安信建經 blogger: 11月 2022

2022年11月14日星期一

【YOUTUBE 動口不動產10】全案管理讓危老重建又快又賺！危老重建前你一定要了解的重點都在這裡！

全台近450萬棟30年以上老屋，為了有更好的居住安全品質，有愈來愈多人選擇找「全案管理」業者自地自建，本集請到危老重建專家-譚又銓經理來解析，千萬別錯過精彩內容！

客座嘉賓：安信建經建築開發部—譚又銓經理

立即觀看：YOUTUBE

►說明老屋重建型式優缺點及風險（00:14秒處）

其實重建有分非常多種「合建、自建、委建及全案管理」等模式，常聽到合建：地主出土地、建商出資金，在整個興建的過程當中，團隊專業地把關，待興建完成後交還給地主，以合建優點來說，對地主是很單純的，不需承擔任何資金及操作上的風險，只需選擇品牌信譽良好的建設公司合作。

但缺點則是，建商擁有個案主導權，必須和地主分配房屋及土地;另外，自建：地主有土地自己蓋，委建：外包營造或全案管理業者或是小型的建商等，其最大優點就是個案利潤自己賺，土地開發效益地主都能自己享有，但缺點則是大多數地主較缺乏專業，對地主而言最大問題就是自籌資金的部份，需要專業團隊協助，銀行對於自建、危老改建這塊，在融資上有相當大的挹注，地主可用銀行較低的利率去執行個案。

►近年來地主選擇和全案管理業者合作，有增加現象原因為何？（01:11秒處）

近年政府通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，放寬危老建物資金融通，特別是危老改建提出的危老容積獎勵，加上銀行陸續跟風，針對整個個案有100%專案融資，讓申請民眾真正得到銀行融資協助，現在雙北地區危老重建之趨勢也越來越普遍了。

想要了解更多？歡迎聯絡安信

2022年11月8日星期二

買賣房屋也會被詐騙！「履約保證」交易價金安全最後一道防線

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買賣不動產是人生大事，不過針對房屋買賣，也常見媒體報導會有不肖人士利用各種手法進行詐騙，讓民眾不僅損失房子，還會失去金錢，落得房財兩空的慘狀，對此，大眾究竟該怎麼看出這些詐騙行為？又該如何防止被詐騙呢？網路上常見3種買賣不動產詐騙手法，教你整理3招教屋主如何防範！

一、買賣不動產詐騙手法

1.鼓吹屋主迅速辦理過戶

不肖人士會喬裝成買方，鎖定自售房屋的屋主，表示想購屋，但過程買方僅支付1成～2成簽約款項，待騙取到屋主信任，拿到印鑑、權狀等文件後，在未付其他款項狀態下，就會迅速處理好過戶，導致屋主尾款拿不到，但房子所有權已經易主。

2.偷偷將不動產抵押給民間貸款

新聞曾報導過，有詐騙集團夥同不肖代書（地政士）與房仲，一樣找人佯裝對買房有興趣，支付訂金說服屋主辦理過戶後，隨即將不動產抵押給民間貸款，取得這些貸款金額後就逃匿無蹤，讓屋主不僅拿不到賣房所得價款，房屋還得面臨被抵押權人拍賣的困境。

3.主動推薦代書給屋主

由於買賣過程這些不肖人士就會展現極大誠意，並積極推薦自己配合的代書（地政士），希望可以幫忙做業績、人情等理由，讓這些屋主答應委託後，再以合法代書（地政士）誘使屋主簽下不平等買賣契約，當屋主察覺有異要求解約時，恐要付雙倍違約金。

二、屋主該如何防範？3招教你避開詐騙

1.買賣請搭配「履約保證制度」

為了解決買賣房屋過程可能產生的風險，「履約保證制度」相當重要，建議民眾一定都要搭配，才能確保交易價金安全，而「履約保證」是指請建築經理公司作為付款中間人，除了會確實檢覆交易雙方是否依約給付外，也會開設一個履約保證的專門帳戶，負責保管購屋價金，如此一來，就不怕其中一方違約而產生價金損失。

其中信義房屋與安信建經率先研發出能夠保障不動產交易金流的「買賣價金履約保證」制度，是唯一由銀行擔任保證人，還是請資本額約千億的玉山銀行，對消費者保障可說是相當高。另外，還提供只要是透過信義房屋成交的成屋會員，就能免履約保證手續費。

2.勿將印鑑章交給他人使用

不動產買賣過程會有許多文件、合約要簽立，有些屋主會嫌麻煩、複雜，就直接將印鑑和印鑑證明交給代書（地政士）處理，這時就代表你已授權同意對方可以「代理」使用，但萬一對方意圖不良可就糟了。對此，民眾除了在代書（地政士）的委託書上標註印鑑章「僅供辦理土地繼承使用」等文字說明外，也可在印鑑證明申請書中的「使用目的」欄位限制勾選用途，以減少被他人亂使用的問題。（最好還是親自用印比較安全）

3.找值得信賴的合法代書處理

房屋是總價高的產品，買賣過程相當繁瑣，一般民眾通常都會找代書（地政士）協助處理，只是假代書（地政士）真詐騙事件層出不窮，請確實查明代書（地政士）是否有合格專業證照、實體辦公室（店面），另外，也可以上中華民國內政部地政司全球資訊網查詢地政士開業的資訊。

再者，現在市場上也主推「雙地政士制」，是指買賣雙方都各自找信任的合法代書（地政士），共同參與整個買賣流程，如此一來，就能發揮互相制衡的功效，讓彼此權益都能獲得最高保障。

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媒體報導：

【網路溫度計111/10/28】

【雅虎新聞 111/10/29】

2022年11月1日星期二

安信建經：建商戴頭盔往前衝　建築貸款餘額占比飆高峰

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近期房市買氣較為平淡，但似乎未嚴重衝擊建商信心。安信建經彙整中央銀行「消費者貸款及建築貸款餘額」統計顯示，今年來建築貸款餘額逐月年增幅大多逾一成以上，且建築貸款餘額占消費者貸款及建築貸款餘額比重卻節節攀升，8月更走升至27.69％高點，所占比率較去年同期增加一個百分點。

安信建經表示，今年Q2前因土地市場交易熱絡，不少建商手上儲備案源充足，且目前房價位居歷史高峰、有利可圖，業者為了公司營運必須推案，因而建築貸款餘額仍持續墊高，預期在年底縣市長大選底定後，今年Q4到明年初之新建案市場推案量仍將維持榮景。

今年以來，每月建築貸款年增幅雖較去年低，但大多仍逾一成以上。以今年8月為例，建築貸款餘額來突破3兆元，年增幅仍達約12％；同期房貸餘額年增幅僅約8.54％，若說是「建商信心高於購屋族」，一點也不為過。

觀察近三年來走勢，建築貸款餘額從2019年8月約1,986億元一路上升，至今年8月成長至約3兆元，短短三年內大增約一兆元。同時，建築貸款占消費者貸款及建築貸款餘額的比重，在2019年8月約23.23％，今年8月上揚至27.69％，比重於三年間成長逾4個百分點。

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安信建經總經理張峰榮分析，建築貸款餘額穩定上揚有幾大因素，一來是在房市多頭之下，房價持續上漲，激勵建商購地推案信心；二來是前一波空頭期間，多數建商擔憂修正期漫長，不敢購買土地，手頭上儲備的案源偏低，之後房價回彈時才大舉獵地；第三，業者本身就沒有悲觀的權利，不管時局如何，仍得推案來維繫公司營運，更何況目前房價位於歷史相對高點，建商得把握良機搶攻市占。

延伸閱讀：建築融資到底是什麼? 定義、流程安信一次告訴你！

近年央行多次緊縮土建融上限，銀行放款也趨嚴格，但張峰榮指出，因危老重建被排除於銀行法72之2條之外，且安信建經與國內數十家銀行都有合作，可為地主爭取到優渥的放款條件；地主若透過安信建經「全案管理」委建模式，不太需要擔心融資問題，通常能順利推動重建。

個案評估？接洽安信

因建築貸款餘額持續上升，以及台北市老屋重建蓬勃，新建案推案量可望再衝一波。張峰榮預估，在「DIAMOND TOWERS台北之星」、「連雲玥恒」、「日勝生僑安新村重建案」等多個老屋重建百億級指標案開賣後，今年台北市Q4新建案推案量可望衝破千億元，全年推案量達3千億元不成問題，推案量將連續三年達到3千億元。

消費者貸款及建築貸款餘額統計

民國年／月	消費者貸款及建築貸款餘額(百萬元)	建築貸款餘額(百萬元)	建築貸款比重(%)
10808	8,548,417	1,985,674	23.23
10901	8,781,893	2,104,306	23.96
10902	8,812,299	2,127,942	24.15
10903	8,861,643	2,155,961	24.33
10904	8,910,131	2,179,008	24.46
10905	9,001,857	2,208,769	24.54
10906	9,075,675	2,246,172	24.75
10907	9,136,229	2,268,841	24.83
10908	9,207,278	2,293,294	24.91
11008	10,062,312	2,682,617	26.66
11101	10,486,660	2,832,680	27.01
11102	10,505,854	2,856,619	27.19
11103	10,575,329	2,885,684	27.29
11104	10,646,808	2,899,608	27.23
11105	10,721,796	2,925,680	27.29
11106	10,776,748	2,958,045	27.45
11107	10,823,996	2,988,731	27.61
11108	10,851,150	3,004,608	27.69

資料來源：中央銀行、安信建經彙整。

2022年11月14日 星期一