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2022年12月1日星期四

這三項數據飆高安信建經：大台北地區危老黃金期仍夯

雖然近期房市買氣稍淡，但大台北地區危老重建卻非常旺。據安信建經彙整內政部資料顯示，雙北地區「核准率」再破8成，且高於全國水準。安信建經總經理張峰榮表示，大台北危老重建風潮正盛，雖然申請量受到景氣下滑影響，但因核定速度加速的緣故，重建量能還在進一步擴張當中。

安信建經彙整內政部資料指出，截至今年9月底為止，台北市危老申請件數為910件，核定件數為732件；雖然申請件數僅季增4件，但核定件數卻大增49件，核准率衝高至約80.44%，不僅較今年6月與去年同期雙雙上升逾5個百分點，更為統計以來，北市核准率次高的紀錄。

新北市同期危老重建申請件數為566件、季增17件，核准件數則來到460件、季增34件，核准率走高至81.27%，較6月上升約3.67個百分點，亦比去年同期增加1.58個百分點,，並締造歷史新高。

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張峰榮分析，受到房地產景氣走弱、易整合的重建案漸少，以及爛尾樓疑慮等多重負面因素拖累，今年下半年全國危老新增申請件數僅有152件，其中台北市更只增加4件。然而，因新申請件數減緩，行政審核效率反而提升，大台北更是如此，所以危老重建核准率雙雙達到八成以上，超過全國平均值79.56%。由於核准率大升，雙北市重建量能不減反增。

近來新北市出現建商資金不足、建案工程中斷的情況，再加上爛尾樓疑慮籠罩，導致地主對危老重建卻步。張峰榮建議，若地主想走危老重建卻又擔心建商工程爛尾，不妨透過「全案管理」方式，由建經公司協助地主完成老屋重建的心願。

張峰榮解釋，只要地主100%同意，即可適用安信建經「全案管理」一條龍代位執行模式進行重建，地主可擔任起造人，而營造工程由建經公司協助地主決策發包的營造廠商，及全程興建管理，並搭配不動產開發信託、營造商及相關廠商，依工程實際進度請款並專款專用，因此可以避免建商爛尾、或者地主權益受損等棘手問題。再者，危老重建不受央行土建融限貸限制，而安信建經又多能向銀行爭取到較優惠且彈性的放款條件，使地主獲利最大化並降低風險，地主無須擔憂交由不知名的建商重建，而出現資金斷鏈、工程爛尾等問題阻礙重建計畫。

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近年申請危老重建之「核准率」

年/月	台北市	新北市	全國
2021/03	77.36%	78.99%	78.20%
2021/06	69.08%	73.65%	72.43%
2021/09	75.27%	79.69%	78.00%
2021/12	80.36%	79.49%	79.37%
2022/03	82.95%	80.08%	81.08%
2022/06	75.39%	77.60%	75.79%
2022/09	80.44%	81.27%	79.56%
安信建經彙整內政部資料。

2022年11月14日星期一

【YOUTUBE 動口不動產10】全案管理讓危老重建又快又賺！危老重建前你一定要了解的重點都在這裡！

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全台近450萬棟30年以上老屋，為了有更好的居住安全品質，有愈來愈多人選擇找「全案管理」業者自地自建，本集請到危老重建專家-譚又銓經理來解析，千萬別錯過精彩內容！

客座嘉賓：安信建經建築開發部—譚又銓經理

立即觀看：YOUTUBE

►說明老屋重建型式優缺點及風險（00:14秒處）

其實重建有分非常多種「合建、自建、委建及全案管理」等模式，常聽到合建：地主出土地、建商出資金，在整個興建的過程當中，團隊專業地把關，待興建完成後交還給地主，以合建優點來說，對地主是很單純的，不需承擔任何資金及操作上的風險，只需選擇品牌信譽良好的建設公司合作。

但缺點則是，建商擁有個案主導權，必須和地主分配房屋及土地;另外，自建：地主有土地自己蓋，委建：外包營造或全案管理業者或是小型的建商等，其最大優點就是個案利潤自己賺，土地開發效益地主都能自己享有，但缺點則是大多數地主較缺乏專業，對地主而言最大問題就是自籌資金的部份，需要專業團隊協助，銀行對於自建、危老改建這塊，在融資上有相當大的挹注，地主可用銀行較低的利率去執行個案。

►近年來地主選擇和全案管理業者合作，有增加現象原因為何？（01:11秒處）

近年政府通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，放寬危老建物資金融通，特別是危老改建提出的危老容積獎勵，加上銀行陸續跟風，針對整個個案有100%專案融資，讓申請民眾真正得到銀行融資協助，現在雙北地區危老重建之趨勢也越來越普遍了。

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2022年11月8日星期二

買賣房屋也會被詐騙！「履約保證」交易價金安全最後一道防線

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買賣不動產是人生大事，不過針對房屋買賣，也常見媒體報導會有不肖人士利用各種手法進行詐騙，讓民眾不僅損失房子，還會失去金錢，落得房財兩空的慘狀，對此，大眾究竟該怎麼看出這些詐騙行為？又該如何防止被詐騙呢？網路上常見3種買賣不動產詐騙手法，教你整理3招教屋主如何防範！

一、買賣不動產詐騙手法

1.鼓吹屋主迅速辦理過戶

不肖人士會喬裝成買方，鎖定自售房屋的屋主，表示想購屋，但過程買方僅支付1成～2成簽約款項，待騙取到屋主信任，拿到印鑑、權狀等文件後，在未付其他款項狀態下，就會迅速處理好過戶，導致屋主尾款拿不到，但房子所有權已經易主。

2.偷偷將不動產抵押給民間貸款

新聞曾報導過，有詐騙集團夥同不肖代書（地政士）與房仲，一樣找人佯裝對買房有興趣，支付訂金說服屋主辦理過戶後，隨即將不動產抵押給民間貸款，取得這些貸款金額後就逃匿無蹤，讓屋主不僅拿不到賣房所得價款，房屋還得面臨被抵押權人拍賣的困境。

3.主動推薦代書給屋主

由於買賣過程這些不肖人士就會展現極大誠意，並積極推薦自己配合的代書（地政士），希望可以幫忙做業績、人情等理由，讓這些屋主答應委託後，再以合法代書（地政士）誘使屋主簽下不平等買賣契約，當屋主察覺有異要求解約時，恐要付雙倍違約金。

二、屋主該如何防範？3招教你避開詐騙

1.買賣請搭配「履約保證制度」

為了解決買賣房屋過程可能產生的風險，「履約保證制度」相當重要，建議民眾一定都要搭配，才能確保交易價金安全，而「履約保證」是指請建築經理公司作為付款中間人，除了會確實檢覆交易雙方是否依約給付外，也會開設一個履約保證的專門帳戶，負責保管購屋價金，如此一來，就不怕其中一方違約而產生價金損失。

其中信義房屋與安信建經率先研發出能夠保障不動產交易金流的「買賣價金履約保證」制度，是唯一由銀行擔任保證人，還是請資本額約千億的玉山銀行，對消費者保障可說是相當高。另外，還提供只要是透過信義房屋成交的成屋會員，就能免履約保證手續費。

2.勿將印鑑章交給他人使用

不動產買賣過程會有許多文件、合約要簽立，有些屋主會嫌麻煩、複雜，就直接將印鑑和印鑑證明交給代書（地政士）處理，這時就代表你已授權同意對方可以「代理」使用，但萬一對方意圖不良可就糟了。對此，民眾除了在代書（地政士）的委託書上標註印鑑章「僅供辦理土地繼承使用」等文字說明外，也可在印鑑證明申請書中的「使用目的」欄位限制勾選用途，以減少被他人亂使用的問題。（最好還是親自用印比較安全）

3.找值得信賴的合法代書處理

房屋是總價高的產品，買賣過程相當繁瑣，一般民眾通常都會找代書（地政士）協助處理，只是假代書（地政士）真詐騙事件層出不窮，請確實查明代書（地政士）是否有合格專業證照、實體辦公室（店面），另外，也可以上中華民國內政部地政司全球資訊網查詢地政士開業的資訊。

再者，現在市場上也主推「雙地政士制」，是指買賣雙方都各自找信任的合法代書（地政士），共同參與整個買賣流程，如此一來，就能發揮互相制衡的功效，讓彼此權益都能獲得最高保障。

了解更多？請閱安信履約保證服務

媒體報導：

【網路溫度計111/10/28】

【雅虎新聞 111/10/29】

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2022年12月1日 星期四

這三項數據飆高 安信建經：大台北地區危老黃金期仍夯