ESG風潮吹進危老重建 安信建經：這兩項容獎項目成新寵

危老重建開發時程容積獎勵逐年遞減，於今年再減半，但重建案取得的容積獎勵總額竟不減反增！據安信建經統計，今年1至6月台北市危老重建計畫核准案共58件，平均取得容積獎勵總額為35％，較去年同期小幅增加2%，取得獎勵項目比例最高分別為「結構評估」、「時程及規模獎勵」、「耐震設計」、「綠建築」、「智慧建築」等。

 

安信建經總經理張峰榮表示，危老重建的「開發時程」容積獎勵雖於5月再砍半，但在全球ESG風潮引領之下核准件中，與環保節能息息相關的「綠建築」、「智慧建築」等容獎項目，皆較去年成長10%以上，建議近期有意重建的地主可關注這股環境永續的容獎申請趨勢、納入規劃。

 

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安信建經觀察發現，今年1至6月，台北市危老重建案核准的容積獎勵項目中，「綠建築」、「智慧建築」核准比例大幅增加，上半年核准件更有高達8成案件獲「綠建築」獎勵額度。張峰榮指出，近年因ESG風潮興起，符合環境永續的「智慧建築」與「綠建築」也逐漸受關注，成為申請新寵；加上近期政府與國銀積極推動「綠色金融」，使得危老案更趨之若鶩。

 

安信建經分析數據顯示，以「耐震設計」項目取得容積獎勵者今年比例再上升，上半年核准案中共有95％獲此項獎勵，其中需取得耐震標章方可獲得的10％上限容獎的危老案更高達4成，較去年同期增加1倍以上，意味著越來越多危老案願意提高建築成本、強化耐震係數來取得容獎。而取得獎勵最高的項目仍為屬必要條件的「結構評估」以及幾乎沒有額外成本的「時程及規模獎勵」。

 

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張峰榮進一步指出，雖然危老開發時程容積獎勵逐步遞減，但因容獎仍有其他可取代項目，有意進行重建但不熟悉的地主，可委由安信建經等專業的建築經理單位協助，安信建經以獨特「全案管理」委建模式，針對地主需求以重建案基地條件，規劃兼顧環境永續及符合經濟效益之最適方案。

 

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資料來源：台北市政府，安信建經統計。

 

營建職災頻傳 「全案管理」可有效控管

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今年來建築工地意外頻仍引發國人擔憂，也掀起大眾對工地安全管理的注視。建築營造業因具高危險性，在職業災害中往往被視為「重災之組」，去年因全年許多重大工程及建案開工量增加，而廠商可能因監工人力捉襟見肘，導致工安無法完善落實，使得營造業職災死亡人數上揚至近三年高點。

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據安信建經統計勞工局資料，以台北市為例，2022年營造業重大職災死亡人數高達19人，不僅追平2015年紀錄、是2021年的3倍以上，更是創下近七年來新高；且2022年北市所有行業總死亡人數為20人，而營造業就占了19人，占比高達約95％，刷新歷史紀錄。

 

筆者綜觀認為，重大職災發生頻率與許多重大工程及建案開工數擴張有關之外，亦可能是與營造業廠商監工人力不足；在監工人員有限的狀況，有些監工甚至要身兼數處工地間來回巡視，執行上確實力有未逮。另外，因近年營造業缺工嚴竣，部份工地的工人是包商或仲介業者找來的，素質不一，其次是有些廠商擔憂要求太過嚴格會讓工人反彈而使人力缺口擴大，所以工安措施未能完整貫徹，一旦遇上趕工期便易出現意外。

 

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以筆者從事不動產領域超過30年的經驗，認為建案的工安管理與建築品質攸關建商口碑，越優質的營造素質不僅較能吸引購屋族青睞，更能為建商品牌加分，且提高建案每坪售價和利潤。尤其面臨市場造價行情大幅上升、又須兼顧工程進度及品質的壓力，此時建築工程更應按步就班、穩扎穩打。

 

從筆者推行「全案管理」模式的經驗舉例；所配合的營造廠會先進行內部及地主遴選。合作廠商至少需為「甲等綜合營造」，且須檢核營造廠背景、工程履歷，並安排至少5位以上的專業工程顧問組成評鑑團隊，來進行營造廠評比篩選和工地現場評鑑等工作，以嚴謹的SOP確保工安管理措施能夠落實，達到建商與購屋族「共好」的理想。另外，主要也是替對於不熟悉工程營造領域之地主，以站在第三方的顧問角色，協助把關工程安全、品質、進度與成本。

 

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營建職災頻傳 「全案管理」可有效控管【中時電子報】

營建職災頻傳 「全案管理」可有效控管【旺得富】

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台北已變老城市 安信建經：用這一招快速回春！

台灣首善之都台北市正在快速變老！ 根據內政部資料統計，自2012年Q2至2022年Q2期間，全國平均屋齡衝破30年大關、來到32年，十年來增加5.66歲，其中台北市平均屋齡更跳升近8年達37.06年，上升速度為六都之最；加上台北市新興重劃區數量屈指可數，新建案供給量有限，舊市區呈現處處是老房子的窘境。

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安信建經總經理張峰榮指出，台北市屋齡達30年以上的老屋數量已累積至逾65萬戶，占北市住宅存量高達約72％，等於10間房子裡就有超過7間是老屋；其中由安信建經「全案管理」管理團隊負責承作的台北市大同區「延平北路案」，連三棟透天老宅並排同列，其中一棟屋齡就將近90年，創下「全案管理」重建最老屋齡紀錄！

安信建經總經理張峰榮分析，雖然近年政府給予都更、危老重建的容積獎勵，民間亦企業響應推動，但仍卻趕不上房屋老化速度，認為原因除了整合難度高之原因外，另銀行融資轉難，房市景氣走弱，以及建商分回條件不夠優渥等因素有關，然老屋重建事涉居住安全，且與市容相關，推動刻不容緩。

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安信建經以「全案管理」協助地主危老自建，整合信義企業集團及資源，負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等一條龍服務，替地主快速爭取最高之危老獎勵與優惠融資。在去年度協助地主及中小企業主活化資產評估，累計超過500億元，預估今年評估案量可再增加二~三成。張峰榮預估，因中央與雙北市政府均積極推動老屋重建，有意重建的屋主應把握優渥的危老容積獎勵儘快進行，讓老屋在最短時間內達成重建夢想，以圓搬入新居的夢想。

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綠色金融時代來臨 如何從建築開發導入ESG永續連結貸款

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2005年，聯合國發布《Who Cares Wins－Connecting Financial Markets to a Changing World》報告後，「ESG」概念與名稱正式萌芽，經過近十多年的發展，資本市場日益重視「ESG」，相關的評價機制、投資商品應運而生；當然，這也包括備受矚目的「綠色金融」。

2017年，金管會推動「綠色金融行動方案1.0」，涵蓋授信、投資、資本市場籌資、人才培育、促進綠色金融商品或服務深化發展、資訊揭露、推廣綠色永續理念等7大面向，促使金融市場引導實體產業、投資人、消費者重視綠色永續，讓台灣轉型為綠色低碳經濟、綠色投資、綠色消費與生活。2020年8月，金管會進一步發布「綠色金融行動方案2.0」，建立我國永續金融分類標準等措施，運用金融市場的影響力，引導企業重視ESG議題，並促成投資及產業追求永續發展之良性循環。

ESG追求的「永續環境」、「社會責任」及「公司治理」等三大面向相當崇高，但對追求環境永續的建築業者而言，筆者認為在邁向「淨零排放」，並致力於建構「永續城市」之理想外，ESG及綠色金融也可為業者帶來在籌資上的實質優惠，並非紙上談兵式的構想。

在ESG浪潮推波助瀾之下，大多數國銀已啟動永續連續貸款方案，例如合作金庫與台灣建築中心合作，將ESG與土建融授信業務結合推出「永續連結貸款專案」；除了公股行庫外，亦有部份民銀推出類似方案，方案內容大致為給予符合ESG認證的業者較高的貸款成數、較低的土建融利率。一般來說，銀行給予的利率減碼條件各不相同，減碼額度約0.1至0.3個百分點，少部份建融專案可達0.5個百分點。

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假如建商的推案規劃為綠建築，購買綠建築的消費者同樣可以享受綠色金融優惠，房貸利率可以減碼約0.05至0.25個百分點不等，包括公股行庫、國內民銀、國內外銀、數位銀行等業者都推出相關的永續連續貸款，如第一銀行、中國信託、台企銀、玉山銀行、渣打銀行、王道銀行……諸多銀行都著力開拓綠色金融業務。倘若購屋族因此取得較低利率房貸，建案銷售可能因此受惠，建商無疑是受益者之一。

以筆者觀察角度，國銀於2022年逐漸緊縮土建融放款，尤其中小型建商取得土建融的難度上升；如果中小型建商也加入ESG的隊伍當中，不僅能相對順利取得融資、降低資金成本，更能為建案取得銷售優勢。更何況，台灣預計於2024年起開徵碳費，而建築業雖不在第一波課徵的產業名單當中，但建築原物料大多為高耗能產物，意味著未來推案成本可能升高，如果現在不加快邁向ESG，往後的企業競爭力恐將落於人後。

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危老重建案遍地開花 北市2個行政區核准飆破百件

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據內政部全台危老重建計畫統計顯示，截至今年3月底止，台北市危老重建案核准件數達805件，占全國核准件數比例近3成；若以行政區來看，根據台北市最新公布數據顯示，截至今年2月28日止，核准數量排名前五名依序為中山、大安、士林、大同、北投等區，而中山與大安核准件數更連袂達到百件，重建熱潮可見一斑。安信建經總經理張峰榮表示，危老重建因容積獎勵明確且執行效率快，在內政部積極推動之下遍地開花，台北市核准件數更是高居全國之冠；由於危老時程容積獎勵在今年5月12日將由4％遞減至2％，預期會再有一波申請送件潮，有意重建的地主應儘快把握時間提出申請。

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危老案分布有玄機　地主態度成關鍵

 

安信建經彙整統計顯示，台北市危老核准件數最高的行政區為中山區，共計達113件，占全市核准件數約14.2％，其次為大安區有100件，所占比例約12.5％，分居3到5名的士林、大同、北投區占比也都達到一成以上。若以危老建案數量密度看來，排名前五則為大同、中正、大安、中山、萬華，顯示中山、大安，大同區不論數量或是密度都在前五名之列，其中排行第一的大同區每平方公里更有高達約15.31個危老建案，遙遙領先第二名中正區的9.99個。

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外界普遍認為建商對房價高的地方重建案較感興趣，但實際上並非如此。數據顯示，房價相對低的大同、北投、萬華等地危老案並不少，反觀房價高昂的信義、松山則是倒數二、三名，而南港因住宅存量較少且住宅聚落分散，故歷來重建案不論數量或是密度皆敬陪末座。

▲受惠西區門戶計畫，大同區房價快速飆漲也使得地主們重建意願大增。

 

張峰榮分析，危老案成敗的關鍵往往在「分回坪數期望值」與「住戶整合」上，信義與松山區因房價水準較高，地主對於分回坪數的期望值也較高，也因此較不易妥協建商給予的分回條件，以致於重建案數量遙遙落後。

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房價大漲推升重建意願　大同區老房大翻身

 

以建案核准密度排名第一的大同區為例，該區近年受惠於西區門戶計畫，房價快速飆漲，南大同一帶已有數個建案每坪成交均價達到百萬元以上，引起市場關注。因房價高飛使得建商給予地主分回條件提高，地主重建意願隨之走揚，更易促成重建案。

張峰榮強調，因時程容積獎勵項目幾乎沒額外成本，取得該項容獎的效益最高，但由於時程容積獎勵不斷遞減，老屋地主若有意願重建，不妨把握在5月12日時程容積獎勵砍半之前，儘快評估與參與，才能爭取到最大的重建價值。

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張峰榮提醒，不管是與建商協議一般合建、或者危老重建，應篩選有信譽、實績良好的建商；若希望享有重建後的高額容積獎勵，但對申辦流程不夠熟悉，可透過建經公司以「全案管理」委建模式進行重建，以增加自己的資產價值。安信建經重建經驗豐富，可協助地主快速爭取最高之危老獎勵與優惠融資，危老密度最高的大同區亦有老宅加入安信建經「全案管理」委建模式，如近期已進行動土、位於延平北路三段的連棟老宅，因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合，執行過程中較難以達成共識；安信建經協助為地主成立法人主體，建立股東會的決策來執行重建，並利用決議機制解決意見分歧問題，在短時間內就成功推動重建，達成地主多年來的重建心願。

 

台北市行政區危老重建核准件數及密度排行：

安信建經彙整自台北市政府資料。

 

資金斷鏈危機 建商如何自求生路？

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近幾年以來，央行房市調控措施逐步收緊，尤其又以「土建融5成限貸令」與「購地貸款限18個月內動工」等兩大措施對建商影響最大；只不過，上述兩項措施對建商衝擊並非全面性的，大型建商因籌資能力較強、口袋較深，幾乎毫髮無傷，但中小型建商因資金實力有限，銀行一關緊融資水龍頭就易出現資金斷鏈危機，推案計畫甚至因此中輟或延緩。

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自去年以來，我們發現市場上有諸多中小型建商盤售土地，或是轉售「帶建照土地」，就連「危老重建案」也有人求售。正常情況下，「帶建照土地」、「危老重建案」求售的案例十分稀少，因為這兩類個案用白話來說等同建商手中「煮熟的鴨子」，如今將香氣撲鼻的鴨子讓給別人，肯定是被逼到牆角，不得不出此下策。

 

中小型建商之所以把手上案源拱手相讓，關鍵除缺工缺料、原物料價格持續上漲，造成營建成本大幅上升，發包困難外，另外即是央行調控措施發威致使銀行普遍緊縮不動產放款，即使原先已和建商談好的土建融資臨時生變，「婉拒承作建融」、或者「建融遲不核准」的情況如星火燎原；當銀行資金下不來，建商手上若自有資金不足，建案就難以動工，因此索性轉售他人。

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中小建商斷金斷鏈危機愈演愈烈，到處找錢的情況引起官方注意，終於在今年2月，國發會、內政部邀集中小建商尋問意見，研擬鬆綁「購地貸款限18個月內動工」等措施，讓命懸一線的業者看見生存的曙光。

 

筆者認為，推動危老都更的重建仍為政府及民間企業努力的方向，而又有為數眾多的小建商投入重建市場，政府若隔岸觀火並不利於推動老屋重建；如官方能夠對於太過嚴格之不動產放款管制作適度鬆綁（尤其在符合都更危老個案需求上），下半年的不動產交易市場會比上半年樂觀。

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其次，根據安信建經內部統計資料，中小型建商欲透過公司與銀行洽談融資之需求，評估案量較去年同期約增1至2成；相較去年第1季因房市景氣甚佳，評估案量基期較高，而各方預估今年房市景氣轉向保守之際，公司評估案量卻不減反增，主因仍與中小型建商對資金需求孔急，更需要專業協助有關。

 

近期銀行借貸變得保守及嚴謹，建商資金面的危機浮上檯面，反而讓更多中小型建商需要大型建經公司的力量，協助與銀行洽談，爭取到最佳的借貸條件。以安信建經為例，過去近30年來，與國內2、30家銀行都有合作方案，能為中小型建商爭取到更好的核貸條件，儘快在短期內取得融資。

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老飯店轉型潮 安信建經全案管理助業者再迎高峰

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受疫情影響，觀光旅館黯然退場家數與房間數銳減，根據觀光局資料統計2022年與十年來最高點之2018年相比，均減少逾二成，北中南包括華國、首都、國賓等至少有10家大型飯店退場熄燈，中小型業者更不計其數，如何轉型、活化資產成為業者共同課題。台灣以「全案管理」模式協助地主進行危老重建的知名業者「安信建經」，於昨(13)日舉辦「2023年不動產市場發展趨勢」講座，聚焦「旅館活化•重建希望」，講座現場邀來國內知名專家，發佈今年總經與房市展望，吸引上百位金融機構從業人員及飯店業者熱烈參與。

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總經理張峰榮表示，疫情重創各國觀光旅遊業，雖近二年國旅商機蓬勃，但老舊的中小型旅館考量其競爭力較弱，可獲商機有限，多數選擇轉售變現；實際上老飯店可塑性非常高，並非只有求售套現一途，重建不僅可活化資產，更可讓價值大幅攀升。張峰榮進一步指出， 坊間認為只有住宅才能改建，其實不然，自2019年至2022年，四年來台北市有超過20間、屋齡超過30年以上的老飯店申請危老重建，並已獲核准取得容積獎勵；且早期旅館飯店因開發較早，往往位於都會區精華地段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價，例如全國首件飯店危老個案─由「台北馥敦飯店南京館」改建為酒店式公寓的「鐫萃」，近一年實價登錄成交價約156~158萬元，創南京東路新高，諸多利多吸引老飯店業者考慮資產活化，期望以長期佈局的角度作為新營運方針、創造更多價值。

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針對重建可能面臨的危老開發時程容積獎勵逐年遞減以及央行土建融限貸令等問題，張峰榮進一步解釋，安信建經「全案管理」可為委託人作好前置規劃，爭取到足額容積獎勵；再者，內政部預計將祭出預鑄工法最高可多給5％容積獎勵，所以現在飯店若採危老重建仍有極高利基，飯店業者不妨趁此時重建，重建後無論新建為飯店、商辦或住宅，都能有效提高資產價值與收益。至於限貸令緊箍咒雖未解除，但都更、危老等老屋重建並不受限貸令影響，銀行核貸意願仍高，坊間部份重建案遭到拒貸，大多是準備文件不足、和不熟悉相關流程所致。安信建經「全案管理」特色，是與委託人一同備妥授信申請書、公司資料表、近三年公司之財簽報表等十餘種書表文件，並依個案條件交由選定的金融機構承件，為委託人爭取到最佳放款條件；以申請危老重建之土融來說，核貸成數約六至八成，而建融則約可核貸七成左右，透過安信建經「全案管理」的委託案皆已順利取得融資並重建。

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受海外地震影響，危老建築安全議題再起，且全台屋齡在30年以上的戶數約達450萬戶，台北市更有7成以上屬於老屋，自中央至地方政府對此皆有相應政策推動都更或危老重建，以維護民眾生命財產安全。預期安信「全案管理」將比往去年高出一至二成，可望迎向業務新高峰。

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台北市觀光旅館資訊統計：

資料來源：安信建經彙整自交通部觀光局。