快速導讀
一次了解「買屋、持屋、賣屋」時要繳納的稅費有哪些？5月份報稅季節來臨，高資產一族該如何作好節稅規劃呢？對於去年新上路的房地合一稅2.0政策，稅務上有哪些需要注意的事項呢？全民夯危老重建，稅務上又有怎樣的優惠呢？夯新聞，7月即將施行的預售屋不得轉手新政策，對於消費者會有什麼樣的影響呢？如果想了解該如何聰明節稅，這集千萬不能錯過喔！
【動口不動產】EP7｜報稅季來臨 不動產節稅懶人包來囉！
客座來賓：義祺地政士聯合事務所-林以德代書
Google | Firstory | KKBOX | Apple | Spotify
本集重點：
# 不動產交易稅費說明
# 高資產一族如何作好節稅規劃：(投資移轉、繼承)
# 房地合一2.0政策，稅法及實務注意事項？
# 危老重建稅務規定及租稅優惠？
# 自地自建如何節稅？
# 預售屋新政策，對於稅務上之調整？
▌不動產交易稅費說明 (約00:37秒處)
一般來說不動產稅務有分成「投資移轉、持有稅」兩種，買房子時要繳納契稅，例如：印花稅、地政規費等；如果有售屋賣房時，可能會繳納土地增值稅；另外，有關「所得稅」就是在說財產交易所得稅或房地合一稅，那「持有稅」指的是房屋稅、地價稅等，所以像五月份開徵的季節，就要繳納房屋稅，等到年底時（11月）也要繳納地價稅。
公司老闆該如何做好節稅規劃呢？ (約01:36秒處)
這邊提供一些經驗值及理財規劃作為參考：
第一、不要做太多不必要的移轉，簡單來說就是，沒有特別需要，沒經過規劃不要隨意做贈與移轉，因為移轉就有稅務的產生。
第二、遺贈稅法針對贈與移轉有免稅優惠，原先額度為220萬，但從今年111年1月開始，一個人贈與額度提高至244萬元，可充分多加運用！
第三、如高資產客戶想把資產移轉給子女，到底是用遺產繼承方式較節稅呢？還是現階段用買賣方式或贈與方式把資產移轉給子女，其實這都要依造個案去分別評估的，每個人的狀況不一樣，當然站在代書的角度一定以節稅為出發點。
第四、分散登記有效降低稅率，目前房價處在高檔，像地價稅採累進課稅，那房屋稅針對持有住家非自住，如戶數較多，那稅率也相對較高，所以通常會建議，採用不動產分散登記。
▌高資產一族如何作好節稅規劃 (約04:39秒處)
假如我手上有兩億元現金想分給子女，若用分散贈與方式會花一段時間，如用現金贈與方式稅務可能會高達數百或數千萬不等，在遺贈稅法裡不動產有個規定，針對不動產之「贈與」有公告價，其中包含土地現值總額、房屋評定價格；通常公告價也就是「市價」相對較低，假設2億豪宅，它的公告價可能是四千多萬，可利用中間價差作節稅。
舉個例子說明，分成三個方案：
第一、資金在我本人名下，兩億去買不動產，利用244萬的免稅優惠移轉給子女，這是常用之模式，雖然免贈與稅，但在日後子女若要出售不動產，會碰到一個課題就是所得稅會用限時當價成本，故未來所得稅會比較高。
第二、我出兩億但指名登記給子女，這種情況下，政府認定課稅總額時，不是用兩億而是用不動產公告價，大概是四千萬，相對之下繳納的贈與稅金額不會那麼高了，但其實也會碰到缺點，因取得價為四千萬，若用兩億賣掉，中間價差為1億六千萬，這樣看來所得稅就顯得相當驚人。
第三、每年使用現金贈與方式，每人都有244萬免稅額度，父母親加總額度共488萬，逐年累積當作子女的自備款，而子女結婚登記日前後半年之內，有個100萬的免稅額度，可作為節稅規劃，等到累積到某個程度之後，可使用於購屋不動產，假設現金不夠想貸款的話，建議先去貸款，之後再用每年贈與現金額度使貸款慢慢降低。
以上這三點，都是較常見的節稅規劃方法哦，可供參考！
▌房地合一政策，稅法及實務注意事項？ (約07:33秒處)
所得稅修改是在105年，房地合一稅法修改是新制的部分，去年7 /1開始實施，如持有不動產為105/7/1前取得，若出售的話適用於房地合一新制範圍，因政府打炒房政策，較不鼓勵短期出售，較鼓勵長期持有，但還是有特殊情況，例如：建商蓋房子為主要營業項目，稅率在20%無變動；另外是針對持有住宅者（自住），持有時間超過6年且戶籍在此，沒有營業行為，當你要出售時，政府會提供400萬的免稅額度，稅率會用漲價部份的10%去計算，那像危老、都更持有者有配合政策的話，若持有時間不超過5年，可用優惠的20%稅率去算。
▌危老重建有哪些稅務規定及租稅優惠？ (約09:22秒處)
針對稅賦上優惠做簡單說明：
在危老重建期間，地價稅可不須繳納，但新屋蓋好之後，需繳納房屋稅，適用於103年之後標準價格，會比老屋增加兩倍以上的課稅金額，目前條例有針對地價稅及房屋稅完工後2年減半的優惠，如是「個人自住」短期沒移轉的話，減半優惠最長再延10年，總共是12年；如之後房子賣掉後，在持有未滿5年的情況下，所得稅部份也可適用20%的稅率。
▌自地自建之經營如何節稅？(約11:02秒處)
以所得稅來切入的話，房地合一2.0去年7月上路，比較一下新舊制度的模式，如果用個人去買賣房地產或自地自建、合建分售等，其實稅賦不見得會加重，新制度提倡長期使用，非短期投資行為，時間拉越長影響較少，一般建議購屋資金來源都要做個評估，像「自地自建」還是需要一個專業的顧問團隊來做統籌規劃會比較合適，透過專業團隊可避掉一些像營業稅法裡有個營業稅，再「自地自建」自主性高、利潤較划算，以後要出售利率也比較好哦！
另外想節稅的話，在老屋拆除之前，戶籍要遷入並改設為「自用住宅」作為長期持有，在政策部份提供較高的免稅額及優惠的稅率，而「重建」稅賦優惠在116年5月前截止，要把握時間趕快申請哦！若有「自地自建」之需求，歡迎洽詢「安信建經」為您服務！
▌預售屋新政策，對於稅務上之調整？(約13:42秒處)
預售屋完工之前，中間轉手找到新買主，叫做「預售屋可換約」對賣方來說是有獲利的，去年7月前是屬於財產交易所得稅的一部份，並納入個人所得稅去課稅，稅率為5%~40%不等，但在去年7月以後，把房屋獲利部份納入房屋合一稅的課稅範圍，依造持有時間的長短去適用不同的稅率，如購買預售屋中間有獲利要轉手，持有不到2年換約的話會被課上45%的重稅，有個特殊的情況，因預售屋目前受缺工、建築成本上仰影響，相對預收屋價格會比較高，但是政策之後可移轉給配偶、直系親屬、旁系二等親內或是政府認定可供移轉之對象，當然也要看之後政策法條公布內容去定奪。
那免稅額部份有調整嗎？(約15:25秒處)
大概在三月底左右，國稅局有發新聞稿提到出售預售屋認列之問題，在所得稅法裡房地合一出售不動產或預售屋的時候，有個出售費用的認列，舉例來說：透過仲介售屋需支付4%仲介服務費，採實際認列的方式，如是自行銷售並無仲介費，扣除費用相對會較少，目前稅法上規定，是出售價格的3%，但不可以超過30萬。
假設預售出售價格為1000萬，已付100萬給建商，當初買900萬，賣給消費者1000萬，中間賺100萬，對於屋主來說會從新買主手上拿到200萬的價款，按造稅法裡的出售價格之費用認列，也就是1000萬＊3%=30萬，剛好是30萬，而國稅局解釋說實際價金不是1000萬，是只有200萬，200萬*3%=6萬，就只有6萬，相差很多，對賣方來說扣除費減少，但要繳納的稅相對會比較多，重點就是「總價越高，數字差距就會大」！
