驟二、需「取得建築物過半戶數所有權人同意」。

有的縣市另有取代方案，例如新北市允許管委會召開區分所有所權人會議，並「經區分所有權人會議決議」，亦可提出申請。

步驟三、為辦理「結構安全性能初步評估」，簡稱「結構初評」。

結構初評結果大致分為：

1. 「未達乙級」(R>45)：確有疑慮，無需再進行詳評，即可申請重建計劃。
2. 「乙級」(45≥R>30)：尚有疑慮，屋齡達30年以上。無昇降設備：無需再進行詳評，即可申請重建計劃。有昇降設備：需再辦理「結構詳評」，而審查機構判定結論為「改善不具效益者」，才可以申請重建計畫。

3. 「甲級」( R≤30)：結構尚無疑慮，不符合危老重建資格。

另外有種特例狀況，是符合「建築主管機關依建築法、災害防救法判定拆除之建築物」，或者「評估有危險之虞應限期補強或拆除之建築物」判定(例如：海砂屋)的危險建物，這兩類建物不論屋齡、也不必進行結構初評或詳評，可立即申請重建計畫。

延伸閱讀→【知識文分享】「危老獎勵多多　一籮筐優惠補助報你知」​

步驟四、是最困難的一步，即「取得全體土地及建築物所有權人100%同意」並簽署同意書。

前四個步驟屬於危老重建的前置作業，接下來第五~八個環節，才是開始進入申請重建的作業。

步驟五、起造人必須備妥由開業建築師擬具之「重建計畫」，及其所需準備文件：

1、申請基本資料

2、危老資格證明

3、土地及合法建築物權利證明

4、土地使用規定

5、建築物配置及設計圖說

6、申請容積獎勵項目及額度

​

相關表單可於「台北市建管處」網站內下載，待主管機關核准重建計畫後，

步驟六、「申請既有建物拆除執照、申請新建物建造執照」。取得建照之後，

步驟七、「動工興建」。房子蓋好以後，進入下一步驟

步驟八、「申請使用執照、取得使用執照」。當房子完工拿到使用執照及申請水電接通後，便能交屋歡喜入住囉！

對多數民眾而言，危老重建流程知易行難。因此，越來越多地主接洽像安信建經提供的「全案管理」服務；「全案管理」服務訴求只要所有權人100%同意，其他細節全由專業人員一條龍包辦到好，省時省心又省力。建議地主趕緊把握重建黃金期，老屋換新屋、價值翻倍不是夢！

延伸閱讀→知識文分享：【危老夯糾紛增　安信建經分享：怎麼重建最有利？】

危老重建的8大步驟：

【2021年03月份市場研展月報】

 2021年經濟成長率估4.64% 大幅上修創7年新高

由於出口料將持續暢旺，主計總處大幅上修2 0 2 1年台灣經濟成長率至4 . 6 4%，創下2 0 1 5年以來、近7年新高水準，主計長朱澤民直言，台灣經濟正一步一腳印地穩健成長。主計總處修正2 0 2 0年經濟成長率為3 . 1 1%，在全球G DP 前3 0大國家中，台灣經濟規模排名第2 1名，但經濟成長率居冠；此外，主計總處也大幅上修2 0 2 1年經濟成長率至4 . 6 4% ， 較去年1 1月預測值3 . 8 3%增加0 . 8 1個百分點。今年經濟成長率突破4% ，主計總處綜合統計處處長蔡鈺泰表示，商品出口大幅上修是主因，考量近幾年國內投資持續大幅度增加，加上台商回流、半導體擴大投資，均讓製造業產能提升；外在需求強勁加上本身產業優勢， 主計總處因而大幅上修2 0 2 1年商品出口金額2 0 9億美元， 增至3 7 8 4億美元，年增率為9 . 5 8%，寫下4年最高水準。

 

台經院：製造業景氣1 3年最熱

【2 0 2 1 - 0 2 - 2 6 /工商時報】.

全球經濟動能逐漸重回正軌， 1月國內製造業相關數據表現亮眼，製造業景氣持續樂觀。台灣經濟研究院2 5 日公布最新景氣動向調查結果，製造業營業氣候測驗點連九月上揚， 測驗點1 0 6 . 4 2點更創下2 0 0 7年1 0月以來、逾1 3 年新高紀錄。孫明德分析，目前製造業景氣居於高點，廠商對於目前及未來半年的景氣看法持平占比最多，「去年第四季的榮景延續到現在， 持平就是好事」，顯示廠商並不擔心景氣回頭。2 0 2 1年台灣實質G D P年增率有機會「坐4望5」。

 

1月失業率3 . 6 6 %  創1 2個月來新低

【2 0 2 1 - 0 2 - 2 5 /中央通訊社】

主計總處2 5 日公布1 月失業率3 . 6 6 % ， 雖然創下近1 2 個月來新低水準，仍為近4年同月新高，就業市場逐步回溫。行政院主計總處今天發布1月人力資源調查結果。主計總處國勢普查處副處長陳惠欣表示， 1 月失業率3 . 6 6 % ， 較上月下降0 . 0 2 個百分點，往年1月失業率都會下降，近5 年大概都在持平或是下降0 . 0 3 個百分點之間， 這次續降0.02個百分點，位在區間水準之間。2月失業率可能會上升一點，後續仍要持續留意疫情、經濟情勢與企業營運用人狀況。

 

北台新建案銷量   七年新高

【2 0 2 1 - 0 2 - 2 6 /經濟日報】

根據市調機構最新統計， 2 0 2 0年北台灣預售、新成屋建案可售戶數7 4 , 0 4 4 戶， 累計成交戶數4 3 , 2 1 3 戶，平均銷售率5 8 . 4 %，是連四年正成長，更創七年新高，代表房市已超過五成的多空分水嶺，從盤整走向多頭格局。住展雜誌研發長何世昌表示，去年房市受惠於低利、貨幣寬鬆環境催生出的資金行情，新建案市場買氣熱絡，整體北台灣新建案年平均銷售率衝上58.4%、代表去年房市走入多頭格局。去年新屋市場買氣最強是新竹，銷售率高達70.6%。

歡迎下載完整檔案

危老重建流程大揭秘，安信教你輕鬆了解危老重建資格!

危老重建到底是什麼?常常聽到危老重建這個名詞，但總是不清楚它的內容?

今天小編就幫你整理關於危老重建的相關資訊及流程資格，讓你一目瞭然!

幫助你更了解危老重建!讓我們一起來看看危老重建的相關內容吧~

等等，我根本還沒搞清楚危老重建!那就來看危老重建說明吧!

符合都市計畫範圍內且非屬古蹟及歷史建物，並通過危老建築評估後的合法建築物，經重建計劃範圍內土地及合法建築物所有權人100％同意後，在116年5月31日申請期限內，即可申請進行危老重建。相比起都更條例，基地面積和建蔽率上的限制更有彈性，而且政府為了鼓勵民眾進行危老重建，也將都更裡原有舉辦公聽會等耗時的評估程序省略，更提供結構安全性能評估補助、容積獎勵及賦稅減免等多項配套措施！

→來看《危老自建與重建分不清？教你如何分清楚！安信-全案管理服務》

我搞清楚定義了!但怎麼樣才符合資格阿?快來看看危老重建適用資格

要看建築物是否可以申請危老重建，首先要看建築物是否符合危老建築的標準，根據台北市建築管理工程處的資訊，要先確認建築物是否符合這三大基本條件: 

1.建築物於都市計畫內

2.為合法的建築物

3.非古蹟、歷史、文化、藝術及有紀念價值建築物

那麼有哪些建築物可以申請危老重建呢?以下有三個條件，大家要仔細看清楚!

1.經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除者。

2.經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

3.建築物屋齡達30年(含)以上，經結構安全性能評估結果，判定改善不具效益、未設置升降設備者。

前面了解了危老重建內容及資格，那麼接下來一起來看看危老重建的流程吧!

知道自己是否符合資格之後，接著來了解危老重建流程吧!

圖片出處／新北市老屋改建發展協會

最後來看看危老重建以及有關危老重建獎勵的各自申請期限吧!

重建計畫申請截止日為 116 年 5 月 31 日，大家記得要在期限內提出申請喔!

關於其他獎勵的申請，例如容積獎勵及賦稅優惠則分別需要在109年及110年的5月9日之前提出，才能享有優惠，千萬別錯過了!

以上就是小編整理過後的危老重建的資訊啦!相信看過這篇文章後大家更了解危老重建了吧 ! 還想要了解更多相關資訊嗎?歡迎來電諮詢 !

危老重建，交給專業!!

安信建經為想「自地自建」的地主提供一條龍整合服務，擔任代位執行顧問，為您快速爭取最高獎勵！

安信建經積極推動「全案管理」服務，一條龍整合信義企業集團之不動產資源，在建商、地主、金融機構及消費者之間，擔任專業之公正第三人，從協助興建到完工結案，憑藉全案管理模式，達到降低風險、順利完工之目的。

→ https://www.an-sin.com.tw/events/reconstruction/

【安信建經】秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱，信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立「安信建築經理股份有限公司」；希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究，不斷為市場導入新的觀念與管理制度，以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。

服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場，建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。