危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密!

危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密!

危老重建大家有著許多疑問，那麼身為地主會分到多少房屋或土地?那我適合合建分屋、合建分售、合建分成哪種方式呢？快來看安信整理好幾種的合約方式以及地主權益!

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針對危老條例，政府提供的三大獎勵及四大配套措施:

凡經評估可適用「危老條例」重建者，即協助提具重建計畫申請重建。藉由「危老輔導團」及「危老重建推動師」提供宣導、諮詢、輔導、整合等有關事務，全程「一條龍」服務，絕無只做半套之情形，希望透過輔導團之協助整合，加速都市老舊建築物之更新﹅改善市容觀瞻，並達到都市防災之目的。

延伸閱讀：危老重建推動師是什麼？對於改建的幫助有多大？

類別	項次	項  目	說  明
三 大 獎 勵	一	容積獎勵	●最高可達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積。 ●時程獎勵：在109年5月12日起，則逐年從10%遞減2%(隔年為8%...以此類推)，直至民國114年5月11日歸零。 規模獎勵：替代逐年遞減的「時程獎勵」，危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者，給予基準容積2%獎勵，每增加100平方公尺，另給予基準容積0.5%獎勵；時程獎勵與規模容積獎勵，兩者合計不得超過基準容積10%的額度上限。
	二	放寬高度及建蔽率	●授權地方主管機關得放寬建築物高度及住宅區之建蔽率。
	三	稅賦優惠	●本條例施行後5年內申請重建者，享有重建期間免徵地價稅﹅重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年﹅重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收得再延長10年。
四 大 配 套	一	資金補助	●補助結構安全性能評估費用。 ●補助提具重建計畫費用，每案5萬5000元。 延伸閱讀：危老獎勵多多　一籮筐優惠補助報你知
	二	信用保證	●經建築主管機關通知或評估需限期拆除重建但資金取得困難者﹅自主重建且經地方政府認定須協助者﹅地方政府指定優先推動重建地區等，提供必要之融資貸款信用保證。 延伸閱讀：老屋危老重建貸款不知該如何申請、注意事項、準備資料有哪些呢？
	三	弱勢保障	●經濟或社會弱勢者提供社會住宅或租金補貼。
	四	提供協助	●提供重建相關法令﹅融資管道及工程技術等諮詢及協助。

資料來源: 臺北市建築管理工程處

選擇危老條例的話，我可以簽哪種合約?

1. 合建契約：就是指危老協議合建(合作興建)，依照地主與建商之雙方合約定義，分配房屋的比例也是由雙方協議比例分配，並依照雙方選屋規則公開進行選屋，由建商或第三方估價師來決定房屋價格。而此合約方式也是通常採用危老條例最常見的方式。

2. 委建契約：所謂委建是指委託興建，就是地主委任營造業者興建房屋，而選配房屋以及制訂房屋價格都是由地主自行決定，所以分配房屋的比例也由地主全拿，地主可以分回所有的坪數，但需要出錢，且須負擔興建期間之營建管理和賣屋風險。

延伸閱讀：危老自建不用怕沒錢　安信傳授如何籌措100％興建資金

協議合建的分配問題(合建分屋、合建分售、合建分成)，我應該怎麼分?

   而大家最關心的問題就是，針對重建後的分配問題，目前協議合建分配方式有下列三種:

1. 合建分屋：是指地主與投資者，按照當初協議直接分配合建的房地結合體，有可能是以棟數或樓層面積來分配，銷售方式則會再另行約定。

2. 合建分售：分配則須依賴房地結合體之銷售，通常會有兩份銷售契約書，分別是土地和建物的契約書，因為消費者的土地部分是向地主購買，建物是向建築業者購買的。

3. 合建分成: 一樣是分配房地結合體之銷售價值比例，分配方式是由地主及建築業者約定，依各自投入資產(地主)及資金、技術(建商)比例決定，出售房地結合體時的價值比率。

那地主通常能分配到的房屋或土地比例是多少呢?

通常地主能分配到的比例會因為選屋規則細節、當時房價、興建造價以及容積率等等受到影響，所以沒有一定的比例。但新成屋房價與分配比例有一定趨勢，例如：房價100萬時，地主比例大約70%、房價70萬時，地主比例大約60%、房價50萬時，地主比例大約50%、房價35萬時，地主比例大約40%......以此類推。

延伸閱讀：危老重建分屋比例怎麼算？破解「一坪換一坪」的迷思！

以上就是整理過後關於危老重建地主權益的資訊!

而安信建經積極推動「全案管理」服務，一條龍整合信義企業集團之不動產資源，在建商、地主、金融機構及消費者之間，擔任專業之公正第三人，從協助興建到完工結案，憑藉安信全案管理模式，達到降低風險、順利完工之目的。

歡迎線上留言諮詢危老重建

【FB知識懶人包】lesson1-什麼是危老重建推動師？

 一鍵下載完整懶人包

危老重建推動師扮演什麼角色？

推動師就像啟動火車引擎的司機。

認識危老重建推動師：

協助政府推動老屋重建、都市翻新的目標，民間企業也全力相挺，透過開立危老重建推動師證照課程，訓練不動產相關的專業人士，協助成為危老推動師。

危老重建推動師服務面向

1.協助政府推動危老重建、老屋改建專業諮詢協助，協助社區住戶整合意願與提供法令解說及提具重建計畫，激發市民對危老建物之重建意願。

2.屋齡30年以上的危老建築物，協助輔導整合住戶意願與提供法令解說及申請耐震能力評估，最後申請危老重建計畫。

危老重建推動師要具備什麼能力？

1.溝通協調力：整合是危老推動最困難之處，需要統合住戶分歧的意見，並居中協調，因此與社區的管委會相互配合是很重要的！

2.公正判斷力：只要所有權非單人，即會需要產權劃分，屋主最常會問「改建後可以分到多少？重建要花多少錢？」因此需要站在公正客觀的立場，了解各住戶的權益，不偏頗任一方，給予最正確的公平回饋。

3.專業實務力：可謂推動師要具備的基本功，這也是為何政府會先以不動產業界人士為首選，需要熟稔各項法規，關切危老政策的變動，熟悉申請流程及懂得業界行情，因此行家的專業、經驗，可以快速為屋主解決很多問題！

危老重建推動可以為民眾做什麼呢？首先當然是協助地主取得最高的容積獎勵，以下細項工作包括：

（一）整合住戶意見。

（二）協助評估基地條件，包括建蔽率、容積率、鄰路條件、獎勵值…等。

（三）協助執行產權劃分。

（四）協調拆除前的搬遷安置。

（五）協助申辦耐震能力初評、詳評。

（六）協助接洽建築師，規劃繪製3D圖。

（七）擬具重建計畫及掛件公單位。

（八）協助地主爭取獲得最高危老容積獎勵

而取得危老獎勵後，最後重大的任務，就是完成重建工作了！

（九）營造興建廠商的推薦遴選。

（十）興建資金的取得。

（十一）向公家單位申請/取得拆照、建照、使照。

（十二）興建過程之監督把關。

（十三）協助銷售及還清工程款。

（十四）確保新大樓順利完工。

（十五）協助成立管委會及物管售服。

危老自建 首選安信

由信義房屋、台新銀行共同投資的「安信建經」，推出一條龍作業的型式，幫地主處理複雜繁瑣的大小事，不僅培育「全案管理」危老重建推動團隊，顧問更是受邀擔任危老培訓課程的授課講師，想要自身坐擁新大樓的危老屋主，歡迎洽詢「安信建經」！

延伸閱讀：【知識文分享】危老重建推動師是什麼？對於改建的幫助有多大？

危老重建條例是什麼?危老重建獎勵延長與目標懶人包

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危老重建條例為什麼要成立?背景與目的是什麼?危老重建條例延長是什麼意思呢?那就來看看安信幫你整理好，有關危老重建條例的背景及政府延長補助的內容吧!

了解危老條例之前，先來看看當初立法背景!

根據都市危險及老舊建築物加速重建條例第一條，由於台灣地震頻繁，老舊建築物容易倒塌，再加上高齡化社會來臨，對於無障礙的居住環境需求的增加，所以為了因應潛在災害風險及提高居住品質，因此加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，政府訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)去改善居住環境，以提升建築安全與國民生活品質。

危老重建條例的目標是什麼呢?

l   加速和獎勵危老屋重建:

危險老舊建物經過100%土地及合法建築物所有權人同意後，不用經過都市更新審查程序，申請獎勵後即可重建。

l   提供小面積的危險建物重建管道:

讓無法透過都市更新方式辦理的小基地也可以進行重建，解決危險及老舊建物的問題。

l   打造樂齡住宅:

關懷高齡化社會，老屋重建可以改善高齡者生活品質，符合高齡者居住需求。

加速重建的危老條例的三大獎勵內容有什麼呢?

1.    容積獎勵:

#最高為基準容積的1.3倍，或原建築容積的1.15倍。

圖片來源：新北市老屋改建發展協會

#若合併鄰接建築基地或土地重建時，鄰接基地或土地之容積獎勵計算限定1000m2內。

(容積率:建物總樓地板面積與基地面積比，越高表示可建築的室內坪數越多)

*延伸閱讀：【知識文分享】危老重建分屋比例怎麼算？破解「一坪換一坪」的迷思！

#自109年5月起逐年遞減，搭配規模獎勵合計最高仍有10%。

為提升老屋重建的意願，依危老條例中，在其30%的容積獎勵外，另有額外的「時程獎勵」在前三年最高可獲得至10%，但在109年5月12日起，則逐年遞減2%(隔年為8%...以此類推)，直至民國114年5月11日歸零。

為引導擴大面積規模，同時法案也新增「規模獎勵」，替代逐年遞減的「時程獎勵」，危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者，給予基準容積2%獎勵，每增加100平方公尺，另給予基準容積0.5%獎勵；時程獎勵與規模容積獎勵，2者合計不得超過基準容積10%的額度上限。

資料來源: 內政部修危老條例 延長時程獎勵 新增規模獎勵

圖表來源：財團法人都市更新研究發展基金會

*延伸閱讀：危老獎勵多多　一籮筐優惠補助報你知

2.    放寬建蔽率及高度管制：

#由地方主管機關另定標準酌以放寬。

#建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率。

(建蔽率:建築面積占基地面積比率，越高表示基地留設之法定空地越小)

圖片來源：新竹市府。

*延伸閱讀：什麼是危老老屋重建建蔽率?安信一次帶你搞懂「建蔽率」影響與計算方式

3.    減免稅負:

本條例施行後5年內申請重建者，享有以下利多：:

#重建期間，免徵地價稅。

#重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年。

#重建後未移轉所有權者(原屋主為自然人適用)，房屋稅減半徵收期間得延長，以10年為限。(合計最長12年)

看完以上有關政府對於「危老重建條例的延長補助」的資訊後，是否更想申請危老重建呢？或想了解更多？歡迎大家洽詢【安信建經】全案管理服務，一條龍幫您搞定重建大小事！

*延伸閱讀：舊屋重建該找誰幫忙?危老自建/申辦都更挑選建經公司3大關鍵才不吃虧!

【2021年6月份安信月中分享報】

 歡迎下載完整檔案：2021-6月【安信建經】月中分享報

【Hito焦點新聞】

4月房貸土建融總額11.82兆元 再創歷史新高

【2021/06/03 聯合報】

央行第二波打房有效果？據金管會銀行局最新公布前四月底房貸與土建融餘額，雖然再度上升至11.82兆元，續創歷史新高。

國銀不動產放款 踩紅線少了

【2021/06/04 經濟日報】

金管會銀行局公布4月房貸與土建融餘額，雖然再度上升至11.82兆元，續創歷史新高，但國銀不動產相關放款占比26.88%，銀行「踩警戒線」的家數降至八家，都從3月高峰下滑。

「危老重建」搶掛潮再現!2個月105件申請，北市再推3措施【2021/06/07 民視】

台北市危老重建計畫再現搶掛潮，統計今年3月至5月11日止共有105件申請案，建管處再提出3項措施：如擴大範圍或增加容積獎勵者，免再重新檢附未變更之文件，如原核准範圍內之合法建築物同意書等，有助於改善危老重建基地過小問題。

金融業拚危老都更 加速度

【2021/06/17 經濟日報】

 我國政府積極推動都更危老政策，以加速國內老屋翻新，各家金融機構也響應政府政策、踴躍辦理都更危老案件，而像是公股行庫在都更危老案方面就擔任了重要角色。

【信義房價指數】

大台北房價指數  

【危老專區】

大台北地區住宅平均屋齡及30年以上老屋統計表

【危老重建個案】

國賓飯店順利取得4成容獎 為全國最大飯店危老核准案

【2021/06/17 自由時報】

國賓飯店危老案已核准通過，根據台北市建管處最新發布，該飯店在5月12日順利核准，取得危老條例規定40%的最高容積獎勵…

樟樹灣生活圈機能超飽滿　危老案開價38萬起

【2021/06/16 蘋果日報】

近年來政府極力發展雙北東區產業，將內科、南軟及汐科做產業鏈的結合，而樟樹灣生活圈近台北市南港、東湖，生活機能完整外，房價相對親民且產品多元…

【安信時刻】

安信建經代建土城廠辦落成 順應塭仔圳遷徙潮

【感謝Ettoday｜經濟日報 ｜ 中國時報｜yahoo新聞｜Msn財經｜Mygonews …聯合報導 2021-05-26】

「安信建經」以「全案管理」模式，協助地主在新北土城區的永寧捷運站附近，代建廠辦大樓-「盛元承天」案(以下簡稱本案)，預計於民國110年6月落成，

因適逢現今台商回流熱潮，又遇政府推動「新莊、泰山塭仔圳市地重劃」，區內超過千家工廠，在今年底須完成搬遷，至今仍有六成的工廠尚未遷移，龐大的空廠房需求，延伸至新北各工業區用地，也讓本案詢問度火熱…

老屋重建申請擔心要花大錢?危老重建申請初評，政府有補助!

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擔心危老重建要花大錢?想知道政府有沒有針對危老重建的補助喔，安信幫你整理好，有關危老重建初評的流程、標準及政府補助的懶人包!

想要申請危老重建，首先確認自己房子是合法建物而非違章建築，然後最重要第一件事就是申請危老重建的「耐震評估」初評!一起來看看初評有哪些資訊吧!

看初評相關資訊前，先來看要申請危老重建「耐震評估」初評的流程!

要申請危老的初步評估首先必須取得建築物所有權人一半以上同意，並推派一人為代表，如果不是自己申請的話則須要出具委任書委託代辦，申請人檢附逾半數建築物權利證明文件以及建築物使用執照影本向評估機構申請評估，結果出爐後再報由主管機關查核，主管機關查核確認符合資格就可以擬具重建計畫申請重建了！

 

危老重建初評流程了解後，一起來看看初步評估標準吧!

l甲級：R值小於30，表示建築物尚不需要重建

l乙級：R值介於30至45之間，屬於瀕危級別，若建築物符合下面其中一個條件，即可按照流程申請重建。

. 屋齡 30 年以上，並且沒有電梯等升降設備。

. 屋齡 30 年以上，有電梯，經詳細評估後，確認不具改善效益者。

l未達乙級：R值大於60：確有疑慮，無需再進行詳評，即可申請重建計劃。

l海砂屋:海砂屋在政府的認定裡已經屬於危樓等級了，另外如果申請海砂屋拆除重建的話，所適用的容積獎勵無法與危老重建的獎勵同時疊加，必須注意。可以省下送初步評估這一步驟。

*延伸閱讀：危老重建自己來　安信公開八大步驟

最後是大家最想看的政府提供的危老重建初評評估補助項目!

為鼓勵民眾申請建物耐震能力評估，內政部於108年6月13日修正發布「中央主管機關補助結構安全性能評估費用辦法」第3條及第5條，將耐震初評原每棟補助6,000至8,000元，提高至每棟補助1萬2,000至1萬5,000元，將可為民眾省下一筆費用。

這次修法提高補助額度，主要為鼓勵潛在危險及老舊建築物，進行結構安全性能初步評估，將總樓地板面積未達3,000平方公尺，原每棟補助6,000元。修正為每棟補助1萬2,000元；至於總樓地板面積3,000平方公尺以上者，則由原每棟補助8,000元修正為每棟補助1萬5,000元。

資料來源:內政部加碼補助建物耐震初評每棟最高1.5萬元

看完以上政府補助有關初評的資訊後，對於危老重建有沒有更加心動呢?若不想自行處理那麼多繁瑣流程，歡迎洽詢>>>> 安信專業顧問團隊幫您解決！

*延伸閱讀：舊屋重建該找誰幫忙?危老自建/申辦都更挑選建經公司3大關鍵才不吃虧!

【2021年06月份市場研展月報】

 歡迎下載完整檔案

Q1 GDP成長8.2%經濟邁入全面復甦

星展集團資深經濟學家馬鐵近期就台灣最新第1季G DP數據表現發表評論表示，台灣第1季G DP成長8 . 2%，高於星展預期的6 . 1%。數據顯示，商品與服務出口年增率重返雙位數， 為1 0年來首次， 淨出口單項對G DP年增率的貢獻接近5個百分點。

疫情比去年嚴重股市怎麼沒有狂跌？法人給答案

【2 0 2 1 - 0 5 - 2 5 /經濟日報】

「疫情比去年嚴重，但股市怎沒受影響狂跌? 」，綜合多位法人看法，認為從國際經驗來看，股市與疫情並不是正相關，只要生產未受影響，股市仍是回歸基本面表現。

紓困預算追加2 1 0 0億，行政院明聽取國發會初步規畫報告

【2 0 2 1 - 0 5 - 2 6 /三立新聞】

本土疫情嚴峻，行政院日前已向立法院提出紓困特別條例修正草案，要加碼2 1 0 0億元，盼在本月底可以三讀通過；因為情況緊急，各部會也同步盤點需求及擬定紓困方案，目前由國發會、秘書長、主計長統整協調，預計最快於2 6日行政院會向蘇貞昌報告初步紓困方案方向。

爭取預算！勞動部1 0萬元「勞工紓困貸款」可望再開辦

【2 0 2 1 - 0 5 - 2 6 /聯合新聞】

國內疫情拉警報，行政院日前提出「嚴重特殊傳染性肺炎防治及紓困振興特別條例」修正草案，追加2 1 0 0億元預算，預計下周一於立院三讀通過，各部會近日也緊鑼密鼓盤點、爭取紓困預算。

安信建經代建土城廠辦落成 順應塭仔圳遷徙潮

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「安信建經」以「全案管理」模式，協助地主在新北土城區的永寧捷運站附近，代建廠辦大樓-「盛元承天」案(以下簡稱本案)，預計於民國110年6月落成，因適逢現今台商回流熱潮，又遇政府推動「新莊、泰山塭仔圳市地重劃」，區內超過千家工廠，在今年底須完成搬遷，至今仍有六成的工廠尚未遷移，龐大的空廠房需求，延伸至新北各工業區用地，也讓本案詢問度火熱，在5月中疫情爆發前，統計每月有約20組客戶來電詢問，正可反應目前土城區的工業廠辦在市場上炙手可熱之程度。

新泰塭仔圳重劃區佔地近400公頃，因內部擁有眾多雜亂無章的鐵皮工廠，長期衍生出公安、環保等問題，去年8月重劃案正式發布實施，區內上千間工廠的整治及遷移勢在必行。根據新北市政府公告，塭仔圳重劃將採第一、二區分波段啟動搬遷計劃，第一區自動搬遷期限至110年9月；第二區則至110年12月，而政府為協助未找到新廠房的業者，提供新店寶高工業區、三峽成福段產業用地及樹林區東山段等處提供進駐，另外新北產業園區也釋出中繼廠房，總面積665坪，提供業者以八折租金進駐，但統計至五月，第一區828家工廠中，僅有296家搬遷，扣除歇業者仍佔六成未搬遷，據當地業者表示目前政府所提供土地位置遠，地點也不太好。分析新泰塭仔圳重劃區的所在區域，如要移遷到新的工業區，若北至五股，卻更遠離市中心，而緊鄰近的三重、板橋、中和、永和等土地使用趨於飽和，地價更是昂貴，因此再往外一環的土城，認為是有機會成為這波遷徙潮的新標的。

    土城區內的廠辦分布可分為兩處，一是位於土城工業區內，靠近頂埔捷運站的中山路上，預售廠辦的行情每坪開價約33萬~39萬，而另一處靠近永寧捷運站的區域，價格就較為親民，預售價約32萬/坪起跳，而「盛元承天案」即是其中的物件之一，佔地約520坪，建築為A、B兩棟建物共有十九戶，總銷售坪數約一千六百多坪，因靠近土城交流道的地利之便，以及新泰塭仔圳推動的廠辦搬遷契機，讓物件詢問度明顯增加，據統計今年Q1，扣除2月春節連假，每月約20組來電，其中新莊、泰山區的詢問度大約佔二成，而近期新泰塭仔圳搬遷議題延燒，光是4月份的詢問度已達上季整體的八成，不過本案銷售對象是希望是採全棟銷售為主，而目前洽詢的買方多偏向單層或單戶之需求，因此，若有廠辦需求的買方，或是如同塭仔圳重劃區具急迫性的搬遷戶，不彷可諮詢安信建經，進一步了解本案相關資訊。