安信建經Podcst節目【動口不動產】ft. 安信建經業務部-吳睿登經理

 

EP2 夯危老第二彈：興建資金怎麼來？

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想要危老重建，但這麼大筆興建資金要怎麼來？整個流程可能需要那些費用呢？如果我的房子還有房貸，也可以融資做危老重建嗎？危老融資利率跟一般貸款不一樣，利率落差可能會多大呢？來聽聽危老重建界的國民女婿-睿登經理為我們做專業分享！

 

【動口不動產】EP2｜夯危老第二彈：興建資金怎麼來？

客座嘉賓：安信建經業務部-吳睿登 經理

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▌介紹安信建經的公司背景，業務範疇 （約00:44秒處）

安信建經的服務範圍主要分為兩部份：

其一，履約保證，服務信義房屋成交的買賣房子的履保；

其二，代辦融資，目前承做的金額已高達2,000億元，經驗相當豐富且專業。

 

▌我家房子想做危老重建 （約01:02秒處）

如果是個人要借危老融資需評估兩個部份：

其一，「總興建資金」，以重建計畫後價值6~7成，協助規劃前期週轉金及興建資金。

其二，「危老改建成本」，在案子還沒動工之前，前置就有需要支出的費用，如：「重建計畫費用」、「建築師費用」以及「出租費用」，這些經費也會協助規劃融資出來。

 

▌有房貸還可以申請危老嗎（約01:58秒處）

可以的！透過專業的規劃及評估，就算有房貸但重建計畫的價值是夠的，不僅是房貸，就連重建資金，都可以百分百融資到位！

 

▌其一人有房貸會影響權益嗎 （約02:27秒處）

不會影響的！若危老融資規劃是針對個人地主的，假如其一人沒貸款的話，那就針對個人所需要的成本，協助規劃到位，目標就是讓地主在整個興建過程中，無須擔心資金問題，並幫助每位地主做客製化的資金服務。

 

▌ 如何借到最好條件(額度、利率、動用條件)可以興建資金？ （約02:52秒處）

1.    「額度」：百分之百融資借到位。規劃案子的時間較長(至少5~2.5個月)，需要透過專業的規劃，把每個階段的資金考慮周全，避免日後增加申請或耗費時間。

2.    「利率」：普遍利率在6%~2%之間。相較於非危老利率低，因政府鼓勵危老興建，有些在台北市的案子甚至可以爭取到更低。

3.    「動撥方式條件」：透過專業規劃，在需使用到資金時可從銀行融資出來。

 

▌ 危老與非危老融資之差別（約03:45秒處）

在危老與非危老在貸款成數上，利率上會有差別嗎？

有的！危老融資目前是政府鼓勵的，所以在利率、額度、成數上較為彈性，透過成數的提升，讓地主不用擔心資金問題，以利加速危老改建。

 

▌ 案例分享(台北市松江路案)（約04:10秒處）

要分享的是「松江路案」，在偶然之下認識一位有改建需求的地主，經過安信建經專業的規劃，持續保持互動，並提供意見解決疑問，讓地主放心交給安信建經！一起來看實際案例吧！

安信建經Podcst節目【動口不動產】ft.安信建經全案管理顧問-葉智勳 經理

EP1危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

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台灣老屋數量年年創新高，為了鼓勵民間老屋重建，政府祭出許多獎勵與補貼措施，來提升民眾參與重建的意願，「動口不動產」特別邀請「安信建經 葉智勳經理」來說明危老獎勵以及挑選建經公司！本集重點以「容積獎勵」、「危老融資」為主，除了帶您認識危老獎勵項目、更直接教你如何計算容積獎勵；在蓋房子的決定成千上百個，挑選適合的專業團隊才是首要關鍵！請記得收看到最後唷～

 

【動口不動產】EP1｜危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

客座嘉賓：安信建經全案管理顧問-葉智勳 經理

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▌獎勵項目有哪些？ （約00:10秒處）

獎勵項目有分好幾種，列舉三個大家常使用的項目：

其一：屋齡要達到30年以上，基本上就取得危老改建門檻。

其二：設立友善人行步道，無障礙設施可得3-5%容積獎勵。

其三：符合「耐震」標準。

同時有「綠化、智慧建築、無障礙設施」等三項獎勵項目。

 

▌危老容積獎勵怎麼算？ （約00:53秒處）

前面有講到幾種獎勵項目，以下用簡單案例來試算：這塊土地屬於第三種住宅區，地點在永吉路、屋齡50多年4棟透天老宅，有4個地主、基地面積100坪、容積率225%、容積獎勵40%、銷坪係數1.6，一起來看如何做試算吧！

 

▌銷坪係數是什麼？（約01:26秒處）

所謂的銷坪係數為容積面積轉換為重建後可售坪(產權坪)之係數，也就是說，加上公設所使用的空間，一般大約為1.5~1.7倍，那這邊抓1.6來試算。

 

▌案例試算說明 （約01:40秒處）

計算公式為：「基地面積×容積率×容積獎勵×銷坪係數=權狀面積」

EX：100(坪)×2.25×1.4×1.6 = 504(權狀面積)

504÷4(地主) = 126坪/每人

126(坪)/每人 × 80(萬)/坪(房價) = 10,080萬元(總銷價值)

上面的計算就是100坪乘上第三種住宅區的容積率225%，乘上案件容積獎勵申請40%，再乘上銷坪係數1.6，大概可以蓋出500坪左右的權狀面積，劃分為四等份，因有四位地主，平均一人可分到126坪建物權狀面積；若未算車位的狀況下，每戶換算房價80萬，大概可分到1億多的總銷價值。

 

▌ 有地沒錢怎麼蓋啊？ （約02:09秒處）

所謂資金來源因危老政策是中央頒布的，民間八大行庫積極力推融資專案，稱為「危老融資貸款」。

在貸款的過程中，地主會產生搬家、租金補帖等費用，故前期會事先規劃在貸款項目裡，基本上融資都能滿足重建的需求。

 

▌蓋房子好麻煩，誰可以幫我處理呢？ （約02:44秒處）

蓋房決策分為六大項目：「意見分歧、建材挑選、坪數規劃、建築師挑選、選用營造廠、銷售價格議定」而地主並不是專業角色，需仰賴「專業單位」做規劃。

傳統的專業單位就是「與建商合建」，一切主導權多在建商身上，主要就是跟建商洽談比例條件，雙方皆同意，即可達成合議；而目前市場上主推的模式叫做「自建」，傳統建商的角色，原是建設公司，現在是地主擔任建設公司，由建經公司協助地主完成案件的改建過程。

#最後，智勳經理提到，安信建經提供從頭到尾一條龍服務，讓地主在改建過程中都不用擔心，可以順利把房子蓋好，交給安信建經就對了！快一起來看吧！

建經公司是什麼？ 怎麼挑選建經公司才安全？

近年國內房地產市場景氣熱絡，不管是曾買賣過房子的民眾、或者重視權益的消費者，都已經對「建經公司」四個字耳熟能詳；不過，大多數民眾對於「建經公司」的印象，通常都是「辦理履約保證的公司」。可事實上，「建經公司」提供的服務相當多元化，並非只承作履約保證，如果懂得利用，「建經公司」可以成為投資買賣、或者不動產開發，以及交易安全的利器。為什麼呢？就讓小編以Q＆A模式帶您一步步深入暸解「建經公司」，摸清楚其奧義後答案自然浮現。

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Q：「建經公司」是什麼？

A：「建經公司」只是簡稱，其完整名稱是「建築經理公司」。一九八六年，政府為了促進房市健全、保障交易安全、維護交易秩序，經政府相關部門多年研究，內政部於一九八六年七月頒訂「建築 經理公司管理辦法」，輔助我國建築秩序邁入正軌。在當時，「建經公司」是唯一經內政部、經濟部、財政部三部專案核准，並依法 成立的行業，其結合建築、金融、地政、法律專家，其功能目的在保障消費 者權益、穩固金融業債權、增進建築業者信譽，是政府為導正不動產交易秩 序創造三贏，歷經六年籌設而舖建的一條安全斑馬線，也是社會安全制度的 一大創舉。

 

Q：「建經公司」可以承作什麼業務？

A：依《建築經理公司管理辦法》原文規範，建經公司可接下以下各項委託業務

　一、興建計畫審查與諮詢。

　二、契約鑑證。

　三、不動產評估及徵信。

　四、財務稽核。

　五、工程進度查核及營建管理。

　六、代辦履約保證手續。

　七、不動產之買賣或其他清理處分事項。

　八、其他有關業務之諮詢及顧問事項。

　對多數民眾而言，最常遇見的是第六項，針對不動產買賣的「代辦履約保證手續」，但其實建經公司業務可說是「包山包海」，足以擔任不動產相關事務的顧問角色。近年以來，部份建經公司著重發展都市更新、危老重建等事務，幫助政府與民眾推動老屋重建。

 

Q：誰會需要建經公司？

A：①購屋族：購屋族動輒花費上千萬元買房子，為了確保交易安全，成屋買方　

　　肯定需要「履約保證」服務，而預售屋買方則需要「不動產開發信託」，而　

　　這些服務都需要建經公司。

    ②屋主：為了避免假買方詐騙與買方違約，屋主賣房子也需要「履約保證」，

　　讓自己能夠收到足額的售屋款。另外，老屋屋主若有重建需求，也可委託建

　　經公司辦理老屋重建。

　　③地主：過去地主若想自地自建，大多與建商合建開發。但如今部份建經公

　　司已提供「全案管理」服務，可替地主找營造廠、建築師，乃至於銷售和售

　　後服務，成為私地主土地開發新選擇。

　　④開發商：「全案管理」同樣適用在開發商身上，尤其是中小型建商為更適

　　宜，建經公司可為開發商爭取到更佳的融資條件、提升知名度，以及降低開

　　發風險等目標。

 

Q：該怎麼挑一間好的「建經公司」？

A：當建經公司日益普及，以及建經公司提供的服務越來越多元，無論是消費者或是不動產業者，一生中都避免不了與建經公司打交道，而不動產交易牽涉金額龐大，肯定要慎選一家良好的建經公司，才能保陪自身權益。至於要如何挑選優良建經公司，大略有以下五大建議：

①   夠老牌：《建築經理公司管理辦法》在2003年回歸公司法管理以前(註)，開設建經公司門檻較高，須經過財政部、內政部與經濟部等三個中央部會審查核准，而且當時又有規定成立建經公司必須加入公會的要求，故在層層嚴格把關之下，公司體質、專業度與財務往往較健全，對委託者更有保障。
其次，越老牌建經公司，推動、解決不動產業務的經驗越多。因此，選擇2003年前設立的建經公司，會是一個好選擇。

【註：2003年1月1日行政程序法施行後，建經業原管理辦法失效，在新法規 「建築經理業管理條例」未通過施行前，建經公司之成立與管理依公司法規定辦理。】

②   專業度：每家建經公司因經營策略不同，會深耕於不同的業務領域，委託人可依自身需求，去尋找各領域的王牌建經公司。例如：「合眾建經」、「中國建經」以辦理「不動產金融週邊服務」、「投資顧問」和「都市更新重建及老舊建物信託改建服務」見長。「安信建經」以「全案管理」、「危老重建」、「不動產開發信託」與「代辦建築融資」等業務聞名。「國泰建經」則擅長「商用不動產租賃管理」和「都市更新全案管理」。

③   團隊力：建經公司可承作業務範圍廣泛，但不動產牽涉土地開發、整合、融資、法務、營造等諸多事項，沒有人可以擁有十八般武藝全面通吃。一家好的建經公司，往往要編制各領域的專業人員來提供服務，才能順利推動委託案。

④   透明化：透明化分為「流程透明化」、「權益透明化」與「收費透明化」，建經公司提供的資訊越透明，才能專業、公正推動委託案與服務委託人。

看實績：有些人找建經公司重視「哪一家最便宜」，但每一件不動產委託案金額龐大，其實重點在於「能不能圓滿完成」，而非「哪家最低價」；就算價格再便宜，無法順利且公正推動亦無濟於事。因而，挑選建經公司前要檢索、或者查詢該公司過去辦理的實際案例，從實績中便能看出該公司的推動能力。

「全案管理」神救援 老屋重建、素地自建輕鬆搞定！

台北市老屋比例極高，超過七成是屋齡30年以上的老舊建物，而台灣地震頻發，搖得不少民眾心慌慌。

大同區延平北路上，有一棟屋齡高達近90年的老透天，屋主與鄰居們也擔憂房子老到無法住人、禁不起一次大地震，早就想拆除重建。

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後來，老透天的地主們找上安信建經，由安信建經提供「全案管理」代建服務，除了給予化解地主歧見的解決方案之外，還為屋主爭取到最優容積獎勵，把這棟將近90年的透天與隔壁另外兩間透天一起順利重建。以近年水漲船高的大同區房價來計算，重建後地主除資產價值翻倍外，更可使居住安全獲得完整保障。

 

開發門檻低　身份不設限

安信建經「全案管理」是採一條龍服務模式，小編整理出「三大不限」特色：

①   不限身份：地主、建商、或一般企業行號都可以委託，近年來有部份較新創的建設公司，因品牌資源較不足，而轉向與「全案管理」策略合作。

②   不限類型：老屋重建、素地自建都能委託，只要所有權人100％同意即可。

③   不限買賣：土地委由「全案管理」統籌興建後，安信建經會評估篩選出優質代銷業者處理銷售事宜，而業主全權決定房子是要委託銷售或保留自用，安信建經不會干涉。若成屋後業主決定不賣，則原建築融資可由安信協助轉為成屋貸款。

※延伸閱讀：自地自建程序簡單方便，安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮！

流程大公開　共四大階段

「全案管理」是台灣房地產市場火爆的新興開發模式，對地主而言好處多多；而「全案管理」的開發流程，大致可分為「開發期」、「規劃期」、「興建期」與「交屋期」等四大階段：

參考成功案例　地產活化大翻身

由安信建經「全案管理」開發成功的老屋重建案例逐漸增加。以下，小編特別分享三個老厝變新房的實際案例：

①   成功案例一、「大同區延平北路案」：延平北路上的三棟老透天，基地面積約150坪，平均超過50年以上，最老的一棟將近90年。安信建經建議地主成立法人、組建股東會，即可簡化重建及融資信託流程，並利用決議機制解決三方意見分歧問題，一舉解決地主的憂慮。全案順利成案後，將打造地上12層、地下2層的住宅大樓，總銷面積逾千坪，已於2021年通過都審、申請建照。

②   成功案例二、「中正區老透天案」：本案位於信義路二段，屋齡已經有48年，基地面積僅約90坪。安信建經接受委託後，只花二個月就為地主爭取到40％容積獎勵上限，2021年元月展開拆除重建工程，預計興建為地上10層、地下2層住宅大樓；未來完工之後，地主除了自己有保留戶可居住外，另約有十戶可供銷售，全案已於2021年4月動土興建。

③   成功案例三、「鶯歌區住商混合案」：本案占地約620坪，使用分區包括住宅區101坪與商業區519坪，地主旭碁開發因無法從銀行獲得滿意的融資條件，重建計畫因而推遲。由於安信建經與二、三十家銀行有合作，其中商業區部份，在安信的積極協助與爭取下，使得上海銀行很快地給予地主優惠的融資條件，整個重建計畫才得以順利推動，預計興建地上7至8層、地下1至2層的電梯華廈。本案預計於2022年2月取得建造執照，後續將進行動工興建。

 

重建價值歸地主　建經公司不分潤

如果上述案例的地主與建商合建，則可能要分總銷的20％～50％不等之坪數給建商，地主的利潤會縮水不少。但委託「全案管理」興建，地主可以取得所有產權，完全不必分潤；安信建經只收取全案總金額5％～10％的顧問服務費，地主利潤可達到極大化，地主們也不必因糾結於潤多寡問題，導致重建計畫不斷延遲。

安信建經Podcst節目【動口不動產】ft 信義房屋不動產企研室專案經理-曾敬德

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回顧2021房市的高潮迭起，政府打炒房的政策真的治標又治本嗎？還會再度祭出新的房市政策嗎？2022年房價真的如大眾所想的一路上升嗎？本集精闢解析2022房市走勢及買房影響，快來聽聽信義房屋不動產企研室專案經理-曾敬德來做專業房市分享！

【動口不動產】EP3｜專家觀點：2022房市預測風向球

客座嘉賓：信義房屋不動產企研室專案經理-曾敬德

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▌評論2021年房市狀態：高潮迭起、峰迴路轉 （約0:33秒處）

今年是蠻特別的一年，原先年初狀況還不錯，但受到疫情影響，整個交易量瞬間凍結，在下半年度國內疫情較穩定的情況下，疫苗施打率提升之後，房市瞬間回溫，民眾現階段對於房價的樂觀程度大概是10年來最強的時間點。

 

以前北市是領頭羊，但現在因雙北房價已到天花板，之前單價在2字頭的，在過去這一年衝得很兇，包括:新竹、台南、高雄等..都已漲幅到1成了。

 

現在大家都在說缺工缺料原物料上漲，南部科技廠準備新建，新竹及南台灣因科技業的影響，帶動整個南部的房地產提升，吸引很多資金進駐在此，也的確面臨原物料的影響到造價上漲的過程中，會反應到房價上，從過去一年大概漲了1-2成。

 

若是沒有疫情的干擾，那一年的漲幅大概會是多少呢?其實要漲幅到1成就非常強了。

 

▌打炒房策略真的治標又治本嗎？ （約01:34秒處）

打房政策對於房地產來說，一直以來都扮演著市場上踩煞車的重要推手。

 

這波打房政策的做法是，當房地產漲一定的幅度，過程中政府會不斷的出手，但不會一次就把房市打下去，而是需要一段時間，慢慢改變市場上對於房價的預期。

 

現階段房價的預期仍很強，央行表示﹔就算政策出來，房價仍會維持上漲，只是漲勢較為緩和。2022年需要觀望政策發展，才能推估房市的走向。

 

近期預計推出的預售屋不能換約政策，對市場影響很大。從實價登錄上觀察中南部地區的預售案，兩個月賣了一千多戶，由此可見，並非全部都是自住客。一旦政府將預售換約政策上路後，陸續就會有人將預售屋拿出來賣，或者是投資目的減少，預售屋漲幅較為沉澱，回歸至自住的用途。

 

當預售屋沒有在飆漲後，整個市場有機會較為降溫，政策並不會馬上將房市扭轉而下，央行希望房價走向軟著陸的方式，慢慢穩定的降溫。

 

總之，2022年為政策與高房價交纏的一年!

 

▌推測2022年展望: 若美國升息，對於台灣的影響很大嗎?（約02:48秒處）

影響很大，但房市不怕升息，只怕生生不息。

 

尤其是大眾偏好選擇30年的房貸，若政府連續升息個3~4次，對房貸族來說，就很有感覺。這波升息與過往的不太一樣，是為對抗超強的通膨，此次升息不只是一兩次，可能是一個長期的循環。

 

對於自住客是有影響的，當市場在抽資金時，股市就會開始動盪，也會對房市造成壓力。雖然房貸利息上升了，但房價上可以有討論的空間。

 

▌專家的專業分析及建議事項 （約04:23秒處）

2022年利多﹔房市持續上漲、經濟成長動能較強、利率調整的速度較緩慢。

 

利空(挑戰面)﹔政策緊盯房市、升息循環較強時會成為影響房市關鍵因素。

 

提供置產建議﹔要非常小心，政府對於預售投資的部分盯很緊，再者，若選擇30年期的房貸，對於未來的升息循環，要注意每月的家庭支出比例，建議不超過四成…