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2023年2月12日星期日

坊間履保機制大揭密銀行擔任保證人保障最有力

履約保證真的能保證房屋買賣價金交易安全嗎？很多房仲業者與不同的建經公司合作，皆提供履約保證服務，坊間的履保機制大致分為兩種樣態，「由銀行擔任保證人+銀行信託帳戶」以及「建經公司擔任保證人+銀行信託帳戶」，其中，信義房屋提供業界唯一由銀行擔任保證人的履保服務，由於銀行的實收資本額較建經公司高，如果買賣過程不幸發生差錯，對消費者提供的實質保證能力較高。

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買賣雙方在房地產交易過程中最擔心遇到不肖份子，導致房子被騙走或是血汗錢討不回來；有些糾紛則起自於屋主不願意配合辦理塗銷抵押權，或是過戶過程故意拖拉、失蹤，甚至曾發生過戶手續未辦妥，房子就被查封的狀況。履保機制的誕生，就是希望即使以上狀況不幸發生，買賣雙方價金權益仍能受到保障。

因此，許多房仲業者都會與不同的建經公司合作推出履保服務。而有別於多數業者都是以「建經公司為保證人，輔以銀行信託帳戶」，信義房屋則是業界唯一買賣價金「由銀行（玉山銀行）擔任保障人暨信託帳戶」，並由台新銀行直接投資設立的安信建經作為公正第三方，控管交易價金帳戶。

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尤其在銀行擔任保證人方面，安信建經說明，銀行實收資本額高，例如玉山銀行實收資本額約千億元，建經公司則多介於1000至5000萬，如果風險發生，銀行能提供消費者更高的實質保障。舉例來說，如果買賣的物件總價6000萬，若買賣其中一方「有狀況」，資本額上千億的銀行完全能夠負擔保障額度。

信義房屋也表示，信義房屋與安信建經參考美國ESCROW制度，並評估台灣市場情況，民國85年率先研發出買賣價金履約保證機制，為持續提供業界高標準的保證服務，自2023年2月開始，推出升級的履約保證價金信託機制，除了強化與業界的差異，更秉持創立40餘年的立業宗旨，提供客戶交易安全、值得信任的保障內容。

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2023年2月8日星期三

台北已變老城市　安信建經：用這一招快速回春！

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台灣首善之都台北市正在快速變老！根據內政部資料統計，自2012年Q2至2022年Q2期間，全國平均屋齡衝破30年大關、來到32年，十年來增加5.66歲，其中台北市平均屋齡更跳升近8年達37.06年，上升速度為六都之最；加上台北市新興重劃區數量屈指可數，新建案供給量有限，舊市區呈現處處是老房子的窘境。

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安信建經總經理張峰榮指出，台北市屋齡達30年以上的老屋數量已累積至逾65萬戶，占北市住宅存量高達約72％，等於10間房子裡就有超過7間是老屋；其中由安信建經「全案管理」管理團隊負責承作的台北市大同區「延平北路案」，連三棟透天老宅並排同列，其中一棟屋齡就將近90年，創下「全案管理」重建最老屋齡紀錄！

安信建經總經理張峰榮分析，雖然近年政府給予都更、危老重建的容積獎勵，民間亦企業響應推動，但仍卻趕不上房屋老化速度，認為原因除了整合難度高之原因外，另銀行融資轉難，房市景氣走弱，以及建商分回條件不夠優渥等因素有關，然老屋重建事涉居住安全，且與市容相關，推動刻不容緩。

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安信建經以「全案管理」協助地主危老自建，整合信義企業集團及資源，負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等一條龍服務，替地主快速爭取最高之危老獎勵與優惠融資。在去年度協助地主及中小企業主活化資產評估，累計超過500億元，預估今年評估案量可再增加二~三成。張峰榮預估，因中央與雙北市政府均積極推動老屋重建，有意重建的屋主應把握優渥的危老容積獎勵儘快進行，讓老屋在最短時間內達成重建夢想，以圓搬入新居的夢想。

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2023年2月1日星期三

飯店危老重建QA懶人包

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後疫情時代常聽到「飯店重建」這名詞，但總是不清楚內容？政府推動老飯店重建，促成業者汰舊換新的改建動機，究竟如何申請呢？詳細說明皆在QA懶人包，一起來看看吧！

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Q1：為什麼飯店要重建?

A：疫情趨緩的報復性出遊，對商務型飯店復甦也是杯水車薪。且老飯店競爭力也比不上新飯店。危老政策推動老舊旅館重建，促成業者汰舊換新的改建動機。

Q2：飯店危老重建有什麼好處?

A：效率快、變數少、容積獎勵明確，重建後樓地板面積與資產價值增加，也能提高飯店競爭力，為業主帶來更大價值。

Q3：飯店重建後要如何規劃?

A：產品規劃上，包含「精品飯店」、「酒店式公寓」、「高級住宅」、「複合式商辦」等四大類，其中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」最受開發商青睞，關鍵在於「附加價值最大」。

Q4：飯店危老重建有什麼條件?

A：產權單純，能達到百分百的同意度，建物超過三十年以上。尤其中小型飯店，土地面積不大者，要取得高額容積獎勵需加快腳步，在時程獎勵結束前申請。

Q5：什麼是合建？

A：合建是建商出資金，地主出土地共同合作興建，而出資方為主導方，通常地主無法參與建案設計決策，只能被動分配產權，且建商出資需有一定獲利(約建案總銷之15~25%)，進而稀釋地主的利潤。

Q6：什麼是「全案管理」?

A：全案管理即安信建經團隊協助地主自地自建，並執行整個建案的流程，地主擁有決策權，活化資產，利潤極大化。

Q7：全案管理與合建的差異？

A：全案管理是安信建經協助地主自地自建，開發完全部獲利都留給原地主，不用與建商分配，又有專業團隊協助配合，地主全程可以參與過程以及自行決策，全案成本和進度公開透明。

Q8：全案管理怎麼收費？

A：全案管理是建築開發的總舵手，只賺取固定的管理費(總銷金額的5-10%)，不分配地主房屋。

Q9：安信建經在全案管理業務中的角色是什麼？

A：安信建經是整合一個建案大小事的顧問團隊，也就是業主(地主、建商)協助執行的合作夥伴，無論是對廠商或是公家機關的行政流程，包含資金籌措、營建管理等，均由安信協助聯繫。

Q10：全案管理重建土地基地要多大？地點不限嗎？

A：新北市大約250坪以上，台北市150坪以上即可承作。(承作條件依實際個案狀況為主)

Q11：地主需要自籌資金嗎？

A：原則上經評估可承作全案管理的案件，且土地價值能自給自足總興建成本狀況下，地主幾乎不用準備自籌資金的，只有簽約款要自籌。

Q12：為什麼全案管理選擇安信建經?

A：安信建經一條龍統包整個建案，包含協助：「統籌資金」、「建築設計」、「營造興建」、「銷售計劃」及「物管售服」五大服務，其中「統籌資金」更是安信的強項。

Q13：安信建經有什麼優勢?

A：1、品牌：信義房屋、台新銀行共同投資，整合信義集團獨家資源。2、資金：逾25年不動產管理顧問經驗，超過20間合作銀行，累計承作融資金額超過2,200億。3、技術：建置完整的危老顧問團隊，提供全方位諮詢服務。

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2023年1月15日星期日

安信建經解密【起造人】意涵與義務一次看清楚

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如果走過路邊個建築工地上，總是會看到工地外懸掛著一塊綠底白字的「工程告示牌」，俗稱「綠牌」；「綠牌」詳細載明工地的各項基本內容，例如工程名稱、起造人、設計人、監造人、承造人……等資訊。

其中，「起造人」是最重要的資訊之一，一般會認為，「起造人」就是「出錢蓋房子的人」，也是建築物的擁有者，但實際上並非全然如此。安信建經根據《建築法》第十二條第一項明訂，「建築物之起造人，為建造該建築物之申請人」。另外，依據最高法院96年度台上字第2851號民事判決及最高法院107年度台上字第1437號判決，起造人名義僅係建築主管機關對建築執照之核准、執行之管理措施，與實際出資興建造物者未必一致。

然而，這是法規給予「起造人」的定義，而在實務上的可能樣態，「起造人」有以下幾種意涵：

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①房屋所有權人：白話來說，起造人正是屋主本人，這種狀況以「自地自建」居多，尤其在鄉下獨棟透天住宅工程相當常見，但都會區集合式住宅相對少見。

②出資者：有時出資者也會擔任起造人，可能是興建出資者，亦可能是股東之一；若是合建案，則興建出資者大多僅能分回部份比例戶別，未擁有整棟房屋所有權。若是地上權案，則興建出資者只有地上建物所有權，沒有土地所有權。

③地主：部份合建案由地主與建商合作興建，並擔任共同起造人，但地主並未擁有全棟建物所有權。

④純代表人：有些建築起造人只是純名義上的代表人，實際上並未出資興建，也並非建築物所有人，亦非公司負責人。例如民間私人起造的房子，部份父母會以子女名義申請為起造人，但若子女未成年，則由法定代理人負其責任與義務。

⑤公司負責人或法人：《建築法》第十二條第二項規定，「起造人為政府機關公營事業機構、團體或法人者，由其負責人申請之。」部份民間企業新建的建物，也會由公司實際負責人擔任起造人。

⑥信託受託人：依據《信託法》等相關法律規範及契約約定，可以把土地信託予信託機構，並約定由建經公司執行「建造執照起造人信託」，並由融資信託機構、建經公司、建商及地主等四方共同簽訂信託契約，建經公司擔任名義上的起造人。在這種情況之下，建經公司雖然名義上有起造人頭銜，但實質上是被賦予興建管理、興建中及興建完成之建物產權，受到信託架構保護傘保障的角色。

⑦都更實施者：都市更新案實施者擔任起造人是常見的情況，但起造人不必然是都更實施者。

雖然每個建築工程情況不一，但「起造人」仍是重要角色，在《建築法》中，賦予「起造人」諸多明確的義務、責任，若違規則有罰則伺候，而其主要義務可概以下幾大類：

①申請執照：無論申請「建造執照」、「拆除執照」、「雜項執照」與「使用執照」，需檢附申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書，以及起造人相關資訊、文件等。如果申請建築工程違反現行法令，起造人有改正的義務。

②按圖施工與改正之責任：《建築法》第三十九條規定，「起造人應依核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。」

③繳納稅費：起造人申請建築相關執照時，需按規定繳納規費，例如申請建照、雜項執照時，應按建築物造價或雜項工作物造價收取千分之一以下之規費，如有變更設計時，應按變更部分收取千分之一以下之規費。除規費外，起造人還需繳納相關賦稅，例如財政部解釋函規定，「父母出資興建房屋，但却以子女名義為起造人申請建築執照及使用執照，此屬於父母贈與房屋給子女，仍須依規定申報繳納贈與契稅。」

④限期開工之義務：起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為三個月。

⑤損害賠償：如果施工過程中，因故造成鄰損或其他損害，視個案情況差異，起造人、監造人、承造人需負起賠償之責，唯責任與賠償比例，最終往往由法院裁定。

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2022年12月19日星期一

爛尾樓潮？安信建經3提醒不踩雷

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新北市樹林區建案「凱旋大苑」因建商資金不足、宣布停工ㄧ事，引起市場議論紛紛，甚至以「爛尾樓潮」來形容。難道，「爛尾樓潮」真的山雨欲來，預售屋與老屋重建市場將爆發大規模倒閉潮嗎？

事實上，我們觀察台灣房地產史上的爛尾樓潮，規模最大的時間點大約是民國80幾年至90初年，當時國內房市被稱作「失落的十年」；由於建商投資浮濫、財務過度擴張，又因新建案供給量爆增、政府整頓金融體系，使建商大量倒閉而出現許多爛尾樓。「失落的十年」土建融逾放動輒高達7、8％，但今年土建融逾放比僅約0.1％左右，土建融放款風險遠低於其他各類別；若未出現建商倒賬潮，何來爛尾樓「潮」？

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歷經民國87～89年本土性金融風暴後，政府進行一連串改革，如今預售制度及不動產金融管制已相對完善。近期祭出的土建融「五大禁令」議題沸沸揚揚，據悉，五大禁令與我個人觀點如下：

一：起造人或是建案本身的土地，二者都必須作銀行信託。觀點：起造人與建築用地辦理信託，對放款的銀行與預售屋承購戶較有保障，此措施實屬合理。

二：建商須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」。觀點：與建經公司合作，並簽署續建承諾對消費者與地主較有保障，但銀行指定的建經公司若未盡到監督之責，意義便不大。其次，若只是單純簽署承諾書，其實只是流於形式，更正確的方式應是如何落實執行履約信託的續建機制才是關鍵。

三：採先建後售的建商，自備款須先撥匯至銀行專戶，且必須撥足五成，銀行才願核撥貸款。觀點：此舉將增加建商推案資金成本，迫使中小型建商因資金籌措能力較弱下，無法採先建後售、或賣成屋案，如因而在興建中造成資金缺口而延宕工程，則對消費者而言並非佳音。

四：建商若賣預售屋，則預售款項必須先撥入銀行專戶。觀點：目前大多數預售屋案採取「價金信託」或「不動產開發信託」，消費者繳納的價金均須匯至信託專戶，因此影響不大，影響較大者為採取「同業連帶擔保」的預售案。

五、建商本身必須紀錄良好，沒有任何銀行違約紀錄或交屋爭議，行庫也要檢視其以往的銷售紀錄。觀點：此措施可以降低銀行放款風險與保障消費者，較無不合理之處。

消費者如今憂心忡忡，擔心自己買預售屋踩雷，對此有三點建議：

一、慎選建商，選擇有品牌、好信用、推案量豐富的業者，勿貪圖便宜購買遠低於行情的建案。

二、搭配「預售屋履約保證機制」，雖預售屋履保效力有限但對於「專款專用」有一定保障。

三、仔細檢視買賣契約，若對內容有疑慮，可商請律師、地政士及建經公司等專業人員審閱。

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(影音)【房市新商機專題】都更危老　預售屋正夯　建經公司助買賣雙贏

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注意「預售屋履約保證機制」要有「不動產信託管理」，就可降低買到爛尾樓的風險。

2022.12.14 鏡周刊報導

隨著疫情趨緩、國境正式宣布解封，有望帶動各行業景氣回春，連帶提高民眾購屋意願。即使房價仍高，部分地區如雙北、新竹看屋人潮明顯回流，不論蛋黃區的都更危老，或是蛋白區的預售案，新推案都持續爆量。

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都更危老、預售屋　買賣風險高

近期國內房市交易在工料雙漲、緊縮土建融等壓力下，熱度雖略降溫，不過建商對於疫情逐步解封，年底民眾購屋需求依舊樂觀以對。

光是台北市今年就有2/3的新推案量來自都更危老，其中以中山、中正區最夯。蛋黃區都更危老市場商機火熱，在新北市新莊、樹林、土城一帶等蛋白區，預售案新推量持續上升。

然而，不論是都更危老地主或是一般購屋消費者，蓋房、買房最害怕的都是遇到資金不夠雄厚、體質不健全的建商，無預警宣布解散、工程停擺，房子蓋到一半淪為爛尾樓。

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爛尾樓風暴來襲？　建經公司第三方監督角色

其實，消費者是可以避免買到爛尾樓的，曾經買賣過房子、重視權益的消費者，對於「建經公司」四個字應該都耳熟能詳，只要透過預售屋履約保證機制，讓「建經公司」，以第三方公正監督者的角色介入，就能夠為消費者權益做把關。

北市中正區危老自建，由建經公司擔任代建執行者，控管建案進度、品質與成本，確保如期完工。

由信義房屋及台新銀行合作成立的安信建經總經理張峰榮表示，建商在執行房屋建築時，不論是否有預售，最好可以「不動產開發型信託」機制管控，透過信託機制確保建案能夠安全如期完成交屋。

※ 延伸閱讀：不動產（開發）信託是什麼？一次搞懂服務角色與流程

近期大型行庫即使祭出「五大禁令」管制土建融，張峰榮認為，國內房地產市場近期雖傳出小建商跳票、倒閉，及少部份建案工程延宕情事，但其實大台北主要行政區爛尾樓數量更是少之又少，業者接手續建意願踴躍。一來是爛尾樓法拍價格與市價有著不小差距，續建存在足夠利潤，二來是台北市建地難取得，爛尾樓反而成為推案捷徑，因此出現多家建商同場競標的情況，不至於會形成爛尾樓風暴。