【工商時報專欄】張峰榮：「全案管理」幫助危老重建品質把關

 

張峰榮：「全案管理」幫助危老重建品質把關

【2020/11/13 工商時報】 作者：安信建經總經理張峰榮

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自2017年「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱：危老條例）實施，所給予之容積獎勵條件，大大激起住戶改建之意願，根據內政部統計資料，2018年申請136件、核准72件，2019年申請433件、核准313件，2020年統計至9月底申請922件、核准614件，重建案量翻倍成長，同時也反應營造需求量大增，此時如何嚴選優良的營造業者，並把關興建過程及建材品質，實為攸關一般危老自建住戶居住生活安全之重要課題。

營造廠商對於整個重建案，是最基本且重要的角色。重建的新大樓，從挖掘地基、結構體施作、材料品質…等，都由營造廠商做決策。從動工開始，地主即須支付給營造廠施工費用，若選擇到非優質的營造廠，產生製程中的偷工減料、降低大樓結構的安全性、輕忽工地安全造成意外，讓建案蒙上負面形象，影響未來銷售、另外建案在未經第三方專案管理下，工程恐不按預定進度執行，容易造成工程延宕，造成業主須多額外支付費用；委建業者財務不佳或資本額不大者，無法代墊營造款項，恐拖欠工錢、甚至捲款潛逃的可能性大增。

所以，在危老重建的過程中，怎麼挑選營造業者至關重要，但一般大眾對營造業者較為陌生，常常會因為不瞭解廠商在業界的評價而出狀況，如果透過專業的評鑑機制及遴選流程，就能大幅減少地主四處洽詢的時間，另外若透過企業（專業顧問）去對企業（廠商）談價格，也會比個別地主去談更有議價空間。

筆者身為建經公司經營者，從事不動產顧問累積超過25年以上之經驗，旗下的「全案管理」服務模式，更是專門協助危老住戶完成自地自建的任務，在此筆者分享公司對於營造業者的評鑑內容，首先，配合的營造廠基本條件必須為「甲等綜合營造」（資本額達新臺幣二千二百五十萬元以上、營造業登記證書六年以上，並於最近十年內承攬工程竣工累計額達新臺幣五億元以上者）。

符合「甲等綜合營造」的廠商，就會再進行內部初步篩選，檢核營造廠背景，檢視工程履歷，撇除負面形象者。並且安排至少超過5位成員之專業評鑑團隊，其中包含領有「工地主任」、「品管工程師」等國家認證執照者，每間評鑑之營造業者實地參訪至少2件興建中之個案。

最後進行現場評鑑，項目包含：施工品質、工程進度、物料管理、財務能力、安全衛生、介面協調、工班調度、整理整頓及緊急應變等，各有不同的權重分數，其中最重要的是「施工品質」及「工程進度」，「施工品質」包含：結構體安全、鋼筋、模板等材料品質…，另外亦會透過施工排程表來檢視「工程進度」是否皆如期完成，尤其近期缺工情況嚴重，工程只要一延宕，即會造成業主成本增加。整個評鑑作業大約1-2個月，最終評鑑合格者，即可參與公司「全案管理」建案營造廠商之遴選，讓地主決議合作之對象。

以上為筆者大致分享建經公司在評鑑營造廠商之運作機制，總而言之，建經公司身為地主之興建管理專業顧問，替地主篩選出優良之執行廠商，並監督把關整個興建過程，並適時給予最佳建議，對於專業顧問來說，守護及保障這些危老自建住戶的最高權益及居住安全是我們的責任及使命。