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2022年9月18日星期日

北市爛尾樓搶手安信建經：百億案量獲新生

今年房市多空交戰，外界盛傳即將出現爛尾樓潮，但根據安信建經統計，近年來台北市爛尾樓不增反減，市值逾百億元的爛尾樓，部份透過法拍成功拍出，有的則由建商、或資產公司接手推案銷售，大多數爛尾樓都能夠絕處逢生。安信建經總經理張峰榮表示，台北市寸土寸金，住宅供給緊繃，雖然仍不免有開發商因資金等問題產生爛尾樓，但只要爛尾樓不要遠在山邊、位置太過偏僻，通常很快的會有新的業者接手。

安信建經清點台北市近年5大爛尾樓動態，包括中山區「松下國賓」、萬華區「京都大觀」、大安區「上品硯」、中正區「致和園」與北投區「藏寿馥A區」等五個爛尾樓，預估合計案量逾百億元以上。

(延伸閱讀：害怕買到「爛尾樓」？不動產開發信託降低入手預售屋風險 )。

萬華「京都大觀」由鼎麗資產接手，在2018年更名為「ONE@台北」，目前已經售完。中山「松下国賓」因原建商破產倒閉，後來由中登建設接手續建，更名為「松下國賓」，並於今年重新銷售。以上兩個爛尾樓雖然過程曲折，但同樣都有好的結果。

至於大安區「上品硯」、中正區「致和園」與北投區「藏寿馥A區」等三個爛尾樓案，則全走上法拍程序；其中，「上品硯」及「致和園」都順利拍定，「藏寿馥A區」多數戶別已拍定，且又以仁愛路二段的「致和園」案量最大，預估未來重建後案量可望達90億元以上。

張峰榮分析，台北市土地開發已漸趨飽合、素地稀少，而舊建物重建之產權整合又耗時，因此只要有爛尾樓釋出，區位及地段不差(銷售去化無虞)，且經評估具一定合理利潤、產權整合有望的話，往往就會成為業者競逐的標的物。

(延伸閱讀：購買預售屋怕買到「爛尾樓」？ 3大重點信義房屋教你避雷)。

近期以來，因缺工料漲與土建融限貸令衝擊，外界示警台北市危老重建可能爆發爛尾潮。張峰榮建議，地主不管是與建商協議一般合建、或者危老重建，若想避開爛尾樓風暴，應篩選有信譽、實績良好的建商，或者透過建經公司的「全案管理」一條龍服務，順利推動危老重建。以安信建經為例，全案管理可為地主尋找適合的建築師及營造施工團隊，並且代為籌措資金，向金融機構爭取到優惠的融資條件(額度、利率、動撥方式)，解決興建中之資金缺口，大幅降低開發案淪為爛尾樓的機率。

找興建資金？聯絡安信

台北市爛尾樓統計

行政區	原建案名稱	建案發展	預估案量（億元）
中山區	松下国賓	中登建設接手續建，並更名為「松下國賓」，目前正銷售中。	8
萬華區	京都大觀	鼎麗資產接手，更名為「ONE@台北」，已經售完。	8.5
大安區	上品硯	法拍由豐泰資產得標，尚未對外公開銷售。	9
中正區	致和園	法拍由茂德機構董事長得標，未來將改建。	90
北投區	藏寿馥A區	分批法拍	5

資料來源：安信建經。

2022年9月12日星期一

【PODCAST 動口不動產11】飯店危老重建！市場最愛4大類型

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【PODCAST 動口不動產11】飯店危老重建！市場最愛4大類型

由於疫情衝擊，國境仍未全面開放，國內老飯店受不了虧損，大多以重建或改建來求生存。目前國內飯店重建/改建潮方興未艾，且改建案量總銷恐將飆破千億元，這麼多飯店業者想要做重建/改建，有多少眉角要注意的呢？而飯店重建/改建後能轉變為哪4大類型呢？今天又再度請到危老重建的專家，安信建經全案管理顧問葉智勳經理來為您解析，千萬要聽到最後喔！

客座嘉賓：安信建經建築開發部—葉智勳經理

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本集重點：

# 飯店業者會想要改建的原因有哪些？

# 飯店業者有辦法自己來重建嗎？專家建議怎麼做？

# 對於飯店業者想申請危老獎勵，依安信的經驗會有哪些建議？

# 飯店重建後的榮景及方向有哪些？

# 專家給予想要重建的飯店業者的建議

►飯店業者會想要改建的原因有哪些？（01:11秒處）

由於受到疫情衝擊，國內老飯店受不了虧損，有些業者是多角化經營，例如：「晶華酒店」分客房類型並加強餐飲服務部份、有些飯店則是轉為防疫旅館、而老舊飯店安全性不佳，若要硬體翻修成本又高，因此產生了危老的念頭，現今危老申請相較於都更簡便快速、獎勵又明確，符合業主期待。若老舊建物想更新重建，依造現行耐震的規定，申請耐震設計列為優先申請項目，飯店轉型也可結合高端品牌，規劃「酒店式公寓、高級住宅與複合式商辦」，收益利潤都可增加。

觀看更多？【飯店改建潮煞不住　安信建經：案量總銷恐飆破千億】

►飯店業者有辦法自己來重建嗎？專家建議怎麼做？（02:40秒處）

絕大多數飯店業者都是選擇「危老重建」的方式，主要是危老重建效率快、變數少、容積獎勵明確，能為業主帶來更大的重建價值，另外，容積獎勵政策截止前，最高40%的獎勵值，另外，安信建經統計台北市建管處資料，從台北市核准危老重建的飯店名單中，發現申請「耐震設計」超級夯，高達約85.83％都有取得該項目，當然也需要找團隊進行專業評估，配合業者的需求及方向，給予建議。

而業主通常對於改建是配合參與的角色，但今日轉換擔任執行者，資金、建築規劃、營建管理、銷售產品定位、售改管理，以上事情都需要處理，並非一人就能完成，強烈建議尋找專業顧問團隊來協助，而目前承做的案件中，安信即為提供上述服務，處理細節問題。

危老個案評估？聯絡安信

►對於飯店業者想申請危老獎勵，依安信的經驗會有哪些建議？（03:50秒處）

欲申請危老獎勵要趕緊把握時間，危老獎勵申請時間只有十年的時間，距離結束時間只剩下四年多，目前也沒有延長時間的危老新聞出現，想申請危老獎勵要儘快把握最高40％獎勵。

申請獎勵項目的大補丸就是：「原容積大於法定容積」現行規定叫做「容積率」，可能之前有明確規定所興建的建物，也許以現在規定只能蓋四層樓，但在法令之前蓋的，當時可能蓋十層樓，所以就以十層樓的容積去做計算，當然就和四層樓計算基礎就不相同了，但透過這方式申請獎勵並不亞於都更，像是「馥敦飯店」為例，透過此方式申請且速度又快。

延伸閱讀：【危老知識懶人包11】北市飯店危老重建安信首重耐震安全

►飯店重建後的榮景及方向有哪些？（05:15秒處）

改建完大多都是「精品飯店」、「酒店式公寓」、「高級住宅」、「複合式商辦」等四大類，其中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」居多。

例如：「馥敦飯店」和「大陸建設」合作並推出酒店結合住宅的個案「鐫萃」，保留了一部份飯店持續經營，結合高端飯店品牌化身為酒店式公寓，該案預計2020年第2季拿建照、2024年首季完工。另外，在實價登入成交價格來到156萬～172萬之間，創南京東路新高！

而「台北國賓大飯店」、「西華飯店」也將陸續改建為「酒店式公寓」或「高級住宅」商品。認為因這些知名老飯店開業較早，往往位在都會菁華地段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價。

延伸閱讀：老飯店疫情重建　汰舊換新提升安全

►專家給予想要重建的飯店業者的建議（09:22秒處）

考量未來開發效益、整合鄰地的開發需求、一些老字號飯店熄燈，可能取決於飯店的所在地點(住宅區or商辦區)的經營考量、銷售、自有資金程度。

一、有意願申請危老獎勵者，請盡速申請。

二、未來執行規劃中有四大面向需考量。

· 設計端：透過危老獎勵的申請，安信會建議業主求最適化而不是最大化，因爲如果只講求最大化，會造成建築師跟營造廠施作上面的困難，所以安信會結合並統整各顧問意見，最後須逐一管控。

· 成本端：這就跟錢有關係了，申請耐震、綠建築、智慧建築、無障礙等，其實都需要繳納保證金，保證金是暫時放在市政府，如蓋好之後就可拿回來，但如果沒符合標準，那保證金就會被沒收了。

· 施工端：耐震需配合第三方監造單位，綠建築及智慧建築的用材需符合規範，才能取得標章，之後才能退保證金，耐震等級也會影響施工成本；鋼材、鋼筋；綠建築(綠建材、隔熱、玻璃、植栽、保水)；智慧建築(中央監控設備、智能控管)，當然配合的營造廠也需要相當有經驗，才能夠符合相關規範來施作。

· 未來維管：綠建築管維基金、智慧建築設備維護及軟體更新。

三、想自己又嫌麻煩，沒有專業怕被騙，想要重建毫無頭緒，不知道該怎麼起步，有這些煩惱，建議找專業顧問團隊「安信建經」：品牌、專業、集團資源豐富，協助飯店業者一條龍全方位的改建協助哦！

想要了解更多？歡迎聯絡安信

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►對於飯店業者想申請危老獎勵，依安信的經驗會有哪些建議？（03:50秒處）

►飯店重建後的榮景及方向有哪些？（05:15秒處）

►專家給予想要重建的飯店業者的建議（09:22秒處）

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