【張總專欄】地震撼動雙北百萬老屋 善用「全案管理」快速完成危老重建

今年4月花蓮大地震距今已近2個月，但期間有感餘震不斷，再次喚醒國人對於居住安全議題的重視。台北市雖然距離震央稍遠，但因「盆地效應」的緣故，震動時間拉長、震動強度放大，除了民眾強烈感受到地震威脅外，建築物也因此受損；據北市建管處公布資訊顯示，花蓮大地震後北市新增2件「紅單」、8件「黃單」建築物，此情形令不少民眾對老舊建物憂心忡忡，老屋重建需求詢問度急速升溫。

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台北市與新北市屋齡達30年以上的老屋數量高居全國前二名，其中新北市老屋數量約83萬棟、台北市逾65萬棟，雙北市合計老屋數量逼近150萬棟。根據同業統計，台北市老屋若要重建一輪，約需380年，新北市更需花高達1千多年才能全數重建。為數眾多的老屋數量，卻有著蝸牛般的重建速度，令不少屋主望穿秋水仍等不到重建。

 

延伸閱讀：北市小基地危老案多撤件停擺 安信建經呼籲勿等地震才重建

 

盤點目前老屋重建途徑，主要途徑為「都市更新」與「危老重建」；截至今年3月底止，全國核定都更案共計1,149件，而同期核定的危老重建案卻高達3,541件。由於危老重建容積獎勵明確、行政審查程序快速，因此受到地主的青睞，並成為老屋重建的主流。

對於多數地主而言，重建最在意的是分配回來的新房子坪數太少、居住空間不足，因此大多數地主重建目標往往是「一坪換一坪」，若再加送停車位更是好上加好。然而，多數建商在商言商，在利潤與營造成本居高不下等因素考量之下，通常難達到地主的期望。

 

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因此，部份地主開始選擇自地自建，或是將龐大的興建工程，委託給「全案管理」團隊執行，以「一條龍」式服務，從初期的建案設計、財務規劃、申辦融資，再到營造工程，完工後的建案銷售、物管售服等項目，期間地主只需要決策，由專案團隊代位執行。

 

 

由於地主自行興建，產權上並不會像合建案，被建商瓜分，以現況較有辦法實現超過「一坪換一坪」的夢想，居住空間不會比舊屋小，同時還有效改善居住安全，以及提高資產價值，可謂一石三鳥。

 

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有部份老屋屋主認為，老房子經歷大地震並未倒塌，代表老房子結構「夠紮實」。可事實上，類似想法可能不太正確，因為房屋結構受損往往是經年累月所造成，且肉眼難以檢視房屋結構是否已經受損。因此，筆者建議老屋屋主可先進入初評，只要50%以上所有權人同意即可執行。另外，須儘早把握危老重建給予的容積獎勵，並善用政府提供的重建補助資源，以應對無法預測的地震天災威脅到居住安全。

 

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【YOUTUBE 動口不動產15】全案管理助工業地重建，比較都更v.s立體化獎勵方案

 

台灣位於板塊交界帶，面對地震頻傳，重建不能等！不論人口稠密度高的工業區，亦或走向沒落的夕陽產業的老舊廠房，因工安意外所造成的損失與災害，都應該被更加重視。本次邀請到全案管理界動力火車-安信建經專案經理吳立仁以及副理陳冠曄，一起來聊聊工業區的重建，除了安全有保障，也能將土地資產做活化，點擊收聽精彩內容吧！

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客座嘉賓：

全案管理界動力火車-安信建經專案經理 吳立仁、副理 陳冠曄

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►近期地震頻繁，關於老舊廠房，地主的詢問熱度？（01:07 秒處）

 

地震過後不管是住宅區或工業區的改建，其實來電詢問的都非常多，大概平均一個禮拜會接到至少一通工業區來電。一個月其實都會有十幾通來電做詢問。

因為每個個案的狀況都不一樣，所以我們會針對工業區的地主去做規劃，大概每個月會有一場協助地主做說明。

據新北市經發局統計，推動工業區立體化四年約已通過60案。

 

►老舊廠房的地主類型？（01:16 秒處）

 

歸納可分為二代接班、夕陽傳產與閒置土地三種：

➊二代接班

許多傳產製造業在二代接班後，突破製造思維，打造B2C自有品牌，並將土地資產變成更有價值的資本。

➋夕陽傳產

加速產業轉型，傳產跟上國際低碳化、智慧化的腳步，必須為產業導入數位科技，做好淨零。

➌閒置土地

全台閒置土地近1000公頃。政府針對閒置土地活化策略，民間呼籲應多推動廠房立體化更新，強化土地使用效率，並因應創新產業發展之時效需求。

 

►工業區重建對地主有什麼好處？容積獎勵分析！（01:35 秒處）

 

政府針對住宅區或工業區都有相關容積獎勵，那政府在針對工業區的獎勵主要分為兩個部分：

➊都市更新：

不管住宅區或工業區都可以執行。那都更其實就是循一般都更條例，最高上限是法定容積的1.5倍或是原容積加上0.3倍的法定容積，所以主要是看個案去做分析，然後協助地主做規劃，取得比較多的容積獎勵。

➋工業立體化：（容積獎勵皆為上限值）

譬如說像新增投資案，投資金額到一定規模，即有15%的容積獎勵；如果使用綠能，則有5%；設置營運總部也有5%的獎勵（上限共20%）。另外，捐贈空間回饋或繳回饋金可得30%容積獎勵。以上容積獎勵加總上限為50%。

 

►改建工業用地，該從何開始？事先能做什麼準備呢？（02:24 秒處）

 

如果有一大片土地，那最主要看他的條件。

➊先看土地大小，是不是有符合最小建築基地的開發面積？

如果有符合，將來重建後也是要自地自用的話，建議是用工業立體化的這個方案來做，如果有的地主本身土地比較小，沒有辦法達到一定的開發範圍跟規模，建議走都市更新的模式來申請重建，比較有利。

➋確認土地價值與財務規劃

接著就是要重建的部分因為工業區本身土地價值比較低，也因為這一兩年造價的成本都大幅提升，所以改建之前必須要先做好整個財務規劃，確認我們本身土地的價值，是否能夠成為我們自地自建在規劃時的成本來做使用？

 

►工業用地改建對地主的實際效益？（03:02 秒處）

 

改建之後，第一個你的資產價值會提升，開發後的價值會出來。比如說，在規劃設計時，如果搭配綠建築或一些相關的智慧建築的認證（台灣綠建築標章、智慧建築標章；美國LEED綠建築認證；國際WELL健康建築認證），以目前這個ESG的浪潮下，後續一些廠商如果在找承租物件的話，通常會尋求有符合綠建築、智慧建築或是符合ESG的目標的物件。

所以如果說能配合改建的話，其實包括租金都會有所提升，耐震係數也會提高，還有有些銀行其實也有針對綠色金融有做融資規劃的部份。

 

►案例分享！（03:36 秒處）

 

我們近期有一個本案是屬於二代接班，本身的產業也算是夕陽產業，原本價值只有3億，透過我們全案管理做整個規劃之後，未來上看他這整個總資產的價值有到10億。

 

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►雙北地區老舊資產活化(重建)後，未來價值將上升的區域！（03:49 秒處）

 

針對新北市，有幾個地方目前工業區的部分其實滿夯的，包括最近很紅的新店裕隆城，工九、工六周圍也都非常夯，不管是工業立體化或者是工變住的變更，其實都是老舊資產活化。雙北非常熱門的還有像是三重或是新莊溫仔圳周圍，或是汐止工業區，也有滿多地主或是企業主在做詢問。

 

►比起地主自建，或找建商合建，選擇[全案管理]的3大優勢！（04:07 秒處）

 

安信建經本身就是協助地主自地自建的全案管理專業顧問團隊。

那我們安信建經有三大優勢：

➊品牌

其實我們公司是信義集團的關係企業，與台新銀行共同投資，所以說我們在品牌上對於自地自建的地主是有非常加分的效果。

➋資金

公司有近30年的不動產管理跟代辦融資的經驗，也合作過超過20間的銀行，累積承作金額超過2,400億，在針對融資規劃跟土建融的部分，其實我們非常專業。

➌技術

蓋房子其實不是一件那麼容易的事情，那我們公司的團隊其實也不輸建設公司，包括我們有自己的建築師、工務與機電團隊、規劃設計人員與相對應的後勤與土開人員。

所以說我們團隊其實是跟建設公司一樣非常完整，可以提供業主或是老闆們做全方位的諮詢。

 

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►地主重建，能保留自己的需求設計嗎？改建後廠房的附加價值？（04:55 秒處）

 

工業區的地主們或是老闆們針對改建的部分，對於廠辦其實都希望可以保留自己需求的規劃設計，通常跟建商合建的話是要聽建商的，所以說，如果有自用需求的地主們，其實非常適合透過安信建經全案管理這種專業顧問團隊，來協助依照自己的需求去做規劃，然後把自己的廠房做更新。

更新後其實不只自己可以做使用，多的空間部分可以拿來銷售底付工程款，剩餘還有多的話，其實也可以拿來做出租，這樣能增加公司額外的收入。

如果要做改建，其實可以選這個安信建經做諮詢。

 

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